共有产权房住房保障体系的有益尝试

1、案例 12：共有产权房，住房保障体系的有益尝试一、什么是共有产权房？“共有产权房” ，即中低收入住房困难家庭购房时， 可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。 房屋产权可由政府和市民平分， 未来市民可向政府 “赎回”产权。共有产权房自 2007年起在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。 从目前发展看， 共有产权房是保障性住房的补充形式， 但其在土地属性和价格形成机制上与保障性住房存在部分区别。表 1 共有产权与保障性住房的区别类型土地来源定价机制适用对象廉租房政府划拨政府指导定价，非市场化经济适用房政府划拨，配建，招拍挂政府指导定价，非市场化政府补助对象或低收入群体政策性租

2、赁住房政府划拨，配建政府指导定价，非市场化共有产权房招拍挂市场化定价具备一定购买能力的中间群体资料来源：海通证券研究所A）土地属性方面。 由于共有产权房属于政府和个人共同拥有，因此其产权相对明晰。从实际操作看， 公有产权房土地需要走招拍挂程序， 有明确的产权归属和使用期限定义。 保障性住房因为隐含部分政府补贴和公益性职能， 部分土地属于政府划拨或者配建。B）定价机制方面。 从目前操作案例看共有产权房采用市场化定价。保障性住房多为政府指导价格， 属于非市场化定价。 以上土地属性和定价机制的区别使得保障性住房和共有产权房在适用对象上也存在差异。 相比保障性住房的中低收入群体，共有产权房主要是城市夹

3、心层， 购房人具备一定经济实力， 不满足保障性住房条件，但又无力承担商品房市场价格。二、共有产权房并非新生事物，各地政策均有不同。共有产权房最早于 2007年起在江苏省淮安市进行试点， 之后在贵州、 上海等地都有推广。目前看各地操作政策和规定方式并不完全一致， 存在较强地方性特点。表 2 各地共有产权住房与保障性住房规定2013住房和城乡建设部副部长齐骥在接受记者专访时表示，在住房保障制度改革方面，近期将着住建部年 12力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运月行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索2013上海全面启动共有产权保障住房供后管理试

4、点，将针对购房家庭违规行为的不同情况，例如上海年 2 月对违法搭建、破坏房屋承重结构、擅自出租出借等行为，采取分类处理措施。2011在 2011 年 3 月 2 日举行的上海市政府新闻发布会上， 上海市住房保障和房屋管理局副局长庞年 3 月元介绍，上海的经济适用房将采用共有产权，或称有限产权制度。四川省城镇住房保障条例 （草案）中首次提出的新的保障形式共有产权保障房。“共2013有产权房”作为经济适用房的变异形式，是保障房的补充形式，其显著特点在于价格形成机制。购房人与政府或投资人共享产权，以后出售房屋所得按比例分成。共有产权房应实行年 12月明码实价销售制度，销售单位应公布项目基准价格、每套

5、住房的浮动比例和具体销售价格。四川单套共有产权房销售价根据楼层、朝向、位置等因素在基准价格基础上浮动，最大浮动比例不得超过± 10%，浮动比例之和为零。2013发布四川省城镇住房保障条例（征求意见稿）。据意见稿透露，廉租房与公租房将并轨管理，统一为公租房，而经适房与限价房也将并轨管理，统一为共有产权房，四川年 7 月省的无住房困难群体可分批购买购置型保障房的共有产权。2013实施安徽省保障性住房建设和管理办法，安徽省保障房可实行先租后售，保障性住房出安徽年 11售合同应当载明政府与承购人的产权份额，规定了承购人取得全部产权、转让、腾退的情形月以及政府回购的处理办法等。2013下发关于

6、加快棚户区（危旧房）改造工作的实施意见，对经济困难、无力购买安置住房江苏的棚户区（危旧房）居民，可通过共有产权或提供公共租赁住房等方式优先满足其基本居住年 8 月需求；对符合廉租住房保障条件的被征收人，要优先保障并做到应保尽保。2013北京市住建委等多部门联合下发了关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，年 10表示北京今后将加快发展自住型商品住房。北京月2013 北京市十四届人大二次会议上，在政府工作报告中对于“自住商品房”的表述明确为“共有年 1 月 产权性质”。资料来源：海通证券研究所由于公有产权房目前并无统一操作规定， 从目前各地方操作方式看， 公有产权房实质在于政府将部分当期

7、土地出让收入以补贴形式给予购房人， 并未未来逐步收回。政府在土地出让时将部分土地出让金收入或者税费收入作为共有产权房入股资金入股。 由于政府让渡部分土地收入， 因此共有产权房地价相对低使得对应形成的商品房价格较低。 消费者按比例购买共有产权房股份。 份额持期到期后个人可选择按照市价购买剩余股权， 或者在二级市场卖入产权比例 （政府有优先购买权），或者保持现有比例不变。考虑到共有产权房实质是政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人，并在未来逐步收回，因此以上方式是否会带来更大寻租空间暂时不得而知。此外，考虑地方财政收入依旧来自土地， 政府能够通过土地给予的补贴程度有限。短期来看，共有产权房仍处于试点和摸索状态，市场影响力不大。图 1 部分地区公有产权房操作方式由于政府让渡部分土地收个人按比例购买共有入，共有产权房对应价格较产权房股份商品房价格低持有产权规定期限内不得转让，抵押，到约定期限后，个人可选择按照市价购买剩余股权，或者卖入产权比例，或者保持现有比例但要缴纳一定租金土地出让房屋交易房屋持有政府让渡部分土地出让金收各地购买比例规定不同，上入或者税费收入作为共有产海地区计算公式为：购房人政府可优先回购权入股资金产权份额 =销售基准价格÷( 周边房价× 90%)政府将部分当期土地出