我国商品房预售制度的现状与完善

1、精选优质文档-倾情为你奉上我国商品房预售制度的现状与完善刘博 2010级法学研 摘要商品房预售作为商品房销售的一种方式，是房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。我国商品房预售制度是在商品房供给严重不足，建设资金匾乏的情况下得以确立和发展，成为商品房销售的一种主要方式。从实践看，商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金周转、提高资金使用效率、阳氏开发成本等方面发挥了重要作用。但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致预购人在购买预售房时，面临许多

2、不确定因素，如延期交房、预售款被非法挪用、房屋质量不合格、规划变更，房地产开发商的种种违规、欺诈等行为屡见不鲜，严重地损害了预购人的利益，导致了商品房预售中购房人与开发商之间权利义务的失衡，使得商品房预售的风险归集于银行和预购人，扰乱了商品房预售市场秩序，进而影响整个房地产市场健康、有序的发展。我国关于商品房预售制度的立法层次较低，而且各地的立法、司法实践不相统一。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究，从完善商品房预售相关法律，加强对商品房预售行为的监管，切实保护商品房预购人权益等方面进行探讨，以期能有益于我国商品房预售市场的健康发展。关键字：商品房；预售；完善AbstractPresale

3、 of commercial residential building, as a way of commercial residential building sale, is a legal act by which the real estate enterprises pre-sells the house under construction and delivers it to the buyers on a determined future day and the buyers prepays an amount of deposit or purchase price. Th

4、e system of presale of commercial residential building has been established and developed under a serious shortage of supply of commercial residential building and lack of construction funds, and now it becomes a principal way of commercial residential building sale. In practice, the system plays an

5、 important role in the development of real estate on accelerating cash flow and improving efficiency and reducing costs. On the other hand, because of its own defects and the imperfection of the laws and weak presale management, the system also results in some question, such as unbalance of rights a

6、nd duties between buyers and sellers and almost all risks burdened by the banks or buyers, which affect the development if the entire real estate market. So it is necessary to discuss the issue. Key words：commercial residential building；presale；perfection目录第一章 商品房预售制度概述一、 商品房预售的概念商品房是指由开发公司综合开发，建成后出

7、售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房买卖分为商品房现售和商品房预售两种形式。商品房预售，又称期房买卖，是指预售方(房地产开发经营企业)将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。 符启林：商品房预售法律制度研究，中国政法大学出版社2001年版，第39页。商品房预售法律关系，是商品房预售制度的核心内容，是所有其他相关法律关系的基础与核心。商品房销售作为房地产项目开发的目的，有着重要地位。中国房地产市场，商品房预售占总销售量很高比重，对房地产市场供求关系的调节有重要的影响。商品房预售制度，是调整商品房预售法律关系的

8、法律制度，是调整房屋在建成竣工前预先销售的典型合同法律关系，是在将来确定时间交付房屋所有权的一种买卖行为。虽然就其本身而言，只是民法理论中一项简单的买卖合同民事法律关系，但因其合同标的物的特殊性，及其与其他法律关系的紧密相联性，使商品房预售法律关系有其特殊的法律价值。一般认为，商品房预售制度起源于我国香港地区，由香港著名商人霍英东先生首创。 1954年，香港立信置业公司推出了以“分层销售、分期付款”的方式出售尚未完全建成的楼房层售卖、分期付款的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期、分批地出售给广大房屋消费者，有如落英片片坠落，这种房屋销售方式被形象地称为“卖楼花”。 高富平、黄武

9、双：房地产法新论，中国法制出版社2000年版，第239页。二、 商品房预售的法律性质从各国立法来看，有的将商品房预售视为待建不动产买卖，如法国民法典 法国民法典第1601-1条:“买卖待建不动产系指，出卖人依此承担义务，在契约规定的期限内建成一项不动产的买卖。待建不动产买卖得以两种形式订立:到期付款买卖或按逐步完工状态买卖。”；有的则将其视为一般不动产买卖，如我国台湾地区民法典。我国台湾地区实务上认为商品房预售交易为买卖性质，我国大陆司法实务中和理论也持此见解。但关于商品房预售交易的性质，在学说和实务上尚存疑义。主要有以下几种观点：（一） 商品房预售是房屋买卖合同行为商品房预售合同是房屋买卖合

10、同法律关系，而不是房屋委托建设法律关系。虽然在商品房预售合同成立之时，合同标的物即房屋仍处于工程建设过程中而未竣工，但该合同传递的是双方当事人产权买卖的意思表示，而不是委托合同的委托代理某种行为的意思表示。因此商品房预售是一种买卖财产行为，合同标的是在建房屋未来的产权，而非委托建设房屋的委托行为。（二） 商品房预售是远期交易行为 陈耀东：商品房买卖法律问题专论，法律出版社2003年版，第58页。商品房预售合同标的物由于在合同签订之时尚不存在，是由双方当事人约定在未来某一确定的日期产生并交付。因此商品房预售行为是一种远期交易行为，即期待在将来实现法律后果的行为，而非期货交易行为。远期交易是现货交

11、易的一种，它根据预先签订的合同商定付款方式同时买卖商品，在一定时期内进行实物交割的交易，跟商品房预售的特征一致。期货交易是指双方当事人所签订的合同是由期货交易所设计，经监管部门审批，并在期货监管部门许可的地点以及方式进行交易，绝大多数期货交易市场参与者主要目的并不在实物或金融证券的交割，而是希望转移价格风险或赚取风险利润的一种高度标准化的交易行为。因此，商品房预售应为远期交易行为，而非期货交易行为。（三） 商品房预售是本约合同合同有预约合同与本合同之分，预约是与本约相对应的概念，预约是指约定将来订立一定契约的契约，而将来订立的契约属本约，预约本身也是一种契约，其标的是订立契约的行为，目的是确保

12、相对人在将来订立特定的合同。 姜从华、朱宁：“预约研究”，中国律师与法学家2005年第5期，第62页。预约合同的条款通常比较简单、概括。商品房预售不是预约行为，因为在商品房预售中，预售方与预购方关于房屋的面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖。合同，其目的是可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。如果将商品房预售交易看成是预约交易，则预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同来，在一方当事人违反商品房预售合同时，对方只能要求其承担不订立合同的责任，而不能要求其承担违反

13、合同的违约责任。因此，商品房预售不是预约行为。（四） 商品房预售不是分期付款的买卖行为分期付款买卖是买受人将其应付的总价款按照一定期限分批向出卖人支付的买卖。 彭万林主编：民法学，中国政法大学出版社2002年版，第553页。在商品房预售中，预购人预付首期后，视工程的进度再付后期款项，类似于分期付款。在分期付款买卖中，出卖人须先交付标的物，出卖人有不能实现价款债权的风险。因此在交易实践中，当事人双方就分期付款买卖常有所有权保留的特别约定，即买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就之前，出卖人仍保留标的物所有权，待条件成就后，再将所有权转移给买受人。两者在分期支付款项上，不享有

14、标的物的所有权上，有共同之处。两者的最大区别是分期付款买卖中的购买人即使因出卖人所有权保留而对标的物没有所有权，但占有标的物。而商品房预购人并不占有正在建造中的预售房屋。（五） 商品房预售不是一种附期限的法律行为 附期限的民事法律行为，是指在民事法律行为中指明一定期限，把期限的到来作为法律行为生效或失效的根据。根据所附期限对民事法律行为的效力所起的作用不同，可将期限分为延缓期限和解除期限。延缓期限，是指在民事法律行为中约定一定期限，以期限的到来作为该行为生效的条件。解除期限，是指在民事法律行为中约定一定的期限，以期限的到来作为行为效力终止的条件。在商品房预售中，双方约定在将来的一定期限交付房屋

15、，但这里所指的期限并不能理解为延缓期限或解除期限。一方面，如果将商品房预售中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售行为虽己成立，但还没有发生法律效力，只有待期限到来时才发生法律效力，双方才开始履行各自的义务。附期限民事行为中的“期限”是针对民事行为的法律效力而言的。而在商品房预售合同签订之时，双方当事人间的预售法律关系已经生效，已发生法律效力。而该法律关系中的“期限”只是合同标的物的交付期限问题，并不影响法律效力。因此，商品房预售不是一种附期限的法律行为。第二章 我国商品房预售制度的现状一、 商品房预售制度在我国的发展我国内地商品房预售是伴随着国有土地有偿使用和房地产市场化的进程应

16、我国计划经济时代住房的建设主要是由当地政府的建委组织，用代建制的方式，由各购房单位按批准的建设计划和资金到统建办预订购住宅。由于“文革”的破坏性作用，我国持续出现了全国性的房荒，不得不加速城镇住房的建设以缓解城镇的住房短缺，严重的供不应求是预售出现的重要因素。随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业， 1992 年 11 月，北京市城市建设开发总公司组建企业集团，更名为“北京城市建设开发集团总公司”；1996 年 6 月，经北京市人民政府批准，改制为国有独资公司，更名为现在的“北京城市开发集团有限责任公司”。其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设

17、资金除获得贷款外，主要仍然是预购者预付的购房款，商品房预售也逐步成主要的销售方式 侯淅珉：为有广厦千万间，广西师范大学出版社1999年版，第3750页。1992 年被看作真正意义上住房制度改革的起始年，1994 年出台的城市房地产管理法在总结各地经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对商品房的预售条件和监管做出了原则性规定。当时房改并没有意识到房地产会带动经济增长，主要解决的矛盾并不是经济增长的问题而是实现“居者有其屋”的政治愿望，解决的是人民生活的提高，解决的是发展问题。福利分房没能解决这一问题，政府寄希望于市场化，促使了住房制度改革措施的出台。1998 年的房改

18、货币化分配和中国人民银行房地产信贷政策的调整，包括个人住房贷款实行优惠利率等相关措施，进一步促进了城镇居民的预期消费欲望和能力，使商品房预售不但成为可能，实际也成为了潮流。2001 年 8 月 15 日，建设部发布了建设部令第 95 号关于修改城市商品房预售管理办法的决定，明确了相应的细则。2004 年 7 月 20 日，建设部发布了建设部令第 131 号关于修改城市商品房预售管理办法的决定，强调“未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售”，对开发企业申请预售许可需提交的证件及资料、程序办理进行了明确、严格的规定。 宋庭敏：我国商品房预售制度发展研究，财经问题研究2006年第1期，第45页

19、。从我国房地产市场的发展可以看出，商品房预售出现的背景是房地产市场还没有真正形成，很难满足居民对住房的需求。政府寄希望于商品房预售来降低房地产开发企业的进入门槛，进而增加商品房供给，满足人民群众对住房的要求，保证住房制度改革的顺利进行，减少人民群众住房中的矛盾。商品房预售对于经济能力较弱的开发商和预购者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款，在开发商与预购者之间相互融资的功能，特别对于预购者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。在宏观上，商品房预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。可以说，近十几年来，正是得益于商

20、品房预售，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、 我国商品房预售的立法现状商品房预售是商品房买卖的一种特殊形式，应当遵行合同法的相关规定。但由于商品房预售交易自身的特点，容易衍生投机、欺诈等违法行为，我国制定了一系列的法律、行政法规、部门规章和地方性法来规范和约束商品房预售行为。这些法律主要包括:全国人民代表大会常务委员会指定并于1995年1月1日实施的中华人民共和国城市房地产管理法；国务院制定的 1998年7月20日施行的中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例；建设部制定的 1995年3月1日实施的城市房地产开发管理办法、建设部制定的1995年9月1

21、日实施的城市房地产转让管理暂行办法、建设部制定的 1997年6月1日实施的城市房地产抵押管理办法、建设部制定的 2001年6月1日实施的中华人民共和国商品房销售管理办法、建设部 2004年7月20日修正的市房地产预售管理办法等。除此之外，还有一些重要的地方性法规和地方政府规章。如：广东省人民代表大会常务委员会 2000年10月14日修正的广东省商品房预售管理条例、北京市人民政府 2003年12月1日实施的北京市城市房地产转让管理办法、上海市人民政府2000年修正的上海市房地产转让办法等等。上述法律法规规定了商品房预售准入条件、预售资金管理、预售合同管理、预售广告管理及相关法律责任等方面的内容，

22、构成了我国商品房预售管理的法律体系，对规范我国商品房预售市场，促进房地产业的发展起着重要的作用。但我们不难发现我国关于商品房预售的立法层次比较低，法律层次上，仅有中华人民共和国城市房地产管理法，多为建设部制定的部门规章。此外，各地的地方性法规和政府规章也很多，这样就造成了商品房预售立法上的不统一。三、 我国商品房预售制度存在的缺陷商品房预售制度对于繁荣房地产市场的发展，满足广大人民群众日益增长的居住需求的积极作用是显而易见的。但是，我们也应看到我国商品房预售制度是在房地产业资金严重不足的情况下得以确立和发展的，商品房预售制度长期被作为一种融资工具，与房屋按揭贷款相绑定，增加了银行等金融机构的风

23、险。另一方面，我国的不动产立法还不完善，市场机制不健全以及商品房预售制度的特点，一些房地产开发企业过于追求经济利益，严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临各种不确定的、复杂的因素，商品房交易行为极不规范，各种形式的商品房预售合同纠纷也层出不穷，严重损害了购房者的合法权益，衍生了无数的纠纷，由此所带来的负面影响也是不可低估的。（一） 商品房预售行为自身蕴涵的风险在商品房现售中，房屋已经实际存在，对购房人而言，交易的安全性有可靠的保证。对比而言，商品房预售涉及的法律关系复杂，履行周期较长，预售标的物尚不确定，使得商品房预售制度自身蕴涵着诸多风险。1.商品房预售中的法律关系比

24、较复杂，使得商品房预售具有较多的不确定因素。商品房预售交易不仅涉及房地产开发商与购房人间的买卖关系，还涉及到开发商与施工人间的建筑工程承包关系，开发商也可能就房屋预售而委托广告商做销售广告，开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本身营业的费用等。在这诸多的法律关系之间，任何一对法律关系发生债务不履行或者违约，均可能影响到房地产开发商与购房人之间交易合同的履行。2.商品房预售中很多因素无法预见，通常情形下，在订立商品房预售合同时，购房人据以参考的，仅为房地产开发商提供的图纸、模型或者房地产开发商兴建的“样品房”。至于房屋建设完成后的实际面积、建筑材料的品质、工程的质量、公共设施配套等等问题

25、，购房人无法预先预期或预见。比如能否通过规划部门的验收，建筑质量是否符合要求等都处于不确定状态。这些因素都有可能导致风险的产生。3.商品房预售合同的履行周期长，从订立预售合同到房屋建成竣工可能需较长的时间。在房屋建造过程中，房地产开发商本身的履约能力容易因外在因素或者其他因素的影响而发生变化。由于房地产开发企业履约周期长，其自身的经营风险也可能会随开发周期延长而增大，而这种风险一旦发生就必然会波及到商品房预购人。 杨承志：“卖楼花”炒卖风险防范一商品房预售管理制度探析，广东经济出版社2006年版，第43页。（二） 助长了开发商种种违规、欺诈行为在商品房预售中，由于预购人和房地产开发企业之间严重

26、的“信息不对称”及部分房地产开发企业片面追求最大经济利益、放弃社会责任、缺乏诚信，想方设法肆意欺诈消费者。比如房地产开发企业隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证违规销售未建成商品房，依靠欺诈骗取一些缺乏房地产法律知识的消费者的购房款；在集体土地上建设预售商品房，或者交付的商品房面积与预购人预购时的面积相比出现增大或减少，或者偷工减料使工程质量不合格，给房屋安全问题埋下巨大隐患，致使预售的房屋不符合法定或约定的条件，预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗；重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；进行虚假的售楼宣传，在预

27、售商品房时，许下很多承诺，消费者购买了房屋后，承诺却不能兑现；恶意套取或挪用商品房预售资金，有的房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或潜逃或藏匿，给购房者留下一幢“烂尾”楼。也有的房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工。可见，商品房预售无疑为房地产开发商实施违规、欺诈消费者的行为提供了更为便利的条件。（三） 缺乏风险共担机制，风险几乎全部转嫁于银行相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具，在商品房的开发建设初期就将风险几乎全部转嫁给银行了。房地产开发项目中的资金关系由两

28、大块构成。其一是开发商以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷；其二是商品房购买者通过按揭手续向银行的借贷(这笔钱最终也进了开发商的账户)。这两项加起来，大约占了开发项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠款及一些项目的“垫资”工程，还有些开发商通过流动资金贷款用于支付土地出让金。 潘蜀健：“卖楼花酿成多少苦果，商品房预售制度是否该废除”，广州日报，2010年6月8日。开发商真正投入项目的自有资金并不如想象的那么大。开发商通过一系列融资手段，将开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上。（四） 预购者将承担更大的风险在商品房预售中，房地产开发企业通过收取定金和预售款，获得了部分无息建设资金，从而减少

29、了向金融机构借款所要付出的利息，节省了大量的生产成本。而对预购方而言，其虽然仅获得了预售商品房所有权的请求权，但必须承担贷款利息，提前向开发商支付他们要在将来才能得到的商品的利润。商品房预售的实际后果是把从预购方借款支付预付款之日起到实际交付房屋之日止的本该由开发商作为生产成本而负担的银行贷款本金和利息转嫁到了预购方身上，并在商品房预售时已经把房屋能否建成、如期交付以及价格变动的风险转嫁到了预购方身上，即使在商品房价一格上涨的情况下，开发商损失的只是额外的风险利润而已。从法律的层面上看，合同法上的合同关系以双务合同为原则，且双方当事人的主给付义务原则上有对价关系，也就是说自己给付的目的，在于取

30、得相对人的给付。在对方未为给付前，自己也可以拒绝给付，行使同时履行抗辩权。在现房买卖中，买受人在出卖人未交付标的物或者未转移标的物所有权前，可以拒绝买卖价金的支付。而在商品房预售交易中，房地产开发企业通常仅负担在一定期限内完成房屋建造且交付于购房人的义务，而购房人则须在合同订立之后交房前给付房地产开发企业一笔为数不少的价款，在房地产开发企业交房前购房人并无拒绝自己价款给付义务的可能性。商品房预售交易也不同于分期付款买卖和所有权保留买卖。按照分期付款买卖和所有权保留买卖，出卖人与买受人约定，在出卖人将标的物交付于买受人后，买受人可以分期支付价款，一般可立即占有标的物并即时享受消费标的物，同时又可

31、通过分期付款方式减轻其价金支付的负担。反观商品房预售交易，购房人在房屋交付前即有给付价金的义务，在其给付“首付金，以及随后分批交付房屋价金之后，仍无法向房地产开发企业主张任何权利，其情形实则属于购房人向房地产开发企业融资的类型，而购房人提供资金与房地产开发企业建造房屋并无任何担保。 杨承志：“卖楼花”炒卖风险防范一商品房预售管理制度探析，广东经济出版社2006年版，第46页。可以看出，我国当前的商品房预售是以牺牲预购人的利益为代价的，交易双方的风险和收益是不对称的，缺乏风险共担的机制。第三章 我国商品房预售制度的完善我国的商品房预售法律制度，通过城市房地产管理法、合同法、城市房地产开发经营管理

32、条例、城市商品房预售管理办法和商品房销售管理办法等法律法规和规章得以基本建立，为商品房预售的健康发展奠定了良好的基础，对整个房地产业的繁荣起到了不可低估的促进作用。但是，随着社会的发展，我国内地的商品房预售法律制度也暴露出其缺陷，与港台地区和部分发达国家的商品房预售法律制度相比较，不难看出我国内地的商品房预售法律制度还是显得比较粗糙，从而影响到整个商品房预售法律制度在房地产市场中作用的发挥。为了更好的推动房地产市场的健康发展，对商品房预售制度进行补充和完善也是必然的，所以笔者借鉴港台及发达国家的较完善的商品房预售法律制度，结合当前我国内地商品房预售的实际情况，从以下几个方面提出了一些建议。一、

33、 健全我国商品房预售的相关制度（一） 完善房地产开发企业的管理制度建立健全我国房地产开发企业的管理制度，笔者认为可以从如下三个方面着手：1. 建立房地产市场的社会信用评价体系。信用是连结不同经济主体之间关系的纽带，市场经济是建立在信用体系基础之上的，必须为所有进入市场的主体建立信用记录，并建立高增值的守信奖励机制和高力度的惩罚机制。在交易过程中，一方有失信行为，就会进入信用记录系统，公众可以很便捷地查到这些不良记录。因此，建立诚信体系，可以有效地解决信息不对称的问题。它通过无限放大信用缺失的成本，给失信方以沉重打击，不仅要让资质差、预购者投诉多、不守信的企业进入“黑名单”，还要让企业的主要合伙

34、人、经理人进入“黑名单”，并限制他们的资格。 武鲁华：商品房预售制度初探，中外企业家2009 年第 5 期。相反，守信方则通过不断积累自己的守信记录可以提升自身的信誉和品牌形象，扩大信用交易额度。目前，随着市场的不断成熟，已有不少知名房地产开发企业摸索出一套符合诚信原则的运营模式，售楼模式越来越透明化，在进一步树立诚信为本、职业道德的基础上，主动把自己的信息共享，消除因信息不对称而给预购者带来的疑虑，真诚地向预购者提供完整、真实的商品房信息。因此，建立健全社会诚信体系，是进一步完善市场经济体制的重要保障，也是规范房地产市场秩序的治本之策。2. 完善房地产市场信息系统。充分发挥信息系统监控市场活

35、动的作用，建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，使预购者以最低的成本获得足够的买房信息，有利于扭转预购者在交易中所处的信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止开发商在预售中的不良行为。同时，通过信息资源共享，银行也可以便捷地查询到商品房交易情况、权属状况、抵押、查封等信息，降低放贷风险。政府部门也应通过信息系统对房地产政策法规信息及时、公开地披露，有效减少权力寻租行为。有关房地产管理部门应制定相关的质量标准，并进行抽检，定期公布房产价格指数及抽样调查报告，对整个房地产市场起到价格指导作用，还应通过各种媒介对预购者的消费行为进行指

36、导性宣传，提高预购者的信息拥有量。 侯斯强：商品房预售制度的完善，中外企业家2009 年第 5 期。另外，为避免私下交易，预购者权益得不到保障，可在网上实名制认购，商品房预售合同网上签约。已取得预售许可证的开发项目，方可签订商品房认购协议。买卖双方须在政府指定的房地产交易管理系统上进行网上认购，从网上打印商品房认购书，同时与管理系统联机备案。房地产开发企业与认购人签订认购书后规定时日内未正式签订商品房预售合同的，视为退订行为，网上公示的楼盘表将自动恢复为可售状态。认购书网上备案后，签订商品房预售合同时，合同主体不得随意变更。对开发企业虚拟买卖合同、囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬

37、房价，雇人做诱饵诱骗预购者争购；不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求；不实行网上认购、网上签约的行为，房地产行政主管部门将在网上予以公示，记入企业信用档案，依法予以处罚。（二） 建立我国商品房预售的风险担保制度在政府或者政府委托相关部门监督指导下，建立商品房预售的风险担保制度。这样不仅可以把整个商品房预售的风险分散，而且也能够约束房地产开发商减少违约，进而减少房地产纠纷。就我国现在的房地产金融而言，房地产经营所需的资金是以房地产融资的形式获得的，存在一定的缺陷，所以实质上仅是垫付的性质而已，其最终的金融风险仍是属于预购者及银行等金融机构。因此，引发新的融资方式，建立多

38、元化的金融体系，拓宽融资渠道，是控制房地产信贷风险进一步发展和完善我国房地产市场的很重要的一部分。在这个过程中，新的房地产融资方式的培育与发展是必不可少的环节，包括房地产公司的上市融资、发行企业债券、房地产信托、引进外资等融资方式。通过金融手段的调节促使房地产企业在规范化的前提下进行兼并重组，增强开发商的资金实力和资本扩张能力，提高开发商的诚信度和履约能力。这样既能满足房地产业发展的合理需要，也能有效控制和分散信贷风险。 李宗锷：香港房地产法，商务印书馆1998 年版，第 24 页。建立重组信托制度，专案处理银行房地产呆账，将不良债权的房地产以较低价格交由资产管理公司处理，而不良债权则项目冲销

39、，以避免房地产经多次拍卖严重扭曲房价到不合理的地步。预购商品房按揭贷款是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款时应当强化对开发商资信和开发项目运营情况的审查，针对不同的信用等级对象，按照不同额度的发放标准，科学管理和分类，实施有差别的贷款政策。对于资信不足、项目运营状况不好的，不发放按揭贷款。同时要进一步完善内部审贷管理制度，对于明显不具备还贷能力的个人，不为其发放住房贷款；对于多次申请个人住房贷款的，要严加监控；对销售价格明显高于市场价格且交易量比较集中的商品房预售，应当重点核查，有效制止“假按揭”。银行对业绩好产品市场需求大的企业要积极扶持，帮助他们开拓融资渠道；对偿债能力弱、

40、筹资无规范和成本约束的企业敢于说不，或寻求第三方担保、土地抵押等；对企业开发项目进行严格审查，对资金账户和预售款账户进行及时监控，以提高信贷资金的安全性和盈利性。从国际经验看，随着经济增长从投资拉动型转为消费主导型，房地产信贷将步入快速增长期，并逐渐取代工商贷款成为银行的主打产品，建立一个高效房地产金融的体系将是我国房地产业发展的重要环节，因而，房地产金融的发展有赖于完善的市场环境。银行自身可以通过更好的规范制度来规避这种风险，比如：降低贷款额度，加大对开发上还贷能力的评定等。借鉴香港、台湾的商品房预售制度，即按照工程进度付款，而且做到专款专用，由银行作为中间人来监督，就能够有效的降低风险。为

41、降低银行贷款风险，拓宽房地产开发商的融资渠道，可采用预售登记房地产融资模式，即信托公司以向房地产商低价购买商品房的形式向房地产商提供融资，房地产商在约定期限内赎回信托公司所购商品房。（三） 健全不动产预告登记制度所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记自德国中世纪民法确立以来，首先得到了奥地利民法典和德国民法典的采纳，随后瑞士民法、日本民法和台湾地区的民法相继采纳了这一制度。随着我国市场经济的建立和逐步完善，建立预告登记制度也是必要的。预告登记的主要内容有以下几点：1. 预告登记的原因，即保全关于将来发生不动产物权变动的请求权，包括转移不动产物权的

42、请求权、消灭不动产物权的请求权（如消除抵押权的请求权），不动产物权变更的请求权。2. 预告登记的效力(1)、保全效力，既保障请求权肯定发生所指定的效果的效力，（2）、顺位保全效力，既保障请求权所指向的物权变动所享有的登记顺位，（3）、破产保护效力，即在相对人陷入破产时（请求权履行条件并未成就，期限尚未到来），排斥他人而保障请求权发生所指定的效果。3. 预告登记所保全的请求权有多种，根据合同产生的请求权，根据法律规定产生的请求权，根据法院的指令产生的请求权，根据政府指令产生的请求权。4. 可以依据与债务人订立的合同产生的请求权提起预告登记的申请，也可以根据法院保全处分的判决提起预告登记的申请。

43、梁彗星：中国物权法草案建议稿条文说明理由与参考法例，社会科学出版社2000 年版，第170 页。根据预告登记的特征，结合房屋预售的现状，预告登记完全可以运用到房屋预售领域，并可为房屋预售领域的某些棘手问题提供解决的方案。首先，预告登记是保全将来发生不动产物权变动的请求权，房屋预售合同订立后，预购人在合同约定的时间届至前，依法享有请求预售人交付房屋，转移房屋所有权的权利。预购人申请预告登记，完全符合于预告登记发生的原因；其次，预购人所享有的请求权是依据预售合同产生的，属于预告登记所保全的请求权；再次，预告登记制度对房屋预售具有现实意义，根据预告登记制度所具有的使妨害所有权登记的请求权所为处分无效

44、的效力， 王泽鉴：民法物权 通则 所有权，中国政法大学出版社2001 年版，第 128 页。预告登记制度一旦建立，可以解决房屋预售领域中的许多现实问题，第一，预告登记制度可以防止“一房二卖”的发生，预告登记制度的采用，将赋予预购人依据预售合同所享有的债权以物权的排他效力，使预售人的再次出卖行为归于无效；第二，预告登记制度可以解决预售人在预售后将预售房屋抵押的问题，预告登记成功后，预告登记的效力将会使对预售房屋作出的任何违背预告登记内容的处分行为，不仅是出售，也包括设定抵押等负担行为无效，这样就保护了预购人的合法权益，使原来抵押权人行使抵押权而使得预购人的债权得不到保障的劣势地位得以改变。虽然房

45、地产管理法规定了房屋预售合同的备案制度，但该备案制度有何效力，有何作用，立法上没有明确地说明，根据现在的备案制度的实际操作来看，它不能起到预告登记的作用。鉴于此，希望将来的物权法草案中的预告登记制度能够得到立法的确认，它对房屋预售制度的健康发展将起到有利的保障作用。二、 扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用相对于台湾地区的房屋预售的法律救济机制来说，大陆的法律救济机制显得单调，对处于弱势地位的预购人的保护和救济显得单一，可供预购人选择的救济方式受到很大的限制。如前所述，在台湾地区根据公平交易法的规定，只要建商或建筑业者在交易过程中不履行特定的交易义务，可能就要面对民事，行政，刑事的三大法律责任，根据消费者保护法，使用“定型化契约”的建商或建筑业者如果有违“诚实信用”或对“消费者显失公平”也要承担相应的法律责任。然而，在大陆的司法实践中，对房地产方面产生的纠纷适用消费者权益保护法和反不正竞争法进行解决的尚无先例。前几年，大