房地产企业土地增值税的税收策划浅议合理避税方法

1、房地产企业土地增值税的税收策划浅议税务策划是指企业在遵守国家税收法律前提下,纳税人利用有关税收优惠的规定,为达到节税目的而制定的科学的节税规划。税务策划是一个使企业达到最大的税负效应的过程。税务策划与偷税有着本质的不同。"偷税"是违反法律规定的,属于非法行为。而税务策划则恰恰相反,它是一种合法行为,是符合国家税收政策导向的,甚至是税收政策予以引导和鼓励的。房地产企业在开发经营过程中,相比其他企业在纳税上有许多特殊的规定,另外,房地产企业的纳税额度比较大,相应的纳税风险也比较大,因此更需要税收筹划。而在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税则更引人关注,原因一是其税率较高、税

2、负重;二是税制特殊,有筹划的余地,因此科学地策划土地增值税,确实可以帮助房地产企业节省不少税金支出。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人,就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收,同时,土地增值税有一条很重要的优惠政策,即纳税人建造普通标准住宅出售,增值率未超过20%的,免征土地增值税。从以上规定可以看出,影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额,所以,房地产开发企业关键要把握好上述影响因素,更好地实现策划土地增值税的目的。一、收入策划法在计算土地增值税时,很重要的一点

3、便是确定售出房地产的增值额。因为它既是计税基础,也是确定适用税率的重要因素。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额,因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果能想办法使得在转让房地产过程时收入变少,从而减少纳税人转让的增值额,显然是能节省税款的。1、降低销售价格控制增值额的一种方法是适当降低房屋销售价格,销售收入减少了,而可扣除项目金额不变,增值额自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入的减少,此时是否可取,就得比较减少的销售收入和控制增值额减少的税金支出的大小,从而作出选择。例:假定某房地产企业建造普通住宅,可扣除项目金额为800万元,

4、根据目前市场调查,可以定价在900-1000万元之间。如果定价为1000万元,则增值额为200万元,增值率为25% (200/800,超过20%这一减免底线,此时该企业应缴纳的土地增值税为60万元,不考虑其他税费,则利润为140万元。如果定价为960万元,则增值额为160万元,增值率为20%(160/800,不超过20%这一减免底线,该企业不缴纳土地增值税,不考虑其他税费,则利润为160万元。可见,适当降低销售价格,不仅可以吸引更多的消费者,扩大销售面,还可以一定程度上增加企业的利润。主要是因为降价的损失完全被由于降价从而降低了增值率进而获得税收减免的好处所补偿。当然,由于土地增值税在计算企业

5、所得税时可以扣除,对企业所得税和企业的税后利润会产生影响,实际策划中应考虑到此因素的影响。2、分散销售收入在累进税制下,分散收入节税策划显得更为重要。因为在累进税制下,收入的增长预示着相同条件下增值额的增长,导致高的增长率,适用较高的税率,档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升,因而分散收入有着很强的现实意义。一般常见的方法就是在转让房地产时将可以分开单独计价的部分从整个房地产中分离,从而分散转让收入。假如某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅(里面已经安装简单的家具设施,全部市场价值是1000万元,扣除项目合计为800万元,其中各种家具设施的价格约为200万元,成本约为100万元。如果该

6、企业和购买者签订合同时,不注意区分这些,而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现,则增值额200万元,增值率为25%,适用30%税率,因而应交土地增值税60万元。如果该企业和购买者签订房地产转让合同时,采取一下变通方法,将收入分散,便可以节省不少税款。具体做法是在房地产转让合同上仅注明800万元的房地产转让价格,同时签订一份附属家具设施购销合同,则问题迎刃而解。这样进行筹划后,转让房地产收入为800万元,扣除项目金额为700万元,增值额100万元,增值率为14%,未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。该企业只要就其销售家具设施行为交纳相对土地增值税税负轻得多的增值税即可,从而达到

7、很好的节税效果。根据这种方法不难设想,如果房地产开发企业进行房屋建造出售时,将合同分两次签订,同样可以节省不少土地增值税税款。具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装璜、装饰时便和购买者签订房地产转让合同,接着再和购买者签订设备安装及装璜、装饰合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额则属于增值税或营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到了降低税负的目的。二、扣除项目策划法房地产开发企业利用扣除项目进行税收筹划,是指按照国家规定允许的核算方法、计算程序、费用分配等一系列合法要求对房地产的扣除项目金额核算,使扣除项目金额尽量达

8、到最大,增值率相对小,从而少纳税或不交税。在计算扣除项目时,房地产开发企业的成本费用开支有多项内容,不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等,而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本,后者是房地产开发费用。扣除项目策划法主要是基于这两点。1、充分列支开发成本按土地增值税暂行条例及其实施细则的规定,房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业应根据税法等有关法规的规定,选择合适的时机和方法,充分列支能够计入房地产开发

9、成本的各项支出,尽量增加扣除项目部分。如在土地的开发时机选择上就可以影响房地产项目的开发成本。比如某房地产企业支付转让价款300万元购入一块土地,并准备以后建造商品房,合同规定的土地使用期限是50年。根据企业会计制度规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,应作为无形资产核算,并按规定的期限分期摊销。待该项土地开发时,再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见,如果目前这块土地的使用权作为资产管理,则每年需摊销,等到真正开发时,帐面价值已减少,能够计入开发成本的价值也减少了。但如果目前将这块土地作为开发对象进行简单的开发,则其受让成本全部转入相关在建工程成本

10、,比以后开发计入开发成本的价值要多,一定程度上增加了扣除项目金额。2、合理选择开发费用作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用,其中最有策划空间的是借款利息。根据土地增值税暂行条例实施细则第7条规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条第一和第二项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。用公式表示:房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本×5%以内如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能够提供金融机构贷款证明的,房地产

11、开发费用按地价款和房地产开发成本金额的10%以内计算扣除,用公式表示:房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本×10%以内纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明时,利息支出如何计扣值得考虑。一般而言,企业在进行房地产开发时,借款数额会较大,其实际数会大于(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本×10%。因此,按照第一种方式计扣比较有利于企业节省税款。但是,有些企业由于资金比较充裕,很少向银行等金融机构贷款,这方面的利息支出相应地就比较少。这时,如果按照第一种方法计算,则扣除项目金额会较少,而按照第二种方法计算则扣除项

12、目金额会较多。因此企业比较合乎逻辑的做法就是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出,或是假装不能提供金融机构的贷款证明,这样税务机关就会按照第二种方法计算。当然,企业在应用成本费用核算进行税收筹划时,应有一定的限度,无节制地任意扩大的后果就是导致税务机关的纳税调整,结果反倒得不偿失。针对房地产开发业务较多的企业,可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。从根本上讲,土地增值税的策划应归结于房地产企业财务管理的范畴,它的目标是由企业财务管理的目标决定的,