密切监测北京房价走势

1、中国房地产报/2005年/7月/11日/第022版地产评论密切监测北京房价走势未来四年北京房地产业的发展年均增速可保持在16.3%的高位上,快于经济总体发展速度,所以北京仍然存在房价上涨的潜在因素,应该有所警惕郎咸平自2004年以来,东部沿海主要城市房地产市场不断升温,房价不断上涨,引起广泛关注。为了抑止地产泡沫膨胀,保持市场稳定发展,中央出台了一系列宏观调控措施,效果正在显现。我认为,房地产泡沫只是在局部城市出现,并未扩展到全国范围,因此目前一些全局性的宏观调控措施尽管对抑制房地产泡沫有作用,但也有一定负面效果个别地方还有可能导致普通民众的财富缩水。所以适当的政策取向应是针对不同区域和不同利

2、益团体区别对待,有打击、有扶持、有限制、有鼓励,如此才能促成房地产行业的健康发展。全面“出重拳”是不必要的为了说明我的观点,我们首先看一下全国房价走势。可以看一下国家发改委和国家统计局共同发布的2003年第一季度至2005年第一季度全国和上海、北京、广州三大城市的房屋销售价格的变动情况。2003年,全国的季度房屋销售价格增长基本比较稳定,四个季度的同比增长速度基本在5%左右波动;进入2004年之后增速加快,基本维持在9%至10%左右,最高在2004年第四季度同比达到了10.8%。2005年第一季度房屋销售价格比2003年同季上涨9.8%。判断房价是否过高的一个重要指标是比较其与GDP和城镇居民

3、收入水平的增幅。2003年GDP比2002年增长9.1%,城镇居民人均可支配收入实际增长9%;2004年GDP增长9.5%,城镇居民人均可支配收入实际增长7.7%。2004年房屋销售价格增速与GDP基本持平,高出居民收入2个百分点,基本是合理的。全国房价之所以上升,是结构性问题,主要是由于东部地区城市房价高涨所致,并非全国整体产生了泡沫。如果进一步对上海、北京和广州三大代表性城市进行分析,就更能说明所谓的过热和泡沫仅仅是在部分区域出现。上海市的房地产泡沫严重,必须进行调控;而北京有一点泡沫,但并不严重;广州则没有泡沫存在。在这种情况下,出重拳、“一刀切”,是不必要的。住房需求和世博会并非上海楼

4、市增长主因影响上海房价的因素是比较复杂的,其中重要的不外乎三种:一是随着上海经济的持续快速增长,居民收入上升,居住需求也日益旺盛;二是为2010年世界博览会准备,进行旧城拆迁和新城镇建设,抬高了土地和房屋价格;三是投机资金的炒作。居民住房需求和世博会召开,相信不足以制造如此快速的价格增幅。2001至2004年,上海商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为11.1、11.08、11.04、11.05,住宅需求持续大于供给,所以居民购房的需求还是存在的。同时期北京和广州的居民收入增长幅度和上海十分接近,北京2003年增幅为11.2%,2004年为11.5%;广州2003年增幅12.1%,2004年是1

5、2.5%。而北京、广州的房产价格增长不大,而且趋势稳定。所以单纯由于上海当地居民收入增长,引发大的购房有效需求,几乎是不可能的。世博会牵涉到旧城改造和住户搬迁,所以对房屋价格会有推动作用,但不至于把价格推得高不可攀。根据上海市的规划,世博会的规划范围为5.28平方公里,主要集中在浦东新区(占3.93平方公里的郊区,受到影响的房屋用地并不集中于上海市市区。而近年上海的房价陡增,却是由中心市区带动而起的,与世博会的项目建设关系并不大。世博会对于房价的作用,更多的是一种象征性的和概念性的。一个很好的对比是北京2008年要开奥运会,同样需要土地房屋开发,但是目前房价却不曾像上海这样飞涨。上海市房地产的

6、泡沫主要是源自第三种因素,即大量外来投机资金进入上海市,专事房屋炒作,造成虚假繁荣。而上海地产房屋的分布结构容易产生价格连带效应,对房价起了推波助澜的作用。外来投机资金是造成上海房市高涨的主导因素。所谓投机,是指这些资金购房并不是为了居住目的,而仅仅是作为一种融资和获利的工具。外来资金大体可以分为三部分,一是来自温州等江、浙一带的民间资金,二是外汇投机者在上海投资房地产,作为人民币升值的赌注,三是当地机构和居民的资金。其中,江、浙的炒房资金和外汇投机资金起主导作用。江、浙一带是民间资金最为雄厚的区域。这些资金属于热钱,随时寻找投资渠道谋取利益。在证券市场持续低迷的时期,最便捷的投资渠道当属房地

7、产。外资进入上海则多是为了等待人民币升值,以期大捞一笔。事实上所谓这些外资,有多少是真正的外国人的资金,是个难以说清楚的问题,我猜测应该有相当一部分是境内投机商借海外离岸金融中心进入本国市场的,这样做的好处是资金后撤有保证,也为洗钱提供方便。市中心的房价带动了外围的房价,许多有闲散资金的上海居民也受到房价上涨的鼓舞,投入了一部分资金购房,但是他们投资重点是市中心以外的中档住房。这部分资金也对房价起了推波助澜的作用。我要提醒的是,房地产泡沫对国民经济的负面影响是严重的。房价持续过快上涨,会导致价格形成机制的扭曲,增大了行业风险,阻碍了产业结构的优化调整,对国民经济和大众生活的伤害是深刻和长远的。

8、北京城建将对地产业格局带来大影响可以说,进入2004年之后,北京房地产出现了一点泡沫,但并不严重。而且从2005年1至4月看,虽然房价仍然在继续上涨,但是由于全市房地产开发投资增长趋缓(同比增长7.2%,增速比2004年同期低28.4个百分点;占全社会固定资产投资的57.3%,低于2004年同期1.5个百分点;其中,商品住宅完成投资同比增长2.5%,增速比2004年同期低15.5个百分点,行业投资有趋冷的苗头,今年房价大幅上涨的概率是不大的。再者,北京2003年GDP增长10.5%,2004年增长13.2%,2005年第一季度增长10.1%;2003年城镇居民可分配收入扣除价格因素实际增长11.2%,2004年增长11.5%,2005年第一季度增长9.4%,都大大高于房价涨幅。北京对仍然存在房价上涨的潜在因素,应该有所警惕。例如,北京奥运经济研究会日前发布的2004北京奥运经济报告分析预测,未来四年北京房地产业的发展年均增速可保持在16.3%的高位上,快于经济总体发展速度。报告中指出,2003年北京市房地产开发投资达到1,202.5亿元,比2002年增长21.5%,在全社会固定资产投资中的比重高达55.75%;2004年北京市完成房地产开发投资1,473.3亿元,比2003年增长22.5%,房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比重上升到58.3%。由于在未来4年中