房地产业税收风险分析资料讲解

1、房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到 33.4%，房地产业税收在地方财政收入中 可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务 违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因 素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风 险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产 业到底有哪些税收风险点？ 一般来说，一个房地产项目在时 间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、 房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合

2、税收工作实践，对 房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和 分析。一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值 入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权， 税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看， 土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交 易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处 理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出 计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价 值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地 成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。2、虚增拆迁

3、安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出 于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的 方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列 拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体 报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质 在大规 模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金。辽宁省多家法 院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿 款黑幕。记者调查发现，沈阳在征地拆迁过程中，共计3亿余元征地补偿款被非法套取。二、在规

4、划设计环节存在的主要风险点1、有的房地产企业在进行纳税筹划时会虚开规划设计 费，主要目的是逃避缴纳土地增值税和企业所得税。这些虚 开的发票由于没有真实的业务支撑和资金流水佐证，很容易 被税务机关查处，给企业会带来潜在的风险。2、境外的规划设计费没有代扣代缴税金风险。部分房地产企业会遇到支付境外设计费的问题，根据相 关税收法规的规定，支付境外设计费需要代扣所得税，如果 没有约定，又没有代扣代缴的，那税务机关只能把这个税款 算到房地产公司头上，由房地产公司来承担，房地产公司承 担的这部分税款又不能在所得税前扣除，房地产公司就亏 了。三、在融资环节存在的主要风险点1、房地产企业向自然人融资的现象很普

5、遍，因此而产 生的高息利息支出，一般都无法取得正规发票，在向自然人 支付利息时会存在未代扣代缴个人所得税风险。2、房地产企业与股东及其他关联方资金往来未支付利 息，或利息畸低，这也不符合独立交易原则。存在将开发房 地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利和逃避利 息收入营业税和个人所得税的风险，税务机关有权核定或在 该业务发生的纳税年度起 10年内调整其利息收入，补征税 款并加收滞纳金。3、企业借给自然人股东超过 1年以上的借款，根据财 政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知（财税2003158号）的规定，其适用条件并没有 企业必须盈利这一前提。因此，凡纳税年度终了后

6、，股东向 企业的借款既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还 的借款即可视为企业对个人投资者的红利分配，并依据“利 息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。存在被认定为股息、红利分配需要缴纳 20%的个税风险四、在工程建设开发环节存在的主要风险点 1、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和 企业所得税。房地产成本构成中，排第一位的是建安成本， 有些房开企业为达到偷逃土地增值税的企业所得税的目的 虚开建安发票。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目 的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋 销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企 业的财务日常处理票据的工作量大、

7、成本核算也容易混乱， 也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚 列成本，签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本 费用。签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费 用；利用关联关系虚增成本转移利润， 从关联企业购进材料， 向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费 用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材 料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施 工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负 担其多开部分的税款，重复列支开发成本。房地产公司只要 支付少量的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税和土地增值税。这样的所谓的“筹划方案”表

8、面看起来操作简 单，效果明显。但实际上，这不是真正的税务筹划，这就是 典型的打着筹划之名行偷税漏税之实。这样的“筹划”方案 给企业埋下了偷税的潜在定时炸弹，会把企业和老板带进 “阴沟”里 , 存在较大风险。2、纳税人不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城 镇土地使用税和建安合同印花税存在风险。五、在销售环节存在的主要风险点1、取得预售收入 （ 包括定金、诚意金 ） 没有按规定及时 申报纳税。房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以 各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等 以及销售购房卡、选房卡、 VIP 卡等取得的款项，都是为了 购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受

9、一 定的优惠，其性质均属于预收性质的款项。部分纳税人在申 报环节未将上述收入及时申报纳税，产生风险。根据中华 人民共和国营业税暂行条例实施细则第十四条和第二十五 条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收 款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、没有按照规定的预征率预缴土地增值税。江西省土地增值税按销售收入附征，附征率为：普通住房1%非普通住房3%商铺5%,纳税人利用税务人员的惰于怠政，在销售 非普通住房和商铺时都按普通住房1%的预征率预缴土地增值税，或少申报非普通住房和商铺，多申报普通住房。为了达到延迟纳税或少缴税款的目的，许多房地产开发企业使尽 浑身解数，各出“高招”

10、。3、销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收 入。这部分风险主要体现部分小型房地产开发企业，打着为 购房户节税的幌子，进行所谓的纳税筹划，签订阴阳合同， 少申报收入以达到偷逃国家税收的目的。4、银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付 款后，银行按揭到账款未按规定时间计入收入申报缴税。将 收到的按揭款项以银行贷款的名义记入往来账户，不计收 入，以达到延迟纳税的目的。5、委托代理销售。采取委托方式销售不动产主要有以下四种方式（1）支付手续费方式；（2）视同买断方式；（3） 基价并实行超过基价双方分成方式；（4）包销方式。上述四种方式，前三种是代销，属于代理的范围。风险点主要看 代销

11、是否按规定进行纳税申报，关键是看签订合同的销售主 体是谁，有的房地产企业把代理佣金冲减计税收入，造成少 缴营业税和企业所得税等风险。6、以房抵工程款和分房给股东存在的税收风险。实际 操作中房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房 抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接计入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款；分房给内部股 东个人的业务在申报纳税的时候计税依据往往又会偏低，没 有按市场公允价格申报纳税，产生少缴营业税金及附加、企 业所得税、土地增值税等及未代扣代缴个人所得税风险。7、装修收入没有申报纳税。 随着房地产市场以“居住” 为购买目的的购房者所占比例越来越大，这部分人不

12、但关注 房价，也关心住宅的舒适程度，于是精装修小区越来越受到 青睐。房地产企业在销售精装房时将房屋销售行为分解为房 屋销售与房屋装修两项行为，分别与购房人签订房屋销售和 装修合同，分别收取价款，以达到少缴 税款的目的。对于这种销售精装房行为，只要房屋装修行为发生在房屋产权过户 前，其取得的装修收入应按“销售不动产”缴纳营业税、土 地增值税等地方各税。其装修费用可以计入房地产开发成 本。&销售人员和企业高管的个人收入没有全额缴纳个人 所得税。房地产企业为奖励员工，以研讨会、工作考察、出 外培训等多种形式，组织员工进行国内、国外旅游，也就是 平时所称的“奖励旅游”。这一块收入在扣缴个人所得

13、税时 企业往往不会统计进工资薪金所得计税。按照现行个人所得 税法律法规有关规定：企业和单位对营销业绩突出人员以培 训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差 旅费、旅游费等对个人实行的奖励 （包括实物、有价证券等）， 应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个 人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。其中，对企业雇员享受的此类奖励，应与当期的工资薪金合并，按 照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税；对其他人员享 受的此类奖励，应作为当期的劳务收入，按照“劳务报酬所 得”项目征收个人所得税。9、售后回租（包租）业务存在的税收风险。这种方式 比较隐蔽，税务人员关键要看纳

14、税人是否按销售价格全额申 报纳税，有无将回租（包租）租金冲减收入或直接扣除租金 签订合同价款，少计售房款，逃避纳税现象。六、在清算环节存在的主要风险点1、完工项目长期不进行完工税款清算。房地产开发 经营业务企业所得税处理办法明确规定了清算缴纳企业所 得税应视为已完工项目的三种情形，土地增值税清算管理 规程也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但大部分 房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决 算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要 求办理申报清算企业所得税和土地增值税款，以达到延迟纳 税的目的。2、在清算环节会发现，有的企业取得的发票不合规， 如发票出具方与合同方、收

15、款方不相符或购买虚假发票虚增 成本。这就需要税务人员利用互联网仔细甄别，并核对企业 是否有点对点支付款项凭证。房地产业税收风险的存在，是税务机关做到应收尽收与 企业纳税筹划的博弈过程。企业作为市场经营的利益主体 其目标是追求企业经济利益的最大化。因此，企业自然希望能少纳税甚至不纳税，总是想方设法减轻自己的税收负担。 而税务机关则尽可能保证国家税款的应收尽收和及时征缴 入库。因此，企业纳税人与税务机关税收征纳的博弈客观存 在。在这个过程中对于税务机关来说 ，由于二者之间的信息 不对称，税务机关无法准确掌握企业所有真实的纳税信息。 因此税务机关在博弈中处于不利地位。那么税务机关怎样才 能化解房地产

16、业税收风险，做到应收尽收呢？笔者认为主要 应从以下几个方面入手：一、将风险管理理念引入我国税收管理中，变事后打击 为事前监控，变被动管理为主动服务，使有限的税务管理资 源得到最大限度的发挥。税务部门应进一步深化征管改革， 构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导 向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信 息化为支撑，以健全有力的综合治税体系和专业化人才队伍 为保障的现代化税收征管体系。二、建立社会信用体系，还权还责于纳税人，取消和简 化税务行政审批事项，明晰征纳双方权利义务。由纳税人自 行申报并对真实性负责，由以前的纳税人与税务机关躲猫 猫，演变成权利与责任由纳税人自行负

17、责，对税收违法行为 从严打击，并进入信用档案。在一定程度上可以促进纳税人 纳税遵从度的提升。三、构建信息共享平台，充分运用第三方信息消除风险。税务部门应积极争取地方党政支持，部门配合、运行协调的 第三方涉税信息采集交换机制。构建“政府领导、财政支持，地税主导、部门协作，技术支撑、法制保障”的社会综合治 税体系。俗话说得好“巧妇难为无米之炊”，在这个大数据 时代，信息高速发达的今天。税务部门只有充分掌握纳税人 的纳税数据资料，才能更好的发现和防范风险。四、税务部门应加强队伍建设，大力开展业务培训和竞 赛，重点培养风险管理、纳税评估和大企业管理等复合型、 专业化人才，俗话说得好“打铁还需自身硬”，大数据时代 下的税务人员要有扎实的专业知识，敏锐的识别能力，让