房地产企业税收筹划案例分析

1、房地产企业税收筹划方向一、相关借款利息的筹划实务由于目前大部分房地 产经营企业的开发资金来自金融企业 的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以 可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行房地产税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前 的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用 （期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还 可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目 降低增值额， 从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转

2、让房地产项目计算、 分摊并提供金融机构证明的： 允许据 实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金 额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供 金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金 额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。企业据此可以选 择：如果购买房地产主要依靠负债筹资， 利息费用所占比例较高， 可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资， 利息费用很少，则可不计算应分摊的利息， 这样可以多扣除房地 产开发费用，对实现企业价值最大化有利。房地产税收筹划案例：某房地产开发公司开发一批商品房， 支付的地价款为 600 万元，开发

3、成本为 1000万元，假设房地产 开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为 100万 元和 70 万元时 （设贷款利率 5%），如何为该公司利用利息扣除进 行筹划?房地产税收筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异： （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）X （10%5%）=（600+1000） X 5%=80（万元其次判断：当允许扣 除的利息支出为 1 00万元时，由于 100万80万，所以该公司应 严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明， 这样就可 以按 100万元扣除，否则只能按 80万元扣除，计税依据将增加 20万元，造成多缴税款 ;当允许扣除的利息支出为

4、70万元时，由 于 70 万80 万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开 发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明， 这样 可以多扣除 1 0万元利息支出，减少计税依据 10万元，合理降低 税负。从以上分析可以看出， 在可能的情况下将利息费用计入房 地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。二、利用建房方式的筹划实务 大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产， 但这 种方式下筹划空间较小。 若利用代建、 合建等方式则筹划空间较 大。第一，房地产的代建行为。 这种方式指房地产开发企业代客 户进行房地产的开发， 开发完成向客户收取代建收入的行为。 就 房地产开发企业而

5、言， 虽然取得了一定的收入， 但始终没有发生 房地产权属的转移， 其收入属于劳务报酬， 为营业税的征税范围， 不是土地增值税的征税范畴。 房地产开发企业可以利用这种建房 方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行 定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。 这种方式指根据 营业税问题解答 （一） 的通知 （国税函 1995156号 ）的规定，“合作建房”是指一方提 供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税 ;建成后转让的， 再按规定征收土地增值税。 企业可充分利用此项优惠政策， 实现 共赢。案例：华

6、富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地， 拟与富民公司合作建造办公用房， 资金由富民公司提供， 建成后 按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税， 会降低购置成本。 即便将来处置， 只就属于自己的部分缴纳土地 增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值 税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样 就实现了房地产企业和购置方的双赢。三、改变销售模式的筹划实务 一是，针对纳税主体的新设分立。 即房地产经营企业设立独 立销售公司， 负责房地产销售， 这种分立使土地增值税、 营业税、 企业所得税的筹划空间很大。房地产税收筹划案例： A 公司销售的普通标准住

7、宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一， 若以 1500 万元的价格售出，可扣除的项目金额为 1167.5万元， 增值率为 28.48%，应纳 99.75 万元的土地增值税，净赚 232.75万 元。第二，以 1400 万元的价格售出， 可扣除的项目金额为 1166.96 万元，增值率为 19.97%，免征土地增值税，净赚 233.04 万元。 第三，如果 A 公司设立独立销房屋销售公司， A 公司将住房以 1400 万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500 万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为 19.97%<20%，免纳土地增值税

8、。 当销售公司以 1500 万元售出时， 扣除营业税及附加合计：1500 X 5.5%=万元，可扣除的项目金额为 1 1 67 . 5+8 2 . 5 = 1 2 5 0万元，其增值率为 16.67%<20%，免纳 土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金： 1400 X 5.5%=77万元，获利润 1500-(1167.5+77)=255.5万元，比筹 划前增加 255.5-232.75=22.75万元。二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上， 也可以 采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。 第一， 开发 企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地

9、产， 并可协商开具销售清单， 由于这种方式应按实际销售额于收到代 销单位代销清单时确认收入的实现， 所以在确认纳税义务发生时 间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税(基本无代销收入 )。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司， 使销售公司企业所得税减少甚至不交。 当然， 对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目， 应事先 商议确定由开发企业承担 （开发企业的收入多， 抵扣的限额就大 ）， 这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。 第 三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的， 其首付款应于 实际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办

10、理转账之日 确认收入的实现。 所以尽量与客户和银行协商， 开立指定代收专 户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户， 然后分期办理转账 日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方 面，企业可以控制收入和所得实现时间。四、优化收入结构的筹划实务随着居民生活水准的提高， 逐渐对房屋的装饰、 装潢提出了 更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。 如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节 省不少土地增值税，增加企业收益。在实际操作时，房地产开发 企业可设立一家装饰装潢公司， 专门为购房户搞装修。 具体可与 购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的销售

11、合 同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。 房地产开发企业 只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税， 装修合同上注 明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这 样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。房地产税收筹划案例： 某房地产开发企业销售个性化装修商品房，售价为毛坯房10000元/ ，外加装修1500元/ ，而精 装修房则为11500元/ ，其中计算增值额扣除项目金额为7000元 / m2o方式1:按11500元/ m签订售房合同，企业应缴纳的营业税 =11500 X 5%=57阮/ m,城建税和教育费附加=575 X 11%=63.25元 / m ， 土

12、地 增 值 税 =7000 X 50%X 30%+(1150-7000 X 50%) X 40%=145元 / m ；购房 者应缴纳的契税=11500 X 3%(假设税率3%)=345元/ m。方式2：按10000元/ m签订售房合同1500元/ m签订装修合 同，企业应缴纳的营业税 =10000 X 5%+1500 X 3%=54m2,城 建税和教育费附加=545 X 11%=59.95元/ m , 土地增值税 =(10000-7000) X03%=900 元 / m ; 购 房 者 应 缴 纳 的 契 税 =10000 X 3%(假设税率为3%)=300 元/ m。通过比较不难发现， 方式

13、 1 比方式 2企业需多支出税金 583.30 元/ m：而购房者则需多缴纳契税45元/ m2。另外，企业在营销实践中常许诺为客户赠送装修、 家私等支出， 对于发生于竣工验 收日后的装修、 家私等支出的税务会计核算方法可采用： “以支 抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依据合同的约定，将拟 投入的装修、 家私等支出作为售价的抵减， 降低售房价格以少营 业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握 装修自主权。 还有对于销售时收取的维修基金， 应尽量从销售收 入中剥离出来， 建立维修基金账户， 这样可以降低名义销售收入 和相关税金。 另外， 根据工程承包公司是否与建设单位签订承包

14、合同，适用不同的税率的规定： 若承包公司与建设单位签订承包 合同，适用建筑业 3%的税率 ;否则，适用服务业 5%的税率。可 以用收取的转分包管理费的方式取代原先收取工程居间介绍费， 可以降低适用税率，达到节税效果。五、置业房地产大修理支出的筹划 置业房地产是指房地产经营企业进行置业投资时所购入的 用于生产经营或出租等用途的房地产。 由于这部分房地产在使用 一段年限后，会发生一些大修理支出，这些支出经常金额较大、 大修理时间较长， 所以按照规定发生的支出必须区分是资本化还 是费用化。企业所得税税前扣除办法 （国税发200084 号）第 三十一条：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。

15、纳税人的固定资产改良支出， 如有关固定资产尚未提足折旧， 可 增加固定资产价值 ;如有关固定资产己提足折旧，可作为递延费 用，在不短于 5 年的期间内平均摊销。 符合下列条件之一的固定 资产修理，应视为固定资产改良支出： （一）发生的修理支出达到 固定资产原值 20%以上： （二）经过修理后有关资产的经济使用寿 命延长二年以上 ;（三 ）经过修理后的固定资产被用于新的或不同 的用途。此规定 （一 ）在实践中具有很强的可筹划操作性。房地产税收筹划案例： B 公司为改善办公条件拟斥资 140 万 对原值 500万的办公楼进行装修改造，原计划工期 2005年 10 月 至 12 月，该办公楼折旧年限

16、为 20 年，已使用 6 年。那么该笔费 用能在 2005 年度所得税前抵扣吗 ?方案一：一次支出法。大修理支出占原值的140 一 500=28%>20%，按照规定该项支出140万无法直接计入本 期费用， 只能以折旧形式在以后年度抵扣， 同时加大了房产税的 税基，使房产税税赋加大。方案二：分次分期支出法。计划工期2005年3月至 12月，分 3月至 4月、6月至 7月和 2006年 1 月至 2月三个工期， 分别 支出 40万、40和 60万。这样，首先增加了当年费用，减少了所 得税。第一、二期大修理支出占原值的 40 一 500=8%<20%,第三期 大修理支出占原值的 60 一

17、 500=16%<20%，两年修理支出均可以 费用化，减少所得税支出140 X 33%=46.2万；其次，由于修理支出 不记入房屋原值，可以每年少交房产税140 X （-10%） X 1.2%=1.51 万，获税后净利1.51 X -33%）=1.01万，假设以后折旧年限不变， 则获税后净利 1.01 X 14=14.1万4 ;再次，增加了净现金流量， 假设 公司投资回报率 8%，方案二下，维修费用冲减 2005年、 2006年 所得税费用折现为： 80X 33%+60X 33%X 0.9259（ 一年期复利现值 系 数 ）=44.73 万 ， 而 方 案 一 下 累 计 折 旧 折 现

18、 140 一 14 X 33%X 8.5598（1年期年金现值系数）=25.19万，增加净 现金流量 44.73-25.19=19.54万。可以看出，房地产税收筹划效果 非常明显。六、配套设施开发成本的筹划选择商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一 般都附属设计有经规划部门批准的为业主、 租客提供休闲、 娱乐 及商业服务的配套设施， 通称“配套设施”。 “配套设施”的权 属应当由开发商和购房人在商品房预 （出）售合同中约定明确，合 同未作约定的， “配套设施”所有权归开发商。 “配套设施”的 建造成本不单独核算， 而是通过“开发成本”科目并入可售房产 总成本内核算， 竣工验收计入

19、“开发产品”并随房产销售收入的 实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但 无偿提供给小业主或租客使用， 开发企业推迟办理或不办理其产 权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配 套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目， 而且可以足额 抵减应纳税所得额。 由于开发商账面既不反映“固定资产配 套设施”， 也未反映空置的“开发产品配套设施”， 在产权 不明的管理阶段， 更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问 题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问 题，开发企业总体税负最轻。七、不同住宅项目分别核算的筹划 即通过对不同住宅项目分别设立建筑成本项目来核算， 以降低 土地增值税。房地产税收筹划案例： C 房地产开发公司， 2005年商品房销售 收入为 15000万元，其中普通住宅的销售额为 10000万元，豪华 住宅的销售额为 5000 万元。税法规定的可扣除项目金额为 11000 万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为 8000 万元，豪华住宅 的可扣除项目金额为 3000 万元。(1)不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值率为 (15000