海南陵水房地产业的规划引领与调控策略

1、海南陵水房地产业的规划引领与调控策略冯雷摘要 ：陵水毗邻三亚，位于公认的世界级旅井度假北纬 18 度线地带 ，在国 际旅并岛战略的 背景下，凭 借其稀缺的每岸 线资源 ，房地产 业快速 发展，成 为 全 岛滨海型地产 开 发的热点地 区。在中 央提 出建设美丽 中 国海南篇幸的目标指引下 ，城市 规划作 力 政府调配空 间资原的公共政策 ，如何 引领房地产 业有序健康发 展，如何调控和解决陵水房地产 业 现状发展 面 临的矛盾和问题？本 文从陵水房地产 业 发展历 程、变化趋势 、主要特点 、困难 矛盾等问题着 手 ，认力陵水房地产 业的 发展是市 场对地区 资源价值和未 来市场预期的认可 ，

2、 房地产 业是陵水 经济和旅并发展的 重要组成部分 。但是 ，任由市 场开发个体的趋利性 诉求，而忽视公共政 策的引领和调控 ，将会 导致整体利 益 、相 关者利益以 至 于自 身利益的损失 。特别是公共设施配 给的不足和 乡 村地 区发展的 落差 ，将会极 大的 影呴房地产 业 与城市的共 生共荣发展。因此 ，应 充分发挥总体规划 对空 间资源 引领和调控的公共政策作用 ，利 用结构 调整、功 能限定 、用地布局 、设施配置 等迕径，实 现城市规 划对房地产 业的 引领和调控 ，实 现行政力 与 市场力 的和谐统一。关键词 ：房地产陵水公共设施规划 引领规划调控， 和-'-'

3、- _._1J 丢2008 年伊始 ， 以清水湾为代表的陵 水房地产业的蓬勃发展 ，让人们认识 了陵水 ，来到 了陵水，也让陵水一举摘掉了 国家级贫困县的 帽子 ，极大的促进了县域经济的发展和城市建 设品质的提升。一线海景 、沙滩别墅 、大户型洋房 、超级大盘 、知名开发商等词汇概括了陵水房地产业 的基本特点。无论是开发规模 ，还是成交均价 ，陵水一度超越三亚，成为海南省房地产投资 置业的篮要热 点地区 。同样，陵水的房地产业也存在着海南岛房地产业所面临的共同问题，例如开发规模失调 、 住宅型地产开发比 例高 、基础和服务设施不配套 、对岸线等自然生态资源侵蚀等问题 。2011 年底 ，海南省

4、出台了 关于促进房地产业持续健康发展的若干意见 ，强调海南房地产要健 康持续发展 ，就要积极进行结构化调整 ，走高端 、特色化发展的道路 ，从以普通商品房开发 为主逐渐向高端旅游经营性地产开发转变的要求 。为促进陵水房地产业与新型城镇化建设的和谐 发展，提升国际旅游岛建设品质 ，践行中央建设美丽中国海南篇盗 的指示精神 ，就必须以空间资源的调控引领资本在空间上的有效配 置 ，保护生态环境 、维护社会公平 、促进经济发展。要发挥城市规划在空间资源配置上的主 导地位 ，通过基于空间的技术手段 ，实现规划对房地产开发等社会经济活动的引领和调控作 用。现阶段正直陵水总体规划修编之际 ，本文结合陵水地方

5、发展的实际需求 ，通过建立系统 的空间策略 ，旨在总体规划层面就城市规划对市场行为的 引领和调控策略做以探索。2. 发展历程与变化趋势三亚海棠湾的开发带动了 陵水房地产业的兴起，陵水房地产的差异化 定位成就了 自身的 特色品牌优势 。由于三亚一线滨海地区以 酒店开发为主 ，住宅项目稀缺 ，陵水凭借其稀缺的 一线海景住宅和别墅产品，形成 了与三亚错位发展 的良好态势。随着项 目的交付使用和度假人群的入住 ，房地产商的角色从开发建设者转入居住服务提 供者 ，政府也将承担更多的公共服务职能 。近两年 ，随着房地产市场进入盘 整期，消 费者更 加理性，购房动机也逐渐从投机转向居住与投资相结合。开发商提

6、供的产品走 向多样化，朝 着未来居住投资等复合型旅游地产产品的趋势发展 。2儿 起步孕育土地供应阶段2007 年 ，与陵水毗邻的三亚海棠湾被海南 省政府正式批准 定位为“国家海岸“，建设国 际级休闲度假区 ，融合 国家顶级品牌滨海酒店带 、世界级的游艇休闲 社区 、国家级海洋科研 与博览中心三大功能 。借此，陵水升始进入房地产业升发投资的视野 。2008 年，雅居乐投资 200 亿元在陵水整体开发占地约 1000 公顷的清水湾旅游度假项目 ， 开发周期超过 10 年，拟建成一个栠房地产 、高尔夫球会、游艇码头 、酒店为一体的国际级 超大型旅游度假区 ，至此启动陵水房地产业的全面开发 。2008

7、 年至 2010 年初，一线滨海土 地开始集中供应，一线海景别墅开始进 入市场。这一时期 ，由于滨海开发地区远 离县城 ，政府财政和开发实力有限 ，只能委托大型开发 商以代建的方式进行湾区的初次开发 。这一时期土地大面积供应 ，但是政府收益较低 。房地 产市场知名度较低。2.2.快速发展供需两旺阶段2010 年，海南国际旅游岛战略提出 以后，以消水湾为代表的大盘开始放量销售 ，陵水 房地产的销售面积和单价也都有了大幅 的增长。20 10 年住宅销售套数达到 4422 套，是 2009年的 1.5 倍之多 。从 2009 年至 2012 年，年均保持在 3000 套左右 ，平均销售单价甚至超过了

8、三亚 。这一时期，陵水房地产项目产品主要针对老中青三代的核心家庭 ，出现成套住宅和高档 公寓的住宅产品，户均套内面积达 到 120 平方米 ，远高于三亚 。在此期间开工的新 项 目中， 超过 30% 的项 目为成套住宅和高档公寓 。而同期，三亚市区由于土地供应量的萎缩和可售 住宅产 品数量 的减少，市场热点向陵水转移，陵水一度超越三亚成为海南南部地区房地产市 场的热点 。2.3. 回归理性走向多远阶段2012 年 以后，伴随着海南房地产市 场的整体回归，陵水房地产市场也开始进 入盘整期 ， 消费者更加理性 ，交易量开始降低。而随着楼盘的集中竣工和交付使 用，春节等高峰 时期入 住比例占到全部建

9、成项 目的 30%。2012 年 ，销售成交套数降到 2598 套 ，略低于 2009 年的 成交贵，销售面积也有所 回落，房地产开发企业规 划和施工面积也明显 回落。同时，住宅产品的平均套内面积也在缩小，房地产开发项 目类型呈现多样化 。住宅类项 目的规划建筑面积逐年下降 ，商业营业用房有所增加 ，出现酒店式公寓 、产权式酒店等更为 多样化的项 目。3.发展模式与主要特点小政府 、大开发商 、超级大盘 、高端品质是陵水房地产开发模式的基本特点 。对陵水的 房地产业而言，与三亚形成 了错位和互补发展。凭借其一线海景资源 的稀缺 品质，形成 了吸 引大开发商面向高端客源 ，打造”小社会型”的高品

10、质社区发展模式。对陵水政府而言 ，房地 产业的蓬勃发展有力支撑 了地方的经济和财政税收。既要肯定大盘开发模式对 地区经济的贡献和项目 品质 的保证，也要认识到大盘模式在整 体开发控制和公共服务设施保障等方面可能出现的问 题。3.1.房地产业成为县域经济发展的支柱陵水 的房地产业支撑 了地方的经济和财政 税收 ，帮助陵水摆脱了贫困县的帽子 。2007 年 以后，房地产业占据陵水国民经济主导地位，房地产投资成为推动经济增 长的主要动力， 带动城市经济实力快速提升 。房地产业 、建筑业分别占 国民生产总值的 15% 、18% ,两者加 和对陵水经济的贡献超过三分之 一 ，成为陵水经济的重要支 柱产业

11、。陵水的房地产业大大增 加了政府 的财政税收。2010年，土地出让金收入超过地方财政收入 ，成为地方政府最大的 收入来源。同时，根据 2011 年陵水经济运行情况分析及 20 12 年经济发展预测 ，在陵水的地方财政收入 中，房地产升发 、建设、销售等所产生的相关税收贡献 超过 80% 。综合来看，房地产业为陵水县直接贡献了 90% 的政府收入 ，70%的固定资产投资 ，35% 的 GDP 和12%的非农就业岗位。80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%房地产业占固定资产投资比例对比欢'*'*'*y$(农欢农农农怂农萝令汽0飞汽。心声感飞。心笠穸令汽。令一一陵水

12、县.三亚市图 1房地产业与固定资产投资变化3.2.稀缺海岸资源铸就高端品质陵水拥有稀缺的滨海热带海景资源 ，使得雅居乐 、富力 、绿城、中信等知名房地产企业 竞相进驻 。陵水北端分界洲岛是回归线 （ 北纬 L 8 度线） 穿越地区 ，南北气候截然不同 ，以 南只有 四个城市乐东 、三亚 、保亭、陵水，除此以外的城市 冬天也相对比较寒冷 。目前，三 亚一线海娱资源基本开发完毕 ，乐东尚未开发 、保亭缺失岸线 ，陵水土福湾、清水湾毗邻三 亚海棠湾 ，与香水湾一道构成了 陵水三大滨海湾区 ，成为海南最后的 、最优的热带一线海景 地区。陵水的地产开发以中高端 居住度假产品为主 ，发展了直达海滩的一线海

13、景别墅 、公寓和 住宅 。在三亚亚龙湾 、海棠湾 、石梅湾 、神州半岛等优质湾区 ，一线资源普遍以建设酒店为 主导 ，而陵水以一线滨海别墅和花园洋房为突破口 ，与三亚错位发展 ，极大地满足了高端购 房人群对于滨海居住的 衙求。因此，陵水地产的稀缺资源优势与价值凸显 ，成长迅速 ，售价 均价赶超三亚。因此，海南最优的一线海景资源和滨海中高端 居住度假产品 ，使得陵水地产具有了高价 格 、高端购买人群的特点 。高收入人群必然有相应的高品 质服务 需求 ，这给开发商营造高 品 质社区环境和配套设施 、政府完善城市基础设施和公共服务设施提出了更高要求 。3.3.小政府管理下的大开发商大盘模式区别于三亚

14、主要集中在市区的小地块小盘模式 ，陵水的房地产项目焦中在滨海 ，远离市 区，形成以大开发商大盘 的开发特色。单体项 目开发建设规模大 、土地出让面积大，比如雅居乐清水湾占地 1000 公顷，打造集多层 、小高层、高层与别墅千一体的综合大社 区；绿城清水湾项 目占地 300 公顷，也拥有公寓 、洋房、合院别墅和独栋别墅多种住宅样式 ；东和福 湾项目 占地 100 公顷 ，发展度假酒店式 一线海景公寓、独栋平层别墅，等等。这种大型社区 往往因大规模栠中的居住人 口而产生较高 的商服、餐饮 、娱乐休闲、卫生医疗等一系列服务 保障需求。特别是 ，在大盘模式下 ，强化了升发商的议价谈判能力和自 由裁谝权

15、。对千自有开发单 元的控制性详细规划编制 ，开发商的话语权很强，规划经常调整 。作为公共政策的城市规划 往往会过多的受制于 市场经济利益的左右，不利千地区整体最优 价值目标的实现 。在大盆 求、小政府 、强开发商的三重背景 下，埋下设施欠账和公共利益缺失的伏笔 。大 型居住社区 、高端购房人群对 生活服务设施 、基础设施等提出了大需 求，但政府尚未有充足 的财政实力来改善现状满足这些需求 ，而强势的升发商则通常趋利避 害 ，缺乏对公共利益的 维护 ，使得城市集聚和服务能力未随 着当地的房地产热而发展 ，遗留 下了不少历史欠账间题 。4. 主要问题和发展困境虽然陵水的房地产业发展开始逐渐趋向于多

16、元 ，行业整体趋于健康和理性 ，但是，由于 县域经济长 期过分依赖于房地产业 ，经济整体的稳定性和抗风险性较弱。特别是在滨海地区 土地资源储备不足的制约下 ，原有的经济增长方式已经不可持续 ；当房地产项目建成交付使 用，度假人群入住数 量稳步增长之后 ，原本不明显的公共服务设施 不足问题开始逐渐凸显。 而滨海开发地区周边的乡镇发展问题，也成为新型城镇 化背景下亟需解决的难题 。4.1.产品结构单一 ，受市场波动性大当前 ，房地产业存在一定的泡沫风险，稳定健康性堪忧。城市功能、公共服务设施的配 给能力欠缺，旅游业与服务设施 尚未成型 ，使得陵水的房地产市场稳定性较弱 ，受宏观市场 影响波 动 ，

17、房地产市场运行风险加大 。理性观察陵水房地产业发展的现状可 以看到，一方面 ，房地产业在陵水经济发展中的支 柱地位 ，其发展的优劣将直接影响陵水旅游业乃至经济整体未来 的发展，但另一方面 ，这一 产业又容易受 到宏观形势的影响而会有较强的 波动性 ，当前陵水房地产业需求方处在投机和 投资之间 ，房地产市场的健康性远低于三亚 ，因此亟衙转型才能谋得 长久地发展。成交均价对比 （万元平方米）成交面积对比 （万平方米）415032100竺012009年2010年201 1 年2012年三亚一陵水502009年2010年201 1 年2012年。三亚一陵水图 2近 3 年陵水与三亚房地产市场运行 情况

18、4.2.滨海资源殆尽 ，土地经济难以为继滨海土地资源开发殆尽，后续资源潜力不足。从房地产项 目的建设情况看 ，目前陵水地 区资源条件最优的土福湾 、清水湾、香水湾等三个湾 区已经进入开发建设的中后期阶段，三 湾已建及在建项 目已经 占到规划面积的 80% 以上，后续可开发 土地资源 已经基本见底 。未开发一线资源愈显珍贵。尚处于开发初期的滨海新城地区 ，未开发的先行试验区 、陵 水河 口地区已成为 陵水最后仅有的一线土地资源 ，弥足珍贵 。过去 以大批量出让 土地资源换 取政府收益的模式不可持续 。4.3.长期度假人口增加，公共设施配置不足随着大量住宅 的竣工交付使用，来陵水度假的人口逐年稳

19、步增长 。通过对 项 目开发公司 和小区物业的调查统计 ，目前，目前三湾 地区 已售住宅 15000 套以上，并基本达到交房入住 条件。淡季入住率虽然只有 13% , 但旺季和入住最高峰时比例分别达到 67%和 74%, 届时 春节高峰期间居住人口将超过 3 万人。在度假居住人 口结构中，中老年人 占到 50%以上的比例，并且这部分人群居住时间长 ， 最长可达半年以上 ，产生了对周边的基本生活配套服务设施巨大需求 。而由千 三湾地 区远离县城 ，县城现有公 共服务设施在服务 能力和辐射范围上均难以覆 盖。三湾附近的英州、新村等乡镇 ，公共设施也仅能满足基本生鲜食品的需要 ，但购物环境 与交通便

20、捷性均较低 。原本寄希望于开发商自主 配套 的公共服务设施 ，配置状况并不理想。公共服务设施 的规 划与建设以娱乐休闲为主 ，游泳池 、会所 、健身房 、酒店、休闲娱乐室等配套较好 ，但医疗 服务 、社区服务设施配套尚未引 起广泛重视 ，而这类设施正是中老年 长期度假居住者首要需 求的设施 。通过对入住居民的调查分析，公共交通、生活购物 、卫生医疗、垃圾处理、道路 交通、社区治安、周边环境成为居民集中反映的热点问题。表 1 三湾地区主要房地产项目已建 公共服务设施统计钻石海岸Aloha清水湾海棠福 湾一号香水湾1 号绿城清 水湾顺泽福 湾珊瑚宫殿海兴宫力湾会所寸寸寸寸餐厅I咖啡厅寸寸精品酒店寸

21、寸寸寸图书馆寸寸健身房寸寸寸寸淌 业 购 物 中儿、i、寸寸寸游泳池寸寸寸寸寸寸游阰码头寸浴场寸休闲娱乐室寸寸寸寸幼儿园寸医疗服务站寸寸寸社 区 服 务 中,、L、寸停车场寸燃气管道寸排污站寸注" ,J " 为已建设设施 ，调查时点为 2013 年 6 月。4.4.乡镇发展滞后，房地产业与本地城镇化脱节地方政府没有享受 到与高房价相符的土地财政收入 。在海南东线沿海城市中 ，陵水房屋 溢价比例高达 17,是三亚与海口 的近 3 倍，政府收益低，土地收益主要被开发商在后期房 屋销售环节中获取。原因是陵水政府财政实力弱，也没有充足的资金来配给完善 的基础设施， 在政府与开发商的

22、议价过程 中，开发商明 显占据上风，导致土地廉价 出让，资源利用效率低 下。因为政府并没有从滨海地区房地产业 的发展 中获取相应 的财政收益，因此对滨海地区周 边的乡镇 以及县城的城市建设投入和建设能力都十分有限。滨海开发地区与周边乡镇和村庄 存在极大的发展落差，一方面周边地区的本地居民并没有享受到房地产开发所带来的生活条 件的改善，另一方面落后 的乡村建设也拉低了高端度假地产项 目的周边环境品质，难 以提供 匹配项目品质的公共设施服务和生活 环境。5.引领措施与调控策 略综上所述 ，市场力选择并推动了陵水房地产市场的兴起和快速发 展 ，房地产开 发企业对1溢价比房屋均价楼面地价均价市场需求的

23、敏锐性，对区域资源的趋利性 也让陵水从一个国家级贫困县摆脱 了财政贫困的帽子，被市场所认可 。但是 ，在总体最 高价值目标实现 、区域开发整体效应最优化、公共资源 配置供给和社会公平等方面 ，暴露了放纵市 场力的弊端。在总体规划层面，可 以通过一系列 的空 间策略 ，对其发展进 行引领和调控。5.1.调整县域发展结构 ，做强滨海乡镇通过调整县域空间发展结 构 ，促进滨海乡镇发展 。与三亚相比 ，陵水的房地产业区位有 其自身特点 。三亚住宅型地产项目集中在市区 ，可 以依托市区提供公共服务 ，并随着市 区规 模的扩大带动周边乡镇发展 ；滨海地区主体为酒店 ，自身配套可以满足短期度假人群的盂求。

24、而陵水的住宅型地产项目集中在滨海地区 ，远离县城 ，空间独立 ，市区的公共服务既难 以覆 盖滨海地区大童长期度假人群的生活需求 ，发展相对缓慢的县城 也难以带动滨海地区乡镇的 发展。因此，在县域空间发展结构 中，改变过去以县城为绝对核心的发展格局，通过提升滨海 地区英州和新城两个乡镇的规模等级 ，提高道路建设标准 ，增加新增用 地规模等策略 ，策划 建设风情小镇 、蛋家渔港 、生态衣业等特色项 目，引领滨海地区乡镇的发展 壮大，从而提升 对滨海地区房地产项目 的服务能力 ，缩小城乡发展 差距 ，形成滨海地区本土 乡镇与外来房地 产开发的良 性互动发展 。5上 限定增量类型，促进旅游地产发展通过

25、建立项 目准入制度，严格控制一般住宅类项目 供地规模 ，促进旅游地产多元发展。 滨海地区严格控制住宅类项目审批 ，在陵水发展的总体目标下，通过建立项 目评价准入体系， 对项 目定位、规划设计、产 品策划等进行准入评估考核 。充分利用二线海景 资源、山地资源，并与项 目的自然地理和经济地理区位结合，形成差 异化竞争。促进旅游地产的多元化发展 ，一是打造具有吸引力的知名景点及其附属设施的精 品旅游景点地产 ；二是完善旅游服务 、提高物质保陷 ，促进旅游消费的旅游商务地 产 ；三是 着力建设乡村田野景观资源、山地景观资源的旅游度假地产 ，策划主题游乐项目 ，完善经营 配套设施 ；四是优化现有的旅游住

26、宅地产 ，噩视传统住宅区及其周边城镇的基础设施、公共 服务设施建设 ，适当进行街区改造 。通过调整供地类型 ，促进旅游产业发展 。针对陵水现阶 段旅游地产有“地产 “无”旅游” 的问题，在严格控制岸线 地区开发建设规模的同时 ，适度增加旅游设施用地的供应 ，在保护 核心生态资源的前提下 ，鼓励高品质、低强度 、低冲击的旅游项目进驻 。促进匹配旅游度假 的娱乐、运动 、康体 、休闲等项目的进入，完善陵水的旅游度假体系建设 。5.3.控制岸线开发，保护核心资源通过空间管制单元的划定 ，保护区域核心价值资源 。对河流入海口 、沿海湿地、山体、 涧湖、农田、生态廊道 、历史遗迹等各类核 心价值资源进行保护和管控 ，严格控制建设开发 的进入。指导城市建设和地产开发布局向乡镇和县城 集中，为生态空间和公共资源留出空间 。5.4.应对度假人群季节波动，提高乡镇设施标准通过提高乡镇公共设施配置标准 ，提升对度假人群的服务狻盖能力。针对海南地区度假 人群季节波动性大的特点 ，考虑陵水滨海房地产项目远离县城 的实际情况，在满足国家公共 设施配置指标的基础上 ，提高滨海乡镇地区的公共服 务设施配置规模 、配置类型和建设 品质。 既满足度假人群