房地产集团融资管理制度剖析上课讲义

1、集团融资管理制度一、总则（一为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程 ,保证正常的资金供应量 , 降低融资成本 ,减少融资风险 , 提高资金使用效益 ,确保资金安全及财务目标的实现 ,特 制定本管理制度。（二本办法所指的融资 ,仅包含债务资本融资。1. 债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金,按方式可分为 :借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等 ;融资对象包括银行与非银行金 融机构、股东及其他特定的单位及个人。1.1 借款融资是指通过与银行、非银行金融机构 ,股东及其他特定个人借入一定 款项 ,在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式 ;按借款的时间长短可分

2、为:短期借款（一年以内,中长期借款 （一年以上;按方式分为:承兑汇票、流动资金贷 款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等 ;1.2 应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定 ,经相关审批机构审批同意 后,向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融 资方式 ;1.3融资租赁 （长期应付款是指通过依法成立的融资租赁公司 ,融回经营所需的 租赁物 ,并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资 方式。（三融资原则 :集中管理、统一筹措 ;规模适度、结构合理 ;期限合理、长短兼顾 ; 综合权衡、降低成本 ;适度负债、防范风险。（四凡有合作

3、方的公司 ,除按本办法的规定履行相关审批手续外 ,还应根据合作方 的要求完成相关的审批手续。二、管理部门及职责（一集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内 ,负责集团及下属公司 （项目部的融资管理 ,财务中心资金部 （以下简称 “资金部”是融资活动的具体管理部 门 ,履行以下职责 :1. 拟定融资管理办法、目标与原则 ;2. 拟定集团融资需求及计划 ,履行股东会、董事会审批手续 ;3. 拟定具体融资方案 ,负责搜集相关的融资资料 ,履行相关的报批手续 ;4. 负责具体办理各项融资活动 ;5. 负责融资平台的搭建 ,渠道的拓展与维护 ;6. 负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。（二集团下属

4、各中心、公司 （项目部有义务积极配合资金部 ,完成地区公司 （项目 部的融资工作 ,并履行以下职责 :1. 参与本公司 （项目部融资方案的拟定 ;2. 配合提供融资所需资料 （含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证 照、公司 （项目部基础资料、相关合同等与融资相关的资料 ,并协助其完成内部审批 手续;3. 配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理;4. 配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理 ;5. 就融资过程中的各种问题与资金部沟通 ,协调解决 ;6. 配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。三、借款融资的办理程序（一借款融资的一般规定1. 集团及下属地区公司

5、（项目部的对外借款由资金部统一管理 ;2. 资金部根据经营与投资对资金的整体需求 ,结合地区公司 （项目部的盈利情况 , 财务状况与资源情况 ,拟定融资需求、融资计划 ,提交财务中心总经理、集团总经理 初审;3. 经集团总经理初审通过后 ,报集团董事会评审 ,评审通过后形成股东会决议或 董事会决议 ;4. 借款融资计划审批通过后 ,涉及银行或非银行金融机构的由资金部牵头、各承贷公司 （项目部配合办理 ,其他融资由地区公司 （项目部具体办理。资金 部负责协调与监督地区公司 （项目部融资计划的执行。（二开发贷款办理流程及相关规定1.集团下属地区公司 （项目部的开发贷款由资金部牵头组织办理。2. 营

6、销中心及各经办公司应在承贷项目开发方案确定后一周内,向资金部提交融资所需的资料 （含:可行性研究报告、公司及开发项目的基础资料、项目相关证照、 项目的投资概算及成本资料、项目的对外宣传资料、相关合同等。3. 资金部在收集到项目资料后 ,在一周内整理完成报送银行与非银行金融机构所 需的资料 （含可行性研究报告及投资概算、抵押物情况、借款申请、公司及项目基 础资料 ,并填报开发贷款方案评审表履行相关的报批手续、经审批同意后方可对外 报送。 （开发贷款方案评审表见 F/ZXDC/FC-184. 开发方案对外报送后、由于特殊原因需调整开发方案 ,各中心及公司 （项目部 应在第一时间内通知资金部 ,资金

7、部应及时分析可能造成的影响 ,认为需要重新提交 资料的,由经办公司 （项目部及营销策划中心在 3个工作日内重新提供变更后的相关 资料、及变更后的可行性研究报告。5. 开发贷款方案审核通过后 ,由资金部牵头与意向银行或非银行金融机构申请办 理开发贷款事宜。6. 对外报送的融资资料 ,必需在资金部内勤处留存备案一份。7. 资金部应与银行或非银行金融机构积极沟通 ,协调解决融资过程中的各种问题 把握融资的进度 ,集团各中心及经办公司 （项目部应积极协助资金部 ,及时传递项目进 展情况和提供相关资料 ,确保在计划的条件与时间内取得授信批复。8. 授信批复取得后 ,资金部应根据集团的资金情况及承贷项目的

8、进展情况 ,确定 开发贷款的提款时间与金额 ,并填报开发贷款提款申请审批表 , 经资金部负责 人、财务中心总经理、集团事业部总经理评审后 ,报董事会审批 ,通过后形成股东会 决议与董事会决议。 （开发贷款提款申请审批表见 F/ZXDC/FC-199. 经审批同意提款后 ,由资金部牵头与银行或非银行金融机构沟通合同的签订、 担保的办理等事宜 ,各中心及承贷公司 （项目部应积极协助办理借款合同、担保合同 的签订 ,抵押、质押等担保手续的办理 ,同时各经办公司 （项目部负责配合资金部完成 提款所需资料的准备。10. 提款所需资料经财务中心总经理审核后 ,方可向银行或非银行金融机构提交 , 资金部应积

9、极沟通协调 ,确保在计划的时间内实现放款。11. 在贷款放款后 ,资金部应积极与银行或非银行金融机构沟通协调用款事宜 ,集 团各中心及经办公司 （项目部应积极协助 ,提供用款所需的各种资料。12. 资金部应积极协调开发贷款使用过程中的各种问题 ,集团各中心及各经办公 司（项目部应积极配合办理开发贷款利息结算及其他费用的支付事宜。13. 资金部应根据项目的进展情况 ,结合借款合同的相关约定 ,统筹好贷款归还所 需资金的准备与归还时间的把握 ;同时填报开发贷款还款申请审批表 ,经公司 （项 目部负责人审核后 ,经由资金部负责人、财务中心总经理、集团事业部总经理评审 后 ,报董事会审批 ,形成股东会

10、与董事会决议。 （开发贷款还款申请审批表见 F/ZXDC/FC-2014. 开发贷款办理的其他规定 :14.1所有向银行或非银行金融机构报送的股东会决议、董事会决议、借款协 议、担保协议等法律文件必需报集团法律事务部评审 ,通过后方可向其报送 ;14.2 开发贷款经办人员应在开发贷款放款 ,或者贷款情况发生变动后的一个工 作日内向资金部报送更新后的负债情况表 ;（负债情况表格式及要求 ,参见财务中心报 表模板。14.3 在开发贷款的申报、放款、用款、计息、还款过程中 ,资金部应与各中 心、地区公司 （项目部宣传口径保持一致 ,涉及到公司情况、项目开发计划、项目进 展、销售情况、财务状况等信息时

11、 ,各经办公司 （项目部应与资金部提前沟通 ,经得同 意后方可对外进行介绍。开发贷款办理流程图借款融资流程图融资计划阶段融资申报阶段提款、用款阶段贷款归还阶段 >财务中心事业部总经理股东会董事会营销中心经办企业提出资金需求进行综合平衡 ,拟定初步的融资方案审批总经理审核YESYESYES NO负责具体办理YES开发方案确定后按资金部要求提交融资资料开发方案确定后按资金部要求提交融资资料收到资料后一周内按资金供方要求整理资料 ,并履行报批手续 总经理审批NOYES NO向银行提交资料积极沟通协调 ,取得银行授信批复YES结合项目及资金情况填报提款审批表总经理审核审批签订借款合同、担保合同等

12、相关法律手续、履行合同评审程序抵押物公司办理抵押、质押手续、承贷企业配合财务中心准备提款资料YESNO NOYES衔接经办企业向银行申请放款、按批复条件用款YESYES按合同约定统筹资金、履行报批程序总经理审核审批YESNO统筹资金办理贷款的归还YESNO（三其他借款的办理流程1. 开发贷款以外的其他融资 （含股东借款、其他特定对象的借款等由地区公司 （项目部自行拟定融资方案 ;2. 经公司 （项目部负责人审核后 ,由资金部、财务中心总经理、事业部总经理评 审后 ,上报董事会审批 ,通过后形成股东会或董事会决议 ;（其他借款融资方案评审 表见 F/ZXDC/FC-213. 审批通过后由地区公司

13、 （项目部具体办理借款事宜 ,资金部负责监督方案的执 行;4. 若涉及需办理委托贷款事宜的 ,由资金部牵头 ,地区公司 （项目部协助办理。四、担保管理（一集团及下属地区公司 （项目部可担保资源由资金部统一协调管理 ,地区公司 （项目部不得在未经允许的情况下向任何企业提供担保 （含资产抵押、股权质押、信 用担保等。（二地区公司 （项目部向任何企业提供担保的 ,由资金部牵头办理 ,经担保公司 （项 目部负责人审核、财务中心总经理 ,事业部总经理评审 ,通过后报董事会审批、审批 同意后形成股东会、董事会决议。（三审批通过后 ,担保公司 （项目部负责配合资金部办理相关事宜 （含担保合同的 签订、他权证

14、的办理、担保的解除等。（四地区公司 （项目部应向资金部报送可抵押资产情况表 ,在相关内容发生变化后 的一个工作日内向资金部报送更新后的报表电子版 ,若无变化 ,则随同每个月的会计 报表 ,在 5 个工作日内报送电子版本 ,10 个工作日内报送纸质的报表。 （可抵押资产情 况表格式及要求 ,参见财务中心会计报表格式与报送要求。五、融资渠道的管理（一资金部根据集团的战略规划 ,负责融资渠道的拓展及合作银行或非银行金融 机构的选择。（二资金部负责现有融资渠道的维护工作 ,积极与各银行或非银行金融机构保持 沟通与来往 ,传递集团的各种战略方针 ,投资发展方向 ,企业文化、经营理念、经营业 绩、项目进展

15、等 ,逐步建立一批值得信赖、愿意与集团共同发展的战略合作金融机 构。（三资金部应积极与各银行或非银行金融机构进行沟通 ,掌握最新的金融政策及 办理程序 ,形成融资信息库 ,并定期进行分析与预测 ,向董事会提交相关的分析报告。（四各中心、地区公司 （项目部应积极配合财务中心拓展融资渠道 ,维护银企关 系。六、融资风险管理（一融资计划与方案的选择应充分考虑以下因素 :1. 以未来经营与投资对资金的需求 ,确定融资的时间、规模 ;2. 充分考虑偿还能力 , 全方位衡量收益状况和偿还能力 ,做到量力而行 ;3. 对融来的资金、具有吸取和消化的能力 ;4. 融资期限要适当。（二制定的融资计划与方案 ,在

16、发挥财务杠杆作用同时 ,将资产负债率控制在合理 的范围内 ,集团合并后的资产负债率应控制在 50%的范围内为宜。（三融资效益的决定性因素和重点是融资成本 ,应充分论证不同融资方案的可行 性,承贷项目的息税前利润率与内含报酬率应大于资金供方的期望收益率。（四资金部负责监督资金流向和测算未来现金流量 ,合理安排各项借款的偿还时 间、计划好偿还借款的资金来源。（五应建立融资风险管理机制 ,定期编报融资活动执行与风险评估报告。七、罚则（一集团下属各中心、地区公司 （项目部应严格按照本办法的相关规定开展融资 活动 ,对违反本管理办法 ,未对集团造成经济或名誉损失的 ,财务中心有权责令其整改 并可对责任人

17、处以 50500 元罚款。（二集团及下属各中心、地区公司 （项目部应按照本办法的规定 ,与资金部一同拟 定融资计划 ,报送融资方案 ,并配合办理本公司的融资工作 ,对违反本管理办法 ,未造成 经济或名誉损失的 ,财务中心有权对责任个人处以 300-1000元罚款。（三集团地区公司 （项目部应按本办法的规定 ,报送负债情况表与可抵押资产情况 表,对不按要求报送的责任个人 ,财务中心有权对其处以 50-500 元的罚款。（四违反上述管理办法 ,对公司造成经济或名誉损失的责任人 ,应承担相应的过错 责任及赔偿责任。（五违反上述管理办法并触犯法律的责任人 ,除承担相应的过错责任及赔偿责任 外,还将依法

18、送交国家司法机关追究法律责任。八、附则（一本制度由事业部财务中心负责解释。（二本制度自年月日起实施。（三附加说明1、本标准起草人 :陈国亮2、本标准会签人员 :3、本标准审核人 :4、公司领导批准 :F/ZXDC/FC-18: 开发贷款方案评审表 编号:承贷公司 （项目部名称 承贷项目项目开发周期及时间 项目申报总投自有资金投入 预计息税前利润贷款金额贷款期限 拟申报银行 预计“四证”齐备时间 担保方式及估值情况其他说明 审批意见汇总 财务中心资金部经办人员 财务中心资金部负责人 承贷公司 （项目部负责人 合作方财务总监 财务中心总经理事业部总经理备注备注:开发贷款提款申请审批表编号:提交部门经办人贷资项目贷款银行贷款金额已提款金额此次提款金额未提款金额此次提款用途提款方式其他说明审批意见汇总财务中心资金部经办人员财务中心资金部负责人承贷公司 （项目部负责人合作方财务总监财务中心总经理事业部总经理F/ZXDC/FC-20： F/ZXDC/FC-20 ： 开发贷款还款申请审批表 编号： 编号： 提交部门 贷资项目 贷款金额 此次还款金额 此次还款原因 还款资金来源 其他说明 经办人 贷款银行 已还款金额 未还款金额 审 批 意 见 汇 总 财务中心资金