兰溪商业调研报告

1、由NordriDesign提供金华市兰溪商业地产调研报告1Part兰溪商业地产发展概况地域概况 兰溪市位于金华市西部，钱塘江中游，金衢碰地北部边缘。市境东南邻金华市金东区、婺城区，西南接龙游县，西北毗连建德市，东北与浦江县、义乌市交界。面积1310平方千米。 行政区划行政区划行政区下辖兰江、云山、上华、永昌、赤溪、女埠个街道；游埠、诸葛、黄店、香溪、马涧、横溪、梅江7个镇；灵洞乡、水亭畲族乡、柏社乡3个乡。 2010年，全市生产总值为178.62亿元，比上年增长12.7%（见图1）,其中第一产业增加值17.66亿元，第二产业增加值107.17亿元，第三产业增加值53.79亿元，分别增长4.5%

2、、14.2%和12%。人均GDP为27001元（按年平均汇率折算为3989美元），增长12.2%。三次产业增加值结构由2005年的11.2 57.2 31.6调整为2010年的9.9 60.0 30.1（见图2）。经济状况n全市居民消费价格比上年上涨4.2%，其中居住类上涨6.8%，食品类上涨7.0%（见图3、表1）n 工业和建筑业 2010年全市工业增加值98.22亿元，比上年增长12.3%，工业增加值占GDP的比重55%。全市规模以上工业实现总产值505.03亿元，销售收入498.68亿元，分别增长38.8%和37.6%，增幅位居金华各县（市、区）第二位。n 七大行业产值均有较大幅度增长，

3、其中纺织和冶金行业的产值和收入均突破百亿。2010年，纺织行业技改投入继续加大，共新增2000多台喷气织机，累计总数已超7000台，产业集群效应显著。纺织行业已超过冶金行业，成为我市七大行业中的第一大行业。n 固定资产投资和房地产业 2010年，全社会固定资产投资69.58亿元，比上年增长41.4% （见图5），其中限额以上投资64.13亿元，增长44.3%。在限额以上固定资产投资中，第二产业投资43.22亿元，增长43.2%，其中工业投资42.58亿元，增长41.1%；第三产业投资20.91亿元，增长47.7%。全年限额以上投资项目240个，比上年增长2.2%，其中，新开工项目152个，比上

4、年下降12.1%。全年房地产开发投资9.33亿元，比上年增长6.9%。商品房销售额21.99亿元，增长39%。兰溪商业地产发展 就兰溪市现有商业形态及近几年的发展演变，商业的演进无就兰溪市现有商业形态及近几年的发展演变，商业的演进无疑对我们的消费习惯和生活习惯影响巨大。随着近年来人均收入疑对我们的消费习惯和生活习惯影响巨大。随着近年来人均收入的明显提高，人们更多的去追求体验高层次的消费场所。休闲、的明显提高，人们更多的去追求体验高层次的消费场所。休闲、娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。山娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。山田中央广场田中央广场溪西商业中心

5、，这样大体量的商业项目，相继增加溪西商业中心，这样大体量的商业项目，相继增加的的新业态，来满足日益增长的多层次消费需求，兰溪的新业态，来满足日益增长的多层次消费需求，兰溪的shopping mall时代即将来临。时代即将来临。国内主商业街形态分析 结合目前国内城市主商业街的业态分布现象，租售比可归纳以下几个形式：n 租金在100200元/月，主要表现为整条街业态较杂乱，各行业差异化较大，而大品牌占据着最中心的位置n 租金在300400元/月，主要表现为整条街业态为，各行业剥离模式显化，品牌店占据核心区域，并不断扩张n 租金在500800元/月，主要表现为整条街的商业业态，基本为百货类，各行剥离

6、一目了然，中高端品牌店向次中心迁移，核心地段呈现为以小品牌店、小型百货商场以及靠走量经营低价位市场货的业态门面为主的商业业态n 再上一层次如重庆解放路及上海南京路那样的整体街，已然蜕变为利用沿街店面为入口，进入进深15m以外的区域营业，如经营：小型商场、大品牌店、大型品牌首饰店或直接引向二楼、三楼，这样的比例，是随着租金的变化而相应提升兰溪市商业格局n 兰溪市现有的商业格局是以人民路为中轴，向周边扩散，形成一核心主商圈。这里主要分布：人民路商业街、华丰-新世纪百货市场、城东小商品市场、山田百货市场n 兰溪市现有的商业布局是典型的南方中小城市的商业形态，近几年兰溪市商业格局正在蜕变。主城区的北面

7、，靠劳动路与人民路交汇处，于2008年新建一幢“山田中央广场”，总面积18万（住宅10万，商业8万）的城市综合体。整体建筑部分已完成，招商工作也接近尾声n 兰溪新区，是目前兰溪市政府商业规划重点，规划的新城区“溪西商业中心”地处兰溪市兰江片西溪新区，位于两条交通性主干道丹溪大道和横山路交汇处，总占地面积300亩，我们调查地块位于东南角，总面积63.75亩城市商业特征n 商业地产进入类型化时代n “订单开发”历年获得普遍认同n 大型企业战略性进入商业地产n 大型和专业开发商将主导市场n 城市商业格局：三、四线城市即将崛起兰溪市商业地产特征n 商业格局处于转型期n 商业已经在高速运行n 商业地产租

8、售比不符合商业地产回报规律n 商业形态布局较合理兰溪市商业地产兰溪市商业地产2Part兰溪市商业市场分布情况兰溪市商业市场分布情况主商圈调查n 人民南路 人民南路主商业街全长270米，两侧沿街门面120于间（含非商业门面），该路段商业业态主城品牌店70%，非品牌30%，整体租金水平较高，靠广场（北面）租金均价约400元/月，靠南面租金均价约300元/月，转让费每间约20万元左右，人气较旺，非纯商业步行街模式。整条街前半段沿街门面形象较佳（宽4.5m*进深14.5m），街道北入口坐落着百胜旗下的肯德基，更凸显了该路段的商业价值。n兰溪人民南路业态分析 随着南溪人民南路租金的提升，结合以上国内现象

9、预测，该路段的中高端品牌会逐渐退离核心位置，如：山田广场招商工作看准时机并结合优越而理性的招商政策，那么人民路商业形态会逐渐退变为以中低端消费为核心的商业综合街。n人民南路消费分析 人民南路作为兰溪老城区集中点，从现有的商业业态分析，此街道的商业重要性及商业价值都毋庸置疑。个案分析/华丰-新世纪百货 华丰-新世纪百货，业态定性为低端百货市场，已营业七年，整体布局规划类似于现阶段“格子铺”形式。共三层，总面积约1.5万，铺位600于间，整装修，形象一般，有设一小型中庭与每层两部手扶电梯，人流及经营状况为兰溪三个低端百货市场最佳。位置：位置： 兰溪市胡家街24号，向东14米便是人民路口总建筑面总建

10、筑面: 15000，分三层业态业态： 小百货开业时间开业时间：2006年 该市场于2006年由华丰新世纪有限公司（公司老板为本地人，钱总；现公司总部迁至杭州）收购改建，现该市场租金及收入明细见下表。2011年底该公司有将新世纪百货产权整体销售并上网发布。售价约7000多万，据商户反映7年前华丰公司从另一家公司收购而来，当年价格约3700万，本人联系过钱总，主要目的是为了进一步了解该商场现状，同时，钱总表示可以由我公司管理层与他进一步沟通。 该市场坐落于人民南路右侧入口处，市场一层，人民南路有13间沿街门面（联系钱总证实，这13间门面非华丰产权），市场大门入口未设于人民南路方向，而是设于巷内，那

11、么，该物业的收购就存在局限性，但从市场现状并结合各因素分析，如人民南路可以开入口，那么该产业就存在较大的收购空间。以下几点为该项目收购项目预测分析：n 该项目所处位置是目前兰溪市最具商业价值核心点该项目所处位置是目前兰溪市最具商业价值核心点n 据初步了解，此项目沿街还有据初步了解，此项目沿街还有13个店面，面积约个店面，面积约1500，市场，市场内还有内还有4050家商户为私有产权家商户为私有产权(估计商铺估计商铺80于间），面积约于间），面积约2000，那么整个市场总面积约为那么整个市场总面积约为11500，如按，如按2.5万万/换算，初略预计换算，初略预计可实现销售可实现销售2.9亿左右亿

12、左右n 项目操作周期短，预计半年时间左右项目操作周期短，预计半年时间左右n 项目商业业态可重新规划定位，但需赶在项目商业业态可重新规划定位，但需赶在“山田山田中央广场中央广场”杭州杭州解百商城开业前完成销售及招商，最佳开业时间为解百商城开业前完成销售及招商，最佳开业时间为9月底月底n 此项目人民路沿街门面我公司需收购两家以上的私有门面为商此项目人民路沿街门面我公司需收购两家以上的私有门面为商场主入口场主入口个案分析/山田中央广场 作为兰溪首家百货综合体，其对兰溪商业具有综合意义，价值及受到各界的关注度都尤为突出，近80000。这样的商业总规划将对兰溪现有商业格局带来全新洗礼，更为兰溪市民迎来多

13、层次的消费体验，对于本地开发公司“山田房地产” 无疑是一项严峻的考验，而从本次调查所了解的信息反馈，本项目的商业部分，该公司的整体招商方案，大致为：负一层约10000，引入世纪联华经营，于2011年底开业运营，其业态规划为，65%超市，35%百货（百货包括800左右的国美电器）。其余业态尚未开业，而规划以明确，百货约3万平米（整体租给杭州解百经营）；时代影院约5000，星乐迪KTV约5000，山田大酒店（自营）约1万平米，余下2万平米，据山田内部员工反映也许会自营，如有好的业态，也可整体外租（详细见下页）。n 该项目所在地理位于兰溪市北面，离人民路主商圈较近，直线距离500米左右，且与兰溪市第

14、一农贸市场相邻，从地理位置及人流量上分析还是较佳的。n 据悉该项目住宅部分已全部售完，共分四期，2008年一期开盘价30004000元，最后期销售价7000元左右，从二手资料反映，二手销售价格70008000元，预测该区域今年房价应该上万。n 商业整体自留，2008年初有暂定规划商业销售，当时售价定于2万元每平米 （整体打包价）。由此可以推理商业部分自留的原因，开发商对于该项目中后段的招商及运营所采取整合租赁，应该是正确的，其清楚的认识到自身的不足，通过此项目积累经验，并吸取各业态外来专业的经营理念，更好的为今后的项目奠定扎实的基础。该公司现总部已迁至杭州。今年在安徽黄山市及湖北某市有开发新商

15、业项目。个案分析/城东小商品市场城东小商品市场以4为单位作为一个铺位，据统计市场内共有700多个铺位，近300个商户，每个楼层的店面租金原则上是一样的，去年一楼每月租金约268元，折合为每月70元/，二楼租金约每月50元/，三楼租金约每月55元/。一楼的商业业态主要以眼镜，鞋，文具，化妆品，生活用品为主。二楼的商业业态主要以服装为主。三楼的商业业态则是以服装，布料为主。整个城东商品市场还延续着十几年前以廉价市场货为主流的“小店铺式”经营模式，其商业业态可定位为超低端小商品市场。位置：位置：兰溪市兰江镇新影路10号总建筑面总建筑面: 6000，分三层业态业态：小百货开业时间开业时间：1992年开

16、业注注：商城登记注册类型为股份有限公司。当时的城东商品市场投注500万，其中200万是商户自己集资而来的现状及分析 早期的城东商品市场是兰溪市的商业中心，人气极旺，特别是农村或中低收入的人都非常愿意也有能力来城东小商品市场消费。正因为其早期的商业地位，城东小商品市场被评为省二星级市场。但现在的城东商品市场门可罗雀，远没了昔日的热闹，且消费的人群以中老年为主，经营惨淡，究其原因，有以下几点：n 随着国民经济的发展，人均收入的增加，兰溪人的消费档次上升了，人们更愿意去更高层次更合适的市场消费，城东商品市场已经不能满足兰溪大部分人的消费需求n “华丰新世纪”，“今朝”，“恒泰”“东方”等新市场的崛起

17、，逐渐替代了城东商品市场的商业中心地位n 随经济收入的增加，兰溪人民的消费意识和消费水平都不断提高，人们开始在意消费的环境，而不只是关心商品，后兴起的市场无论在装修还是服务上都明显高于城东商品市场，人们当然更乐意去更舒适的消费环境里消费 个案分析/今朝商厦n 今朝商厦坐落在兰溪市劳动路78号，处于兰溪市区最繁华的商业地段。其前身就是兰溪市知名老商号成立于1996年的大通商厦，大通商厦是老兰溪人气最旺的商厦。后因受限于计划经济体制等多方面因素，进入21世纪后，大通商厦一直难有新的发展。2005年，冯映和丈夫吕旭东看到了这一现状，决定投资收购大通商厦，并将其改造，定位在中高端的现代百货商场。至今已

18、经7年，如今的有今朝商厦已是兰溪市现有规模最大、档次最高的综合性百货商场。 随着经济的迅速增长，兰溪市的百货业迎来了新一轮的发展黄金期，新的商业业态不断涌现，购物中心、专业与专卖店、超市、便利店、连锁商店等各种业态应有尽有，为消费者在购物场所和方式上提供了更多的选择。随着人们生活水平的提高和消费意识的日趋理性，去商场已经不单纯是为了购物，消费者还想体验商场轻松、幽雅的消费环境，让自己的购物行为从购物方式和购物心理上都更加舒适。今朝商厦就是这样一个旨在满足当前兰溪中高层次消费需求的中高档次百货商场。新建后的今朝商厦分为四层，每层近2000，总建筑面积大8000，吸引了200多个知名品牌进驻。据浙

19、江师范大学浙中商贸研究所一项抽样调查数据显示，有超过72%的被访者认为今朝商厦是兰溪最好的商厦。今朝商厦业态分布兰溪商业住宅调研简介 根据我们走访情况获悉，兰溪老城区现已基本无可开发商住地块，而根据现有房价和近几年的售房情况，估计现有房价已达一万以上。 因老城区现已无房源可提供，所以现兰溪市民购房大多青睐于溪西新区，就商住而言，溪西新区最核心区域就是我公司调研项目地所处位置，与我项目地处于同一位置的“世贸151”项目，现售价就达9000多元，以项目地为中心，距离稍远的房价也达到6000元左右。溪西新区商业现状调查/分析3 3Part新城区主干路分析：丹溪大道n 概况：丹溪大道西接330国道，东

20、接新老城区之间的兰江大桥，全长1.5公里左右，是兰溪市新城区两大主要交通要道之一，项目开发地就处于丹溪大道和另一条交通要道横山路交汇的十字路口东南，整条丹溪大道商业气息不浓，其业态主要以小五金，小饭店，旅馆，网吧，银行，杂货铺，电动车，药店为主，其租金价格明显呈现由西向东递增的趋势，丹溪大道西段店铺租金约每平米每月35元，丹溪大道中段店铺租金每平米每月约60元，其东段店铺的租金价格约每平米每月100元。30分析原因：分析原因：n 丹溪大道整体租金偏低是因为地处规划新区，人气不旺n 整条路商业业态偏杂且档次较低，没有规模型的商场，更没有形成商圈n 兰溪人口多集中在老城区，且老城区已具备有规模的商

21、城和商圈，且商业发展趋势还有上升的势头n 兰溪的主要商业圈都集中在老城区，丹溪大道与老城区之间隔了一条兰江，距离核心商业区域较远，导致其整体商业价值不大新区主干路分析：横山路n 概况：概况： 横山路是兰溪市两大主要交通要道之一，全长3.8公里，南接330国道，北临45省道，交通位置重要，兰溪市民外出基本都需要经过条路，其意义非常重大，此次项目开发地就处于横山路和另一条交通要道丹溪大道交汇的十字路口东南横山路沿街门面调查横山路沿街门面调查n 项目开发地处于横山路与丹溪大道交汇的十字路口东南，衡山路与丹溪大道同兰溪规划新区，其两者的整体商业布局和租金价格类似，所以对于横山路的原因分析和结论陈述可以

22、参考丹溪大道，在此不再赘述。n 商业格局：商业格局：此次主要调查的是地块附近的横山路北段，横山路北段街头部分总长220250米，沿街门面总共约75家。横山路北段街中部分约有50家门面，前半段以饭店为主，其租金略高，后半段以小五金为主，租金略低。横山路北段街尾的西站附近有十余家门面，属于交通局，商业业态以旅馆，通讯社为主，租金约每年23万，内置不规则，面积在2030左右。就整个横山里北段部分的沿街门面，交通局大约占有50家门面，租金每年约在23万，运管所大约占有13间门面，租金每年约在12万左右，检察院大约占有10家门面，总工会大约有占有12家门面，面积约35，租金每年大约1.5万，涨幅约在每年

23、8%。个案分析个案分析/排岭综合市场排岭综合市场 排岭综合市场处于丹溪大道和横山路交汇的十字路口西南，兰溪汽车西站对面，属于排岭村村民集体资产，排岭村村委在1998年创办了排岭综合市场，至今有14年的历史，几经扩建整合，鼎盛时期曾拥有400多个小商品门面，排岭综合市场每年能向排岭村集体上缴租金约110万元。n 现状现状:排岭综合市场现有小商品门面207家，其商业业态包过副食品，小百货，衣服店，小商品，日用品，塑制品，陶瓷，文具。每个店面面积约10，市场中心的门面年租金约70008000元，靠路口的门面年租金约15000元，折中取均价10000元，综合市场内现还有一个小型的农贸市场，面积约300

24、0。n 评价评价:整个排岭综合市场商业辐射范围较窄，主要服务于周边的排岭村民，属于最原始的商业市场形态，外来人口不多主要是依托汽车西站来带动人气，辐射圈内的消费需求不大，仅有的消费人群消费能力一般，所以整个消费市场以低档次的市场货为主，无品牌可言。人口流动性不大，商业气息不浓，商业价值不高，因为地块属于民住用地，重新整合规划难度较大，所以近期内想要提升其商业价值是难以实现的或者说要花费大量的成本。溪西新区及调查地块分析n 溪西新区整体规划方案及详细数据可参考该项目政府规划方案n 溪西新区距离老城区核心商业圈直线距离约为3公里，其沿街门面多为政府单位，服务性单位小五金店，基本无商业连贯性，此次调

25、查发现项目地块周边基本无百货业态，多以配套性业态为主，如小餐饮，小五金，小电器，小型私人旅馆等，租金均价约为每平米60100元/月，且这些商业基本是依托项目地内的汽车西站来带动人气和消费，而项目地块启动后该车站会搬至丹溪大道以北5公里处， 车站搬迁后该区域人流量会明显减少。 四周住宅小区要么在建，要么建好还未入住，从该项目商业部分投资和销售回报比而分析基本无可行性空间，但如果从商业自持角度考虑，效仿“万达模式”，则该项目就具备较大的操作空间，这样的模式需具备两个条件： 1拿下地块的价格便宜拿下地块的价格便宜 2该地块后该地块后510年具备较大的商业提升空间年具备较大的商业提升空间 据调查分析，

26、我个人认为此地块具备以上两个条件。n 新区四块地总面约300亩，西南角地块（康恩贝地块）占地面积86.3亩，在2010年竞购，拿地价300多万一亩，先规划与政府原先规划一致，主商业为一家五星级酒店，后大部分为住宅，一期于2011年6月开盘，现已基本销售完成，均价约每平米80009000元。n 西北角地块（加油站地块）占地面积20.6亩，2011年竞购，拿地价为500多万每亩，现规划为大型超市，据了解，开发商为本地人，有意向引进“沃尔玛”或“世纪联华”，那么也就意味着该地块会有百货业态进驻。n 东南角地块（客运中心地块），占地面积约63.75亩，应该不存在后期拆迁问题。现产权基本为政府单位所有，街道两侧门面产权也基本为政府单位所有，目前就汽车西站门面产权有些问题，据了解为半私有制，但都是交通局内部人员所有，未办理个人产权。n 东北角地块（排岭地块），总面积101.8亩，该地块现有产权比较复杂，周边沿街门面多为私有，地块内有一小区和一小型低端百货市场排岭综合市场（对于排岭地块本文另有详细解释，在此不赘）。项目位置n 根据本人与政府相关人员的交涉，获悉该项目地块售价及容积率都是可以商权的，如容积率达到3.5以上，它的建筑面积就可以