3大商铺租金定价法则

1、3大商铺租金定价法则之“成本分摊法”对于业内人士来说，商铺租金定价既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。如何制定恰到好处的租金方案？本文着重解剖了成本分摊法，后期将陆续分析市场比较法、投资回报率计算法，实用爆棚，敬请关注。第一步：确定项目投资成本及分摊系数商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由丁不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易丁比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域以下系数以某商业项目为例：商业项目第一次租赁经营方案的10个定价要素(1)市场及对手状况(2)项目的优劣势分析(5)

2、项目总平均租金回报率及基准价建议(6)招租策略(例如分期、分区摊出策略等)(7)装修及设备标准建议(10)如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及赛用建议.皿土福商业地产云智库地铺/裙楼投资成本摊分系数表表一：二层帝楼分概表整层层二房嘛分系数1.350.65表二：三层裙楼分摊去楼层一层二层三层傩分系数1.6E0.720.3去三：四层帝楼分撬去楮屠一层二1二层四层城分系数20.80.616首层商业、三层f11."81_。f广r3/TriJ/档匿与字摆-一一注：因商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响，不能一概而论，故对于未来的项

3、目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。第二步：确定项目总平均租金回报率(1)确定总平均租金回报率和基准价总平均租金回报率=(整个商业项目所有商铺或写字楼单元的年租金水平)+平均投资成本基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。确定总平均租金回报率和基准价的步骤步骡项目开业前，营销中心商业物业经营部对同期市场上同类物业的租笑条件作出详细调查步骤2根据市场情况分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算<步骤3根据财务部测算的投资成本,分别推算出生;SB套?旺题定位商业物业各自的平均租金回报率及各楼层的基准租价以及整个项目的总平均

4、租金回报率步骤4方案中应同时提出因项目住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略营销顾I可小组，由地区公司营销总监、财务总监、营销中心相关人员、相关项目公司经理共同组成,营销中心负责组织协调相关工作的开展步骤6莒销顾问小组组织召开论证会,小组各成员根据方案从各自的专业角度提出建设，经过论证取得共识后,商业物业经营音陀论证结果形成书面报告，报公司决策层批示后，作为目后制定具体价格的依据;<商业地产亏智库（2）影响商铺租金定价的重要因素间隔设计系数临街浦位的供需状况3 （包括空置转让与出租哨况）4 现在片K商业的销售价格商铺的硬件包括商谢壶宛、进深是否台理）商铺的位置（大环鹰小环场中的位直）商铺的外观档次片区的交通状况史影晌商铺定价的/12个因素/I楼层差系数因为首房商镭能接触到较大客流昼，位于二层的商铺所接触到的容流量就远远小于首层商襦.小贴士1影响商铺定价的12个因素片区商业成熟度（大的市场环境）目前片区商铺的租金水平9分铺位价格差比10来的发展空间11片区固定居民数和流动人流量12可比项目的价格参照小贴士2商铺租金定价的参考原则价楫同商捕面积成反比层、屈的层差范阑在25%T。临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高商镉门面处于交通动线中的美健位置，随看距离美健位置的远近，价格逐渐瞬小贴士3商用物业范围大型纯商业项如专业写字楼、专业商场整个项目用途是