管理学9章-投资性房地产

1、管理学9章-投资性房地产 第一节第一节 投资性房地产的特征与范围投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。和出售。二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物。已出租的建筑物。4/5/20222（一）已出租的

2、土地使用权（一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。出租的土地使用权，不属于此类。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权（二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。准备增值后转让的土地使用权。4/5/20223（三

3、）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。4/5/20224 下列各项不属于投资性房地产：下列各项不属于投资性房地产：（1 1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务）自用房地产，即为生

4、产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。或者经营管理而持有的房地产。 例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。地产。（2 2）作为存货的房地产。）作为存货的房地产。4/5/20225 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值

5、的部分，应当确认为投资租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。投资性房地产。4/5/20226【例题【例题1 1】下列项目中，属于投资性房地产】下列项目中，属于投资性房地产的有（的有（ ）。）。A A已出租的建筑物已出租的建筑物B B已出租的土地使用权已出租的土地使用权C C持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权D D按照国家有关规定认定的闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地【答案】【答案】ABCABC4/5/20

6、227第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：产的两个确认条件：（1 1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。4/

7、5/20228（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或

8、用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。4/5/20229（二）自行建造投资性房地产的确认和初始（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量计量 企业自行建造（或开发，下同）的房地企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出达到预定可使用状态）的同时开始对外出租

9、或用于资本增值，才能将自行建造的房租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。预定可使用状态前发生的必要支出构成。4/5/202210 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值无形资产，自租赁期开始日或

10、用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。资性房地产。4/5/202211（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 参见“房地产转换和处置”部分内容。 4/5/202212二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。成本。（二）费用化的后续支出（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足

11、投与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。入当期损益。 4/5/202213第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。续计量。 但是，同一企业只能采用一种模式但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。不得同时采用两种计量模式。

12、4/5/202214一、采用成本模式进行后续计量的投资一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产性房地产科目设置：科目设置： 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 4/5/202215在成本模式下，应当按照固定资产或无形资在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。还应当按照资产减值的有关规定进行处理。对投资性房地产计提折旧或进行

13、摊销时，借记对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本其他业务成本”科目，贷记科目，贷记“投资性房地投资性房地产累计折旧（摊销）产累计折旧（摊销）”科目。科目。 4/5/202216二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产房地产（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。续计量。 企业一旦选择采用公

14、允价值计量模式，就应企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。进行后续计量。4/5/202217采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：应当同时满足下列条件：1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。2.2.企业能够从活

15、跃的房地产交易市场上取得同类或企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。资性房地产的公允价值作出合理的估计。4/5/202218( (二二) )采用公允价值模式进行后续计量的采用公允价值模式进行后续计量的会计处理会计处理科目设置：科目设置： 投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动4/5/202219 企业采用公允价值模式进行后续计企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投

16、资进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。入，确认为其他业务收入。4/5/202220 资产负债表日，投资性房地产的公资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记科目，贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”

17、科科目；公允价值低于其账面余额的差额目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。做相反的会计分录。 4/5/202221三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不已

18、采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。得从公允价值模式转为成本模式。4/5/202222成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式会计政策变更会计政策变更不得转换不得转换4/5/202223【例题【例题2 2】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（说法中正确的是（ ）。）。A A成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更估计变更B B已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式得从公允价值模式转为成

19、本模式C C已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式成本模式转为公允价值模式D D企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】【答案】 B B 4/5/202224【例题【例题3 3】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（的有（ ）。）。 A A采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧 B B采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧

20、 C C已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式允价值模式转为成本模式 D D已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式公允价值模式 E E已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式公允价值模式转为成本模式【答案】【答案】BDEBDE4/5/202225第四节第四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产（一

21、）投资性房地产转换形式和转换日转换形式和转换日 房地产的转换，实质上是因房地产用途发房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产：4/5/2022261 1投资性房地产开始自用。投资性房地产开始自用。 即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换

22、日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2 2作为存货的房地产改为出租。作为存货的房地产改为出租。 通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。使用租赁资产权利

23、的日期。4/5/2022273 3自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。 即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。4 4自用土地使用权停止自用改用于资本增值。自用土地使用权停止自用改用于资本增值。 即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使

24、用权改用于资本增值，土地使用权相应地转换的土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。用权停止自用后确定用于资本增值的日期。4/5/202228（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理1 1成本模式下的转换成本模式下的转换 应当将房地产转换前的账面价值作为应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。转换后的入账价值。 投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换图示如下：图示如下： 4/5/2022

25、29自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产账面价值账面价值账面价值账面价值4/5/202230（1 1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记应按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地投资性房地产产”科目，贷记科目，贷记“开发产品开发产品”等科目。已计提跌等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。价准备的，还应同时结转跌价准备。 将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入分别转入“

26、投资性房地产投资性房地产”科目、科目、“投资性房地投资性房地产累计折旧（摊销）产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准投资性房地产减值准备备”科目。科目。4/5/202231（2 2）将投资性房地产转为自用时，应按）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入减值准备等，分别转入“固定资产固定资产”、“累计折旧累计折旧”、“固定资产减值准备固定资产减值准备”等科目。等科目。 4/5/2022322 2公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换（1 1）采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为

27、自用房地产时，应当以其转换当日转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。益（公允价值变动损益）。 （2 2）自用房地产或存货转换为采用公允价）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。地产应当按照转换当日的公允价值计量。 4/5/202233 转换当日的公允价值小于原账面价值的，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允

28、价值变动损其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。转入处置当期损益（其他业务收入）。 投资性房地产采用公允价值计量模式的房地投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换图示如下：产转换图示如下：4/5/202234自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产投资性房地产按公允价值计量

29、，投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额公允价值与账面价值的借方差额记入记入“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目，科目，贷方差额记入贷方差额记入“资本公积资本公积其他其他资本公积资本公积”科目科目自用房地产按公允价值计自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值量，公允价值与账面价值的差额记入的差额记入“公允价值变公允价值变动损益动损益”科目科目4/5/202235 将作为存货的房地产转换为投资性房将作为存货的房地产转换为投资性房地产的地产的: :应按其在转换日的公允价值，应按其在转换日的公允价值， 借记借记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目科目，按其账面余

30、额，按其账面余额， 贷记贷记“开发产品开发产品”等科目，等科目，按其差额，贷记按其差额，贷记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科科目或借记目或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。4/5/202236将自用的建筑物等转换为投资性房地产的：将自用的建筑物等转换为投资性房地产的：按其在转换日的公允价值，按其在转换日的公允价值， 借记借记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目，科目，按已计提的累计折旧等，按已计提的累计折旧等， 借记借记 “累计折旧累计折旧”等科目，等科目，按其账面余额，

31、贷记按其账面余额，贷记“固定资产固定资产”等科目，等科目，按其差额，贷记按其差额，贷记“资本公积资本公积其他资本公其他资本公积积”科目或借记科目或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科科目目已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。 4/5/202237将投资性房地产转为自用时，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，应按其在转换日的公允价值，借记借记“固定资产固定资产”等科目，等科目，按其账面余额，贷记按其账面余额，贷记“投资性房地产投资性房地产（成本、公允价值变动）（成本、公允价值变动）”科目，科目，按其差额，贷记或借记按其差额，贷记或借记“公允价值变动损公允价值变动损益益”科目。科目。4/5/202238【例题【例题4 4】关于投资性房地产转换后的入账价】关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（值的确定，下列说法中正确的有（ ）。）。 A A在成本模式下，应当将房地产转换前的账在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值面价值作为转换后的入账价值 B B采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日转换为自用房地产时，应当以其转