第七章土地权属管理

1、第一节第一节 土地制度与土地产权土地制度与土地产权 土地制度的主要内容土地制度的主要内容 土地所有制度土地所有制度 土地使用制度土地使用制度一、土地所有制度一、土地所有制度 1 1、含义：、含义： 土地所有制，是指人们在一定土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。形式、条件和程序的规定。 它是整个土地制度的它是整个土地制度的核心核心。 2 2、我国现行土地所有制度、我国现行土地所有制度 全部土地实行全部土地实行社会主义公有制社会主义公有制 形式形式全民所有制：全民所有制： 具体采取社会主义国家所有制形式。具体采取社会主义国家所有制形

2、式。劳动群众集体所有制：劳动群众集体所有制： 具体采取农民集体所有制形式。具体采取农民集体所有制形式。3 3、我国土地所有制度的特点、我国土地所有制度的特点 全部土地属于国家和农全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不民集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让。得买卖和非法转让。 二、土地使用制度二、土地使用制度 1 1、含义：在一定土地所有制下，、含义：在一定土地所有制下，人们使用土地的形式、条件和人们使用土地的形式、条件和程序的规定，表明人们怎样对程序的规定，表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁土地加以利用和取得收益，谁拥有土地使用权及其责、权、拥有土地使用权及其责、权、利。利。2

3、2、我国现行土地使用制度、我国现行土地使用制度 城镇国有土地使用制度城镇国有土地使用制度 包括包括 农村集体土地使用制度农村集体土地使用制度 三、土地产权三、土地产权 土地产权指有关土地财产的土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一切权利的总和。土地产权问题是土地制度的土地产权问题是土地制度的一个一个核心问题核心问题。1 1、土地产权的基本特性、土地产权的基本特性具有排他性具有排他性土地产权个体必须具备可占用土地产权个体必须具备可占用性和价值性性和价值性土地产权必须经过登记，才能土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律得到法律的承认，并受到法律的保护的保护土地产权的相对性土地产权

4、的相对性 2 2、土地所有权、土地所有权 涵义：涵义： 土地所有权是土地所有者所拥土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。制的排他性的专有权利。 土地所有权是土地所有制的土地所有权是土地所有制的核核心心，是土地所有制的法律表现，是土地所有制的法律表现形式。形式。土地所有权的四项权能土地所有权的四项权能土地占有权土地占有权土地使用权土地使用权土地收益权土地收益权土地处分权土地处分权即可与土地所有权结合，即可与土地所有权结合，也可分离也可分离可以由土地所有人行可以由土地所有人行使，也可根据法律，使，也可根据法律，依所有人意志，以契依所有人

5、意志，以契约形式由他人行使约形式由他人行使是土地所有权的标志是土地所有权的标志是土地所有权是土地所有权的核心的核心 国有土地所有权国有土地所有权 主体：主体： 国家国家 客体：客体： 一切属于国家所有的土地一切属于国家所有的土地下列土地属于国家所有下列土地属于国家所有 1、城市市区的土地；、城市市区的土地； 2、依照法律规定属于国家所有的、依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；农村和城市郊区的土地； 3、依照法律规定国家征收的土地；、依照法律规定国家征收的土地； 4、依照宪法规定属国家所有的荒、依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其山、荒地、林地、草地、滩涂及其他土

6、地。他土地。 农村集体土地所有权农村集体土地所有权 主体：主体： 农民集体农民集体 客体：客体： 属于农民集体所有的一切土地属于农民集体所有的一切土地 农村和城市郊区的土地，除由法律农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。留山，属于农民集体所有。 3、土地使用权、土地使用权 涵义：涵义： 土地使用权是指使用土地的单土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围位和个人在法律所允许的范围内，对依法交由其使用的国有内，对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土

7、地的占土地和农民集体所有土地的占用、使用、收益以及依法部分用、使用、收益以及依法部分处分的权利。处分的权利。 国有土地使用权国有土地使用权 主体：主体： 依法取得国有土地使用权的单依法取得国有土地使用权的单位和个人位和个人 客体：客体： 国家依法提供给单位和个人使国家依法提供给单位和个人使用的国有土地。用的国有土地。 农村集体土地使用权农村集体土地使用权 主体：主体： 依法使用农民集体所有土地的依法使用农民集体所有土地的单位和个人单位和个人 客体：客体： 依法取得的承包地、自留地、依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用自留山、宅基地和农村集体建设用的。的。 农村村民的自留地、

8、自留山是指农农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。用的少量的土地和山坡地或山岭地。按照法律规定，自留地、自留山不按照法律规定，自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。准买卖、出租和转作宅基地。土地权属管理的内容土地权属管理的内容 1 1、依法确认土地权属、依法确认土地权属 2 2、依法管理土地权属变更、依法管理土地权属变更 3 3、依法调查、处理土地权属、依法调查、处理土地权属纠纷纠纷 4 4、依法查处在土地权属方面、依法查处在土地权属方面的违法行为的违法行为第二节第二节 城镇国有土地使用城镇国有土地使用 权

9、的确认与流转管理权的确认与流转管理国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式 1 1、有偿取得方式、有偿取得方式 2 2、无偿取得方式、无偿取得方式 3 3、依法承包经营取得、依法承包经营取得 4 4、依照法律、政策规定取得、依照法律、政策规定取得城镇国有土地使用权流转城镇国有土地使用权流转流转方式主要有：流转方式主要有： 城镇国有土地使用权城镇国有土地使用权出让、出让、转让、出租、抵押转让、出租、抵押国有土地使用权出让国有土地使用权出让一、概念：一、概念： 国家以土地所有者的身份，国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用与土

10、地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行者向国家支付土地出让金的行为。为。 二、出让的方式、年限与程序二、出让的方式、年限与程序一）出让方式：一）出让方式： 协议协议 招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌国有土地使用权出让国有土地使用权出让二）出让年限：二）出让年限：1 1、居住用地、居住用地7070年；年；2 2、工业用地、工业用地5050年；年；3 3、教育、科技、文化、卫生、体育、教育、科技、文化、卫生、体育用地用地5050年；年；4 4、商业、旅游、娱乐用地、商业、旅游、娱乐用地4040年；年；5 5、综合或其它用地、综合或其它用地5050年。年。国有土地使用权出让国有土地使用权出让国

11、有土地使用权转让国有土地使用权转让一、概念：一、概念： 土地使用权转让是指以出土地使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民是平等民事主体之间发生的民事法律关系。事法律关系。二、转让的内容二、转让的内容1 1、权利义务转移、权利义务转移2 2、建筑物、附着物转让、建筑物、附着物转让3 3、转让期限、转让期限4 4、转让价格、转让价格国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让四、转让的条件四、转让的条件一）转让的一般条件一）转让的一般条件1 1、转让方必须是

12、土地使用权人或者房、转让方必须是土地使用权人或者房地产权利人地产权利人（持有土地使用权证书，转让时地上（持有土地使用权证书，转让时地上房屋等建筑物已经建成的，还必须房屋等建筑物已经建成的，还必须持有房屋所有权证书）持有房屋所有权证书）2 2、土地使用权必须在法律上是可以转、土地使用权必须在法律上是可以转移的移的3 3、转让土地使用权，必须依法办理产、转让土地使用权，必须依法办理产权过户登记手续及土地使用权变更权过户登记手续及土地使用权变更登记手续登记手续4 4、必须由受让方履行原土地使用权出、必须由受让方履行原土地使用权出让合同规定的原土地使用者未尽的让合同规定的原土地使用者未尽的义务义务国有

13、土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让5 5、土地使用权转让应当符合法律规定、土地使用权转让应当符合法律规定的形式，需签订合同的应当签订合的形式，需签订合同的应当签订合同同6 6、转让方应当依法向国家交纳土地使、转让方应当依法向国家交纳土地使用权流转方面的税收，如土地增值用权流转方面的税收，如土地增值税、营业税、契税等税、营业税、契税等二）转让的特别条件二）转让的特别条件1、共有土地使用权转让的特别条件、共有土地使用权转让的特别条件 共有土地使用权，是指两个或者共有土地使用权，是指两个或者两个以上的人（单位）共同享有的两个以上的人（单位）共同享有的土地使用权。土地

14、使用权。国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让（1）共有人转让共有土地使用权时，）共有人转让共有土地使用权时，应当征得其他共有人的书面同意，否应当征得其他共有人的书面同意，否则转让无效。则转让无效。（2）在共有土地使用权出售时，其他）在共有土地使用权出售时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的共有人在同等条件下享有优先购买的权利。权利。2、已抵押土地使用权转让的特别条件、已抵押土地使用权转让的特别条件（1 1）必须事先通知抵押权人，并将土地）必须事先通知抵押权人，并将土地使用权已经抵押的情况告知受让人，使用权已经抵押的情况告知受让人，否则转让无效。否则转让无效

15、。（2 2）需要其他担保的，必须提供担保。）需要其他担保的，必须提供担保。（3 3）出售给第三人的，抵押人应当用转）出售给第三人的，抵押人应当用转让土地使用权的价款提前清偿债权人让土地使用权的价款提前清偿债权人的债权。的债权。国有土地使用权转让国有土地使用权转让3、已出租土地使用权转让的特别条件、已出租土地使用权转让的特别条件（1）出租人必须提前通知承租人，给承租）出租人必须提前通知承租人，给承租人以必要的准备时间。人以必要的准备时间。（2）在出售的情况下，承租人在同等条件）在出售的情况下，承租人在同等条件下有优先购买的权利。下有优先购买的权利。（3）租赁合同的权利、义务不受转让的影）租赁合同

16、的权利、义务不受转让的影响，承租人享有的租赁权可以对抗受让人响，承租人享有的租赁权可以对抗受让人取得的土地使用权。取得的土地使用权。国有土地使用权转让国有土地使用权转让4、土地使用权和房屋分割转让的特别、土地使用权和房屋分割转让的特别条件条件（1）土地使用权与地上房屋的分别转）土地使用权与地上房屋的分别转让：让： 只有在地上建筑物、构筑物可只有在地上建筑物、构筑物可以作为动产的条件下才可以进行。以作为动产的条件下才可以进行。国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让国有土地使用权转让（2）土地使用权或者地上房屋分别分）土地使用权或者地上房屋分别分割转让：割转让： 必须经市、县人民政

17、府土地管必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按理部门和房产管理部门批准，并按照规定办理过户登记。在因分割转照规定办理过户登记。在因分割转让建筑物而分割转让土地使用权时，让建筑物而分割转让土地使用权时，土地使用权的主体不可分割。土地使用权的主体不可分割。国有土地使用权转让国有土地使用权转让五、转让的方式五、转让的方式出售（买卖）、交换、赠与、继承出售（买卖）、交换、赠与、继承其他转让行为：其他转让行为：1 1、以房地产作价入股、与他人成立、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变化的。企业法人，房地产权属发生变化的。国有土地使用权转让国有土地使用权转让2 2、一方

18、提供土地使用权，另一方或、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生经营房地产，而使房地产权属发生变更的。变更的。3 3、因企业被收购、兼并或合并，房、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。地产权属随之转移的。4 4、以房地产抵债的。、以房地产抵债的。5 5、法律、法规规定的其他情形。、法律、法规规定的其他情形。国有土地使用权出租国有土地使用权出租一、概念：一、概念： 国有土地使用权出租是指国有国有土地使用权出租是指国有土地所有者或使用者将土地使用权土地所有者或使用者将土地使用权单独或连同地上建筑物、其他附着

19、单独或连同地上建筑物、其他附着物全部或部分租赁给承租人使用，物全部或部分租赁给承租人使用，并由承租人向出租人支付租金的行并由承租人向出租人支付租金的行为。为。国有土地使用权抵押国有土地使用权抵押一、概念：一、概念： 国有土地使用权抵押是指土地使国有土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。务担保形式。国有土地使用权抵押国有土地使用权抵押二、抵押的法律特征：二、抵押

20、的法律特征：1 1、抵押人必须对土地使用权享有处分、抵押人必须对土地使用权享有处分权或处分能力权或处分能力2 2、土地使用权在抵押期间不转移占用，、土地使用权在抵押期间不转移占用，即土地使用权设定抵押后，抵押人即土地使用权设定抵押后，抵押人保留对土地使用权的占有权和使用保留对土地使用权的占有权和使用权。权。3 3、抵押权人对拍卖或折卖土地使用权、抵押权人对拍卖或折卖土地使用权所得有优先受偿权。所得有优先受偿权。4 4、土地使用权抵押时，只有抵押合同、土地使用权抵押时，只有抵押合同签订时地上的建筑物和其他附着物签订时地上的建筑物和其他附着物才进入抵押财产，抵押合同签订后才进入抵押财产，抵押合同签

21、订后土地上新增的房屋不属于抵押财产土地上新增的房屋不属于抵押财产。国有土地使用权抵押国有土地使用权抵押第三节第三节 划拨土地管理划拨土地管理一、划拨用地的含义、特征与条件一、划拨用地的含义、特征与条件一）划拨土地使用权的含义一）划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，划拨土地使用权，是指经是指经县级以县级以上人民政府上人民政府依法批准，在土地使用依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权有土地使用权无偿无偿交付土地使用者交付土地使用者使用的行为。使用的行为。三）划拨土地使用权的条件三）划拨土地使用权的条件 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土

22、地管理法 第五第五十四条十四条 规定：规定： 建设单位使用国有土地，应当以出让建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经地，经县级以上县级以上人民政府依法批准，可以人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：以划拨方式取得： 第三节第三节 划拨土地管理划拨土地管理（一）国家机关用地和军事用地；（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用（二）城市基础设施用地和公益事业用地；地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地

23、。（四）法律、行政法规规定的其他用地。详见国土资源部详见国土资源部划拨土地目录划拨土地目录第三节第三节 划拨土地管理划拨土地管理第四节第四节 农村集体土地使用农村集体土地使用权管理权管理 中共中央关于推进农村改革中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定发展若干重大问题的决定（以下简称（以下简称决定决定） (2008年年10月月12日中国共产党第十七届中央日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过委员会第三次全体会议通过)指出：指出： 赋予农民更加充分而有保障的土赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并要保持稳定并长久长久不

24、变。不变。 决定决定指出：指出： 在土地利用规划确定的城在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，体土地建设非公益性项目，允许农民依允许农民依法通过多种方式参与开发经营法通过多种方式参与开发经营并保障农并保障农民合法权益。民合法权益。 逐步逐步建立城乡统一的建设用地市场建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享

25、有平等权益。划的前提下与国有土地享有平等权益。第五节第五节 土地征收与征用土地征收与征用 按照国际上通用的作法，土地按照国际上通用的作法，土地征收与土地征用是不同的概念：征收与土地征用是不同的概念： 土地征用土地征用是指国家依据公共利是指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体益的理由，强制取得民事主体财产财产使用权使用权的行为；的行为； 土地征收土地征收是指国家依据公共利是指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体益的理由，强制取得民事主体财产财产所有权所有权的行为。的行为。 一）土地征收的涵义一）土地征收的涵义: : 土地征收是指国家为了社会公土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依法将

26、农民集体所共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。有土地变为国有土地的行为。一、土地征收的概念一、土地征收的概念二）土地征收的法律特征二）土地征收的法律特征1 1、土地征收是一种政府权利、土地征收是一种政府权利（征收土地的主体是国家）（征收土地的主体是国家）2 2、土地征收具有强制性、土地征收具有强制性3 3、土地征收具有补偿性、土地征收具有补偿性4 4、土地征收具有转移性、土地征收具有转移性5 5、土地征收程序的合法性、土地征收程序的合法性二、征收土地的审批权限二、征收土地的审批权限具有批准权的政府：具有批准权的政府： 国务院国务院 省级人民政府省级人民政府二、征收土地的审批

27、权限二、征收土地的审批权限 土地管理法第四十五条规定：土地管理法第四十五条规定： 征收下列土地的，由国务院批准：征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过（二）基本农田以外的耕地超过三十五三十五公顷公顷的；的；（三）其他土地超过（三）其他土地超过七十七十公顷的。公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。备案。一）临时用地管理一）临时用地管理1 1、临时用地指在工程项目施工过程、临时用地指在工程项目施工过程中和地质勘查中，需要材料堆场、中和地质勘查中，需要材料堆场、运输道路和其它临时设施使用的土运输道路和其它临时设施使用的土地，该地应当尽量在征收的土地范地，该地应当尽量在征收的土地范围内安排。围内安排。三、土地征收其它相关工作三、土地征收其它相关工作一）临时用地管理一）临时用地管理2 2、确实需要另行增加临时用地的，、确实需要另行增加临时用地的，用地单位也应当向当地国土资源行用地单位也应当向当地国土资源行政主管部门提出用地数量和期限的政主管部门提出用地数量和期限的申请，经批准后，同被用地单位的申请，经批准后，同被用地单位的农村集体经济组织签订临时用地协农村集