广东省房地产估价师《制度与政策》：住宅专项维修资金的使用考试试题备课讲稿

1、广东省 2016年房地产估价师 制度与政策：住宅专项维修资金的使 用考试试题 本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、下列职能中，属于保险基本职能的是 _。A .分散危险B. 融通资金C. 防灾防损D. 分配资金2、房地产供给有限特性的本质是。A :土地的总量有限B:房地产的不可移动性C:房地产的独一无二性D:房地产的价值量大E:工业用地的监测点评估价格3、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。A :建筑高度B:建筑间距C:建筑密度D:建筑后

2、退红线距离E:执行层的组织协调4、在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是_。A .置业投资B. 无形资产C. 开发投资D. 流动资金5、下列不应免征房产税的有 _。A .职工自用住房B. 企业创办的学校用于教学的房产C. 产权不确定的及有纠纷的房产D. 经有关部门鉴定的危险房屋6、注册房地产估价师管理办法 规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的 原因受刑事处罚， 自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的， 不予 注册。A：1B：3C：5D：7E:执行层的组织协调7、某宗房地产的土地价值占总价值的 40，

3、建筑物价值占总价值的 60%，由可 比实例房地产中所求出的土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8，综合资 本化率为。A: 6B: 7C: 72D: 8E:工业用地的监测点评估价格8、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。A :待开发房地产价值B:管理费用C:销售税费D:购买待开发房地产应负担的税费E:工业用地的监测点评估价格9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。A :越高B:越低C:不变D:符合客观实际E:工业用地的监测点评估价格10、 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估 价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 10

4、00 万元同时还有一笔贷款成数 由 50，余额为 1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为 _万元A2500B3000C3500D400011、已知某地区某类商品住宅 2000-2005年的价格依次为：1900元/m2，2000元 /m2, 2200元/m2, 2600元/m2, 3000元/m2, 4000元/m2,则利用直线趋势法 预测 2007 年该地区该类商品住宅的价格为（）元 /m2。A3673.35B3999.07C3836.21D3510.4912、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为 _。A 房地产平均价格B 房地产中位数价格C 房地产价格指数D 房地产同

5、质价格13、下列关于债券的发行，表述不正确的是。A :若市场利率低于债券利率，则溢价发行B:若市场利率等于债券利率，则平价发行C:市场利率等于债券利率，则折价发行D:若市场利率高于债券利率，则折价发行E:执行层的组织协调14、估价时点也称为价值日期、 估价基准日， 是指一个估价项目中由决定的需要 评估的价值所对应的时间。A :估价结果B:估价假设C:估价目的D:估价对象E:工业用地的监测点评估价格15、某地区某类房地产 1999-2005 年价格如下表所示:点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示:权重计算表根据平均增减量法进行估价， 预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元

6、/m2）A3200 B3185 C3257 D315616、某商场先向甲银行贷款 30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款 80万元， 并到 当地房地产管理部门办理了登记。 抵押期届满时， 商场无力清偿贷款， 拍卖房屋 所得 100 万元应由 _。A两家银行按债权比例受偿B 两家银行均等受偿C. 甲银行优先全额受偿D. 乙银行优先全额受偿17、报酬率为与所投入的资本的比率。A:净收益B:投资回收C:投资回报D:收益E:工业用地的监测点评估价格18、某笔住房拆押贷款按月还本付息， 其月利率为 0.5%，通常称为“年利率 6%、 每月计息一次”，即“

7、名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一 致的，按复利计息时它们的关系为 _。A 相等B. 不相等C 可能会相等D.不能确定19、如果整个投资市场的平均收益率为 15，国债收益率为 9，房地产投资市 场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产定价模型计 算出的房地产投资折现率是。A: 10.38B：11.07C：12.45D：1362E:借款合同20、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。A:净现金B:净收益C:净现值D:财务净现值E:借款合同21、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。 （2009 年 试题 ）A :城市蓝线B

8、:城市绿线C:城市紫线D:城市黄线E :房地产估价机构必须加盖公章22、房地产既与机器设备等动产不同， 又与商标等无形资产不同， 是_的结合体。A 实体、权益、区位B. 实物、权益、区位C. 实物、权利、位置D. 实体、权益、位置23、_是指当考虑现金流折现时， 项目以净收益抵偿全部投资所需的时间， 是反 映开发项目投资回收能力的重要指标。A 动态投资回收期B. 静态投资回收期C 财务净现值D 财务内部收益率24、投资基金属于。A :商品证券B:货币证券C :资本证券D:实物证券E:执行层的组织协调25、下列说法不正确的是 _。A 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事

9、项 为代理内容B 法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来 自法律的规定C 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D 指定代理的实质是一种实现委托代理的方式二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。 如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为 2200 元、店铺市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺 的投资

10、回报率为 _。A7.1%B12.0%C13.1%D19.1%2、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A :继续作为城市基础设施用地的B:国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C:国有企业改组为股份合作制的D:国有企业租赁经营的E:非国有企业兼并国有企业的3、土地一级开发项目的操作模式有 _三种模式。A .纯企业模式B 纯政府模式C. 政府与企业合作模式D. 受政府授权委托的企业模式E. 房地产学会模式4、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风 险是指（）。A .资本价值风险B. 未来运营费用风险C. 时间风险D. 持有期风

11、险5、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我 们可以得到 _指标。A .容积率B .绿化率C. 灭失率D. 吸纳率6、下列不属于房地产保险估价范围的是。A :房地产投保时的保险价值评估B:保险事故发生后的损失价值C:价值的最差值的评估D:损失程度评估E:执行层的组织协调7、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。A :潜在租户所经营业务的类型及其声誉B:财务稳定性和长期盈利的能力C:所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容D:租户的经营管理水平E:租户对写字楼内其他客户的影响8、城市规划的批后管理主要是。A:对建设项目选址审批核发项目选址意见书B:对城市用地审

12、批核发建设用地规划许可证C:对建设工程审批核发建设工程规划许可证D:按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作E:按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作9、下列属于支票特点的是。A :在银行信用基础上产生，以存款为依据B:在银行信用基础上产生，以贷款为依据C:支票有效期短，见票即付D:签发支票金额，以贷款余额为限E:签发支票金额，以存款余额为限10、 为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从_ 开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 。A. 2000 年 7 月 1B. 2001 年 7 月 1C. 2002年 7 月 1D. 2003年7月1日11、 房地产

13、拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有_等。A .未依法取得房地产产权证书的B. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的C. 以出让方式取得土地使用权的D. 国家依法收回土地使用权的E. 以划拨方式取得国有土地使用权的12、 某房地产开发项目的占地面积为 10000m2,规划容积率w 4,预计开发完成 后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的固定成本为 5000万元，预计平 均销售单价为4500元/m2,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为 ()元/m2。A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5013、 在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的

14、基本报表是_。A .投资计划与资金筹措表B. 资金来源与运用表C 营业利润测算表D.全部投资现金流量表14、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的， 在 估价时点剩余的使用权年限为 40年，则该宗房地产的收益价格为 _万元。A 180B 196C200D300 15、评估拆迁价格应精确到A .元B角C. 百元D. 由双方协商16、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。（2009 年试题 ）A :价格结构B:总量结构C:档次结构D:投资结构E:租买结构17、 下列房地产投

15、资项目经济评价基础参数中， 属于收益相关指标的是.（2009 年试题）A:出租率B:基准收益率C:成本利润率D:财务杠杆比率E:借款合同18、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。A :城市化水平的提高B:房地产开发建设的技术进步C:房地产本身价格的提高D:消费者收入水平的提高E:房地产开发建设要素价格下降19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。 现假定报酬率为 9%，该宗房地产 40年土地使用权条件下的价格最接近于（） 。A. 3275 元/m2B. 3287 元/m2C. 3402元/m2D. 4375 元/m220、下列关于价格弹性的表述中,正确的有 _。A 供给价格弹性一般为正值B 当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C. 需求价格弹性永远为负值D. 当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E. 般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性21、城市规划管理系统由组成。A :城市规划发展系统B:城市规划执行系统C :城市规划反馈系统D:城市规划