上海高端项目营销分析报告

1、谨呈招商地产谨呈招商地产上海高端项目营销手段分析12星河湾星河湾时间：时间：2011年12月16日2012年1月31日营销主题：营销主题：“礼献三节，感恩回馈”营销方案：营销方案：1、 调整售价。其中浦东星河湾调整为8折优惠，上海星河湾85折优惠进行促销。2、对上海星河湾一期与浦东星河湾二期老业主进行现金补偿；营销手段：营销手段：老业主补偿+调整售价效果：活动期间浦东星河湾劲销（网签）效果：活动期间浦东星河湾劲销（网签）84套，销售套，销售金额金额15.2亿元，并使其成为亿元，并使其成为2011年上海高端住宅销售年上海高端住宅销售冠军。冠军。3星河湾营销分析星河湾营销分析1、关于价格、关于价格

2、一步到位，直接降至项目价格底线一步到位，直接降至项目价格底线 浦东星河湾二期开盘初期价格始终坚挺在70000元/左右，价格调整后实际成交价直接降至原一期价格线水平，下降幅度大，达到客户心理购买价位。2、关于老业主回馈、关于老业主回馈现金补偿，打消顾虑，赢得口碑现金补偿，打消顾虑，赢得口碑 上海首例以现金补偿方式回馈老业主，打消老业主资产贬值顾虑，同时赢得市场口碑。3、关于实际操作、关于实际操作约老业主单独到访，案场经理逐个击破约老业主单独到访，案场经理逐个击破 在对待老业主可能出现的纠纷问题上，采用电话约其到访，案场经理面谈，个个击破方式，避免可能发生冲突。4星河湾推广星河湾推广日期日期报纸名

3、称报纸名称版面版面广告规格广告规格广告费广告费2011-12-20东方早报A40整版1800002011-12-20上海证券报F5整版2400002011-12-21东方早报A40整版1800002011-12-22新闻晨报晨A9整版2000002011-12-23新闻晨报晨A8整版2000002011-12-30新闻晚报 晚A1-36整版1900002012-1-11东地产封底整版1380002012-1-12新民晚报B11整版2100002012-1-17新闻晚报 晚A1-08整版1900002012-1-17新民晚报B4整版200000合计合计192800019280005长甲地产长甲地

4、产长泰东郊、长泰西郊长泰东郊、长泰西郊时间：时间：2011年10月12011年10月7日营销主题：营销主题：“惊爆特价房，仅限7天”营销方案：营销方案：1、2011年9月28-9月30日分别于新闻晚报、新民晚报、新闻晨报、东方早报进行为期3天的强势推广，总营销费用达到30.24万元；2、国庆7天，旗下两项目“长泰东郊别墅”、“长泰西郊别墅”推出特价房，优惠幅度达到72折。效果：长泰西郊别墅效果：长泰西郊别墅10月签约月签约36套，销售金额套，销售金额2.9亿元；长泰东郊御园亿元；长泰东郊御园10月签约月签约29套，销售套，销售金额金额1.4亿元，分别成为当月上海别墅成交金额前亿元，分别成为当月

5、上海别墅成交金额前2位。位。营销手段：营销手段：强势营销推广+特价打折优惠6长泰项目营销分析长泰项目营销分析1、关于价格、关于价格史无前例，巨幅优惠史无前例，巨幅优惠 上海别墅类产品很少通过降价形式来促销，长泰两项目在国庆期间巨幅打折，打折幅度甚至超过普通公寓，长泰西郊独栋总价降至1000万/套以下，长泰东郊联排总价几乎全在500万/套以下。 2、关于老业主回馈、关于老业主回馈密集型、排他性推广密集型、排他性推广 集中推广期间，上海四大主流报纸集中出现长泰项目的平面广告7长泰西郊别墅+长泰东郊御园推广日期日期报纸名称报纸名称长泰东郊御长泰东郊御园园长泰西郊别长泰西郊别墅墅广告费广告费版面版面版面版面2011-9-28新民晚报A5整版A3整版5280002011-9-28新闻晚报晚A1-03整版 晚A1-01半版2880002011-9-29新民晚报晚B13整版晚B11整版3460002011-9-29新闻晚报晚B13整版晚B11整版3420002011-9-29新闻晨报晨A33整版晨A31整版4000002011-9-29东方早报C5整版C3整版