2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势(精)

1、2016 年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势一、中国房地产销售情况房地产市场自 2015 年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积 当月值同比增速从去年 4 月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016 年以来，在 去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。2016 年3、4、5 月，销售面积当月值同比增速分别 37.66%、44.07%、24.24%,保持高 位。2016年前 5 个月房地产销售面积累计值 4.8 亿平方米，同比增速为 33.20%。 目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目 的开发进度和推盘意愿，预计全年销售

2、面积有望达到13 亿平方米。分城市来看，差异十分明显。一线城市在2016 年 2、3 月份销售达到顶峰，同比增速分别为 41.17%和 51.21%，但从 4 月份开始销售规模骤降，4、5 月份销售同 比增速分别只有 0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在 3 月份达到顶峰后，在 4、5 月份缓慢下降，3、4、5 月份销售同比增速分别为 54.15%、47.36%、15.31%。而 二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5 月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。二、中国房地产开发投资、开工面积情况从 2014 年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋

3、势，这一趋势在2016年一季度被扭转。2016 年 2 月商品房累计新开工面积同比增速 2 年来首次由负转 正，达到 13.70%，之后的三个月这一数据分别为 19.20%、21.40%、18.30%，同样 保持高位。2015 年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开 工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也 提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014 年 3 月以来的下滑。2016 年 2 月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5 月同比增速分别为9.67%、9.

4、70%、6.56%。房地产企业投资意愿整体依然偏弱。新增个人购房贷款同 比继续大幅增长，2016 年第一季度达到 75.25%。三、中国房地产价格走势2016 年 5 月，百城样本住宅平均价格 11662 元/平米，再创历史新高；百城住 宅价格指数同比增长 10.34%，增幅继续扩大，比上月扩大 1.36 个百分点，显示住 宅价格依然处于上升趋势。百城住宅价格指数显示，一线城市价格增速高于二三线 城市，2016 年5 月， 一线城市价格指数同比增长 26.82%， 环比增长 1.84%， 同比 增速创近年新高。 2016年 1-5 月中国商品房销售额总计约 36775 亿元，同比增长 50.7

5、%。四、中国房地产土地成交情况分析在销售回升带动下，主要城市土地成交和供应增速均有回升。2016 年 1-5 月份，40 个主要城市供应土地占地面积同比增速为3.20%;成交土地占地面积同比增速6.19%。土地成交总价同比大幅上升 51.16%，土地成交均价 4276.76 元/平米，同比 增长 42.35%。土地市场 2015 年低迷的局面得以改善。分城市看，2016 年土地市场改善的区域，主要集中在二线城市。一线城市虽 地王频现，但从整体来看，土地供应和成交面积表现低迷。二线城市无论是在土地 供应、成交面积还是在成交均价、总价上的增速都表现十分突出。五、中国房地产存货周转情况房地产市场销售

6、情况的好转带动了房企周转能力的改善，房地产市场去库存压 力有所减轻。存货周转率从 2015 年一季度末的 0.0298 次增加到 2016 年一季度末 的 0.051次，同比增长 72.30%。在总资产周转率方面，2016 年一季度比去年同期 增长 46.84%，表明房企周转加快，经营情况有所好转。在现金流方面，年初以来，房企经营性现金流持续回升。2016 年一季度，板块经营性现金流合计为-654.73 亿元，反映了房企的补库存行为。对于筹资活动产 生的现金流，2016 年一季度为 1409.2 亿元，相比去年同期的 620.58 亿元大幅增 长，房企的融资环境明显改善。在偿债能力方面，板块资

7、产负债率自 2009 年以来持续攀升，2016 年一季度达 到了 76.49%。在扣除预收款后，真实资产负债率有所下滑，表明销售的明显回升 减轻了企业的资金压力。短期偿债能力方面，速动比率有明显提升，2016 年一季度达到 49.61%。表现了房企短期偿债压力有所改善。受益于房地产销售的回升，房地产板块预收账款增速在2015 年明显回升，2016 年一季度同比继续大幅增长。2016 年一季度，房地产板块预收账款 11440.11 亿元，同比增长 52.37%。相较于 2015 年四季度 38.73%的同比增速大幅增加。预 收账款增速上升，保证了板块未来业绩的进一步释放。六、中国房地产行业发展趋

8、势预测1、 房地产是典型的周期性行业。2016 年上半年，从房企新开工面积、土地供 应和成交情况、运营周转率等数据来看，房企开始进行补库存行为，行业库存周期 出现逆转的信号。在这种情况下，土地和项目储备合理，并兼具丰富项目运营经验 的开发商业绩最具弹性。此外，土地供应市场的新情况是，各方争夺的一线城市收 紧供应，二三线城市扩张供应，土地成交总价和均价升幅明显。土地供应紧缩导致 一线城市地王频现，十分抢眼，但是主要销售增长还是在二线城市。在这种情况下，跨区域经营、在二线城市有丰富项目储备的开发商最占据主动。目前整体货币 环境宽松，房地产企业筹资现金流入大幅增加。这一情况有利于那些容易获得融资 的

9、资质优良、前期资产负债率比较低的企业。2、因为库存情况的不同，一二线城市和三四线城市的房地产市场分化明显。 部分企业借着去库存解放了大量的资本，从而可以先人一步，优化项目布局，改善 经营业绩。2016 年上半年房地产投资增速和房企拿地、新开工面积的回升就是反 应了这个过程。随着去库存的深入，预计 2016 年底至 2017 年，商品房库存情况会有明显好转，那个时候 随着大量的资本从库存中解放出来，房企经营业绩将有所改善。3、目前我国房地产市场仍处的环境仍然比较宽松：货币政策突然转向的可能性比较低；开发商习惯于在下半年集中推盘；去库存政策仍需深入实施等。此外， 随着房企新开工面积的回升，新房入市

10、的需求也在增加。所以我们预计下半年房地 产市场销售仍能保持高位。全年商品房销售面积仍能达到13 亿平方米的水平。但是房屋销售仍然存在不利因素。从短期来看，美元进入升息通道，压制了我 国货币政策的空间；2016 年一季度个人抵押贷款增幅明显，透支了居民的消费能 力。房地产市场 5 月份的数据表现开始下滑，预示着下半年市场前进脚步会有所放 缓。由于2015 年房地产市场是先抑后扬，下半年数据基数高，2016 年下半年的增长数据也不会太过抢眼。从长期看，我国人口进入拐点，城市化进入后半段，对新增房地产的需求在降 低。这一趋势最终影响了房企的盈利能力：即使房企的资产负债率在逐年提高，但 是净资产收益率

11、 ROE 仍在逐年下滑。在白银时代，产品特色明显、品牌知名度 高、日常运营有效率的企业能最终获胜。此外，虽然行业竞争加剧了，但是房企之 间合作开发项目的现象会更常见，这样做的目的，除了可以取长补短互相学习之 外，还可以风险共担。4、房地产市场连续 5、6 个季度的快速销售消耗了一二线城市的库存。但是从土地供应和成交情况来看，三线城市的房地产市场仍然被库存问题紧紧压在头上， 表现缺乏活力。从统计数据看，可以看到从 2013 年开始商品房库存才开始显得比 较高,近年来商品房库存同比增速一直在下滑。而截止2016 年 5 月，商品房待售面积累计为 72169 万平方米，2016 年房地产库存情况比 2015 年稍有好转，但是并未 见明显改善，去库存任重道远。2016 年 1-5 月份，房屋新开工面积 5.95 亿平方米，同比增长 18.3%。在房地 产投资累计完成额方面，同比增长 7%,扭转了同比增幅持续减少的局面。房地产投资的触底回升有利于保障经济平稳运行，但是一二线城市和三四线城市的分化愈 发突出。5、2016 年上半年，民间投资增速下