税法课件第6章 土地增值税

1、第第6 6章章 土地增值税土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, ,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。6.1 基本内容基本内容 v6.1.1 纳税义务人纳税义务人v6.1.2 征税范围征税范围v6.1.3 税率税率6.1.1 纳税义务人纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位

2、和个人，包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商户以及其他单位和个人。个体工商户以及其他单位和个人。1.1.基本规定基本规定v土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行为为 v纳入土地增值税的征税范围的三个条件：纳入土地增值税的征税范围的三个条件：（1 1）转让的土地必须是国有土地）转让的土地必须是国有土地 （2 2）必须发生土地使用权和房地产权的转让行为）必须发生土地使用权和房地产权的转让行为 （3 3）转让房地

3、产必须是有偿转让）转让房地产必须是有偿转让6.1.2 征税范围征税范围6.1.3 税率税率v土地增值税实行四级超率累进税率土地增值税实行四级超率累进税率 级次级次 增值额占扣除项目金额的增值额占扣除项目金额的% % 税率（税率（% %） 速算扣速算扣 除系数（除系数（% %） 1 50%以下部分以下部分 30 0 2 超过超过50%，未超过，未超过100%的部分的部分 40 5 3 超过超过100%，未超过，未超过200%的部分的部分 50 15 4 超过超过200%以上的部分以上的部分 60 356.2 应纳税额的计算应纳税额的计算 应纳土地增值税额应纳土地增值税额土地增值额土地增值额适用税

4、率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数v应纳土地增值税额的计算分三步：应纳土地增值税额的计算分三步：第一步：确定收入与准予扣除项目金额，计算土地增第一步：确定收入与准予扣除项目金额，计算土地增 值额；值额；第二步：确定适用税率与速算扣除系数；第二步：确定适用税率与速算扣除系数；第三步：计算应纳土地增值税额。第三步：计算应纳土地增值税额。6.2.1 计算土地增值额计算土地增值额v土地增值额土地增值额= =房地产转让收入房地产转让收入- -准予扣除项目金额准予扣除项目金额1. 1. 转让房地产收入的确定转让房地产收入的确定v转让房地产收入指转让房地产而取得的包括货币收转让房地产

5、收入指转让房地产而取得的包括货币收人、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的人、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。经济收益。 2. 2. 允许扣除项目金额的确定允许扣除项目金额的确定 (1) (1) 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额1 1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；2 2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。的有关费用。(2) (2) 房地产开发成本房地产开发成本 v具体包括：具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、土地征用及拆迁补偿费、前

6、期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。开发间接费等。 6.2.1 计算土地增值额计算土地增值额(3) (3) 房地产开发费用房地产开发费用1 1）ifif利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明供金融机构证明v 房地产开发费用房地产开发费用= =分摊的利息支出分摊的利息支出+ +（取得土地（取得土地使用权所支付的金额使用权所支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%vNote:Note: 在确定利息支出扣除额时，应注意以下问题：在确定利息支出扣除额时，应

7、注意以下问题：a. a. 利息额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利利息额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；率计算的金额；b. b. 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。许扣除。 6.2.1 计算土地增值额计算土地增值额2 2）ifif利息支出不能够按转让房地产项目计算分摊并利息支出不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明提供金融机构证明v 房地产开发费用房地产开发费用= =（取得土地使用权所支付的（取得土地使用权所支付的金额金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%6.2.1 计算土地增值额计算土地增

8、值额(4) (4) 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 v指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。可视同税金予以扣除。vNote:Note: 房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税计入管理费用中，因此，其印花税不在税金项下税计入管理费用中，因此，其印花税不在税金项下扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花），允许在税金项下扣除

9、所载金额的万分之五贴花），允许在税金项下扣除。 6.2.1 计算土地增值额计算土地增值额(5) (5) 加计扣除加计扣除v对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计计20%20%的扣除。的扣除。v加计扣除费用加计扣除费用= =（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房房地产开发成本）地产开发成本）20%20%6.2.1 计算土地增值额计算土地增值额(6) (6) 旧房转让扣除项目旧房转让扣除项目1) 1) 房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑

10、物的评估价格v 评估价格评估价格= =重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2) 2) 在转让环节缴纳的税金及附加。包括营业税、城在转让环节缴纳的税金及附加。包括营业税、城市维护建设税、印花税和教育费附加。市维护建设税、印花税和教育费附加。3) 3) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。定交纳的有关费用。6.2.1 计算土地增值额计算土地增值额土地增值额土地增值额/ /扣除项目金额合计扣除项目金额合计 确定适用税率确定适用税率6.2.2 适用税率的适用税率的确定确定v例例1 1：某房地产开发公司建造并出售一幢商：某房地产开

11、发公司建造并出售一幢商品房，取得收入品房，取得收入1,8501,850万元，纳税人为建造万元，纳税人为建造该幢商品房支付地价款该幢商品房支付地价款350350万元，建造此楼万元，建造此楼投入投入540540万元的房地产开发成本，由于种种万元的房地产开发成本，由于种种原因，不能提供准确的利息支出情况，如原因，不能提供准确的利息支出情况，如何计算土地增值税？（营业税税率为何计算土地增值税？（营业税税率为5%5%，城建税税率为城建税税率为7%7%，教育费附加为，教育费附加为3%3%，三项，三项费用扣除比例为费用扣除比例为10%10%）。）。1.1.对建造普通标准住宅的减免税优惠对建造普通标准住宅的减

12、免税优惠v纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额项目金额20%20%的，免征土地增值税。的，免征土地增值税。v纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额目金额20%20%的，应就其全部增值额征收土地增值税。的，应就其全部增值额征收土地增值税。v对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适准确核算增值额的，其建造的

13、普通标准住宅不能适用这一免税规定。用这一免税规定。6.3 税收优惠税收优惠2. 2. 对国家征用收回的房地产的减免税优惠对国家征用收回的房地产的减免税优惠v因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。地增值税。v因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。值税。6.3 税收优惠税收优惠 3. 3. 对个人转让房地产的减免税优惠对个人转让房地产的减免税优惠v个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，个人

14、因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满经向税务机关申报核准，凡居住满5 5年或年或5 5年以上的，年以上的，免予征收土地增值税；居住满免予征收土地增值税；居住满3 3年未满年未满5 5年的，减半年的，减半征收土地增值税。居住未满征收土地增值税。居住未满3 3年的，按规定计征土年的，按规定计征土地增值税。地增值税。【题【题1 1】位于市区的某国有企业利用厂区空地建造写字楼，】位于市区的某国有企业利用厂区空地建造写字楼，20072007年发生的相关业务如下年发生的相关业务如下(1)(1)按照国家规定补交土地按照国家规定补交土地出让金出让金40004000万元，缴纳相关税费万元，缴纳相关税费160160万元；万元；(2)(2)写字楼开写字楼开发成本发成本30003000万元，其中装修费万元，其中装修费500500万元；万元；(3)(3)写字楼开发写字楼开发费用中的利息支出为费用中的利息支出为300300万元（不能提供金融机构证万元（不能提供金融机构证明）明） ；(3)(3)写字楼竣工验收，将总建筑面积的写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/