第四章 房地产转让

1、第四章第四章 房地产转让法律制度房地产转让法律制度 v 2006年年8月月18日，丁某在某房产中介的介绍日，丁某在某房产中介的介绍下，与许某签订了一份房屋买卖合同，约定将下，与许某签订了一份房屋买卖合同，约定将丁某一建筑面积为丁某一建筑面积为28平方米的房屋转让给许某平方米的房屋转让给许某，房屋价款为，房屋价款为12万元，过户所需税、费由许某万元，过户所需税、费由许某负担。负担。v 协议签订后，丁某将该处房屋交付给了许协议签订后，丁某将该处房屋交付给了许某，并协助其办理了房屋过户手续。但许某在某，并协助其办理了房屋过户手续。但许某在支付了支付了11万元后，余款万元后，余款1万元至今也未支付。万

2、元至今也未支付。经多次协商无果，丁某诉至法院，要求法院判经多次协商无果，丁某诉至法院，要求法院判令许某给付余款令许某给付余款1万元。万元。v v不料，在庭审中，许某拿出了另一份与不料，在庭审中，许某拿出了另一份与丁某签订的丁某签订的房屋转让协议房屋转让协议，该协议约定，该协议约定上述房屋成交价格为上述房屋成交价格为5.5万元。为了证明房万元。为了证明房款已经付清，许某提供了地税局开具的一份款已经付清，许某提供了地税局开具的一份销售不动产通用发票销售不动产通用发票，发票金额为，发票金额为5.5万元。万元。 v问题：为什么会出现两份合同？问题：为什么会出现两份合同？v 两份合同的效力如何？两份合同

3、的效力如何？主要内容主要内容v房地产转让概述房地产转让概述v商品房现售商品房现售v商品房预售商品房预售v重点：重点：房地产转让条件房地产转让条件商品房预售、现售条件商品房预售、现售条件商品房买卖合同商品房买卖合同本章涉及到的法律规范本章涉及到的法律规范v法律法律城市房地产管理法城市房地产管理法20072007年修正年修正合同法合同法广告法广告法v部门规章（住建部）部门规章（住建部）城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定20012001年年8 8月月1515日日商品房销售管理办法商品房销售管理办法 20012001年年6 6月月1 1日日城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法2004

4、2004年年7 7月月2020日日v司法解释司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释 法释法释2003720037号号第一节第一节 房地产转让概述房地产转让概述v一、房地产转让的概念一、房地产转让的概念房地产转让是以房地产为商品而进行的买卖、房地产转让是以房地产为商品而进行的买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的各赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的各种活动的总称。种活动的总称。v1、转让主体、转让主体 房地产权利人：土地使用权人和房屋所有权人房地产权利人：土地使用权人和房屋所有权人v2、客

5、体：土地使用权；房屋所有权、客体：土地使用权；房屋所有权v3、后果：权利的让渡、后果：权利的让渡v4、形式：要式、形式：要式书面书面二、房地产转让的方式二、房地产转让的方式v（一）买卖（一）买卖有偿；双务；要式；公示有偿；双务；要式；公示v（二）赠与（二）赠与无偿；可撤销；要式；公示无偿；可撤销；要式；公示 v（三）其他方式（三）其他方式房屋赠与的撤销房屋赠与的撤销v2002年，张某把房子赠给了小儿子，但没去年，张某把房子赠给了小儿子，但没去过户，只进行了公证，公证的时候说明张某过户，只进行了公证，公证的时候说明张某有永久居住权。有永久居住权。2010年该房子需要整修，需年该房子需要整修，需要

6、张女士搬出去，张某担心儿子不让她再搬要张女士搬出去，张某担心儿子不让她再搬回来住。回来住。v现在张某该怎么办？能不能撤销赠与？现在张某该怎么办？能不能撤销赠与？赠与的撤销赠与的撤销v1、赠与财产的权利转移之前、赠与财产的权利转移之前具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用合同或者经过公证的赠与合同，不适用v2、受赠人的特定行为发生、受赠人的特定行为发生（1 1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（2 2）对赠与人有扶养义务而不履行；）对赠与人有扶养义务而不履行；（3 3）不履行

7、赠与合同约定的义务。）不履行赠与合同约定的义务。赠与义务的不再履行赠与义务的不再履行v赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务义务其他合法方式其他合法方式v主要包括下列行为：主要包括下列行为： （1 1）以房地产作价入股、与他人成立企）以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的；业，房地产权属发生变更的； （2 2）因企业被收购、兼并或合并，房）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；地产权属随之转移的； （3 3）以房地产抵债的；）以房地产抵债的； （4 4

8、）法律、法规规定的其他情形。）法律、法规规定的其他情形。 三、房地产转让的原则三、房地产转让的原则v1、房地一体、房地一体v2、价格管理原则、价格管理原则价格指导、价格评估、价格申报价格指导、价格评估、价格申报v3、公示原则、公示原则及时登记及时登记v 2006年年8月月18日，丁某在某房产中介的介绍日，丁某在某房产中介的介绍下，与许某签订了一份房屋买卖合同，约定将下，与许某签订了一份房屋买卖合同，约定将丁某一建筑面积为丁某一建筑面积为28平方米的房屋转让给许某平方米的房屋转让给许某，房屋价款为，房屋价款为12万元，过户所需税、费由许某万元，过户所需税、费由许某负担。负担。v 协议签订后，丁某

9、将该处房屋交付给了许协议签订后，丁某将该处房屋交付给了许某，并协助其办理了房屋过户手续。但许某在某，并协助其办理了房屋过户手续。但许某在支付了支付了11万元后，余款万元后，余款1万元至今也未支付。万元至今也未支付。经多次协商无果，丁某诉至法院，要求法院判经多次协商无果，丁某诉至法院，要求法院判令许某给付余款令许某给付余款1万元。万元。v v不料，在庭审中，许某拿出了另一份与不料，在庭审中，许某拿出了另一份与丁某签订的丁某签订的房屋转让协议房屋转让协议，该协议约定，该协议约定上述房屋成交价格为上述房屋成交价格为5.5万元。为了证明房万元。为了证明房款已经付清，许某提供了地税局开具的一份款已经付清

10、，许某提供了地税局开具的一份销售不动产通用发票销售不动产通用发票，发票金额为，发票金额为5.5万元。万元。 v问题：为什么会出现两份合同？问题：为什么会出现两份合同？v 两份合同的效力如何？两份合同的效力如何？阴阳合同阴阳合同v阴阳合同是合同登记价格与真实交易价格不阴阳合同是合同登记价格与真实交易价格不一致的合同一致的合同阳合同是表面上的合同，即登记的现售合同；阳合同是表面上的合同，即登记的现售合同；阴合同是规定双方真实价格的文件等。阴合同是规定双方真实价格的文件等。危害危害v虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；贷款；v填低房价的合同交给房地产交易

11、中心过户，填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税；以便少交税；v扩大交易风险；扩大交易风险；v规避国家调控政策规避国家调控政策阴阳合同效力阴阳合同效力v 一份合同的生效通常要具备三个条件一份合同的生效通常要具备三个条件：第一，订约双方具有相应的行为能力；：第一，订约双方具有相应的行为能力；第二，订约双方在签订合同时的意思表示第二，订约双方在签订合同时的意思表示真实；第三，合同的内容符合法律规定。真实；第三，合同的内容符合法律规定。v 我国合同法第我国合同法第52条规定，恶意串通，条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。而我们所说的

12、阳合同符合该条的规定效。而我们所说的阳合同符合该条的规定，因而是无效的，不受法律保护。，因而是无效的，不受法律保护。v本案中，丁某与许某之间签订的房屋价款为本案中，丁某与许某之间签订的房屋价款为12万万元的房屋买卖合同，有买卖双方及居间方的签字元的房屋买卖合同，有买卖双方及居间方的签字，交易价格也较为合理，可以推定该合同是在双，交易价格也较为合理，可以推定该合同是在双方真实意思表示下签订的。方真实意思表示下签订的。v而许某提供的曾向房屋管理部门提交的成交价格而许某提供的曾向房屋管理部门提交的成交价格为为5.5万元的万元的房屋转让协议房屋转让协议，可以推定，可以推定该合同该合同是为了避税而并非是

13、在买卖双方真实意思表示下是为了避税而并非是在买卖双方真实意思表示下签订的，然而避税是有损国家利益的行为，因此签订的，然而避税是有损国家利益的行为，因此当事人双方在此意思表示下所做的约定应属无效当事人双方在此意思表示下所做的约定应属无效，因此丁某与许某之间签订的该成交价格为，因此丁某与许某之间签订的该成交价格为5.5万万元的元的房屋转让协议房屋转让协议无效。无效。v房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法明确房地产经纪机构和人员不得协助买卖双方签明确房地产经纪机构和人员不得协助买卖双方签订阴阳合同，以实现骗贷和避税，否则视情节轻订阴阳合同，以实现骗贷和避税，否则视情节轻重程度，处以没收违法所得、罚款

14、以至停业整顿重程度，处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。等行政处罚。“阴阳合同阴阳合同”的防范的防范v规范房产中介市场，加强行业自律；规范房产中介市场，加强行业自律；v及时更新基准价格数据；及时更新基准价格数据；v加强规范房地产评估加强规范房地产评估。价格管理价格管理v基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。定。基准地价基准地价v是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商下不同级别或不同均质地域的土

15、地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。政府公布的国有土地使用权的平均价格。v基准地价按照不同的区域和不同的土地用途基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。，分别确定平均价格。v秦皇岛市人民政府关于公布试行城区基准地秦皇岛市人民政府关于公布试行城区基准地价更新成果的通告价更新成果的通告标定地价标定地价v是指以基准地价为基础确定的标准地块的一是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。定使用年限的价格。v是政府

16、根据管理需要，评估的是政府根据管理需要，评估的某一宗土地某一宗土地在在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。权价格。v基准地价是标定地价评估的基础基准地价是标定地价评估的基础v标定地价又是土地使用权出让底价评估的参标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。考和依据。v房屋重置价格房屋重置价格房屋重置价格（房屋重置价格（building replace mentvafue）， 在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、

17、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。费用。v国家实行房地产价格评估制度。国家实行房地产价格评估制度。v房地产价格评估，应当遵循公正、公平房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，评估程序，以基准地价、标定地价和各类房以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。进行评估。城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定v国家实行房地产国家实行房地产成交价格申报成交价格申报制度。制度。 v房地产权利人转让房地

18、产，应当如实申房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。 v房地产转让应当以申报的房地产成交价房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。的依据。3、公示登记原则、公示登记原则v房产管理部门变更登记房产管理部门变更登记v土地管理部门变更登记土地管理部门变更登记合同签订之日起合同签订之日起90日内日内房地产交易管理房地产交易管理v管理机构：管理机构：建设行政主管部门建设行政主管部门

19、国土资源管理部门国土资源管理部门价格管理部门价格管理部门税务管理部门税务管理部门三、房地产转让行为的有效要件三、房地产转让行为的有效要件v1、主体资格、主体资格自然人；自然人；v完全的权利能力和行为能力；完全的权利能力和行为能力；v卖方为所有权人或使用权人；卖方为所有权人或使用权人；v买方的条件：经济条件、住房情况（经济适用买方的条件：经济条件、住房情况（经济适用房）房）非自然人非自然人v开发商资质开发商资质v2、客体符合法律要求、客体符合法律要求禁止转让的房地产禁止转让的房地产限制转让的房地产限制转让的房地产v王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院院“

20、公寓式公寓式”小楼，价格低、环境好、距离小楼，价格低、环境好、距离市区又近，但是此房土地性质为工业用地，市区又近，但是此房土地性质为工业用地，房屋产权证是房屋产权证是“办公用房产权证办公用房产权证”。v是买还是不买，王先生陷入了两难之中。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。v此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房公寓住房”出售。出售。v银行一般不予按揭贷款，银行一般不予按揭贷款，v使用年限短，使用

21、年限短，v使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳。业用房的标准缴纳。v刘某购买了一栋平方米的两层刘某购买了一栋平方米的两层“小洋小洋房房”。最近，因生意需要，想贷款，银行却。最近，因生意需要，想贷款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘某这才知道自己购买的楼房的产以贷款。刘某这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权地产小产权证证”的的“乡产权乡产权”。v2009

22、年路某与林某签订一份年路某与林某签订一份房屋买卖合同房屋买卖合同，合同约定路某将其名下一房屋以，合同约定路某将其名下一房屋以65万元万元价格卖给林某，房屋更名费用由林某负担。价格卖给林某，房屋更名费用由林某负担。合同签订当日，林某即将全部房款付清，路合同签订当日，林某即将全部房款付清，路某也将房屋产权证交给林某。林某入住该房某也将房屋产权证交给林某。林某入住该房。v但此后，林某多次找路某要求其协助自己办但此后，林某多次找路某要求其协助自己办理房屋更名手续，路某一直以种种理由拖延理房屋更名手续，路某一直以种种理由拖延，因此林某将路某告上法院要求其协助办理，因此林某将路某告上法院要求其协助办理更名

23、手续。更名手续。 v路某在庭审中提出，当初在签定路某在庭审中提出，当初在签定房屋买卖房屋买卖合同合同时，只有他一个人在合同上签字，而时，只有他一个人在合同上签字，而作为房屋共有人的路某的妻子并没有在合同作为房屋共有人的路某的妻子并没有在合同上签字，这份房屋买卖合同侵犯了他妻子许上签字，这份房屋买卖合同侵犯了他妻子许某的财产共有权，应认定为无效合同。某的财产共有权，应认定为无效合同。评析评析v双方之间存在房屋买卖合同关系，虽该房屋双方之间存在房屋买卖合同关系，虽该房屋系路某夫妻间共同财产系路某夫妻间共同财产,在签订房屋转让协议在签订房屋转让协议时，没有证据表明出售该房屋得到了许某的时，没有证据表

24、明出售该房屋得到了许某的书面同意。书面同意。v2010年年8月，丁某想在某繁华路段买一间月，丁某想在某繁华路段买一间门面房，于是找到某房地产中介公司。不门面房，于是找到某房地产中介公司。不久，经中介公司介绍，丁某和一家商贸公久，经中介公司介绍，丁某和一家商贸公司签订了房产买卖协议，该商贸公司将一司签订了房产买卖协议，该商贸公司将一处门面房以处门面房以37万元的价格出售给丁某。协万元的价格出售给丁某。协议约定，买卖双方签约时，丁某应向中介议约定，买卖双方签约时，丁某应向中介公司支付中介费公司支付中介费5万元。若迟延，则按万元。若迟延，则按0.05%支付违约金。支付违约金。v合同签订后，丁某向土地

25、房产部门查询，得合同签订后，丁某向土地房产部门查询，得知所售房产部分处于查封状态，于是打算与知所售房产部分处于查封状态，于是打算与该商贸公司解除房产买卖协议。之后，中介该商贸公司解除房产买卖协议。之后，中介公司将丁某和该商贸公司都告上法庭，要求公司将丁某和该商贸公司都告上法庭，要求双方支付中介费双方支付中介费5万元及违约金。万元及违约金。该合同的效力如何？该合同的效力如何？丁某是否要向中介公司付费？丁某是否要向中介公司付费？v根据根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法的规定，居的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人

26、利益的，不得者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。v在本案中，中介方在未了解房产被查封的情在本案中，中介方在未了解房产被查封的情况下，即催促买卖双方订立合同，违反了向况下，即催促买卖双方订立合同，违反了向委托人履行如实告知义务，依法不得向买方委托人履行如实告知义务，依法不得向买方主张支付中介费。主张支付中介费。城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定 2001年年7月月23日建设部审议通过日建设部审议通过v下列房地产不得转让：下列房地产不得转让：（1 1）以出让方式取得土地使用权但不符合本规）以出让方式取得土地使用权但

27、不符合本规定第十条规定的条件的；定第十条规定的条件的；v以出让方式取得土地使用权的，转让房地产以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：时，应当符合下列条件： （1 1）按照出让合同约定已经支付全部土地）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2 2）按照出让合同约定进行投资开发，属）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排

28、水、供电、供热对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。房屋所有权证书。（2 2）司法机关和行政机关依法裁定，决）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3 3）依法收回土地使用权的；）依法收回土地使用权的；（4 4）共有房地产，未经其他共有人书面

29、）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；同意的；（5 5）权属有争议的；）权属有争议的； （6 6）未依法登记领取权属证书的；）未依法登记领取权属证书的；（7 7）法律、行政法规规定禁止转让的其）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。他情形。v袁女士通过朋友介绍，想购买李某去年第一袁女士通过朋友介绍，想购买李某去年第一批摇号中房，位于某小区一套经济适用住房批摇号中房，位于某小区一套经济适用住房，每平方米要价，每平方米要价3600元。元。v限制转让的房地产：限制转让的房地产：经济适用房、限价房经济适用房、限价房出租的房屋出租的房屋v限价房自办理权属证书限价房自办理权属证书5 5年内不得上市流转，

30、年内不得上市流转，5 5年后年后上市转让的，须按转让时市场价格与限价房购买价上市转让的，须按转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的格之间差价的70%70%计收土地收益计收土地收益v购买经济适用住房不满购买经济适用住房不满5 5年，不得直接上市交易，年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购。v购买经济适用住房满购买经济适用住房满5 5年，购房人可转让经济适用年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适住房，但

31、应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购回购; ;购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。以取得完全产权。v3、意思表示真实；、意思表示真实；v4、不违反法律、政策和道德、不违反法律、政策和道德v5、形式要件、形式要件登记登记四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序v订立书面合同；订立书面合同；v交易申请；交易申请；合同签订后的合同签订后的90日内向房管部门提出日内向房

32、管部门提出v申请审查；申请审查；v缴纳税费；缴纳税费；v办理登记，领取房屋权属证书办理登记，领取房屋权属证书v向土地管理部门申请，领取土地证书向土地管理部门申请，领取土地证书第二节第二节 商品房现售商品房现售商品房销售管理办法商品房销售管理办法v2001年年3月月14日经建设部审议通过日经建设部审议通过v立法目的立法目的一是规范商品房销售行为；一是规范商品房销售行为；二是保障商品房交易双方当事人的合法权益二是保障商品房交易双方当事人的合法权益 一、商品房现售的概念和条件一、商品房现售的概念和条件v（一）概念（一）概念房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给房地产开发企业将竣工验收合格的商品房

33、出售给买受人，买受人支付房价款的行为。（一手房销买受人，买受人支付房价款的行为。（一手房销售）售）（二）（二） 商品房现售的条件：商品房现售的条件：1 1、现售商品房的房地产开发企业应当具、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；资质证书；2 2、取得土地使用权证书或者使用土地的、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；批准文件；3 3、持有建设工程规划许可证和施工许可、持有建设工程规划许可证和施工许可证；证；4 4、通过竣工验收；、通过竣工验收；5 5、拆迁安置已经落实；、拆迁安置已经落实；6 6、供水、供电、供热、燃气

34、、通讯等配套、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；已确定施工进度和交付日期；7 7、物业管理方案已经落实。、物业管理方案已经落实。二、商品房销售广告二、商品房销售广告v广告法广告法v房地产广告发布暂行规定房地产广告发布暂行规定(1996(1996年年1212月月3030日国家工商行政管理局令第日国家工商行政管理局令第7171号号发布发布)(1998)(1998年年1212月月3 3日国家工商行政管理局令第日国家工商行政管理局令第

35、8686号修订号修订) )v合同法合同法v最高人民法院关于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释纷案件适用法律若干问题的解释 （2003年年3月月24日通过）日通过）（一）商品房广告的法律属性（一）商品房广告的法律属性v一般：要约邀请一般：要约邀请v特殊：要约特殊：要约最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释律若干问题的解释 v商品房的商品房的销售广告和宣传资料销售广告和宣传资料为要约邀请，为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋

36、及相关设施所作的及相关设施所作的说明和允诺具体确定说明和允诺具体确定，并，并对商品房买卖合同的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确订立以及房屋价格的确定有重大影响的定有重大影响的，应当视为要约。，应当视为要约。v该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任承担违约责任。 （二）不得发布广告的情形：（二）不得发布广告的情形： v1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；开发建设的； v2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设、在

37、未经国家征用的集体所有的土地上建设的；的； v3、司法机关和行政机关依法规定、决定查封、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；或者以其他形式限制房地产权利的； v4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；的； v5、权属有争议的；、权属有争议的； v6、违反国家有关规定建设的；、违反国家有关规定建设的； v7、不符合工程质量标准，经验收不合格的；、不符合工程质量标准，经验收不合格的； v8、法律、行政法规规定禁止的其它情形。、法律、行政法规规定禁止的其它情形。v都市报都市报于于2006年年3月月14日，在该报日，在该报第第3

38、、6版上发布版上发布 “万里大厦写字楼万里大厦写字楼”销售广销售广告，共收取广告费告，共收取广告费33600元。元。v广告中称该项目广告中称该项目“可提供六年七成按揭，银可提供六年七成按揭，银行利率年息行利率年息12.87%，投资回报率高达，投资回报率高达700%，公司及个人投资的最佳选择！，公司及个人投资的最佳选择！”等内容。等内容。（三）广告内容（三）广告内容v1、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。得有悖社会良好风尚。“上风上水上风上水”、“风水宝地风水宝

39、地”、“豪门豪门”、“豪豪宅宅”、“有别于一般老百姓的小区有别于一般老百姓的小区” 、“皇家典皇家典范范”、“品位，源自尊贵血统品位，源自尊贵血统”v2、房地产广告中对、房地产广告中对价格价格有表示的，应当清楚有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。限。v3、房地产中表现、房地产中表现项目位置项目位置，应以从该项目到，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。离表示，不得以所需时间来表示距离。 “距地铁只需距地铁只需5分钟分钟”，“距机场距机场20分钟车程

40、分钟车程”，“大道通车后只有大道通车后只有公里公里”等等等等v4、房地产广告中的、房地产广告中的项目位置示意图项目位置示意图，应当准，应当准确、清楚，比例恰当。确、清楚，比例恰当。 v5、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育育设施及其他市政条件设施及其他市政条件等，如在规划或者建等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。设中，应当在广告中注明。 v6、房地产广告中涉及、房地产广告中涉及面积面积的，应当表明是建的，应当表明是建筑面积或者使用面积。筑面积或者使用面积。 v7、房地产广告涉及、房地产广告涉及内部结构、装修装饰内部结构、装修装饰的，的，应当真实、

41、准确。应当真实、准确。 v预售、预租商品房广告，不得涉及装修预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。装饰内容。 v8、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。型照片的，应当在广告中注明。 v9、 房地产广告中房地产广告中不得出现融资或者变相融不得出现融资或者变相融资资的内容，不得含有升值或者投资回报的承的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。诺。 如如“升值潜力无限升值潜力无限”、“升值就在眼前升值就在眼前”、“投投资回报率高资回报率高”等等。等等。v10、 房地产广告中涉及房地产广告中涉及贷款服务贷款服务的，应当载的，应当载明

42、提供贷款的银行名称及贷款额度、年期明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期v南京日报南京日报发布了发布了“百家湖别墅花园百家湖别墅花园”房房地产项目的广告。地产项目的广告。v广告中称该花园为广告中称该花园为“设施最全高尚别墅区，设施最全高尚别墅区，现房别墅入住最快，租用别墅价位最低，置现房别墅入住最快，租用别墅价位最低，置业包租回报最高业包租回报最高”，等等。，等等。v11、房地产广告中不得含有广告主能够为入、房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的住者办理户口、就业、升学等事项的承诺承诺。 v12、 房地产广告中涉及房地产广告中涉及物业管理物业管理内容的，应内容的，应当

43、符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。管理内容，应当在广告中注明。 v13、 房地产广告中涉及房地产广告中涉及资产评估资产评估的，应当表的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。实、准确，表明出处。 v2000年年6月，上海农口房产总公司委托上海旭泓传播月，上海农口房产总公司委托上海旭泓传播有限公司代理发布其开发的东兰兴城小区房地产项有限公司代理发布其开发的东兰兴城小区房地产项目广告。目广告。

44、v广告中称广告中称“该房地产项目靠近地铁站，有一应俱全该房地产项目靠近地铁站，有一应俱全的医院、学校，还有幼儿园、托儿所、托老院、小的医院、学校，还有幼儿园、托儿所、托老院、小学、中学和网球场和大会所学、中学和网球场和大会所”，并配有相应的图片，并配有相应的图片。v经查实，广告中所称项目靠近地铁站，实际上距离经查实，广告中所称项目靠近地铁站，实际上距离为为6公里公里;所谓医院，实际上距离最近的上海第八人民所谓医院，实际上距离最近的上海第八人民医院约医院约5公里公里;所谓幼儿园等设施，实际上在规划中，所谓幼儿园等设施，实际上在规划中，根本未实施建设。广告中使用的形象图片是将他人根本未实施建设。广

45、告中使用的形象图片是将他人的超市、医院、学校、网球场、地铁站移为己用。的超市、医院、学校、网球场、地铁站移为己用。（四）虚假广告（四）虚假广告v广告内容必须真实、合法、科学、准确广告内容必须真实、合法、科学、准确 v虚假广告：隐瞒真实情况或提供虚假情况虚假广告：隐瞒真实情况或提供虚假情况2、虚假广告的法律后果、虚假广告的法律后果v民事责任：民事责任：广告构成要约，买受人追究出卖人的违约责任广告构成要约，买受人追究出卖人的违约责任广告是要约邀请，买受人追究出卖人的缔约过失广告是要约邀请，买受人追究出卖人的缔约过失责任责任v广告法广告法违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消违反本法规定，发布虚假

46、广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；任；广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的，应当承担全部民事责任。实名称、地址的，应当承担全部民事责任。社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费者推荐

47、商品或者服务，使消费者的合法权益受者推荐商品或者服务，使消费者的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。到损害的，应当依法承担连带责任。v行政责任和刑事责任：行政责任和刑事责任：利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主监督管理机关责令广告主停止发布停止发布、并以等额广、并以等额广告费用在相应范围内公开更正告费用在相应范围内公开更正消除影响消除影响，并处广，并处广告费用一倍以上五倍以下的告费用一倍以上五倍以下的罚款罚款；对负有责任的；对负有责任的广告经营者、广告发布者广告经营者、广告发布者没收广告费用没收广告费用，并处广，并处广

48、告费用一倍以上五倍以下的告费用一倍以上五倍以下的罚款罚款；情节严重的，；情节严重的，依法依法停止其广告业务停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。三、商品房现售合同三、商品房现售合同v建设部、国家工商行政管理局建设部、国家工商行政管理局商品房买卖商品房买卖合同合同示范文本示范文本v1、性质、性质为示范文本，也可作为签约使用文本为示范文本，也可作为签约使用文本双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。刷文字视为双

49、方同意内容。 v2、商品房、商品房由房地产开发企业开发建设并出售的房屋由房地产开发企业开发建设并出售的房屋 v3、首部、首部合同名称，编号，当事人基本情况合同名称，编号，当事人基本情况商品房买卖合同商品房买卖合同v合同编号：合同编号：v合同双方当事人：合同双方当事人：出卖人：出卖人：注册地址：注册地址：营业执照注册号：营业执照注册号：企业资质证书号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：法定代表人：联系电话：邮政编码：邮政编码：委托代理人：地址：委托代理人：地址：邮政编码：联系电话：邮政编码：联系电话：v买受人：买受人：【本人】【法定代表人】姓名：国籍【本人】【法定代表人】姓名：国籍：【身份证

50、】【护照】【营业执照注册号】【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】地址：地址：邮政编码：联系电话：邮政编码：联系电话：【委托代表人】【委托代表人】【 】姓名：国籍：】姓名：国籍：地址：地址：邮政编码：邮政编码：电话：电话：v4、正文、正文（1 1）项目建设依据。）项目建设依据。 v出 卖 人 以出 卖 人 以 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 方 式 取 得 位 于方 式 取 得 位 于_、编号为、编号为_的地块的土的地块的土地使用权。地使用权。【土地使用权出让合同号土地使用权出让合同号】【】【土地使土地使用权划拨批准文件号用权划拨批准文件号】【】【划拨土地使用权转让批划拨土地使

51、用权转让批准文件号准文件号】为为_。v该地块土地面积为该地块土地面积为_，规划用途，规划用途为为_，土地使用年限自，土地使用年限自_年年_月月_日至日至_年年_月月_日日。v出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名现定名】【】【暂定名暂定名】_。建设工程。建设工程规划许可证号为规划许可证号为_，施工许可证号为，施工许可证号为_。v （2）商品房销售依据商品房销售依据 买受人购买的商品房为买受人购买的商品房为【现房现房】【】【预售商品预售商品房房】。预售商品房批准机关为。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为，商品房预售许可证号为_。v（3）买受

52、人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房的基本情况。 第第_【幢幢】【】【座座】_【单元单元】【】【层层】_号房。号房。 该商品该商品房的用途为房的用途为_，属，属_结结构，层高为构，层高为_，建筑层数地上，建筑层数地上_层，地下层，地下_层。层。该商品房阳台是该商品房阳台是【封闭式封闭式】【】【非封闭式非封闭式】。该商品房该商品房【合同约定合同约定】【】【产权登记产权登记】建筑建筑面积共面积共_平方米，其中，套内建筑平方米，其中，套内建筑面积面积_平方米，公共部位与公用房平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积屋分摊建筑面积_平方米平方米公用建筑面积公用建筑面积v电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道

53、、变电室、设备电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积v共用面积的分摊：共用面积的分摊：基本原则基本原则公摊的公用建筑面积公用建筑面积公公摊的公用建筑面积公用建筑面积公摊系数摊系数*套内建筑面积；套内建筑面积；v 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和套内建筑面积之和套内建筑面积套内建筑面积v由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建

54、筑面积三部分组成。筑面积三部分组成。 v1、套内的使用面积：、套内的使用面积： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：，以水平投影面积按以下规定计算： a.a.套内房套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。面积的总和。 b.b.套内内部楼梯按自然层数的面套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。积总和计入使用面积。 c.c.不包括含在结构面积不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风

55、道、管道井均计入使内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。用面积。 d.d.内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。 v2 2、套内墙体面积、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)(GB/T 17986.1-2000 B1.3)套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙( (包括包括山墙山墙) )等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套等共有墙

56、，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。入套内墙体面积。v3 3、套内阳台建筑面积、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 (GB/T 17986.1-2000 B1.4)B1.4)： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。半计算建筑面积。 v （4）价

57、格条款）价格条款计价方式与价款计价方式与价款 v按建筑面积计算按建筑面积计算v按套内建筑面积计算按套内建筑面积计算v按套（单元）计算。按套（单元）计算。v其他方式其他方式v出卖人与买受人约定按下述第出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该种方式计算该商品房价款：商品房价款：v 1 1 、 按 建 筑 面 积 计 算 ， 该 商 品 房 单 价 为 （、 按 建 筑 面 积 计 算 ， 该 商 品 房 单 价 为 （_币）每平方米币）每平方米_元，总金额（元，总金额（_币）币）_千千_百百_拾拾_万万_千千_百百_拾拾_元整。元整。v 2 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（、按套内建筑面积

58、计算，该商品房单价为（_币）每平方米币）每平方米_元，总金额（元，总金额（_币）币）_千千_百百_拾拾_万万_千千_百百_拾拾_元整。元整。v 3 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）币）_千千_百百_拾拾_万万_千千_百百_拾拾_元整。元整。v 4 4、_v某市民王某于某市民王某于2007年底购买了某公司开发年底购买了某公司开发的门面现房一间。双方书面约定房屋建筑的门面现房一间。双方书面约定房屋建筑面积为面积为37平方米，开发商协助办理房产证平方米，开发商协助办理房产证。合同签订当日，王某付清了全部购房款。合同签订当日，王某付清了全部购房款42

59、万元，开发商当日亦将房屋交付。该房万元，开发商当日亦将房屋交付。该房屋王某使用至今。屋王某使用至今。v2008年年9月，市房管局向王某颁发了房产月，市房管局向王某颁发了房产证，王某发现房产证登记面积仅为证，王某发现房产证登记面积仅为28平方平方米，比合同约定少了米，比合同约定少了9平方米。王某为此要平方米。王某为此要求开发商退还面积差价款，双方协商不成求开发商退还面积差价款，双方协商不成，王某遂提起诉讼。，王某遂提起诉讼。v（5 5） 面积条款面积条款面积确认及面积差异处理面积确认及面积差异处理 （按约定或法律规定（按约定或法律规定）v合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产合同约定面积与产权

60、登记面积有差异的，以产权登记面积为准。权登记面积为准。 v面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3%3%以内（含以内（含3%3%）的，据实）的，据实结算房价款；结算房价款；v面积误差比绝对值超出面积误差比绝对值超出3%3%时，买受人有权退房时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起房之日起3030天内将买受人已付款退还给买天内将买受人已付款退还给买受人，并按受人，并按_利率付给利息。利率付给利息。v买受人不退房的买受人不退房的，产权登记面积大于合同产权登记面积大于合同约定面积时约定面积时，面积误差比在，面积误差比在3%3%以内（含以内（含3%