民法与行政法基础知识

1、民法与行政法基础知识感谢清华大学法学院副教授程啸提供课件 导论一、组成部分1、分为两部分：n 民事法律基本知识n 行政法与行政诉讼法基本知识2、理由n 一方面，不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。因此，必须了解规范民事活动的民法知识。n 另一方面，不动产登记机构性质上应属于行政机关，其从事的登记活动为行政行为，针对登记机构提起的诉讼为行政诉讼。因此，需要了解行政法与行政诉讼法的基本知识。二、民事法律基本知识的主要内容五个部分（1）民法总论；（2）物权法；（3）合同法；（4）婚姻家庭法；（5）继承法。三、行政法与行政诉讼法基本知识的主要内容n 共分为七节1

2、、概述；2、行政主体；3、行政行为；4、行政法律责任；5、行政复议；6、行政诉讼；7、行政赔偿。 民事法律基本知识一、民法总论1、意义n 民法是私法的核心，而民法总论是民法的基础理论。通过学习民事权利、主体、客体、法律行为等最基本的知识，可以为掌握物权法、合同法、婚姻家庭法、继承法。2、主要内容（1）民法概述n 主要对民法的概念、性质、特征进行了介绍。需要了解的是“民法的概念与特征”。（2）民法基本原则n 三个原则：意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则。n 这三个原则都需要熟悉。n 尤其是意思自治原则，它在不动产登记非常重要，体现为依申请原则，即除非法律规定，否则登记机构不得依职权进行登记

3、；在登记完成前，当事人有权撤回登记申请。（3）民事法律关系n 民事法律关系的概念、要素（主体、客体、内容）。这是应当掌握的内容（4）民事法律行为概念、类型。特别重要的内容，必须掌握。n 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。n 不动产登记中经常接触的民事法律行为中，双方法律行为是合同，如买卖、赠与等。单方法律行为就是遗嘱。（5）代理n 代理的概念、特征；法定代理、委托代理与指定代理；代理与行纪、居间、委托的区别；无权代理；表见代理。代理是代理人以被代理人的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。表见代理：合同法四十九条：行为人没有代理权、超

4、越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据民法通则四十六条规定，代理被分为委托代理、法定代理:和指定代理。n 以上内容应当熟悉.（6）监护n 概念、特征与类型。n 由于涉及到父母等监护人对未成年人财产的处分，因此监护制度尤其是法定监护，必须掌握。法定监护有关规定见民法通则第十六条、十七条。（7）自然人n 民事权利能力、民事行为能力、宣告失踪、宣告死亡等都是必须掌握的内容。民事权利能力：它是指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为权利主体的能力。民事行为能力：指自然人通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。

5、依据民法通则，自然人的民事行为能力状态可以分为：完全民事行为能力：18周岁以上成年人、16周岁以上不满18周岁以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制民事行为能力：10周岁以上未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人，可以进行与他的年龄、智力或者精神状况相适应的民事活动（比如接受奖励、赠与、报酬等纯获利的行为），其他活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。合同法四十七条：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。无民事行为能力：指自然人不能通过自己的行为参与民事活动，

6、享受民事权利和承担民事义务。无门民事行为能力人包括：10周岁以下未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。例外：无民事行为能力、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人五民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。宣告失踪和宣告死亡：自然人离开住所地下落不明达到法定期限，由利害关系人申请，人民法院依法宣告该自然人失踪或者死亡的制度。宣告失踪要求自然人下落不明满2年，宣告死亡要求自然人下落不明满4年。（8）法人和其他组织n 法人的概念与类型，尤其是企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人这一分类。法人是必须掌握的内容。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有

7、民事权利和承担民事义务的组织。n 其他组织主要是指：企业的分支机构；公司的分公司；个人独资企业；合伙组织。有关具体规定见最高人民法院民诉法意见第四十条。（9）权利客体n 掌握动产与不动产的区分、不动产的范围。不动产包括两类：（1）土地；（2）地上定着物，包括建筑物、构筑物、林木等。3、配套学习的法律规范（1）民法通则（2）最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）二、物权法1、意义n 学习掌握物权法的重要性是毋庸置疑的。我们整个不动产登记制度的建立和发展都是以物权法为基础的。n 作为基本民事法律，物权法中既有不动产登记的实体法规范，又有不动产登记的程序法规范。2、主要

8、内容（1）物权与物权法概述n 物权的概念、特征；物权法的概念、特征与性质；物权的效力、与债权的区分等。n 其中，物权的概念、特征；物权与债权的区分，属于最基本的东西，应当掌握。至于物权法的概念与特征，了解即可。 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（2）物权法的基本原则n 物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则。这三个原则都非常重要，直接决定了不动产登记制度的基本内容，必须掌握。物权法定原则：物权的总类和内容，由法律规定。物权公示与公信原则：公示原则:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有

9、规定的除外。公信原则：物权法第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（3）物权变动n 首先，区分为：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。n 其次，区分为动产物权的变动与不动产物权的变动。

10、n 其中，基于法律行为与非基于法律行为的不动产物权变动是必须掌握的内容。基于法律行为的物权变动：指由法律行为（如合同、遗嘱等）引发的不动产物权或动产物权的设立、转让、变更或消灭。（不动产物权变动须经登记生效，动产物权变动须经交付生效。）非基于法律行为的物权变动：主要是指因法律行为之外的原因而导致的物权设立、变更、转让和消灭。法律行为之外的原因主要包括法定继承、生效法律文书、政府的征收、合法建造房屋、拆除房屋等。物权法规定因以上事实导致物权变动时，自该法律事实发生之时，物权变动就发生效力。注意：由此取得不动产物权的人，想要处分该物权时应当依照法律规定办理登记，未经登记的，其处分不发生物权变动的效

11、力。（4）所有权n 所有权的概念、特征、类型；建筑物区分所有权；共有（按份共有与共同共有）。这些都是必须掌握的内容.1、概念民法通则：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。物权法：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2、业主的建筑物区分所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。3、共有：共有包括按份共有和共同共有。物权法第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（5）用益物

12、权用益物权指对他人所有的物，在一定范围内加以使用、收益的有限物权。n 物权法中规定的用益物权就是四种：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。其中与房屋登记关系最为密切的用益物权，首先是建设用地使用权，其次是宅基地使用权，最后是地役权。故此，前两种权利必须掌握，地役权则应当熟悉。至于土地承包经营权，了解即可。（6）担保物权n 担保物权有三种：抵押权、质权与留置权。后两种权利与房屋登记无关，因此需要掌握的是抵押权。具体来说就是：房屋抵押权、正在建造的建筑物抵押权。根据担保法和城市房地产低压管理办法的规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行

13、担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押权：物权法第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。注意：物权法对抵押权的实现较担保法有所变动：不局限于债务人不履行到期债务，增加了当事人约定实现抵押权的情形。3、配套学习的法律规范（1）物权法（2）担保法（3）最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（4）房屋登记办法、土地登记办法 三、合同法1、意义n 合同是最为常见的登记原因证明文件之一。因合同而发生的不

14、动产物权变动是最为重要也最为复杂的情形，这些不动产物权的变动基本上都以登记为生效要件。2、主要内容n 合同法的内容非常多，能够全部掌握，当然最好。但目前来说，还不现实，需要学习的内容主要分为五个部分。（1）合同概述n 合同的概念、特征、类型。其中，合同的概念与特征必须掌握。这是最基本的知识。合同是指自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同是双方法律行为，是当事人双方意思表示一致的结果。（2）合同的成立与生效n 合同的成立要件、合同的生效要件、合同的效力与物权登记效力的区分。必须掌握.1、合同的成立：根据合同法规定，A、当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时

15、合同成立。B、当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。2、合同的生效：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、合同的效力与物权登记效力的区分：物权法第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。担保法第四十一条规定当事人以土地使用权、房屋等不动产设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。（3）合同的内容与形式n 合同的条款（必要条款与非必要条款）n 合同的形式：口头、书面、电子形式。n 以

16、上知识应当掌握.（4）合同的效力n 合同的无效、效力待定与可撤销。n 尽管房屋登记审核人员无权判断合同的效力，但是掌握合同效力的各种类型及其原因，非常重要。（5）不动产登记中常见的几类合同n 借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。应当熟悉。3、配套学习的法律规范（1）合同法（2）最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）（3）最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）四、婚姻家庭法1、意义n 房屋的夫妻法定共有是最为常见的共有类型，实践中由此产生的问题也相当多。2、主要内容n 需要掌握夫妻财产关系制，确切地说就是，婚姻法第17、18、19条。n 需要了解

17、的是夫妻人身关系，即结婚和离婚的程序与要件。3、配套学习的法律规范（1）婚姻法（2）最高人民法院关于中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一） （3）最高人民法院关于中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）五、继承法1、意义n 遗嘱、遗赠、法定继承而发生的不动产物权变动较为常见。此外，物权法第29条规定：¡°因继承或受遗赠而取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。n 2、主要内容n 继承的概念、特征与类型。其中，需要掌握的是法定继承、遗嘱继承、遗赠。继承法第五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。A法定继

18、承：遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。（转继承与代位继承）B、遗嘱继承和遗赠：公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。 公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。C、有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理： （一）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的； （二）遗嘱继承人丧失继承权的； （三）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的； （四）遗嘱无效部分所涉及的遗产； （五）遗嘱未处分的遗产。3、配套学习的法律规范（1）继承

19、法（2）最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见 行政法与行政诉讼法基本知识一、行政法概述1、需要掌握的内容n 就是行政法的基本原则，包括：行政合法性原则、比例原则、行政信赖保护原则与行政应急性原则。其中就房屋登记机构而言，特别需要注意的是行政合法性原则。2、需要熟悉的内容n 行政法的概念与特征 。二、行政主体1、需要掌握的内容何为行政主体，行政主体具有什么特征。行政主体：是指独立拥有行政职权，能够以自己名义对外实施行政活动，并承担由此而引起的法律后果的机关或组织，包括行政机关和法律、法规、规章授权的组织。A、行政主体是组织而不是个人。B、行政主体享有国家行政权并实施行政活动

20、。C、行政主体以自己的名义实施行政活动。D、行政主体能够承担其行为所产生的法律责任。2、需要熟悉的内容行政公务员的职责3、需要学习的配套法律规范（1）公务员法三、行政行为1、知识点n 不动产登记的性质，究竟是民事行为还是行政行为，究竟是行政确认行为，还是特殊的行政行为，这些都有很大的争议。因此，作为不动产登记审核人员应当掌握：行政行为的概念、行政登记。行政行为：是指行政主体旅行行政职责、运用行政职权而实施行政管理或提供行政服务并产生法律后果的行为。依据其方式和方法行政行为可以分为抽象行政行为和具体行政行为。依据行政主体行使行政职权的启动条件不同，行政行为可以分为依申请的行政行为和依职权的行政行

21、为。行政登记：我国法律制度中的行政登记主要可以分为两类：许可性登记和确认性登记。许可性登记属于行政许可的一种类型。所谓行政许可是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁发许可证或执照等形式，依法准许特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为的行政行为。（如：商品房预售管理实行的预售许可制度）确认性登记：是指行政主体通过对相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实的确定、认可和证明，并进行登记。2、需要学习的配套法律规范（1）立法法（2）行政许可法（3）行政处罚法四、行政法律责任1、知识点n 需要掌握的内容是：行政法律责任的构成要件、行政法律责任的追究与承担。行政法律责任的构

22、成要件：A、行为人已有违反行政法的行为存在；B、行为人具有法定的责任能力；C、行为人违反行政法的行为必须在情节、后果上达到一定严重的程度。行政法律责任的追究：行政主体法律责任的追究应由具有法定监督权的主题来进行，主要包括：（1）权利机关以作出决定的方式追究；（2）司法机关以行政诉讼和行政赔偿诉讼裁决的方式追究；（3）行政复议机关以复议决定的方式追究；（4）上机行政机关以作出决定的方式追究；（5）行政机关中专门的监督部门如审计、检查部门以作出决定的方式追究；（6）行政主体自己主动承担法律责任。行政法律责任的承担：主要有以下几种：责令作出检查、通报批评；赔礼道歉、承认错误；恢复名誉、消除影响；返还权益；恢复原状；停止违法行为；责令履行职责；撤销违法的行政行为；纠正不当的行政行为；赔偿损失。五、行政复议1、知识点 （1）需要掌握的是：行政复议的范围与管辖、行政复议程序、行政复议决定行政复议的范围见行政复议法第六条、第七条和第八条规定。行政复议的管辖范围见行政复议法第十二条至第十五条规定。需要注意的是：公民、法人或者其他组织申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，或者法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼。公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，