房地产评估(第3讲)

1、12345成本法估价的注意事项成本法估价的注意事项 应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 7891011121314151617181920212223242526计算投资利息计算投资利息 计算投资利息计算投资利息2992.49 1%)81(30023031323334353637383940411.计算土地取得费 土地取得费 10万元/亩150（元/平方米） 提示：1亩667平方米2.计算土地开发费土地开发费 2（亿元/平方公里）200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米习题讲解3.计算投资利息

2、 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则土地取得费利息150（16%）2118.54（元/平方米）土地开发费利息20035%（16%）1.5120065%（16%）0.51 10.23（元/平方米）习题讲解4.开发商利润（150200）10%5.土地出让增值 （取得费开发费利息利润）15%前五步之和（没有税费）6.计算土地价值。 土地单价（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07475.84（元/平方米） 土地总价475.8415 0007 137 600（元）习题讲解454647487001.051000 =73.5（万元）498000.9

3、61500 =115.2（万元）5051525354555657585960611）成新率法）成新率法621）成新率法）成新率法63646566%100房地产总使用年限房地产尚可使用年限成新率%1001房地产总使用年限房地产实际已使用年限成新率676869NRCNSCD170（万元）225)6015601(90071V800000192007665600（元）（元） 某建筑物耐用年限为60年，建成2年后才补办土地使用权出让手续，确定的土地使用权年限为70年。该建筑物至评估基准日已使用8年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。A.11.11%B.11.43%C.12.90%D.13.33% 损耗率

4、1成新率8/60100%13.33% 737475767778 某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为500500，重置价格为，重置价格为36003600元元/ /，经济寿命为，经济寿命为5050年，有效年龄为年，有效年龄为1010年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为2 2万元；万元；装饰装修得重置价格为装饰装修得重置价格为600600元元/ /，平均寿命为，平均寿命为5 5年，年龄为年，年龄为3 3年；设备的重置价格为年；设备的重置价格为6060万元，万元，平均寿命为平均寿命为1515年，年龄为年，年龄为1010年。残值率假设均年。残值率假设均为零。请计算该建筑

5、物的物质折旧额。为零。请计算该建筑物的物质折旧额。 该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=6005003/5=18（万元）设备的折旧额=6010/15=40（万元）长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的折旧额=（3600500-20000-600500-600000）10/50=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2184017.6=77.6（万元） 818283848586878889909192939495969798本章习题 某一房地产，土地总面积5000m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用1000元/m2，现时取得该类土地，每m2需2500元，地上建筑总建筑面积15000m2，是5年前建成交付使用的，当时建筑造价900元/m2，现时建造同类建筑物每m2为1500元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的耐用年限为40年，残值率为6%，观察法和耐用年限法的成新率各占50%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。（计算结果以元为单位） 解答土地价值：2500*5000=12500000元建筑物重置价：15000*1500=22500000元成新率：1-（1-6%）*5/40=88%综合成新率：（80%+88%）/2=8