工厂资产评估案例动画

1、整理课件 资产资产 评估评估第一组组长：朱碧琴组员：符蓉 邹颖萍 张湘悦 谢佳 易锐整理课件1、接受公司委托，明确相关事项2、签订全套资产评估业务约定书3、编制资产评估计划4、现场调查5、收集资产评估资料6、评定估算资产评估程序资产评估程序整理课件一、接受公司委托，明确相关事宜整理课件1、资产评估的目的、资产评估的目的2、资产评估对象、资产评估对象的基本情况的基本情况整理课件二、签订资产评估业务约定书整理课件签订签订资产评估业务书资产评估业务书1、委托方名称2、资产评估目的3、资产评估对象和范围4、资产评估基准日整理课件三、编制资产评估计划整理课件土地性质土地性质土地用途土地用途土地使用年限土

2、地使用年限土地总面积土地总面积评定方法评定方法:比较法比较法&成本法成本法建筑面积建筑面积房屋类型房屋类型建筑结构建筑结构整理课件四、现场调查整理课件1、目的、目的2、内容、内容现场调查现场调查整理课件五、收集评估资料整理课件六、评定估算整理课件六、六、 评定估算评定估算1、该评估对象的评估基本技术思路及其具体的评估方法是成本途径、市场途径、成本法、市场比较法。2、土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1，117.25万元。整理课件评估对象详情评估对象详情整理课件评估对象：评估对象：有限公司位于上海市开发区路号工业用途房

3、地产（土地为出让）未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。土地使用期限：土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止房屋类型：房屋类型：工厂厂区内状况：厂区内状况：路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。交通条件：交通条件：估价对象的交通条件较好，主干道为公路。基础设施状况：基础设施状况： 基本生产、生活设施完善。整理课件土地使用权价值估算土地使用权价值估算1 1、市场比较法、市场比较法2、市场法、市场法3 3、成本法、成本法整理课件估价对象比准价格估价对象比准价格比较案例价格比较案例价格交易日期修正指数交易日期修正指数交易情况修正指数

4、交易情况修正指数区域因素修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数个别因素修正指数估算估价对象土地现状的市场单价和总价估算估价对象土地现状的市场单价和总价0.970.97，则则: :估价对象土地评估单价估价对象土地评估单价196196元元/m2/m20.970.97190190元元/m2/m2估价对象土地总价估价对象土地总价2903229032平米平米190190元元/ /平米元，平米元，取整为取整为551.61551.61万元万元估价对象土地价格的确定估价对象土地价格的确定( (假设假设5050年使用权）年使用权）估价对象土地评估单价估价对象土地评估单价=196=196元元/ /平米平米合合1

5、3.0713.07万元万元/ /亩亩 市场比较法市场比较法整理课件 室外工程费每平方米取室外工程费每平方米取45元。元。增容及管理工程费每平方米取增容及管理工程费每平方米取95元。元。专业费目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的专业费目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的38之间，考之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取虑估价对象的具体特点，专业费取5。建设单位管理费建设单位管理费目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的25之间，考虑估之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为价对象的具体特点，取建设单位管理费为3。

6、贷款利息贷款利息综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率款利率5.31%。利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）费）工期工期(年年)年贷款利息年贷款利息1/2利润利润本估价项目利润率取本估价项目利润率取10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）费）利润率利润率营业税及附加营业税及附加上海市营业税及附加为上海市营业税及附加为5.5775%。营业

7、税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）单位管理费利息利润）5.5775%建筑物重置价值建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加费利息利润营业税及附加建筑物价值建筑物重置价值建筑物价值建筑物重置价值综合成新率综合成新率整理课件评估面积：评估面积：土地面积：土地面积：29032平方米平方米建筑面积：建筑面积：6791平方米平方米评估价值：评估价值：土地：土地：551.61万万 人民币人民币建筑：建筑：1

8、117.25万万 人民币人民币And整理课件整理课件1231、该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在、该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例用房地分估的估价方法，即对土房地产近期交易实例用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可

9、得到被估房地产的评估价值。房地产的评估价值。整理课件1232、采用市场法评估房地产价值时为了保、采用市场法评估房地产价值时为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。算术平均作为被评估房地产的评估价格。整理课件1233、在采用成本法评估房地产价值时，要、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所包含的内容，既不能明确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计。在计算时应格外谨多计，也不能少计。在计算时应格外谨