计算商圈范围

1、零售引力法则，也称雷利法则零售引力法则，也称雷利法则u是由美国人威廉雷利发明的。雷利用三年时间，调查了美国150个以上的都市，于1931年发表了他的“零售吸引力法则”。其中心观点是：“具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的某一分界点处，所吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从分界点到市场距离的自乘成反比例。”u我们利用这个原理来寻找不同商业中心间的商圈分割点，商圈分割点就是到达这两个商业中心（本地块形成的商业中心和竞争商业中心）消费机会均等的点。4.2 4.2 总体定位推导总体定位推导n4.2.2 商圈范围确定（续） 公式：公式：SBC/LBC=SAC/LACSBC/LBC=SAC/L

2、AC u LAC=LBC*SAC/SBCu 其中LAC、LBC分别为A、B地区到达C点的距离u SAC、SBC分别为A、B地区的商业面积u 可以看出，两个商业中心间商圈分割点的位置与各自的商业面积成正比，与距离成反比，我们可以通过这种方法来确定本项目的辐射范围。A地区地区 B地区地区商圈分割商圈分割点点C4.2 4.2 总体定位推导总体定位推导n4.2.2 商圈范围确定（续）我们在计算项目最大辐射范围时,假设城阳区商业的辐射范围可以吸引青岛市市区居民，同时青岛市市区商业也会对本地区居民产生吸引。此时将城阳区和青岛市作为两个不同级别的商业中心，可以发现青岛市商业中心是更高一级的商业中心。在此基础

3、上我们来确定本项目的商圈范围最大可以达到多大：u青岛市的商业目前营业面积截至2006年在596万平方米左右，2006年竣工面积在108万平方米左右；u通过调查，城阳区目前商业营业面积在60万平方米左右，本项目可以为城阳区新增约60万平方米的商业面积，合计120万平方米;u到青岛市区中心的高速距离约35公里.4.2 总体定位推导总体定位推导n4.2.2 商圈范围确定（续） 公式：公式：uSBC/LBC=SAC/LACSBC/LBC=SAC/LAC uLAC=LBC*SAC/SBC 其中：u LAC、LBC分别为A、B地区到达C点的距离u SAC、SBC分别为A、B地区的商业面积u SAC120万

4、平方米u SBC704万平方米 将数据代入公式则：u120/704=LAC/LBC0.17uLAC+LBC=35uLAC=5.08公里 LBC=29.92公里 结论：本项目最大商业的辐射范围半径为结论：本项目最大商业的辐射范围半径为5.085.08公里公里4.2 总体定位推导总体定位推导n4.2.2 商圈范围确定（续）通常商圈范围的设定通常商圈范围的设定u 第一商圈：指顾客消費力占6075%的区域(基本客户)u 第二商圈：指顾客消費力占2032%的区域(延伸客户)u 第三商圈：指顾客消費力占58%的区域(流动客户)u 重點商圈：指顾客消費力占80%之客数所涵盖的区域范围项目项目利用交通工具利用

5、交通工具形成的商圈形成的商圈距离（半径）距离（半径）时间时间时速时速第一商圈第一商圈步行圈步行圈500500米米1010分钟分钟3 3公里公里第二商圈第二商圈脚踏车圈脚踏车圈10001000米米1010分钟分钟6 6公里公里第三商圈第三商圈汽车，机车圈汽车，机车圈50005000米米1010分钟分钟3030公里公里商圈边缘商圈边缘铁路、捷运圈铁路、捷运圈4.2 总体定位推导总体定位推导4.2.2 商圈范围确定（续）商圈范围确定（续）n4.2.3 项目理想体量计算 通常计算一个地区的商业项目体量有以下两种方法： 饱和系数法饱和系数法： 新增商业面积=（人均年消费支出*人口数量/商业平效-现有商业

6、面积）*修正系数 租金反推法：租金反推法： 新增商业面积=*修正系数4.2 总体定位推导总体定位推导 饱和系数法推算本地块理论体量饱和系数法推算本地块理论体量u 新增商业面积=（人均年消费支出*人口数量/商业平效-现有商业面积）*修正系数 (11945763000/13087-600000)*(1.2-1.5) 1863523293平方米平方米u 备注： 人均年消费支出以2006年青岛市人均年消费支出为参考； 人口数量以城阳户籍人口463000，另附加300000外来人口计算； 商业平效是指区域内每平方米商业面积上所能创造的年销售额。皓天根据2006年青岛市年消费品零售总额/青岛市商业面积推算

7、而得； 现有商业面积是指城阳地区现有的营业中的商业面积，皓天根据市调推算约为60万平方米； 年平均租金是指区域内每平方米商业面积年租金：元*m2/日365。4.2 总体定位推导总体定位推导4.2.3 项目理想体量计算项目理想体量计算 租金反推法租金反推法推算本地块理论体量推算本地块理论体量u 新增商业面积=*修正系数 11945*763000/(584/3%)-600000*1.2-1.5 18839 23548平方米平方米4.2 总体定位推导总体定位推导4.2.3 项目理想体量计算（续）项目理想体量计算（续）推算方法推算方法推算结果推算结果综合综合饱和系数法饱和系数法18635186352329323293平方米平方米20000200003000030000平方米平方米租金反推法租金反推法18839188392354823548平方米平方米 通过上述推