投资学(专题三)黄金与房地产

1、西北大学经济管理学院韦省民1投资学投资学 （供研究生第一学期使用）（供研究生第一学期使用）西北大学经济管理学院韦省民西北大学经济管理学院韦省民 西北大学经济管理学院韦省民2专题三黄金与房地产专题三黄金与房地产一、一、黄金黄金二、房地产二、房地产西北大学经济管理学院韦省民3一、黄金一、黄金与上述金融投资工具不同，黄金既是实物投资工与上述金融投资工具不同，黄金既是实物投资工具又是金融投资工具，具又是金融投资工具，这是因为黄金既是一种稀缺物质，又具有货币性。这是因为黄金既是一种稀缺物质，又具有货币性。西北大学经济管理学院韦省民4讲两个问题讲两个问题1 1、黄金及黄金市场、黄金及黄金市场2 2、黄金投

2、资策略、黄金投资策略西北大学经济管理学院韦省民51 1、黄金及黄金市场、黄金及黄金市场（1 1）黄金的成色）黄金的成色（2 2）黄金市场）黄金市场（3 3）影响黄金价格的因素）影响黄金价格的因素（4 4）黄金投资品种）黄金投资品种西北大学经济管理学院韦省民6（1 1）黄金的成色）黄金的成色黄金的成色是就黄金制品的含金量而言的，黄金的成色是就黄金制品的含金量而言的，在我国，黄金市场长期按在我国，黄金市场长期按“千足金千足金”来标记黄金来标记黄金成色，成色，含金量千分数不小于含金量千分数不小于999999的称为千足金的称为千足金, ,含金量千分数不小于含金量千分数不小于990990的称足金。的称足

3、金。纯金是纯金是24K24K金。金。 西北大学经济管理学院韦省民7金制品的含金量金制品的含金量名称名称 金的百分含量金的百分含量 金的金的K K值值 千分金含量千分金含量 印记印记 纯金纯金99.99%99.99%24K24K999.9999.9千足金千足金99.999.924K24K99999924KG24KG18K18K金金75.0%75.0%18K18K75075018KG18KG西北大学经济管理学院韦省民8千足金千足金对于首饰企业来说，一号金（对于首饰企业来说，一号金（99999999）、二号金）、二号金（99959995）都是）都是“千足金千足金”，所以，首饰企业对于，所以，首饰企业

4、对于二号金的需求量很大。二号金的需求量很大。而一号金由于提纯成本高，价格也高，而从黄金而一号金由于提纯成本高，价格也高，而从黄金的金融属性上说，一号金和二号金的保值功能是的金融属性上说，一号金和二号金的保值功能是一样的一样的 。西北大学经济管理学院韦省民9（2 2）黄金市场）黄金市场国际黄金市场国际黄金市场国内黄金市场国内黄金市场西北大学经济管理学院韦省民10国际黄金市场国际黄金市场国际大的黄金市场主要包括国际大的黄金市场主要包括伦敦黄金市场伦敦黄金市场苏黎世黄金市场苏黎世黄金市场美国黄金市场美国黄金市场香港黄金市场香港黄金市场东京黄金市场东京黄金市场新加坡黄金所。新加坡黄金所。西北大学经济管

5、理学院韦省民11国内黄金市场国内黄金市场改革开放后，中国的黄金市场进入到新时期。改革开放后，中国的黄金市场进入到新时期。20022002年年1010月月3030日上海黄金交易所正式运营。日上海黄金交易所正式运营。上海黄金交易所是经国务院批准，由中国人民银上海黄金交易所是经国务院批准，由中国人民银行组建，在国家工商行政管理局登记注册的行组建，在国家工商行政管理局登记注册的, , 不不以营利为目的，实行自律性管理的法人，负责组以营利为目的，实行自律性管理的法人，负责组织黄金、白银、铂等贵金属交易。织黄金、白银、铂等贵金属交易。交易所实行会员制组织形式，交易所接受中国人交易所实行会员制组织形式，交易

6、所接受中国人民银行的领导和监管。民银行的领导和监管。上海黄金交易所于上海黄金交易所于20072007年年7 7月月6 6日开展了个人黄金日开展了个人黄金业务。业务。西北大学经济管理学院韦省民12上海期货交易所黄金期货上海期货交易所黄金期货上海期货交易所于上海期货交易所于20082008年年1 1月月9 9日开始挂牌上市黄日开始挂牌上市黄金期货交易。金期货交易。黄金期货最低交易额为黄金期货最低交易额为1 1手手10001000克，假设金价克，假设金价200200元元/ /克，交易额就是克，交易额就是2020万元；万元；规定投资者需要为规定投资者需要为1 1手期货交纳的保证金仅仅为手期货交纳的保证

7、金仅仅为77，经纪公司从中收到的手续费用为，经纪公司从中收到的手续费用为33，合计，合计为为1010左右，假设金价左右，假设金价200200元元/ /克，投资者的投资克，投资者的投资起点为起点为20002000元。元。 西北大学经济管理学院韦省民13（3 3）影响黄金价格的因素）影响黄金价格的因素一方面，黄金是一种稀缺物质，需要特殊的地质一方面，黄金是一种稀缺物质，需要特殊的地质条件和漫长的时间才能形成，因而黄金产量有限。条件和漫长的时间才能形成，因而黄金产量有限。无论黄金价格如何剧烈波动，黄金产量在短期内无论黄金价格如何剧烈波动，黄金产量在短期内都难以发生改变。都难以发生改变。另一方面，黄金

8、还具有货币性，各国政府和国际另一方面，黄金还具有货币性，各国政府和国际金融机构对持有和销售黄金具有战略上的需要，金融机构对持有和销售黄金具有战略上的需要，对短期内黄金的价格波动不具有敏感性。对短期内黄金的价格波动不具有敏感性。从黄金的特殊属性来看，影响黄金价格波动的因从黄金的特殊属性来看，影响黄金价格波动的因素非常复杂，从宏观上来看包括国际地缘政治、素非常复杂，从宏观上来看包括国际地缘政治、国际经济形势、国际金融形势、国际投资市场资国际经济形势、国际金融形势、国际投资市场资本流动。本流动。 西北大学经济管理学院韦省民14关注美国的各项经济指标关注美国的各项经济指标自从布雷顿森林体系时代确定了以

9、美元为中心、自从布雷顿森林体系时代确定了以美元为中心、美元同黄金挂钩的货币制度以来，美国一直处于美元同黄金挂钩的货币制度以来，美国一直处于世界经济和金融的独特地位。世界经济和金融的独特地位。7070年代初期，黄金价格不再与美元直接挂钩，黄年代初期，黄金价格不再与美元直接挂钩，黄金价格逐渐市场化，但黄金还是一种特殊的商品，金价格逐渐市场化，但黄金还是一种特殊的商品，仍然还具有货币的功能，很多国家经常把它作为仍然还具有货币的功能，很多国家经常把它作为经济后盾。经济后盾。由于美国对世界经济和金融的主导地位，在分析由于美国对世界经济和金融的主导地位，在分析影响黄金价格变动的因素时，要特别关注美国的影响

10、黄金价格变动的因素时，要特别关注美国的各项经济指标。各项经济指标。具体来说，可以分为以下几方面：具体来说，可以分为以下几方面：西北大学经济管理学院韦省民15美元汇率美元汇率美元汇率是影响金价波动的重要因素之一。美元汇率是影响金价波动的重要因素之一。一般在黄金市场上有美元涨则金价跌；美元降则金价涨的一般在黄金市场上有美元涨则金价跌；美元降则金价涨的规律（图）。规律（图）。美元坚挺一般代表美国国内经济形势良好，美国国内股票美元坚挺一般代表美国国内经济形势良好，美国国内股票和债券将得到投资人竞相追捧，黄金作为价值贮藏手段的和债券将得到投资人竞相追捧，黄金作为价值贮藏手段的功能受到削弱；功能受到削弱；

11、而美元汇率下降则往往与通货膨胀、股市低迷等有关，黄而美元汇率下降则往往与通货膨胀、股市低迷等有关，黄金的保值功能又再次体现。金的保值功能又再次体现。西北大学经济管理学院韦省民16图近期美元走势（截止图近期美元走势（截止20082008年年8 8月月2828日）日）西北大学经济管理学院韦省民17图美国黄金走势图美国黄金走势（截止（截止20082008年年8 8月月2828日）日）西北大学经济管理学院韦省民18图长达图长达7 7年的弱势美元有望见底回升年的弱势美元有望见底回升西北大学经济管理学院韦省民19各国货币政策各国货币政策当某国采取宽松的货币政策时，由于利率下降，当某国采取宽松的货币政策时，

12、由于利率下降，该国的货币供给增加，加大了通货膨胀的可能，该国的货币供给增加，加大了通货膨胀的可能，会造成黄金价格的上升。会造成黄金价格的上升。如如6060年代美国的低利率政策促使国内资金外流，年代美国的低利率政策促使国内资金外流，大量美元流入欧洲和日本，各国由于持有的美元大量美元流入欧洲和日本，各国由于持有的美元净头寸增加，出现对美元币值的担心，于是开始净头寸增加，出现对美元币值的担心，于是开始在国际市场上抛售美元，抢购黄金，并最终导致在国际市场上抛售美元，抢购黄金，并最终导致了布雷顿森林体系的瓦解。了布雷顿森林体系的瓦解。 西北大学经济管理学院韦省民20通货膨胀通货膨胀从长期来看，每年的通胀

13、率如果是在正常范围内从长期来看，每年的通胀率如果是在正常范围内变化，那么其对金价的波动影响并不大。变化，那么其对金价的波动影响并不大。只有在短期内，物价大幅上升，引起人们恐慌，只有在短期内，物价大幅上升，引起人们恐慌，货币的单位购买力下降，金价才会明显上升。货币的单位购买力下降，金价才会明显上升。比如，比如，20072007年以来全球通货膨胀加剧（图）年以来全球通货膨胀加剧（图） ，黄，黄金呈现节节攀升的走势（图）。金呈现节节攀升的走势（图）。西北大学经济管理学院韦省民21图图CRBCRB走势走势西北大学经济管理学院韦省民22图图CRBCRB最新走势（截止最新走势（截止20082008年年8

14、8月月2828日）日）西北大学经济管理学院韦省民23CRBCRB指数指数是由美国商品调查局（是由美国商品调查局（Commodity Research Commodity Research BureauBureau）依据世界市场上）依据世界市场上2222种基本的经济敏感商种基本的经济敏感商品价格编制的一种期货价格指数，通常简称为品价格编制的一种期货价格指数，通常简称为CRBCRB指数。指数。西北大学经济管理学院韦省民24CRBCRB期货指数期货指数桥讯系统公司在桥讯系统公司在CRBCRB指数基础上适当调整了指数基础上适当调整了1717种商种商品期货合约，编制了品期货合约，编制了CRBCRB期货指

15、数（期货指数（Commodity Commodity Research Bureau Futures Price IndexResearch Bureau Futures Price Index）。）。 西北大学经济管理学院韦省民25反映的是反映的是1717种商品的价格种商品的价格CRBCRB期货指数反映的是期货指数反映的是1717种商品的价格，是用算术种商品的价格，是用算术平均与几何平均的方法计算，它不只是平均与几何平均的方法计算，它不只是1717种商品种商品没有加权的价格平均数，同时也收入了每种商品没有加权的价格平均数，同时也收入了每种商品在不同时间的价格平均数。在不同时间的价格平均数。一

16、个组成成分的价格变动的百分率不会改变该成一个组成成分的价格变动的百分率不会改变该成分在指数中的相对比重。分在指数中的相对比重。在这在这1 71 7种商品中，每个商品在指数中的比重相同，种商品中，每个商品在指数中的比重相同，没有哪一个月或哪一种商品对该指数的影响过分。没有哪一个月或哪一种商品对该指数的影响过分。这这1717种商品分成种商品分成6 6组，具体如下：组，具体如下：西北大学经济管理学院韦省民26CRBCRB期货指数包括的期货指数包括的6 6组组商品商品1 1、农作物与油籽（、农作物与油籽（1818）：玉米、大豆、小麦。）：玉米、大豆、小麦。2 2、能源（、能源（1818）：原油、热油、

17、天然气。）：原油、热油、天然气。3 3、工业（、工业（1111）：铜、棉。）：铜、棉。4 4、家畜（、家畜（1111）：活牛、活猪。）：活牛、活猪。5 5、贵金属（、贵金属（1818）：黄金、铂金、银。）：黄金、铂金、银。6 6、软饮料（、软饮料（2424）：可可、咖啡、橙汁、糖。）：可可、咖啡、橙汁、糖。 西北大学经济管理学院韦省民27可以揭示宏观经济的未来走向可以揭示宏观经济的未来走向由于由于CRBCRB指数包括了核心商品的价格波动，指数包括了核心商品的价格波动，因此，总体反映世界主要商品价格的动态信息，因此，总体反映世界主要商品价格的动态信息，广泛用于观察和分析商品市场的价格波动与宏观广

18、泛用于观察和分析商品市场的价格波动与宏观经济波动，并能在一定程度上揭示宏观经济的未经济波动，并能在一定程度上揭示宏观经济的未来走向。来走向。西北大学经济管理学院韦省民28反映通货膨胀的指标反映通货膨胀的指标它能比较好的反映出生产者物价指数（它能比较好的反映出生产者物价指数（PPIPPI）和消）和消费者物价指数（费者物价指数（CPICPI）的变化。）的变化。研究表明，研究表明， CRBCRB指数是一种较好反映通货膨胀的指数是一种较好反映通货膨胀的指标，它与通货膨胀指数在同一个方向波动，与指标，它与通货膨胀指数在同一个方向波动，与债券收益率在同一方向上波动。债券收益率在同一方向上波动。可以说，可以

19、说，CRBCRB指数在一定程度上反映着经济发展的指数在一定程度上反映着经济发展的趋势，与经济波动同样也具有较强的趋同性。趋势，与经济波动同样也具有较强的趋同性。西北大学经济管理学院韦省民29图图2007年以来黄金走势年以来黄金走势西北大学经济管理学院韦省民30黄金是对付通胀的重要手段黄金是对付通胀的重要手段从长期看，黄金具有货币稳定的作用，仍从长期看，黄金具有货币稳定的作用，仍不失为是对付通货膨胀的重要手段。不失为是对付通货膨胀的重要手段。西北大学经济管理学院韦省民31国际债务国际债务 在债务链中，不但债务国本身发生无法偿债导致在债务链中，不但债务国本身发生无法偿债导致经济停滞，而经济停滞又进

20、一步恶化债务的恶性经济停滞，而经济停滞又进一步恶化债务的恶性循环，就连债权国也会因与债务国之关系破裂，循环，就连债权国也会因与债务国之关系破裂，面临金融崩溃的危险。面临金融崩溃的危险。这时，各国都会为维持本国经济不受伤害而大量这时，各国都会为维持本国经济不受伤害而大量储备黄金，引起市场黄金价格上涨。储备黄金，引起市场黄金价格上涨。西北大学经济管理学院韦省民32政局动荡政局动荡 国际上重大的政治、战争事件都将影响金价。国际上重大的政治、战争事件都将影响金价。政府为战争或为维持国内经济的平稳而支付费用、政府为战争或为维持国内经济的平稳而支付费用、大量投资者转向黄金保值投资，这些都会扩大对大量投资者

21、转向黄金保值投资，这些都会扩大对黄金的需求，刺激金价上扬。黄金的需求，刺激金价上扬。海湾战争、伊拉克战争和伊朗核问题等突发性事海湾战争、伊拉克战争和伊朗核问题等突发性事件，世界黄金价格出现了两次大幅度上涨。件，世界黄金价格出现了两次大幅度上涨。 西北大学经济管理学院韦省民33股市行情股市行情 一般来说股市下挫，金价上升。一般来说股市下挫，金价上升。这主要体现了投资者对经济发展前景的预期，如这主要体现了投资者对经济发展前景的预期，如果大家普遍对经济前景看好，则资金大量流向股果大家普遍对经济前景看好，则资金大量流向股市，股市投资热烈，金价下降。市，股市投资热烈，金价下降。西北大学经济管理学院韦省民

22、34（4 4）黄金投资品种）黄金投资品种从广义的投资角度，黄金投资品种包括现货黄金从广义的投资角度，黄金投资品种包括现货黄金和黄金衍生品。和黄金衍生品。这里主要介绍现货黄金品种，包括实物黄金、帐这里主要介绍现货黄金品种，包括实物黄金、帐户黄金、黄金股票。户黄金、黄金股票。 西北大学经济管理学院韦省民35实物黄金实物黄金 实物黄金买卖包括金条、金币以及黄金首饰，以实物黄金买卖包括金条、金币以及黄金首饰，以持有黄金实物作为投资。持有黄金实物作为投资。西北大学经济管理学院韦省民36金条金条是以一定成色和质量的条块的黄金作为投资的品是以一定成色和质量的条块的黄金作为投资的品种。种。上海黄金交易所认定的

23、金条有成色上海黄金交易所认定的金条有成色99999999（一号金）（一号金）和成色和成色99959995（二号金），规格分别为（二号金），规格分别为1kg ,3kg,12.5kg1kg ,3kg,12.5kg。市场上还有一些份量比较轻的小金条（小金鱼），市场上还有一些份量比较轻的小金条（小金鱼），一般成色为一般成色为99999999，规格有：，规格有：10g10g、20g20g、30g30g、100g100g、200g 200g 等，如建设银行的龙鼎金条，还有招商银行等，如建设银行的龙鼎金条，还有招商银行的高赛尔金条等。的高赛尔金条等。西北大学经济管理学院韦省民37金币金币分为纯金币和纪念性金

24、币分为纯金币和纪念性金币纯金币的价值基本与黄金含量一致，价格也随国纯金币的价值基本与黄金含量一致，价格也随国际黄金价格波动，具有美观、鉴赏、保值、变现际黄金价格波动，具有美观、鉴赏、保值、变现能力强的功能；能力强的功能；纪念性金币的实际价值较难鉴定，主要为满足集纪念性金币的实际价值较难鉴定，主要为满足集币爱好者的收藏，实际投资增值功能不大。币爱好者的收藏，实际投资增值功能不大。西北大学经济管理学院韦省民38黄金饰品黄金饰品其投资金额相对较高，因黄金饰品的价格中包含其投资金额相对较高，因黄金饰品的价格中包含一定的加工费用。一定的加工费用。西北大学经济管理学院韦省民39帐户黄金帐户黄金帐户黄金，又

25、称纸黄金，帐户黄金，又称纸黄金，是指交易没有实金介入，以贵金属为单位的户口，是指交易没有实金介入，以贵金属为单位的户口，不用通过实物额买卖及交收，而采用记帐方式来不用通过实物额买卖及交收，而采用记帐方式来投资的黄金品种。投资的黄金品种。由于不涉及实金的交收，交易成本可以更低，但由于不涉及实金的交收，交易成本可以更低，但是户口内的是户口内的“黄金黄金”不可以换回实物，而且不可以换回实物，而且“存存款款”没有利息。没有利息。纸黄金的最小交易单位为纸黄金的最小交易单位为1010克，所需资金量相对克，所需资金量相对其他交易品种较少，适合的投资人群更加广泛。其他交易品种较少，适合的投资人群更加广泛。西北

26、大学经济管理学院韦省民40黄金股票黄金股票黄金股票是指金矿公司向社会发行的上市或不上黄金股票是指金矿公司向社会发行的上市或不上市的股票，所以又可以称为金矿公司股票。市的股票，所以又可以称为金矿公司股票。目前上市的黄金股票有中金黄金、山东黄金、紫目前上市的黄金股票有中金黄金、山东黄金、紫金矿业等。金矿业等。黄金价格上涨行情中，通过投资黄金股票，一般黄金价格上涨行情中，通过投资黄金股票，一般也能获得较好的收益（图）。也能获得较好的收益（图）。 西北大学经济管理学院韦省民41图图20062006年年6 6月至月至20072007年年1010月中金黄金股价走势月中金黄金股价走势西北大学经济管理学院韦省

27、民422 2、黄金投资策略、黄金投资策略（1 1）投资品种的选择）投资品种的选择 （2 2）投资时机的选择）投资时机的选择 西北大学经济管理学院韦省民43（1 1）投资品种的选择）投资品种的选择实物黄金实物黄金账户黄金账户黄金黄金股票黄金股票西北大学经济管理学院韦省民44实物黄金实物黄金在实物黄金投资中，由于黄金饰品投资成本较高，在实物黄金投资中，由于黄金饰品投资成本较高，金条与纯金币是实物黄金投资的上选，在黄金价金条与纯金币是实物黄金投资的上选，在黄金价格上涨时可以获得投资收益。格上涨时可以获得投资收益。 西北大学经济管理学院韦省民45投资金条的优缺点投资金条的优缺点投资金条的优点是，额外花

28、费不高，易于交易投资金条的优点是，额外花费不高，易于交易（尤其是标准金），在世界很多地方的金条交易（尤其是标准金），在世界很多地方的金条交易不征收交易费。不征收交易费。投资金条的缺点是，费用较高，投资者需要为购投资金条的缺点是，费用较高，投资者需要为购买金条支付铸造费，储藏还要支付保管费。如果买金条支付铸造费，储藏还要支付保管费。如果购买的非标准金条，在交易的时候要交鉴定费用。购买的非标准金条，在交易的时候要交鉴定费用。西北大学经济管理学院韦省民46投资金币的优缺点投资金币的优缺点投资金币的优点是，投资金币的资金额可以根据投资金币的优点是，投资金币的资金额可以根据投资者的要求灵活掌握，并且在全

29、世界范围内可投资者的要求灵活掌握，并且在全世界范围内可以方便地进行买卖。以方便地进行买卖。投资金币的缺点是，投资金币有一定的风险，储投资金币的缺点是，投资金币有一定的风险，储藏不当易造成金币损伤，要求有相当的专业知识藏不当易造成金币损伤，要求有相当的专业知识才能鉴别具有收藏价值的金币。才能鉴别具有收藏价值的金币。 西北大学经济管理学院韦省民47账户黄金账户黄金账户黄金具有方便快捷、方式灵活、交易成本低账户黄金具有方便快捷、方式灵活、交易成本低的特点，投资人只需把握市场走势通过低买高卖的特点，投资人只需把握市场走势通过低买高卖就能赚取差价。就能赚取差价。但由于账户黄金无杠杆比率，单向交易，所以只

30、但由于账户黄金无杠杆比率，单向交易，所以只能在单边上涨行情中获利，在振荡行情中很难获能在单边上涨行情中获利，在振荡行情中很难获利。利。 西北大学经济管理学院韦省民48账户黄金投资优缺点账户黄金投资优缺点账户黄金投资优点是，资产具有高度的流动性，账户黄金投资优点是，资产具有高度的流动性，没有储藏风险。没有储藏风险。账户黄金投资缺点是，投资资金占用大，转让受账户黄金投资缺点是，投资资金占用大，转让受限制，通常只能转让给开户银行或销售商。限制，通常只能转让给开户银行或销售商。西北大学经济管理学院韦省民49黄金股票黄金股票由于买卖黄金股票不仅是投资金矿公司，而且要由于买卖黄金股票不仅是投资金矿公司，而

31、且要间接投资黄金，因此这种投资行为比单纯的黄金间接投资黄金，因此这种投资行为比单纯的黄金买卖或单纯的股票买卖更为复杂。买卖或单纯的股票买卖更为复杂。投资者不仅要关注金矿公司的经营情况，还要对投资者不仅要关注金矿公司的经营情况，还要对黄金市场价格走势进行分析。黄金市场价格走势进行分析。如果某黄金上市公司盈利状况不佳，但是黄金市如果某黄金上市公司盈利状况不佳，但是黄金市场价格上涨，那么对于这只黄金股票来说，它的场价格上涨，那么对于这只黄金股票来说，它的股价波动就具有一定的不确定性，要看哪个因素股价波动就具有一定的不确定性，要看哪个因素更能够影响市场。更能够影响市场。西北大学经济管理学院韦省民50（

32、2 2）投资时机的选择）投资时机的选择投资黄金选择合适的时机也非常重要，在很大程投资黄金选择合适的时机也非常重要，在很大程度也决定了是否能获得投资收益。度也决定了是否能获得投资收益。黄金投资时机重点要考虑黄金价格走势、价格波黄金投资时机重点要考虑黄金价格走势、价格波动时间和空间、投资价位等方面。动时间和空间、投资价位等方面。西北大学经济管理学院韦省民51分析黄金价格走势分析黄金价格走势 要根据影响黄金价格的国际经济、政治、金融、要根据影响黄金价格的国际经济、政治、金融、投资市场、技术走势等因素，对投资时的黄金价投资市场、技术走势等因素，对投资时的黄金价格的长、中、短期趋势进行分析判断，从而预测

33、格的长、中、短期趋势进行分析判断，从而预测出未来特定时间内黄金价格的波动区间，以便选出未来特定时间内黄金价格的波动区间，以便选择合适的投资时机。择合适的投资时机。西北大学经济管理学院韦省民52估计黄金价格波动时间和空间估计黄金价格波动时间和空间 选择合理的黄金价位，可以获得较高的利润。选择合理的黄金价位，可以获得较高的利润。只有黄金价位运行到较低位置时，才是黄金投资只有黄金价位运行到较低位置时，才是黄金投资的最佳时机。的最佳时机。西北大学经济管理学院韦省民53在区间底部建仓在区间底部建仓以投资当时价格为基准，估计投资时间点内未来以投资当时价格为基准，估计投资时间点内未来黄金价格的长短期趋势达到

34、的上下限和概率水平。黄金价格的长短期趋势达到的上下限和概率水平。假设预计未来半年内黄金价格波动的主要区间在假设预计未来半年内黄金价格波动的主要区间在80080010001000美元，在价格趋势判明的情况下，应选美元，在价格趋势判明的情况下，应选择黄金价格运行到区间底部时进行建仓。择黄金价格运行到区间底部时进行建仓。此外，应用技术分析进行投资时机选择时，应该此外，应用技术分析进行投资时机选择时，应该注意技术分析在黄金价格影响因素方面是最后一注意技术分析在黄金价格影响因素方面是最后一个层次的因素，当其他因素相对稳定，技术分析个层次的因素，当其他因素相对稳定，技术分析的成果才可以放心的应用。的成果才

35、可以放心的应用。西北大学经济管理学院韦省民54二、房地产二、房地产与上述投资工具不同，房地产属于实物资产，是与上述投资工具不同，房地产属于实物资产，是房产和地产两类财产的合称。房产和地产两类财产的合称。西北大学经济管理学院韦省民55讲四个问题讲四个问题1 1、房地产投资的优点与缺点、房地产投资的优点与缺点2 2、房地产投资的方式、房地产投资的方式3 3、购房投资税费构成、购房投资税费构成4 4、购房投资策略、购房投资策略西北大学经济管理学院韦省民561 1、房地产投资的优点与缺点、房地产投资的优点与缺点（1 1）优点）优点（2 2）缺点）缺点西北大学经济管理学院韦省民57（1 1）优点）优点可

36、观的收益率可观的收益率财务杠杆效应财务杠杆效应所得税优势所得税优势对抗通货膨胀对抗通货膨胀西北大学经济管理学院韦省民58可观的收益率可观的收益率投资房地产的收益主要来源于持有期的租金收人投资房地产的收益主要来源于持有期的租金收人和买卖差价。和买卖差价。一般来说，投资房地产的平均收益率要高于银行一般来说，投资房地产的平均收益率要高于银行存款和债券，并仅次于投资于股票的收益率。存款和债券，并仅次于投资于股票的收益率。对于像我国这样一个人口众多，并且正逐渐向工对于像我国这样一个人口众多，并且正逐渐向工业化、城市化转型的国家来说，城市房地产的增业化、城市化转型的国家来说，城市房地产的增值潜力更大。如果

37、在值潜力更大。如果在2020年之内，我国的城市化率年之内，我国的城市化率从目前的从目前的3030提高到提高到5050，就有，就有2.52.5亿人需要到城亿人需要到城市居住，庞大的市场潜力意味着现有城市规模的市居住，庞大的市场潜力意味着现有城市规模的扩张，这必然伴随着城市边缘地价的升值以及城扩张，这必然伴随着城市边缘地价的升值以及城市现有土地或住房价格的升值。市现有土地或住房价格的升值。西北大学经济管理学院韦省民59财务杠杆效应财务杠杆效应用通俗的话来说，财务杠杆效用就是利用别人用通俗的话来说，财务杠杆效用就是利用别人的钱为自己赚钱。的钱为自己赚钱。试想一种简单的情况，如果一处房产其价值为试想一

38、种简单的情况，如果一处房产其价值为100100万元，年租金收益率万元，年租金收益率1010，而如果你完全从，而如果你完全从银行取得贷款来投资，且贷款利息只有银行取得贷款来投资，且贷款利息只有5 5，房，房屋年折旧屋年折旧2 2，粗略估计一下就可以发现，你不，粗略估计一下就可以发现，你不用任何花费便每年净赚用任何花费便每年净赚3 3万元，此即是财务杠杆万元，此即是财务杠杆的道理。的道理。实际上，即使你以所投资的房地产为抵押，出实际上，即使你以所投资的房地产为抵押，出于贷款安全性考虑，银行也不会为你提供于贷款安全性考虑，银行也不会为你提供100100的贷款，但在通常情况下由于房地产价值的相的贷款，

39、但在通常情况下由于房地产价值的相对稳定性，银行愿意提供所购房屋价值对稳定性，银行愿意提供所购房屋价值60%-8060%-80贷款。贷款。西北大学经济管理学院韦省民60在上面的例子中在上面的例子中如果银行提供如果银行提供8080的贷款，那么你得投资自有资的贷款，那么你得投资自有资金金2020万元，贷款利息负担减少了万元，贷款利息负担减少了1 1万，投资万，投资2020万元万元的年收益就是租金收益的年收益就是租金收益1010万减去利息费用和折旧万减去利息费用和折旧费用的总和费用的总和6 6万元，年收益率为万元，年收益率为2020。如果全部由自有资金投资，年收益率就将下降为如果全部由自有资金投资，年

40、收益率就将下降为8 8。西北大学经济管理学院韦省民61自有资金回报率自有资金回报率从财务学的角度来看，从财务学的角度来看，自有资金回报率资产回报率（资产回报率自有资金回报率资产回报率（资产回报率债务利息率）债务利息率）负债权益比率负债权益比率如果资产回报率高于债务利息率，那么负债权益如果资产回报率高于债务利息率，那么负债权益比率（即杠杆率）越高，自有资金回报率也越高。比率（即杠杆率）越高，自有资金回报率也越高。因此，房地产价值的相对稳定使得银行愿意对房因此，房地产价值的相对稳定使得银行愿意对房地产投资进行较高杠杆的融资，从而为房地产投地产投资进行较高杠杆的融资，从而为房地产投资取得较高回报创造

41、了有利条件。资取得较高回报创造了有利条件。西北大学经济管理学院韦省民62所得税优势所得税优势能够得到所得税抵免是房地产投资的另一优势。能够得到所得税抵免是房地产投资的另一优势。尽管各国税法不同，从房产投资中所得到的税收尽管各国税法不同，从房产投资中所得到的税收好处也不同，但基本原理大同小异。好处也不同，但基本原理大同小异。一般来说，购屋贷款的利息、房屋的折旧都可以一般来说，购屋贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减应税所得，这样利用银行贷款买房就比租房抵减应税所得，这样利用银行贷款买房就比租房更合算。更合算。西北大学经济管理学院韦省民63贷款买房的避税优势贷款买房的避税优势如果租房，只需交纳租金；如

42、果买房，需如果租房，只需交纳租金；如果买房，需要付息还本。要付息还本。在一个均衡的市场上，房屋的租金一般要在一个均衡的市场上，房屋的租金一般要弥补占用资金的利息成本和房屋本身的折弥补占用资金的利息成本和房屋本身的折旧费用，如果将折旧看成还本，那么买房旧费用，如果将折旧看成还本，那么买房与租房的实际每年支出可能相差不多。与租房的实际每年支出可能相差不多。但是房租是在税后支付的，而贷款买房，但是房租是在税后支付的，而贷款买房，还本付息的金额是在税前支付的，这就是还本付息的金额是在税前支付的，这就是贷款买房的避税优势。贷款买房的避税优势。西北大学经济管理学院韦省民64延迟纳税延迟纳税自有资金购房，就

43、没有利息支出，而只能得到折自有资金购房，就没有利息支出，而只能得到折旧这一部分的避税优势。旧这一部分的避税优势。如果所购房屋在以后出售，那么折旧的提取就降如果所购房屋在以后出售，那么折旧的提取就降低了账面成本，从而增加了卖出时的资本利得。低了账面成本，从而增加了卖出时的资本利得。在需要对资本利得纳税的国家中，以前通过提取在需要对资本利得纳税的国家中，以前通过提取折旧规避的税收在卖出时又需要补上，从而使得折旧规避的税收在卖出时又需要补上，从而使得折旧这种税收规避优势不那么明显，但是延迟纳折旧这种税收规避优势不那么明显，但是延迟纳税的好处也不可忽视。税的好处也不可忽视。西北大学经济管理学院韦省民6

44、5我国的情况我国的情况目前，我国个人所得税制度还不完善，对住房投目前，我国个人所得税制度还不完善，对住房投资不仅没有上述的税收优惠，反而还有更高的负资不仅没有上述的税收优惠，反而还有更高的负担。担。因为对居民房屋出租所得还要单独征收因为对居民房屋出租所得还要单独征收1010的所的所得税。得税。西北大学经济管理学院韦省民66“有恒产者，有恒心有恒产者，有恒心”事实上，许多国家之所以对住房投资实行这样的事实上，许多国家之所以对住房投资实行这样的税收制度，乃是基于税收制度，乃是基于“有恒产者，有恒心有恒产者，有恒心”这样这样一个道理。一个道理。有着高比例的私人所有的房地产的国家，将更稳有着高比例的私

45、人所有的房地产的国家，将更稳定，并且公民也会更遵纪守法。定，并且公民也会更遵纪守法。另外，立法者通常会受到拥有话语权的比较富裕另外，立法者通常会受到拥有话语权的比较富裕的阶层的影响，从而倾向于对房产投资实行优惠的阶层的影响，从而倾向于对房产投资实行优惠政策。政策。西北大学经济管理学院韦省民67对抗通货膨胀对抗通货膨胀银行存款、债务的价值往往会受到通货膨胀的侵银行存款、债务的价值往往会受到通货膨胀的侵蚀。蚀。而实物投资或者对实际财富享有所有权的投资，而实物投资或者对实际财富享有所有权的投资，例如房地产、股票，往往能够抵消通货膨胀造成例如房地产、股票，往往能够抵消通货膨胀造成的实际财富的损失。的实

46、际财富的损失。对我国的投资者来说，由于股票市场的一些制度对我国的投资者来说，由于股票市场的一些制度性缺陷，投资价值不强，房地产投资无疑成为一性缺陷，投资价值不强，房地产投资无疑成为一种最好的对抗通货膨胀的手段。种最好的对抗通货膨胀的手段。西北大学经济管理学院韦省民68抵御通胀的原因抵御通胀的原因在通货膨胀时期，由于建材、工资的上涨使得新在通货膨胀时期，由于建材、工资的上涨使得新建住房的成本大幅上升，从而使得住房价格上涨。建住房的成本大幅上升，从而使得住房价格上涨。另一方面，通货膨胀也使得各项消费成本上升，另一方面，通货膨胀也使得各项消费成本上升，住房费用，即租金也会随之上涨。住房费用，即租金也

47、会随之上涨。西北大学经济管理学院韦省民69财富分配效应财富分配效应通货膨胀还会带来有利于借款者的财富分配效应。通货膨胀还会带来有利于借款者的财富分配效应。在固定利率贷款的房地产投资中，通货膨胀在房在固定利率贷款的房地产投资中，通货膨胀在房地产价格和租金上升时，贷款本金和利息是固定地产价格和租金上升时，贷款本金和利息是固定的，因此投资者会发现其债务负担和付息压力实的，因此投资者会发现其债务负担和付息压力实际上大大减轻，个人净资产也相应增加。际上大大减轻，个人净资产也相应增加。西北大学经济管理学院韦省民70（2 2）缺点）缺点缺乏流动性缺乏流动性需要大笔首期投资需要大笔首期投资房地产周期与杠杆带来

48、的不利影响房地产周期与杠杆带来的不利影响区位风险和区位风险和固有固有风险风险西北大学经济管理学院韦省民71缺乏流动性缺乏流动性一般来说，房地产不是标准化产品，也没有公开一般来说，房地产不是标准化产品，也没有公开交易的二级市场，因此房地产投资的流动性相对交易的二级市场，因此房地产投资的流动性相对要低一些。买卖房地产很费时，并且房地产不可要低一些。买卖房地产很费时，并且房地产不可能在任意的时间里很容易地按市场价格或者接近能在任意的时间里很容易地按市场价格或者接近市场的价格出售。市场的价格出售。此外，购买和销售的费用也很高，一般来说完成此外，购买和销售的费用也很高，一般来说完成一次交易，交易各方需要

49、承担一次交易，交易各方需要承担2 23 3的税费。的税费。对于以自有资金投资的房地产，在需要流动性的对于以自有资金投资的房地产，在需要流动性的时候也可向银行抵押贷款，但成本也不小，并且时候也可向银行抵押贷款，但成本也不小，并且房产价值评估以及银行发放贷款都需要时间。房产价值评估以及银行发放贷款都需要时间。西北大学经济管理学院韦省民72需要大笔首期投资需要大笔首期投资在房地产投资中，通常都需要有一大笔首期投资在房地产投资中，通常都需要有一大笔首期投资额。额。例如，购买一处价值例如，购买一处价值100100万元的住房，投资者一般万元的住房，投资者一般得支付得支付3030的首期投资，即需要的首期投资

50、，即需要3030万元。万元。西北大学经济管理学院韦省民73房地产周期与杠杆带来的不利影响房地产周期与杠杆带来的不利影响房产市场也呈现着明显的周期性特征。房产市场也呈现着明显的周期性特征。在房地产市场周期中的衰退期，当房地产的价格在房地产市场周期中的衰退期，当房地产的价格（和租金）下降时，对投资者非常有利的财务杠（和租金）下降时，对投资者非常有利的财务杠杆此时就变得对投资者非常不利了。杆此时就变得对投资者非常不利了。在前面的例子中，如果一旦租金收益率低于在前面的例子中，如果一旦租金收益率低于7 7，那么投资者的现金流将变成负数，原本有利的财那么投资者的现金流将变成负数，原本有利的财务杠杆变成了债

51、务包袱，并且此时杠杆越高越不务杠杆变成了债务包袱，并且此时杠杆越高越不利。利。西北大学经济管理学院韦省民74区位风险和区位风险和固有固有风险风险房地产被许多人认为是一种本质上风险很房地产被许多人认为是一种本质上风险很高的投资形式。高的投资形式。它的地理位置和固有特征一般是难以改变它的地理位置和固有特征一般是难以改变的。的。西北大学经济管理学院韦省民75不利的变化发生时不利的变化发生时当一些不利的变化发生时，房地产的市场价格和当一些不利的变化发生时，房地产的市场价格和租金都会大幅下降，租金都会大幅下降，例如城市区划改变，政府增加房地产税，某地区例如城市区划改变，政府增加房地产税，某地区的大公司突

52、然搬迁，或者附近新建的楼宇相继落的大公司突然搬迁，或者附近新建的楼宇相继落成等。成等。西北大学经济管理学院韦省民76在经济衰退时期在经济衰退时期房地产价值的下跌速度与其他权益投资的下跌速房地产价值的下跌速度与其他权益投资的下跌速度一样，有时甚至会更快，度一样，有时甚至会更快，此时地产投资可能就不如持有名义资产，例如存此时地产投资可能就不如持有名义资产，例如存款或者债券合算。款或者债券合算。与此同时，在对抗通货膨胀时的优势作为债与此同时，在对抗通货膨胀时的优势作为债务人的财富分配效应，此时也变成了劣势。务人的财富分配效应，此时也变成了劣势。西北大学经济管理学院韦省民772 2、房地产投资的方式、

53、房地产投资的方式（1 1）直接购房投资）直接购房投资（2 2）期房投资）期房投资（3 3）以旧翻新）以旧翻新（4 4）以租养租）以租养租（5 5）以租代购）以租代购（6 6）到拍卖会上淘房）到拍卖会上淘房（7 7）房地产投资信托）房地产投资信托西北大学经济管理学院韦省民78（1 1）直接购房投资）直接购房投资直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后，或出售、或出租以获取投并适当装修、装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。资回报。这是一种传统的投资方式

54、，也是住房投资者目前这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。最常用的一种方式。如果投资者以抵押贷款的方式取得房屋，然后将如果投资者以抵押贷款的方式取得房屋，然后将其出租，用租金收入来偿还贷款本息，就可以看其出租，用租金收入来偿还贷款本息，就可以看成是成是“以租养贷以租养贷”。西北大学经济管理学院韦省民79（2 2）期房投资）期房投资期房又称预售房或者楼花，是指开发商在楼盘并期房又称预售房或者楼花，是指开发商在楼盘并未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。投

55、资者在购买时，可以用自有资金支付购房款，投资者在购买时，可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约定销售价格的也可以首付住房约定销售价格的2020，然后和开，然后和开发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。西北大学经济管理学院韦省民80转让购房合同转让购房合同期房投资则是指购买期房的投资者在房屋还没有期房投资则是指购买期房的投资者在房屋还没有完工交付时便将购房合同更名转让，赚取差价。完工交付时便将购房合同更名转让，赚取差价。对于按揭购买，投资者都只需支付一部分房款便对于按揭购

56、买，投资者都只需支付一部分房款便可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大的利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大的投资风险。投资风险。西北大学经济管理学院韦省民81（3 3）以旧翻新）以旧翻新所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地段采用这种方式投资商品房时，应尽可能选

57、择地段好、易租售的旧楼，例如学校、写字楼附近的单好、易租售的旧楼，例如学校、写字楼附近的单身公寓就极受欢迎。身公寓就极受欢迎。另外，在装修之前，一定要结合地段经营状况以另外，在装修之前，一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构，确定装修之后楼宇的使用性质及房屋建设结构，确定装修之后楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。以及目标顾客，切忌盲目。西北大学经济管理学院韦省民82（4 4）以租养租）以租养租所谓以租养租，就是长期租赁低价楼宇，然后以所谓以租养租，就是长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金差不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金差价。价。以租养租这种操作手法又叫

58、当以租养租这种操作手法又叫当“二房东二房东”。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。这种投资方式比较合适。西北大学经济管理学院韦省民83（5 5）以租代购）以租代购所谓以租代购，是指开发商将空置待售的商品房所谓以租代购，是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付以出租时所定的房价

59、将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产开发商出售商品房的一种变通方式，然是房地产开发商出售商品房的一种变通方式，但对消费者来说，也不失为一种当家理财的好方但对消费者来说，也不失为一种当家理财的好方法。法。西北大学经济管理学院韦省民84（6 6）到拍卖会上淘房）到拍卖会上淘房目前，许多拍卖公司都拍卖各类房产。目前，许多拍卖公司都拍卖各类房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍这类

60、房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格7070左右，且权属一般都比较清晰。左右，且权属一般都比较清晰。西北大学经济管理学院韦省民85（7 7）房地产投资信托）房地产投资信托房地产投资信托房地产投资信托(REIT)(REIT)在国外相当流行。在国外相当流行。房地产投资信托的基本原理就是将小额投资的钱房地产投资信托的基本原理就是将小额投资的钱集中起来组成一个投资公司，该公司在大多数情集中起来组成一个投资公司，该公司在大多数情况下经营那些收益型房地产（例如公寓、购物中况下经营那些收益型房地产（例如公寓、购物中心、办公