南通房地产场调查报告

1、南通市房地产市场调查报告一、南通市房地产发展的经济背景1 .城市土地和人口状况南通市城市土地面积8001平方公里，其中市区土地面积335平方公里（2001年前市区面积仅为224平方公里，2001年后增加到355平方公里，但仍旧不到全市土地面积的二十分之一）2003年末，全市户籍人口为777.62万人，比2002年减少2.64万人，全市人口密度为971.9人/平方米。其中市区户籍人口为83.01万人，比2002年增力口1.78万人，增长2.2%。市区户籍家庭户28.83万户，户均人口2.88人，市区人口密度为2338.3人/平方米。2004年，全市户籍人口为775.69万人，比2003年减少1.

2、93万人。（2004年为快报数据，下同）2003年，南通全市地均产值为1258万元/平方公里，比2002年增长13.45%。根据初步统计，2004年全市地均产值为1532.38万元/平方公里，比2003年增长21.79%,当年全市地均产值略高于江苏省的平均水平。2 .宏观经济基本发展情况一直以来，南通市与外地城市之间交通不便等原因，成为其国民经济发展的瓶颈。从1997年到2002年，南通市国内生产总值增长速度一直没有超过10%。2003年增长幅度才明显有所提高，达13.4%,全市国内生产总值也首次突破1000亿大关，达1006.65亿元。2004年，南通市的国民经济发展速度再次提速，根据初步统

3、计结果，当年全市国内生产总值为1226.06亿元，同比增长21.79%。2004年，南通市人均GDP达至IJ15806元，同比增加22.09%。虽然2003年及2004年南通市的经济发展速度明显加快，尤其是2004年，其国民经济增长速度是近10年来增长最快的一年，但就其综合经济实力来说，在同期长三角地区城市中仍比较靠后。2004年全市国民经济三次产业中，第一产业的增加值比上年略有增加，为148.89亿元，占生产总值比重的12.14%;第二产业的增加值为664.16亿元，同比增长28.77%;第三产业增加值为413.01亿元，比上年增长18.04%,是近5年来增长最快的一年（19992004年的

4、第三产业增加值平均增长速度为13.07%）,占当年全市国内生产总值的比重为33.69%。在第三产业中，房地产业的发展占据很重要的地位。2002年，房地产业创造的增加值为45.84亿元，在当年第三产业中排名第二，大大超过社会服务业和金融保险业；2003年，南通市房地产业增加值更是超过了50亿元，同比增幅9.32%。目前，该产业已是当地的重要支柱产业之一。表一19952004年南通市国民经济增长情况单位：亿元、%19954466.5319964530.42199/4577.471998牛624.491999牛670.4420004736.4420014809.3020024887.332003年1

5、006.652004斗1226.06国内生）息值13.698.878.147.369.849.899.6413.4521.80LL日力口108.46123.39122.13124.63127.90129.76135.63140.92141.00148.89第）立增加值rr>丁砧力门13.77-1.022.052.621.454.523.900.065.60USL日口23.2523.2621.1519.9619.0817.6216.7615.8814.0112.14234.13245.25269.45291.73313.44354.07392.85438.58515.77664.16第一J

6、皆加值4.759.878.277.4412.9610.9511.6417.6028.77匕L-日力口50.1946.2446.6646.7146.7548.0848.5449.4351.2454.17aLbM123.94161.78185.89208.12229.09252.61280.82307.83349.88413.01第二产业增加值30.5314.9011.9610.0810.2711.179.6213.6618.04比上年增加）26.5730.5032.1933.3334.1734.3034.7034.6934.7633.69资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据）180001

7、500012000900060003000元/人1580619951996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年图119952004年南通人均国内生产总值状况资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据）虽然，南通市经济的发展相对其他城市显得略有些慢，但其近几年固定资产投资增长却并不缓。2003年，全社会固定资产投资总额为448.42亿元，同比增长44.7%,增幅是上年的一倍多。根据快报数据显示，2004年南通全市完成全社会固定资产投资605.17亿元,比上年同期增长35%。这主要是由于大项目投资的增多，对全市投资起了明显的拉动作用，使得投资额保持较

8、快的增长态势。资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据）3 .城市建设发展现状2003年，南通市基本建设投资额为113.14亿元（统计口径为城镇集体以上投资额），同比增长60.01%,19992003年5年的平均年增长幅度为33.2%。同年南通市地方财政一般预算支出中，城市维护费支出为2.44亿元，比上年增长25.6%。从市区城市道路来看，2003年，南通市区人均道路面积为9.04平方米，略低于全国平均水平；市区平均路幅为14.66平方米，高于南京、无锡等城市；路网密度为1.33公里/平方公里，低于上海、无锡等城市，但高于长三角地区的平均水平。从整个市区范围来看，新城区的城市道路综合状况比

9、较好，老城区则还需改善。从城市公共交通来看，2003年南通全市平均每万人拥有公交车4.63辆，市区每万人拥有公交车5.36辆，低于同期全国7.66辆的平均水平。由此可见，当地居民出行的交通条件还不是很便利，有待改善。4 .人民生活水平2003年，南通市城镇居民人均可支配收入为9598元，在江苏省主要城市中高于扬州、镇江和泰州，当年增幅为11.09%,略高于全国平均增长幅度。同期城乡居民储蓄人均余额首次超过万元，达11344元，同比增长17.28%。2004年，据统计部门抽样调查，南通市城镇居民人均可支配收入为10937元，同比增长13.95%,增幅较上年同期上升2.86个百分点。收入提高的主要

10、原因：一是，2004年上半年起南通市出台了调资政策，机关、事业单位的地方津贴和补贴标准较大幅度提高，工薪收入明显增加；二是，“民营经济”迅速发展，经营者的收入大幅增加；三是，离退休和低收入者养老金标准和低保标准都有新的提高，其中低保户的低保标准提高了20%02003年，城镇居民人均消费支出的增长速度明显要高于收入的涨幅，当年人均消费支出的金额为6808元，增幅为16.34%。其中，食品支出2730元，占消费支出的40.1%,居住支出578元，占消费支出的8.49%。2004年，人均消费支出与收入同步增长，增幅达14.1%,人均消费支出金额为7768元。900060003000150001200

11、0T一城镇居民人均消费支出1一城市人均可支配收入T一城乡居民人均储蓄存款余额5531591579118485741679116506689982976373694143193142131461134y10937959848484909570158355898595958527768680886401995年1996年1997年199科199W200W2001年2002年2003年2004年图319952004年南通城市居民人均收支及储蓄状况资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据）据统计部门调查统计，2003年南通市城市居民住房条件比上年有所提高，人均住房建筑面积为25.25平方米，比20

12、02年增长0.55平方米。二、南通市房地产市场发展状况1 .房地产开发投资情况南通市的房地产开发投资在经历了自1996年至1999年的3年低潮后，于2000年开始逐渐复苏。到2003年，南通全市房地产开发投资额为48.32亿元（城镇集体以上投资额），在长三角地区8个江苏城市中超过镇江、扬州和泰州，较上年同比增长34.37%,是近10年来投资增长速度最快的一年。其中，住宅投资额为31.82亿元，同比增长30.6%,占开发投资额的65%。2003年，南通市区房地产开发投资额为26.41亿元，同比增长19.94%,其中商品住宅14.99亿元，同比微涨5%;市区住宅开发投资占房地产开发投资的比重为56

13、.8%。可见，已有许多开发企业将商品房开发投资尤其是住宅开发投资的目光转向了市区外围，在那里开辟新的发展空间。2003年，房地产土地开发投资额增长较明显，全市投资额为3.28亿元，比上年增长134.3%,占房地产开发投资额的比重由2002年的3.89%上升到6.79%。其中，市区土地投资额为0.66亿元，较上年增长29.4%,只占全市土地开发投资额的20.12%。商业用其他用2003年办公用房投资占6.55%商品住宅投资占56.76%其他用房投资占31.43%商业用房投资占5.26%图42000年及2003年南通市区房地产投资状况比较资料来源：南通统计年鉴根据快报数据显示，2004年,南通全市

14、房地产开发投资额为59.39亿元,同比增长22.91%,增幅比去年同期有所趋缓。但住宅投资额依然保持较高的增长态势，当年增幅为32.72%,投资额达到42.23亿元70亿元资料来源：南通统计年鉴（2004年数据为快报数据）（统计口径为城镇集体以上投资）注：2001年以前市区范围不同，不具可比性，所以2001年前市区数据不在图中列由2 .房地产开发供应情况2003年，南通市全市房地产开发土地购置面积为289.01万平方米，比上年增加103.99%,其中市区135.51万平方米。2004年的土地供应量基本与上年持平，全市土地购置面积为292.54万平方米。20012003年，南通全市房地产施工面积

15、增长比较平稳。其中，2003年施工面积为453.52万平方米，比上年增长8.6%,住宅施工为366.88万平方米，同比增加5.55%。而市区施工面积则出现了连续两年的下降，2003年市区施工面积为190.15万平方米，比上年减少18.46%,其中住宅施工面积为148.86万平方米，同比减少21.8%。从新开工面积来看，2003年全市商品房施工面积中新开工的成分很高，而且增长很快。新开工面积为278.07万平方米，占当年施工面积的61%,比上年增长37.98%。其中住宅新开工面积为230.55万平方米，同比增加37.7%,占住宅施工面积的62.8%。2004年，南通的房地产开发加大了力度，全年商

16、品住宅施工面积及新开工面积为506.47万平方米和297.06万平方米，分别较上年增长38.05%和28.85%。市区商品住宅施工面积为239.28万平方米，增长60.74%,其中新开工面积占69%,达164.23万平方米,比2003年大幅增加112.51%。图619952004年南通市商品住宅施工及新开工状况资料来源：南通统计年鉴（2004年数据为快报数据）注：2000年以前全市商品住宅新开工面积的数据暂缺2001年以前市区范围不同，不具可比性，所以2001年前市区数据不在图中列由2004年，南通市商品房竣工上市量有不小的增长。全市商品房竣工面积253.22万平方米，增长39.35%,其中商

17、品住宅增长44.79%,竣工量为209.18万平方米。当年市区商品房竣工面积为96.68万平方米，其中商品住宅77.75万平方米，分别同比上升13.14%和6.91%。资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据）注：2001年以前市区范围不同，不具可比性，所以2001年前市区数据不在图中列由3.商品房需求及价格情况由于2003年的市场供应不足，南通市房地产市场销售面积略有下滑，全年全市商品房销售面积为200.37万平方米，比上年小幅下跌1.62%;商品住宅销售面积为172.97万平方米，同比减少6.5%。当年全市商品房及商品住宅的竣工销售比为1:1.1和1:1.2。2003年，市区商品房销售

18、面积为93.94万平方米，同比下降14.53%,住宅销售面积为84.21万平方米，同比下降16%。市区商品房及商品住宅的竣工销售比为1:1.1和1:1.16。由于供应不足，因此2003年房地产平均价格上升幅度也远大于往年。2003年，全市商品房平均价格为1829元/平方米，商品住宅为1765元/平方米，同比增长12.1%和12.8%,增幅较2002年增力口5.7和8.9个百分点。市区商品房和商品住宅的平均价格为2346元/平方米和2269元/平方米，分别同比上涨16.21%和15.65%。根据快报数据显示，2004年随市场供应量的回升，需求量也有所增长。全市房地产销售面积为228.26万平方米，同比增长13.92%;商品住宅销售面积为196.89万平方米，同比增长13.83%。全年商品房销售价格为2119元/平方米，商品住宅销售价格为1899元/平方米，分别增长15.86%和7.53%。虽然，2003年和2004年南通市的房价涨幅要明显快于往年，但就整个长三角地区而言，南通市房地产平均价格还处于相对较低位置，2004年全市商品房和商品住宅的平均房价在同期长三角地区8个江苏城市中列第6位，仅高于镇江和泰州。同期南通全市的房价收入比为4.