营改增业务知识培训及建筑业税负分析于总改后V3

1、2目录目录营改增的背景第一部分增值税的征税范围及税率第二部分可抵扣的进项税额和不可抵扣的进项税额第三部分建筑安装企业营改增税负分析第四部分房地产开发企业税负分析第五部分营改增后业务部门需要注意的问题第六部分3目录目录营改增的背景第一部分 从税制完善性的角度看, 增值税和营业税并行, 破坏了增值税的抵扣链条。营改增背景营改增背景 从产业发展和经济结构调整的角度来看, 营业税改征增值税可进一步解决货物和劳务税制中的重复征税问题，将有效推动第三产业加快发展。税制完善解决了重复征税 从税收征管的角度看, 两套税制并行造成了税收征管实践中的一些困境。在现代市场经济中, 商品和服务捆绑销售的行为越来越多,

2、 形式越来越复杂, 要准确划分商品和服务各自的比例也越来越难, 这给两税的划分标准提出了挑战。简化税收征管 从国际税制改革发展趋势看，目前全世界已有170 多个国家和地区开征了增值税，征税范围通常会覆盖绝大多数货物和劳务。在新形势下, 逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务, 以增值税取代营业税, 逐步实现对于货物和劳务征收统一的间接税，使增值税覆盖绝大多数货物和劳务，符合国际惯例。营改增背景营改增背景符合国际惯例 总之，增值税的“链条”完整了，可以有效避免重复征税，有利于减轻纳税人的税负，有利于优化产业结构，有利于完善现行税制，有利于提升征管效率。减轻税负营改增背景营改增背景 按照国务院

3、的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。 我们可以观察到2012年“营改增”起步以来，具体分三步走，第一步是扩围扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推进营改增；第二步是改制改制，即进一步改革和完善增值税制度；第三步是立法立法。目前还处于扩围阶段。 “营改增营改增”进程进程1扩围Diagram 2Diagram 23立法2改制营改增背景营改增背景“营改增营改增”进程进程 目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。 今年政府工作报告中明确5月1日起全面“营改增

4、”，税务总局通知要求，3月9日前各地国税地税建立联席工作机制，研究制定征管业务衔接方案；4月28日前完成试点纳税人交接、应用系统及数据准备等工作。8目录目录增值税的征税范围及税率第二部分营改增的征税范围及税率营改增的征税范围及税率“营改增”以前，增值税的征税范围：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人“营改增”前后增值税征税范围变化全面“营改增”以后，增值税的征税范围：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物或者提供交通运输业、邮政业、电信业、服务业、劳务、金融保险业及转让无形资产、销售不动产的单位和个人，为增

5、值税纳税人，应当缴纳增值税。营改增的征税范围及税率营改增的征税范围及税率不属于增值税的征税范围：非企业性单位按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管理和公共服务职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动境外单位或个人向境内单位或个人提供完全在境外消费的应税服务境外单位或个人向境内单位或个人出租完全在境外使用的有形动产纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。国家税务总局2011年第13号公告根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业

6、务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税国家税务总局2010年第13号公告股权转让收取施工单位的罚款、收取员工的罚款、收取退房客户的违约金单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务及应税服务增值税的计算方法当期应纳税额=当期销项税项-当期进项税额销项税额 是怎么产生的：卖房价格6660元/平米，其实：房价是6660/(1+11%)=6000，销项税额是660元/平米进项税额是怎么来的：取得成本、费用的增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、农产品收购发票、农产品销售发票、海关进口增值税专用缴款书、中华人民共和国税收缴款凭证、机动车销

7、售统一发票以及其他（土地出让金收据、向政府及行政部门缴费的收据）等。 所以，营改增之后各部门在支出环节要注意取得扣税凭证，否则会直接造成多交纳增值税。增值税的征税范围及税率增值税的征税范围及税率收入收入6000元元6660元销项税额销项税额 660元元进项税额进项税额 440元元成本、费用成本、费用4000元元应交税额应交税额 220元元利润利润2000元元12增值税的征税范围及税率增值税的征税范围及税率征税范围具体范围税率可否开具增值税专用发票政策依据除另有规定外，纳税人销售或者进口货物、提供加工修理修配劳务、提供有形动产租赁服务，税率为17%。17%可自行开具增值税专用发票（1）粮食、食用

8、植物油；（2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、民用煤炭制品；（3）图书、报纸、杂志；（4）饲料、化肥、农药、农机、农膜；（5）国务院规定的其他货物。13%可自行开具增值税专用发票提供交通运输服务业、邮政服务业、电信服务业，税率为11%。11%可自行开具增值税专用发票提供现代服务业服务，有形动产租赁服务除外，税率为6%。6%可自行开具增值税专用发票纳税人出口货物、提供财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。0%可自行开具增值税专用发票 税率 （一般规定）增值税的征税范围及税率增值税的征税范围及税率征税范围具体范围税率可否开具增值税专用发

9、票政策依据一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。3%可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖瓦）。可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号用微生物、微

10、生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号自来水。可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）；3%可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号典当业销售死当物品；可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号经国务院或国务院授权机关批

11、准的免税商店零售的免税品。可自行开具增值税专用发票财税20099号、财税200990号 税率（简易办法征收率）增值税的征税范围及税率增值税的征税范围及税率征税范围具体范围税率可否开具增值税专用发票政策依据（1）一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产， 按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。3%减按2%征收否国家税务总局公告2014年第36号、国税函200990号（2）2008年12月31日以前未纳入“扩大增值税抵扣范围”试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。3%减按2%征收否国

12、家税务总局公告2014年第36号、国税函200990号（3）2008年12月31日以前已纳入“扩大增值税抵扣范围”试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。3%减按2%征收否国家税务总局公告2014年第36号、国税函200990号（4）小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。3%减按2%征收否国家税务总局公告2014年第36号、国税函200990号（5）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按照简易办法依照3%征收率减按2

13、%征收增值税。3%减按2%征收否国家税务总局公告2014年第36号、国税函200990号（6）纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。3%减按2%征收否国家税务总局公告2014年第36号、国税函200990号（7）销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。3%减按2%征收否国家税务总局公告2014年第36号、国税函200990号税率（特殊规定）增值税的征税范围及税率增值税的征税范围及税率征税范围具体范围税率可否开具增

14、值税专用发票政策依据销售不动产11%可自行开具增值税专用发票预计税率建筑业11%可自行开具增值税专用发票预计税率文化体育业6%可自行开具增值税专用发票预计税率金融保险业3%可自行开具增值税专用发票预计税率其他现代服务业6%可自行开具增值税专用发票预计税率税率（全面营改增后，预计税率)16目录目录营改增的背景第一部分增值税的征税范围及税率第二部分可抵扣的进项税额和不可抵扣的进项税额第三部分建筑安装企业营改增税负分析第四部分房地产开发企业税负分析第五部分营改增后业务部门需要注意的问题第六部分17目录目录可抵扣的进项税额和不可抵扣的进项税额第三部分不可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税

15、额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额1、非增值税应税项目的购进货物及接受的应税劳务；2、免征增值税项目购进货物及接受的应税劳务；例如：农业生产者销售的自产农产品、古旧图书等；3、用于集体福利或者个人消费的购进货物及应税劳务，如购买的烟、酒、服装、鞋帽（非劳保物品）等；4、用于简易计税方法计税项目的购进货物或者应税劳务；因其采用于低于正常税率的征收率，其税负与一般纳税人基本一致，因此不再抵扣进项税额 ；5、非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；如：因管理不善造成货物被盗窃、丢失、霉烂变质等损失；6、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额可抵

16、扣的进项税额与不可抵扣的进项税额7、增值税扣税凭证不符合规定的，不能抵扣进项税额 ；开具的增值税专用票据内容与合同约定的内容不符的不能抵扣进项税额；如：某项目合同约定配电箱型号为AA，但取得的增值税专用票据上配电箱为BB，此发票上的进项税项不能抵扣；8、接受的旅客运输服务。一般接受的旅客运输服务属于个人消费，票据台头为个人；9、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票；不可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税

17、额10、已抵扣进项税额的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务发生不得抵扣进项的情形，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;11、纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。不可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额项目项目抵扣方法抵扣方法抵扣票据抵扣票据抵扣方法凭票抵扣增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票）海关进口增值税专用缴款书中华人民共和国税收缴款凭证计算抵扣农产品收购发票可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额虚开增值税专用发票的后果：

18、虚开增值税专用发票是指在没有任何购销事实的前提上，为他人为自己或让他人为自己或介绍他人开具发票的行为，是用于骗取出口退税、抵扣税款的虚开发票行为。包括虚开或故意接受虚开增值税专用发票，以及虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的行为。国务院关于修改中华人民共和国发票管理办法的决定 （国务院令2010年第587号） 可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额可抵扣的进项税额与不可抵扣的进项税额 虚开增值税专用发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开的税款数额特别巨大或者

19、有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处没收财产。 对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照各该条的规定追究刑事责任。 按照相关司法解释，虚开税款数额1万元以上的，就应依法定罪处罚：虚开税款数额10万元以上的，属于“虚开的税款数额较大；虚开税款数额50万元以上的，属于“虚开的税款数额巨大”。 全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定（中华人民共和国主席令57号）虚开增值税专用发票的后果：24目录目录营改增的背景第一部分增值税的征税范围及税率第二部分可抵扣的进项税额和不可抵扣的进项税额第三部分建筑安装企业营改增税负分析第

20、四部分房地产开发企业税负分析第五部分营改增后业务部门需要注意的问题第六部分25目录目录建筑安装企业营改增税负分析第四部分建筑企业营改增税负分析建筑企业营改增税负分析 成本分类 成本细分 金额 税率 不含税成本 进项税额 人工费 2,982,544.21 - 2,982,544.21 - 材料 钢筋 1,672,493.51 17% 1,429,481.63 243,011.88 砼 （不能抵扣） 1,426,875.45 3% 1,385,315.97 41,559.48 土建模板 1,489,807.39 17% 1,273,339.65 216,467.74 土建土方 409,589.52

21、 17% 350,076.51 59,513.01 装饰 2,156,924.20 17% 1,843,524.96 313,399.24 防水 328,274.31 17% 280,576.33 47,697.98 其他 1,162,488.47 17% 993,579.89 168,908.58 机械 664,005.22 17% 567,525.83 96,479.39 规费 1,412,241.05 - 1,412,241.05 - 税金 507,973.51 - 507,973.51 - 管理费和利润 891,835.29 - 891,835.29 - 合计 15,105,052.1

22、3 13,918,014.83 1,187,037.30 本次以承德RBD3号地1#为例进行税负测算分析 建筑企业营改增税负分析建筑企业营改增税负分析销项税额 15,105,052.13/（1+11%） 11%=1,496,897.06进项税额 1,187,037.30（见上表）应交增值税 1,496,897.06-1,187,037.30=309,859.76城建税 309,859.760.07=21,690.18教育费附加 309,859.760.03=9,295.79地方教育费附加 309,859.760.02=6,197.20税金合计 309,859.76+21,690.18+9,29

23、5.79+6,197.20=347,042.93增值税税负 347,042.93/15,105,052.13=2.30%原营业税税负 （3.36% ） 15,105,052.13 3.36%=507 ,529.75营改增后缴纳增值税的税金为347,042.93元税负为2.3%，营改增前缴纳营业税的税金507,529.75元税负为3.36%。对比后，如建筑公司能按规定取得可抵扣进项税票，建筑业的税负是降低的。建筑业的税负是降低的。税金计算建筑业企业税负均衡点模型分析营业税税率为3%增值税税率为11%，换算成含税税率为11%/（1+11%）=9.91%如果保持税负不增加应找的进项比例为9.91%-

24、3%=6.91%建筑工程成本中的材料费比例在55%-65%之间A A、材料占比为、材料占比为55%55%，55%55%17%/(1+17%)17%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=86.48%(R为取得可抵扣进项税额的比例)B B、材料占比为、材料占比为65%65%，65%65%17%/(1+17%)17%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=73.20%（R为取得可抵扣进项税额的比例）人工费还有6%的可抵扣进项税额 ，此处未考虑此部分，否则进项税额 还将增加。建筑企业营改增税负分析建筑企业营改增税负分析建筑业企业税负均衡点模型分析建筑企业营改增税负分析建筑企业营改

25、增税负分析 通过上述案例可以看出，如果建筑单位能够全额取得可以抵扣的进项票据，不会造成实际税负增加，企业越规范、发票取得的越全、营改增越有利，企业不规范、发票取得的比较少、将会造成税负的增加。所以招标部门选择施工单位时应尽量不选择挂靠单位（有可能目前中标，但由于这些企业核算不规范，大量进项税发票没取得，或取得不规范造成不能抵扣，而造成挂靠单位项目亏损，发生群体性事件），或者建议合作好的挂靠单位成立或并购属于自己的建筑公司。30目录目录营改增的背景第一部分增值税的征税范围及税率第二部分可抵扣的进项税额和不可抵扣的进项税额第三部分建筑安装企业营改增税负分析第四部分房地产开发企业税负分析第五部分营改

26、增后业务部门需要注意的问题第六部分31目录目录房地产企业营改增税负分析第五部分房地产企业税负分析房地产企业税负分析序号项目金额与收入占比A 税率B 允许抵扣比率C 综合税率D=A/(1+B) BC 1土地成本 165,432,517.21 24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本 11,832,503.72 1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本264,905,380.9038.00%11.00%90.00%3.39%4基础成本 65,706,655.52 10.00%11.00%90.00%0.89%5配套成本 5,996,522.28 0.87%11.00%90

27、.00%0.08%6开发间接费用 9,161,612.63 1.33%6.00%90.00%0.07%7销售费用 20,186,877.43 3.00%6.00%90.00%0.15%8管理费用 3,743,354.00 0.50%17.00%50.00%0.04%9进项合计（1+2+8）6.30%10 收入-销项合计（1/（1+11%）11%） 689,654,251.44 100.00%11%100%9.91%11 销项-进项（10-9）3.61%12 流转税下降比例（5%-11）1.39%13城建税、教育费附加下降比例（12（7%+3%+2%）0.17%14 土地增值税下降比例-0.96

28、%15企业所得税下降比例（11-12-13-14）25%）-0.15%16 综合下降比例（12+13+14+15）0.45%以廊坊香邑廊桥B地块数据进行测算房地产企业税负均衡点模型分析营业税税率为5%增值税税率为11%，换算成含税税率为11%/（1+11%）=9.91%如果保持税负不增加应找的进项比例为9.91%-5%=4.91%通过上述案例可以看出，如果开发建设单位能够全额取得可以抵扣的进项票据，不会造成实际税负增加房地产企业税负分析房地产企业税负分析34目录目录营改增的背景第一部分增值税的征税范围及税率第二部分可抵扣的进项税额和不可抵扣的进项税额第三部分建筑安装企业营改增税负分析第四部分房

29、地产开发企业税负分析第五部分营改增后业务部门需要注意的问题第六部分35目录目录营改增后业务部门需要注意的问题第五部分市场营销中心：一、定价方面： 营改增后产品对外报价是含税价格，此价格并不是企业真正意义上收入，需要换算成不含税价格。 例如：某产品对外报价为11100元/平米，产品的实际价格为11100/(1+11%)=10000,企业收入是10000元，另外的1100元实际为销项税额。 也就是说产品的对外报价没变，但企业的收入减少了，费用相对收入的占比高了，这些势必会对企业的利润产生影响，因此，市场营销中心要结合对营改增对利润的影响来定价。 下面我们看一下营改增之后利润表的变化营改增后业务部门

30、需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项37营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项例如：廊坊香邑廊桥B地块，销售收入总计689,654,251.44元、成本总计523,035,192.26元（其中：土地成本165432517.21元（90%可抵扣）， 前期成本11,832,503.72元（90%可抵扣）， 建安成本264,905,380.9元（90%可抵扣）， 基础设施65,706,655.52元（90%可抵扣）， 配套设施5,996,522.28元（90%可抵扣）， 开发间接费9,161,612.63元（90%可抵扣）管理费用3,743,354元（50%可抵扣），销

31、售费用20,186,877.43元（90%可抵扣）测算增值税和营业税下的税负：营改增之后利润表的变化：A、营改增前应纳营业税 689,654,251.445%=34,482,712.57元城建税及教育费附加： 34,482,712.57 （7%+3%+2%）=4,137,925.51元营业税金及附加合计= 34,482,712.57+4,137,925.51=38,620,638.08元营业税税负为5 %38营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项营改增之后利润表的变化：B、营改增后销项税额= 689,654,251.44 /（1+11%）11%= 68,344,115.0

32、1 土地进项税额= 165432517.21 90%/（1+8%）8% = 11,028,834.48 前期成本进项税= 11832503.72 90% /（1+6%）6% = 602,787.93 建安成本进项税= 264905380.990% /（1+11%）11% = 23,626,696.13 基础设施进项税= 65706655.52 90% /（1+11%）11% = 5,860,323.33 配套设施进项税= 5996522.28 90% /（1+11%）11% = 534,824.96 开发间接费进项税= 9,161,612.63 90% /（1+6%）6% = 466,723.

33、66 费用类进项税=20186877.4390%/（1+6%）6%+374335450%/（1+17%）17%= 1,300,341.16 进项税额合计= 11,028,834.48 + 602,787.93 + 23,626,696.13 + 5,860,323.33 + 534,824.96 + 466,723.66 + 1,300,341.16 = 43,420,531.66 增值税= 68,344,115.01 - 43,420,531.66 = 24,923,583.35 城建税及教育费附加： 24,923,583.35 *（7%+3%+2%）=2,990,830.00增值税税负=

34、24,923,583.35 / 689,654,251.44 =3.61%房地产企业税负分析房地产企业税负分析项目项目营改增前营改增前营改增后营改增后一、营业收入 689,654,251.44 621,310,136.43 减：营业成本 523,035,192.26 480,915,001.77 营业税金及附加 38,620,638.08 2,990,830.00 销售费用 20,186,877.43 19,158,489.33 管理费用 3,743,354.00 3,471,400.93 财务费用二、营业利润（亏损以“”号填列） 104,068,189.67 114,774,414.40 加

35、：营业外收入减：营业外支出三、利润总额（亏损总额以“”号填列） 104,068,189.67 114,774,414.40 减：所得税费用 26,017,047.42 28,693,603.60 四、净利润（净亏损以“”号填列） 78,051,142.25 86,080,810.80 以廊坊香邑廊桥B地块营改增前后税负对比40营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项例如：甲房地产公司开发A地块兴建A1房产，A1房产总计销售收入18000元、成本7590元（其中土地成本2400元，前期成本170元，其他建安成本4887元，开发间接费133元），管理费用200元（50%可抵扣）

36、，销售费用200元（50%可抵扣），测算增值税和营业税下的税负A、营改增后销项税额=18000/（1+11%）11%=1783.78土地进项税额=2400/（1+8%）8%=177.78前期进项税额 =170/（1+6%） 6%=12.83其他建安成本进项税额 =4887/（1+11%）11%=352.22开发间接费进项税额 =133 / （1+6%）6%=10.03费用类进项税=20050%/（1+17%）17%+20050%/（1+6%）6%=20.19进项税额合计=177.78+12.83+352.22+10.03+20.19=573.05增值税=1783.78-573.05=1210.

37、73 城建税及教育费附加：1210.73（7%+3%+2%）=145.29税负率=1210.73/18000=6.73%B、营改增前应纳营业税 180005%=900 城建税及教育费附加：900 （7%+3%+2%）=108营改增之后利润表的变化：营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项项目项目营改增前营改增前营改增后营改增后一、营业收入18,000.0016,216.22减：营业成本7,590.006,921.83营业税金及附加1,008.00 145.29 销售费用200.00185.47管理费用200.00194.34财务费用资产减值损失二、营业利润（亏损以“”号填列

38、）9,002.008,769.28加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额（亏损总额以“”号填列）9,002.008,769.28减：所得税费用2,250.502,192.32四、净利润（净亏损以“”号填列）6,751.50 6,576.96 以上题为例，利润表如下：房地产企业税负分析房地产企业税负分析序号项目与收入占比A 税率B 允许抵扣比率C 综合税率D=A/(1+B) BC 1土地成本24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本38.00%11.00%90.00%3.39%4基础成本10.00%11.00%90.00%0.89

39、%5配套成本0.87%11.00%90.00%0.08%6开发间接费用1.33%6.00%90.00%0.07%7销售费用3.00%6.00%90.00%0.15%8管理费用0.50%17.00%50.00%0.04%9进项合计（1+2+8）6.30%10 收入-销项合计（1/（1+11%）11%）114.50%11%100%11.35%11 毛利率38.60%12 销项-进项（10-9）5.04%13 流转税上升比例（11-5%）0.04%14城建税、教育费附加上升比例（12（7%+3%+2%）0.01% 以廊坊香邑廊桥B地块各项收入成本占比数据进行利润模型测算从上述模式可见，当各项成本占比

40、为上述数据时，毛利率高于38.60%时增值税的税负高于营业税税负。上述以住宅数据进行的测算，当开发类型为别墅或商业时增值税负还将增加。二、销售排期方面： 税法要求增值税按月进行申报，当期应纳税额等于当期销项税额减去当期进项税额，当销项税额进项税额时就要交税，当销项税额进项税额时无须交纳税款。 目前，我公司大部分项目在取得预售许可证之前已经大量销售，而施工可能刚刚开始，大量成本还没有发生，也就是说无法取得足够的进项税额，造成前期交纳大量的增值税，而后期取得的进项税额，已无足够的销项税额可以抵扣，形成进项税留抵。 因此，只有匀速销售才能使增值税交的最少，如何实现匀速销售，需要营销中心结合税务管理部

41、进行测算。 如果实现匀速销售，如何平衡与现金流需求之间的关系，也是营销要解决的问题。 那么如果以后我们不再一个项目成立一个公司，留抵的进项税额，在下一个项目进行抵扣，行不行？如果一个区域只设一家公司进行开发是否会影响融资呢？ 如果对融资有影响怎么办？有什么解决方案？ 营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项二、销售排期方面： 营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项 A、以泰和会成立一家类似于社交、餐饮、娱乐服务的俱乐部公司，以预收以后年度的会费形式收取款项行不行？但需明确会费如何进行消费，建议设为消费一次刷卡一次的形式。B、通过商贸公司以办理储值卡的形

42、式先预收房款，当地产公司取得预售证时，再将款项转到地产公司。但河北省出台了 (冀国税函2009247号)，要求在销售购物卡并收取货款的当天作为纳税义务发生的时间，那么可能要求商贸公司到北京成立商贸公司配合地产收款。C、用互联网金融的形式，由业主将房款交至互联网金融公司，当地产公司取得预售证时，将此部分款项转至地产公司。D、三、营销政策制定方面 1、 尽量不使用买一赠一的营销政策，买一赠一在增值税上视同销售处理，会造成多缴纳税款，如果要使用买一赠一营销政策，那么需要注意购房合同的签订方法： 例如住宅的市场价为480,000元、地下室市场价为20,000元，合同签订的内容不同可能造成税负不同：A：

43、合同中如果约定“商品房价格为500000元，另赠送地下室”，销项税额 为（500,000+20,000）/（1+11%）11%=51,531.53（注：无偿赠送行为属于增值税视同销售行为）B：合同中如果约定“商品房价格为480000元、地下室为20000元”，销项税额为500,000/（1+11%） 11%=49,549.55税款相差51,531.53-49,549.55=1,981.98元营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项 2、发放印有企业标识的商品及没有印刷企业标识的商品，如果此商品赠送给实际购买房屋的客户，可以作为买一赠一，将销售价款分离分别开具发票，不会造成整

44、体税负增加，但冀国税函2009247号中规定“企业在促销中，以“买一赠一”、购物返券、购物积分等方式组合销售货物的，对于主货物和赠品（返券商品、积分商品，下同）不开发票的，就其实际收到的货款征收增值税。”；如果将商品赠送随机赠送给没有购买房屋的客户，根据增值税暂行条例的规定将视同销售，缴纳增值税。（冀国税函2009247号对于企业采取进店有礼等活动无偿赠送的礼品，应按中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第四条的规定，视同销售货物，缴纳增值税。 ） 因此，在制定销售政策时不允许体现随机免费赠送商品的形式。 3、出租房屋进项税额不能抵扣，所以市场营销中心应尽可能地将房屋销售出去。 营改增后业务部门

45、需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项 4、关于售后返利（或返租）政策，目前有下列两种情况：一、销售房屋时给予客户的一次性返利（或返租），可视同销售折扣处理，在开具发票时体现销售折扣即可；二、销售房屋后第二年、或第三年给予客户返利（或返租）的，根据国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知(国税函20061279号)规定，纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行增值税专用发票使用规定的有关规定开具红字增值税专用发票。

46、 此项文件为地产的利好政策，但在房地产营改增后可能很难执行，有可能会出台政策堵塞此漏洞。 营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项 工程管理中心 一、 严格按合同约定的时间获取发票，不得出现拖欠发票的情况，取得发票的时间越早、进项税额越多，企业应缴纳的增值税就越少。 二、 严格按照合同要求的发票类型取得发票，如增值税专用发票、税务局代开的小规模纳税人的增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票等。 三、取得的增值税专用发票要求合同的单位名称、发票抬头、收款单位三者必须一致，如果不一致，取得的增值税专用发票将不允许抵扣。 四、不能再出现委托付款，增值税要求业务流、发票流、资金流

47、三流合一，三流不一致的不得抵扣。 五、 工程款折本单位房需要 签订具体的折房协议； 折外单位的需要签订三方协议。营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项成本管理中心一、招采比价方面：应将供应商报价进行价税分离后进行比价。 例如：A企业是一般纳税人，报价为11700元，提供税率为17%的增值税专用票 B企业是小规模纳税人，报价为11700元，提供税务局代开的税率为3%增值税专用发票。 C企业是小规模纳税人，报价为11700元，提供增值税普通发票。如果我们采购三家企业产品的我公司的实际成本为：A企业：11700/（1+17%）=10000元B企业：11700/（1+3%）=11

48、359.22元C企业：11700元 如果供应商是小规模纳税人，需要明确其必须提供税务局代开的增值税专用发票。 营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项二、招标文件、合同签订方面 1、明确按规定提供发票的义务； 2、明确供应商提供发票的时间； 3、注明供应商报价为含税价格； 4、注明提供发票的税率和类型； 5、要求供应商提供税务登记证副本； 6、要求合同中注明供应商的银行账户、联系电话； 7、明确提供不符合规定发票应承担的责任，具体规定如下： 营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项 A、 供货方必须保证提供给采购方的发票的票面数据与供货方交给税务机关和供

49、货方所留存的发票存根联填列数据相符； 因供货方提供的发票不符合税务部门的要求，导致采购方从供货方取得的增值税专用发票不能报验抵扣进项税金，或虽可通过报验但报验后被税务机关以“比对不符”或“失控发票”等事由追缴税款，而给采购方造成的经济损失，由供货方负责赔偿。 B 、在采购方从供货方取得的专用发票抵扣联、货物运输发票等进项税抵扣凭证经税务机关交叉稽核比对无误获得抵扣以前，采购方有权暂不支付相当于前述抵扣税款的那部分款项。 C 、供货方开具的票据在送达采购方以前如发生丢失或被盗，供货方应负责按税法规定向采购方提供有关丢失发票的存根联复印件，应负责提供供货方所在地主管税务机关开具的“增值税一般纳税人

50、丢失防伪税控开具增值税专用发票已抄报税证明单”并确保采购方顺利获得抵扣，否则，由此造成的经济损失由供货方负责。营改增后业务部门需要注意的事项营改增后业务部门需要注意的事项 三、确定“甲供材”范围 直接采购材料、设备可获得税率为17%的可抵扣进项税发票，施工单位提供的增值税专用发票的税率为11%，因此，地产公司如采取“甲供材”的方式比施工单位包工包料方式可增加6%的可抵扣进项税额，但会对原有的工程管理方式进行改变。四、目标成本应按价税分离后的实际成本列示 增值税为价外税，核算成本时应为不含税价款，合同价款、结算价款包含成本和进项税额两部分。营改增之后的成本相对营改增之前成本会降低，但并不是真正意义上的降低，是因为做了价税分离，营改增前后的成本是不具备可比性的。五、招标部收取的工本费改为招标服务费 如收取工本费应按货物