城地价动态监测技术规范

1、城市地价动向监测技术规范城市地价动向监测技术标准00七年一月城市地价动向监测技术规范目录范？范性引用文件？和定？5 地价技路与程序？26 地价范确立？27 地价点的立与？38 地价数据采集？69 地价指？810 地价指算？.911 地价状况剖析？1112 地价告？1213 地价成就？214 地价信息布？3附A范性附地价点号？15附B范性附点地价估告格式例？8附C范性附年度地价状况剖析告格式？23附D范性附数据采集表格式？04附E范性附数居采集表格填写准？41附F料性附城市地价指数制原理与方法？46城市地价动向监测技术规范城市地价动向监测技术标准1、范围本标准规定了我国城市地价动向监测的程序和方

2、法本标准合用于我国城市地价动向监测2、标准性引用文件以下文件中的条款经过本标准的引用而本钱标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后全部的改正单不包含勘误的内容或订正版均不合用于本标准，然而，鼓舞依据标准完成协议的各方研究能否可使用这些文件的最新版本；凡是不注日期的引用文件，其最新版本合用于本标准。GB/T185072001城镇土地分等定级规程GB/T185082001城镇土地估价规程GB/T192312003土地根本术语GB/T22602002中华人民共和国行政区划代码TD10011993城镇地籍检查规程3、术语和定义地价动向监测地价动向监测是依据城市土地市场的特色，经过建立地价监测点，采集、

3、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观察、描绘和评论的过程。地价监测点地价监测点是指在必定区段内建立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或邻近，能够代表所在区段地价水平的宗地。监测点地价监测点地价是经过评估或市场交易地价修正获得的监测点在一准时点和一定条件下的地价。地价区段城市地价动向监测技术规范地价区段是指地价水平、土地利用条件、根基设备条件、环境条件等方面邻近或一致的区段。4、总那么监测目的检查城市地价的水平及变化趋向，向社会供给客观、公正、合理的地价信息为政府增强地价管理和土地宏观调控供给根基数据和决议依照。监测对象城市地价动向监测的对象是城市

4、土地的价钱状况。城市土地价钱状况包含城市地价的水平状况、变化状况、构造特色，以及地价与有关指标协调程度等。监测周期城市地价动向监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期依照年度和季度进行；重点地区和重点城市、重点区段，以及专题性监测等，周期依据详细状况设置。监测地价种类城市监测地价分为商业、居住、工业三种根本类型，各种型地价的内涵应与城市市基准地价内涵一致。为了反应城市地价的综合状况，建立综合地价指标，由商业、居住和工业三种用途地价综合形成。依据不一样的目的和需要，能够在三种根本类其他根基上再下设亚类用途的地价。监测地价基准日监测地价拥有一致的基准日。季度监测地价基准日分

5、别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的12月31日.5、 地价动向监测技术路线与程序技术路线城市地价动向监测技术路线为，经过成立监测点，采纳评估等手段，采集城市不一样级别、不一样区段、不一样用地种类土地价钱及有关数据，对地价现状进行检查和观察，而后经过系列指标对城市地价状况进行全面描绘，对城市地价状况做城市地价动向监测技术规范出根本的评论和判断，最后生成有关信息并向社会公布。监测程序城市地价动向监测的根本技术程序以下：1确立地价动向监测的范围；2成立以地价监测点为根基的数据源；3采集并办理监测数据；4根楣监测目标成立地价动向监测指标系统；5计算各种地价动向监测指标；6对城市地价状况进

6、行综合剖析和评论；7编制城市地价动向监测报告；8公布城市地价动向监测信息。6地价动向监测范围确立监测范围确立城市地价动向监测的范围依据不一样监测目标设置。城市内部依照城市某一种标准如规划区红线、建城区界线等界定地价动向监测范围。跨城市地区依照行政区划或许宏观经济地区区分城市地价动向监测范围。城市地价动向监测分为国家级城市地价动向监测、省级城市地价动向监测和城市级地价动向监测三个层次。国家级城市地价动向监测、省级城市地价动向监测属于地区性城市地价动向监测，城市级地价动向监测属于城市内部地价动向监测。国家级城市地价动向监测范围国家级城市地价动向监测范围包含，全国范围的城市地价动向监测、跨省地区的地

7、价动向监测、重点城市地价动向监测等。全国范围的城市地价动向监测是指对全国范围内的直辖市、省会城市、方案单列市等大城市，以及主要中、小城市进行全面地价动向监测。跨省地区地价动向监测是指对跨省经济地区如长江三角洲、珠江三角洲等地域的大城市和主要的中、小城市进行地价动向监测。或全国范围内有重要影响的重点城市地价动向监测范围是指对在重要地区，城市进行地价动向监测城市地价动向监测技术规范省级城市地价动向监测范围省级城市地价动向监测范围包含，全省范围的城市地价动向监测、省内分区域的地价动向监测等。全省范围的城市地价监测动向是指对全省范围内的大城市、中等城市、小城市进行全面地价动向监测。省内分地区的地价动向

8、监测是指对省内必定地区的大城市、中等城市、小城市进行地价动向监测。城市级地价动向监测范围城市级地价动向监测范围包含城市主城区或建成区整体地价动向监测、城市各地区和重要区段动价动向监测等。7地价监测点的建立与保护建立原那么地价监测点的建立原那么以下：(1代表性原那么，指建立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面拥有代表性；(2确立性原那么，指建立的地价监测点为一详细宗地，其四周条件及自己条件都比较确立；(3稳固性原那么，指建立的地价监测点的土地条件，利用状况以及四周土地的利用条件比较稳固，在较长的时间内不会发生疏割、归并或从头规划等状况；(4表记性原那么，指建立

9、的地价监测点易于辨别，拥有必定的表记性。建立步骤地价监测点建立的根本步骤以下：城市地价动向监测技术规范1地价区段的区分；2地价区段内监测点的布设；3地价监测点初始资料的采集；4地价监测点上图与资料建档。地价区段区分地价区段区分的要求地价区段的区分要知足以下要求：1在同一地价区段内，地价水平比较靠近或许一致；2在同一地价区段内，土地的利用状况、根基设备条件、环境条件和规划条件等根真同样；3各地价区段的面积规模适合，最小为一个街区范围，并保持地块的完好性；4各地价区段相互相连，能够完好覆盖被检测范围地价区段区分的方法地价区段区分的方法以下：1以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样当地价水同等为依

10、照，在工作底图上绘制假定干条拥有控制性的地价等值线2在地价等值线的根基上，以宗地界线、街区道路、河流以及其余线状地物为依照，在工作底图上勾画出各地价区段的界限；3在实地查助的根基上，依据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步区分出的地价区段界限，并落实在工作底图上，经过编号、图形整饰形成城市地价区段散布图；4以城市地价区段散布图为依照，量算各区段的土地总面积、各用途实质土地面积等，并进行地价区段登记，见附录D表。地价监测点布设、初始资料采集、上图与建档地价监测点布设要求地价监测点布设要求以下：1地价监测点为形状规那么的独立宗地或许地块，拥有明确的界线；2地价监测点现状的容积率、开发程

11、度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况邻近；3地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确立，直辖市不该低于200个，省会城市和方案单列市不该低于120个，其余不该低于60个；各用途地价监测点的数目应尽可能平衡；4地价监测点的散布密度起码应抵达每区段12个。地价监测点布设与初始资料采集的方法地价监测点布设与初始资料采集的方法以下：(1以标有地价区段界线的工作底图为根基，在各个地价区段范围内选择切合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标明在工作草图上；城市地价动向监测技术规范(2查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选

12、监测点依据实地助探检查的状况填写监测点登记表(3依据工作草图的标明及登记资料，对初选监测点逐个进行实地助探，包含对登记资料的核实和增补、宗地周边环境的检查、土地实质利用状况的调查、宗地影像资料的获得等；(4依据助探的资料对初选监测点进前进一步的剖析和挑选，确立地价监测点；(5对监测点进行一致编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类型信息、土地级别序号信息、土地用途类型信息、城市内监测点序号信息、详细编号规那么见附录A(6经挑选整理后确立的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包含：监测点权益状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价钱状况资料和其余资料等，初始登记所要

13、填写的表格见附录D表。7.1. .3地价监测点上图与资料建档地价监测点布设要绘制散布图。地价监测点散布图要注明各地价监测点的代表符号、编号，以及其余图件因素。地价监测点布设要成立监测点档案。监测点档案包含监测点散布图、监测点登记表、地价区段登记表及有关资料。7.5. 地价监测点的保护地价监测点按期检查每年要对地价监测点进行全面追踪检查，并对检查状况进行登记。地价监测点的检查内容有：1使用状况方面，包含用途能否发生变化、建筑面积能否变化、内部根基设备能否改变、能否发生地质灾祸等；2周边环境方面，包含整体规划能否调整、能否增添重要的根基设备和公共设备等；3权属关系方面，能否发生交易行为、能否切割或

14、许归并、能否设定新的权属限制等。7.5.2地价监测点更新地价监测点原那么上应保持稳固，但碰到以下状况时，应当更新：1地块或地块上建筑物灭失；2地块用途发生改变；3地块被归并或切割；4地块地点条件发生规模较大的恶性改变；5土地长久低效利用；6城市主城区或建成区扩容。地价监测点的更新可包含对原有不再切合条件监测点的删除、替代和新增添监测点的建立可参照地价监测点的建立步骤。地价监测点更新的数目每年不得超出该城市地价监测点总数的10%O当城市土地级别调整、基准地价更新时，原那么上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的根基上，进行监测点扩大。地价监测点的更改状况需照实填写附录D中的表。城市地价动向

15、监测技术规范7.5.3成立地价监测点资料库地价监测点须成立特意的资料库。资料库管理的资料主要包含：1初始登记资料，包含：城市地价监测点登记表初始、地价区段登记表初始、地价监测点散布图、地价区段散布图、地价监测点宗地图、地价监测点影象照片等；2更改登记资料，包含：各监测年度的城市地价监测点登记表更改、地价区段登记表更改、地价监测点更改统计表等；3各季度、年度成就资料，包含：地价监测点季度检查表、地价动态监测指标季度检查表、土地招标拍卖挂牌出让状况季度检查表、土地交易样本季度检查表、地价监测点年度检查表、地价动向监测指标年度检查表、房子交易样本年度检查表、土地年度供需状况检查表、房屋年度供需状况检

16、查表、土地面积检查表、有关社会经济指标年度检查表、城市基准地价更新状况检查表、地价监测评论估技术重点表、地价监测点分布图、土地交易样本散布图、房子交易样本散布图、城市地价状况年度剖析报告、监测点地价评估报告等。8、地价动向监测数据采集地价动向监测数据内容以下：1地价监测点数据，按采集重点不一样分为初始采集数据和惯例采集数据，此中，初始采集数据包含监测点的土地权属状况、土地实质利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价钱状况等根本状况；惯例采集数据重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。详细内容和格式拜见附录D中的表D2、D3;2土地交易样本

17、数据，为土地交易的有关数据，详细内容和格式拜见附录D中的表D8;3房子交易样本数据，为房子交易的有关数据，详细内容和格式拜见附录D中的表D9;4城市一般数据，为土地年度供需统计数据、房子年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等，详细内容和格式拜见附录D中的表D10、D11、D13、D14。地价动向监测数据采集方法8.2.1地价监测点数据按采集内容分为根基数据和监测点数据。地价监测点根基数据在布设过程中经过初始检查进行采集，但要实时进行核实和更改采集。监测点地价数据经过对监测点市场价钱的评估获得，有关监测点地价评估的原理和方法须依照？城镇土地估价规程？；假如建立的地价监测点为土

18、地交易日期在1年之内的交易样本，起地价可直接经过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正获得。监测点年度地价数据每年采集一次，基准日设定在每年的12月31日；监测点季度地价数据每季度采集一次，经过抽样采集，各种型监测点抽样数不得低于其总数的10%,基准日设定在各季度的最后一日。监测点地价评估要求以下：1监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价；2监测点地价为土地使用权价钱，不考虑他项权益限制；城市地价动向监测技术规范3监测点地价设定内涵条件下为法定最高年限，现状条件下为实质节余使用年限；4应采纳两种或两种以上的评估方法，但不可以采纳基准地价系数修正法；5监测点地价评

19、估报告采纳一致格式，评估报告格式见附录B；6每一个监测点地价应由两名注册土地估价师评估并署名。8.2.2 土地交易样本数据采集方法土地交易样本数据经过市场检查采集，采集渠道为土地交易市场、土地交易登记部门和实质市场。土地交易样本数据依照以下步骤进行检查：1经过士地交易市场、士地交易登记部门等有关方面获得士地交易的根本数据，填入士地交易样本检查表，并对士地交易样本数据进行实地市场检查、核实。土地交易样本数据每季度采集一次。详细内容和格式拜见附录中的表D8;2招标拍卖挂牌出让的土地交易样本数据每季度采集一次。详细内容和格式拜见附录中D中表D7;3依照城市地价监测点所在的不一样地价级别与区段，将土地

20、交易样本按不一样用地类型，分别标明在图上。8.2.3 房子交易样本数据采集方法房子交易样本数据经过市场检查采集。数据采集渠道为房地产市场管理部门和实质市场。房子交易样本数据包含房价和房子租金水同等，采纳样本检查的方法采集。房子交易样本数据依照以下步骤进行检查：1经过房地产市场管理部门获得房子交易的根本数据，填入房子交易样本检查表，并对房子交易样本数据进行实地市场检查、核实。房子交易样本数据每年度采集一次。详细内容和格式拜见附录D中的表。2依照城市地价监测点所在的不一样地价级别与区段，将房子交易样本按不一样用地类型，分别标明在图上。8.2.4 城市一般资料的采集方法以下：1土地供需资料、城市基准

21、地价资料主要经过资料查问和实地检查相结合的方式采集。采集的渠道主假如领土资源管理部门；2房子供需资料主要也是经过资料查问和实地检查联合的方式采集。采集的渠道主假如房地产管理部门；3城市社会经济统计资料主要经过资料查问的方式采集。采集的渠道主假如统计部门和有关管理部门。城市一般资料每年度采集一次。详细内容和格式拜见附录D中的表、D11、D13。地价动向监测资料的整体与审察地价动向监测资料采集齐备后，应交各种登记表、检查表、汇总表和统计表等表格进行分类整理，准时间次序进行一致编号存档。地价动向监测资料归档前，应付资料能否完好、内容能否正确、操作程序能否切合规定等进行审察。9地价动向监测指标地价水平

22、值地价水平值是以必定范围内的均匀地价反应某一时点地价水平上下状况的指标。地价水平值依照土地用途分为商业地价水平值、居住地价水平值、工业地城市地价动向监测技术规范价水平值，为了综合反应城市地价水平，在不一样用途的根基上设置城市综合地价水平值。城市地价水平值依照地区大小分为区段地价水平值、级别地价水平值、城市整体地价水平值等。地区地价水平值依照地区大小分为地级范围城市地价水平值、省级范围城市地价水平值、重点地区城市地价水平值和全国城市整体地价水平值。地价变化量以地价增添或地价变化量主假如反应在某一时段内陆价价位的变化落差，减少量表示。依照士地用途分为商业地价变化量、居住地价变化量、工业地价变化量，

23、为了综合反应城市地价变化量，在不一样用途的根基上设置城市综合地价变化量。城市地价变化量依照地区大小分为地级范围城市地价变化量、省级范围城市地价变化量、重点地区城市地价变化量和全国城市整体地价变化量。地价增添率地价增添率主假如反应在某一时段内陆价的变化幅度，一般是经过不一样期间地价变化量与基期地价水平值的比值计算得出的，以百分率表示。依照基期的不一样，地价增添率分为定比地价增添率和环比地价增添率。依照士地用途分为商业地价增添率、居住地价增添率、工业地价增添率，为了综合反应城市地价变化幅度，在不一样用途的根基上设置城市综合地价增添率等。城市地价增添率依照范围大小分为区段地价增添率、级别地价增添率、

24、城市整体地价增添率等。地区地价增添率依照地区大小分为地级范围城市地价增添率、省级范围城市增添率重点地区城市地价增添率和全国城市整体地价增添率等。地价指数地价指数主假如反应在不一样时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。地价指数依照基数不一样分为定比地价指数和环比地价指数。定比地价指数以某一固定基期的地价水平值为基数，环比地价指数以上一统计周期地价水平值为基数。地价指数依照土地用途分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。地价指数依照地区大小分为地市级范围地价指数、省级范围地价指数、跨省地区地价指数和全

25、国整体地价指数等指标。10地价动向监测指标值计算地价水平值计算10.1.1 地价水平值的计算根基地价水平值计算以监测点地价为根基样本，市场交易地价为协助样本。10.1.2 地价水平值的根本计算方法10.1.2.1 区段地价水平值计算某一时点、某一用途区段地价水平值，等于地价区段内该用途样当地价的算术均匀值。计算公式为：'k=城市地价动向监测技术规范式中：件-第k个地价区段某一时点某一用途的地价水平值PKi第k个地价区段内某一时点某一用途第i样当地价n-第k个地价区段内某一时点某一用途地价样本的总数10.1.2.2 地区地价水平值计算某一时点、某一用途地区如级别地价水平值，等于地区内区段

26、地价水平值的加权均匀值式中:科-第j级别某一时点某一用途的地区地价水平值Pk-第k个区段某一时点某一用途地价水平值SK-第k个区段某一时点某一用途实质土地面积m-第j地区内某一时点某一用途地价区段的总数10.1.2,3城市整体地价水平值计算城市整体地价水平值，等于监测范围内某一用途区段或地区地价水平值的加权均匀值。城市综合地价水平值计算城市综合地价水平值，采纳各用途地价水平值按各用途实质土地面积加权均匀计算。地区城市地价水平值计算地区城市地价水平值，采纳各城市整体地价水平值加权均匀计算。地价变化量计算地价变化量的计算根基地价变化量以地价水平值为根基计算，分为年度地价变化量和季度地价变化量。地价

27、变化量的根本计算方法年度地价变化量计算年度地价变化量，等于某一年度、某一用途地价水平值减去上一年度该用途地价水平值。计算公式为：豆口"=y-Py-1式中：APy-第y年某一用途的年度地价变化量Py-第y年某一用途的地价水平值Py-1-第y-1年某一用途的地价水平值季度地价变化量计算城市地价动向监测技术规范季度地价变化量，等于某一季度、某一用途地价水平值减去上一季度该用途地价水平值。地价增添率计算地价增添率的计算根基地价增添率以地价水平值为根基计算。地价增添率的计算方法年度地价增添率计算年度地价增添率，等于某一季度、某一用途地价变化量与上一年度该用途地价水平值的比率。计算公式为：Qy弘

28、py/Py-1x100%式中：Qy-第y年某一用途某一地区地价增添率h即-第y年某一用途的年度地价变化量Py-1-第y-1年某一用途的地价水平值季度地价增添率计算季度地价增添率，等于某一季度、某一用途地价变化量与上一季度该用途地价水平值的比率。季度同比地价增添率，等于某一季度、某一用途地价水平值和上一年同季度该用途地价水平值的差值与上一年同季度该用途地价水平值的比率。地价指数计算地价指数的计算根基地价指数以对应城市内部地区的地价水平值为根基计算。地价指数的计算方法定比地价指数计算定比地价指数等于某一用途某年季度地价水平值与固定基期地价水平值的比率，基期地价指数设定为100。年度定比地价指数计算

29、公式为：Iy=py/P0x100式中：城市地价动向监测技术规范Iy-某一用途第y年年度定比地价指数!py-某一起于第y年地价水平值乒0-某一用途固定基期某地价水平值季度定比地价指数计算方法与年度定比地价指数同样。环比地价指数计算环比地价指数等于某一用途某年季度地价水平值与上年季度地价水平值的比率。年度环比地价指数计算公式为：Iy=py/py-1x100式中：Iy-某一用途第y年年度环比地价指数Py-某一用途第y年地价水平值Py-1-某一用途第y-1年地价水平值季度环比地价指数计算方法与年度环比地价指数同样。11地价状况剖析地价水平状况剖析地价水平状况剖析主要采纳地价水平值和地价变化量等指标，重

30、点对不一样期问和不一样地区、不一样用途和不一样级其他地价水平值进行比较、排序，并说明地价的最高值、最低值等状况。地价变化趋向剖析地价变化趋向剖析主要采纳地价增添率、地价指数等指标，重点对不一样期间和不一样地区、不一样用途和不一样级其他增添率的上下比较和排序，并说明改动幅度最大值、改动幅度最小值等状况。地价与土地供需协调状况剖析地价与士地供需协调状况剖析主要采纳不一样期间地价与士地供需、地价增添城市地价动向监测技术规范率与土地供需增添率的上下比较等到方式进行剖析。地价与房子市场协调状况剖析地价与房子市场协调状况剖析主要采纳不一样期间地价与房子供需量、地价房价比、地价增添率与房子供需增添率上下比较

31、等方式进行剖析。地价与社会经济协调状况剖析地价与社会经济协调状况剖析主要采纳不一样期间地价、地价增添率与社会经济指标的高抵比较等方式进行剖析。地价与城市土地利用协调状况剖析地价与城市土地利用协调状况剖析主要采纳不周期间地价与城市土地利用状况、地价增添率与城市土地利用变化的上下比较等方式进行剖析。12地价动向监测报告监测报告系统地价动向监测报告包含：(1)年度报告，主要报告城市地价的年度状况；(2)季度报告，主要报告城市地价的各季度状况；(3)专题报告，分专题报告城市地价有关问题状况。监测报告内容监测报告的主要内容以下：(1)根本界定，包含对监测范围、监测城市、监测分区、监测时段、数据根源、指标

32、系统、以及重要观点等的说明：(2)监测内容，包含地价水平与变化趋向状况、地价空间散布形态、地价与土地市场、房子市场、宏观经济环境、城市土地利用变化协调状况等：(3)根本剖析，主假如对地价状况综合剖析、背景剖析和展望；(4)技术说明，主假如对监测技术办理过程进行说明。地价监测年度地价状况剖析报告的详细格式见附录C。13地价监测点建立与保护成就地价监测点建立保护成就以下：(1)地价监测点初始建立成就，包含城市地价监测点登记表初始、地价区段登记表初始、地价监测点散布图、地价区段散布图、地价监测点宗地图、城市地价动向监测技术规范地价监测点影像照片等；(2)监测点年度更改检查成就，包含监测点、区段变化及

33、有关资料。监测数据采集成就监测数据采集成就以下：(1)年度数据采集成就，包含地价监测点年度检查表、地价监测点年度更改统计表、地价动向监测指标年度检查表、房子交易样本年度检查表、土地年度供需状况检查表、房子年度供需状况检查表、土地面积检查表、有关社会经济指标年度检查表、城市基准地价更新状况检查表、地价监测评论估技术重点表、地价监测点散布图、土地交易样本散布图、房子交易样本散布图、城市地价状况年度剖析报告、监测点地价评估报告、地价监测点宗地图和影像照片等；(2)季度数据采集成就，包含地价监测点季度检查表、地价动向监测指标季度检查表、土地招标拍卖挂牌出让状况季度检查表、土地交易样本季度检查表。监测报成功果监测报成功果有：(1) 城市地价监测年度报告；(2) 城市地价监测季度报告。成就要求(1) 监测点地价评估报告的地价动向监测剖析报告的剖析和描绘应