商业部分定价细分

1、奥运村项目商业部分建议2005.6.23项目研究目录商业规划价格定位项目研究项目所处位置示意项目所在位置项目所在位置社区内部快速路国家森林公园项目定位本项目商业规划为3万平米，从项目整体规模上考虑，建议商业定位为以满足本小区入住客户为主的社区配套商业，其次考虑其商业辐射性。同时由于本项目商业部分较好的单体设计，相信未来能够形成较强的商业密集度和商业氛围。 根据地理环境、商业现状及未来机遇，项目总体定位如下：以满足本社区需求的以满足本社区需求的社区配套底商社区配套底商为基础为基础集餐饮、休闲、购物、生活服务为一体的社区集餐饮、休闲、购物、生活服务为一体的社区MALLMALL以辐射周边社区为补充以

2、辐射周边社区为补充设置新型社区购物中心或邻里中心（集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心）、社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。方便社区居民日常生活方便社区居民日常生活是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。列入社区（居住区）商业重点建设的区域是：人口规模达到35万人，服务半径在200500米的居住区。一般以一两个中型超市为骨干，辅以理发、洗衣、杂货、餐饮、便利店等。采用距离和人口分布相结合的方法，主要以规划人口作为依据计算。社区商业的特点是一种以社区范围

3、内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。商品及功能定位参考目前国内同类型产品的功能规划经验，大都是把项目所针对的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层，以营造商业旺场的气氛，而将相对较冷场的商品摆放在较高楼层，另外又把大众喜好的“美食”、“娱乐”、“健身”类放在项目的最高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人

4、流平均分布的目的。商品及功能定位依据各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性，还有各类型商品对租金的承受能力综合而定。经营模式在经营模式上建议采取租售并举的方式。对于优势区位和“金边银角”的商铺进行销售，对部分难点面积进行先租后售。在商铺形成一定人气和热租局面后，再行售出。租售并举租售并举商业规划为便于区分项目商业价值属性，暂划分为A、B、C四个区。 以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：A、B区域临城市快速路，目前的商业气氛欠佳；C区靠近社区中心生活区，未来的商业价值不可限量。但也应考虑到本项目属于两年后销售的实际情况，以及区域未来发展潜力及区域城市规划的可变性 综合以上因素

5、，我们认为从建筑布局及区域范围辐射的角度来看，、C三区域相对本项目而言，均具备商业的地缘优势，适宜销售；而区相对本项目而言，加之其上层住宅部分的影响，其现阶段商业利用及销售价值相对较差，适宜招商引入知名品牌或主力店，以激发人气带动本项目其它商铺的销售。A区区B区区C区区西区西区东区东区项目商业价值划分说明一层平面图一级商业二级商业三级商业西区西区东区东区二层平面图一级商业二级商业三级商业西区西区东区东区三层平面图一级商业二级商业三级商业西区西区东区东区四层平面图一级商业二级商业三级商业西区西区东区东区在商用物业的规划过程中，商铺间隔是整体规划的一个重要步骤，商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到

6、商铺的销售进度，也会影响到物业自身的经营和管理。商铺如何间隔须从市场的需求出发，从开发到配套都严格遵循市场发展的态势，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动，这样所开发出来的物业才会适销对路。商铺间隔建议大、小商铺间隔的对比分析注：考虑到超市的仓储功能，建议发展商预留一定空间，层高能保持在5米左右。商铺间隔具体建议商铺间隔具体建议 在总体框架确定之下，我们将具体分区，对项目进行详细的商铺组合及空间格局安排，包括行业功能、店铺面积规划、硬件指引、人流路线等方面的具体建议，并与开发商及其确定的建筑师行共同论证并协

7、助确定最终方案。制定面积划分和计算方法，确定可租赁面积，并配合做出本委托物业的出租单元平面图及销售单元平面图。商铺组合及空间格局安排的建议业态划分范围业态定位咨询服务：家政服务、地产经纪、美容美发、电器维修、图片打印、水站、洗染店邮政储蓄：储蓄所、ATM、邮电局医药卫生：社区诊所、药店、保健用品烟酒礼品：烟酒专卖、鲜花店、礼品店等一层业态规划示意服装音像文体街铺街铺邮政礼品咨询医药便利店二层业态规划示意超超市市小小型型主主力力店店时尚专场家居三层业态规划示意美食广场美食广场西式餐饮西式餐饮甜品屋快餐店风味小吃冷饮吧四层业态规划示意健身中心健身中心网吧、酒吧、网吧、酒吧、书吧、书吧、医院或保医院

8、或保健机构健机构面积规划规划要求楼板承重状况？项目层高为多少？是否有应急电源？底商的经营范围？是否有24小时热水？是否可以24小时营业？何时能够装修或营业？底商是否有独立的门？对装修是否有限制要求？商业的用电负荷是多少？用水、用电的费用计算？商业的使用率及使用面积？目前项目周边的配套设施？新风口及排风口位置及数量？供水、排水及排污管径是多少？是否协助投资客户进行租赁业务？底商价格？各单位的价格分别是多少？底商的空调开放时间？费用如何计算？物业管理费如何收取，所提供哪些服务？付款方式是什么？具体怎么付款？（买卖及租赁）是否有独立的卫生间？若没有是否可以自行安装？是否有广告位？在哪个位置？多大面积

9、？如何收费？商业是否有停车场？停车位的数量是多少？是否收费？商业客户所关心的问题价格定位以上是作为定价时的一个参考因素，最终还须在定价时作一个适当的调整，务求令整体价格合理。制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。根据项目目前的租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上考虑。项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打下良好的基础。项目定价策略 项目价格定位在后期招商及推广中起着重要作用，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反映，对项目的销售速度起着制约作用。因此，我们针对本项目的定价方

10、向作出如下分析及建议：依据一：本项目价格处于区域内价格竞争相对较小的范围依据一：本项目价格处于区域内价格竞争相对较小的范围 根据区域当前主要竞争项目的单价对比表，可以看出大多单价在20000-33000元/平米的价格区间中，且项目自身条件从实际情况来看，奥运所带来的区域整体升值潜力是无庸置疑的。而本项目当前面临的市场竞争极为激烈只是阶段性的表象，所以从长远的战略眼光来看，我们建议本项目的未来价格定位应当超出同类产品的平均水平。依据二：此价格定位符合本项目的市场定位依据二：此价格定位符合本项目的市场定位 此价格区间不仅能够使本项目具备极强的综合竞争优势，同时也符合住宅部分本项目高档社区的项目市场

11、定位，也符合发展商的预期利润目标。项目定价依据影响商业租赁价格因素影响商业租赁价格因素价格建议商业业态商业品牌地 段高：银行、电信中：中、高档餐饮低：咖啡厅、票务、邮政价格建议市场：0.5-0.8元/平米/天考虑本项目区域未来极大的升值潜力及项目自身的地域唯一性建议商业租金：0.6-0.90.6-0.9元元/ /平米平米/ /天天 按照租金反推法，租金按0.9/平米/天，投资回报率按10%计算，销售均价为： 0. 90. 9元元/ /天天365/10%=32850365/10%=32850元元/ /销售定价：以开发商资金成本及利润为参考依据由物业类比、市场反推法进行计算租金定位：采用市场类比法租售价格定位支持租售价格定位支持租售价格建议租售价格建议租金定价租金定价销售定价销售定价各层价格建议周边在售商铺的价格（元周边在售商铺的价格（元/ /）调查）调查 综合区域市场现时在售楼盘的资料以及本项目实际情况，结合区域及本项目未来远景预期水平来看，我们认为以下本项目的价格定位是贴近市场的。完投资回报模拟分析投资回报模拟分析我们将根据项目的总投资量、不同商业业态的年租