恒裕深圳湾商业市场及竞品项目分析

1、恒裕深圳湾项目恒裕深圳湾恒裕深圳湾商业项目商业项目恒裕深圳湾项目Contents1.商业市场及竞品项目分析2.项目发展方向3.项目案名分享恒裕深圳湾项目南山片区及后海商务区消费者大数据分析恒裕深圳湾项目本次考察的范围是以后海 至登良，沿着后海滨路所 规划的商业群根据现有规划，未来这里将形成城市级商圈深深圳湾圳湾 体体育中育中 心心深深圳湾圳湾 壹号壹号已开业未开业商业市场基本概况拥有城拥有城市级购物中心，未来将入市大量商业项目，形成城市级商市级购物中心，未来将入市大量商业项目，形成城市级商圈圈恒裕深圳湾项目Page 5 区域现有商业形态以购物中心、写字楼配套为主，商业类商业类型较为单一。型较为

2、单一。 区域内区域内商业定位与物业属性基本匹配商业定位与物业属性基本匹配。现有商业整体以中等档中等档次次为主，主要满足片区商务人口商务人口所需；小部分商业（后 海汇）面向年轻潮年轻潮流类流类客群。 区域内商业项目较多，不乏大型开发商主导的大体量商业项目，整体商整体商业氛围浓厚，竞争较为激烈。业氛围浓厚，竞争较为激烈。序号序号商业类型商业类型代表性商代表性商业业项目项目商业体商业体量量()开业时间开业时间定位定位目标客群目标客群1写字楼配套航天科技广场-银河荟3万2018年1月打造“精英精英白领生活圈白领生活圈”的写字楼商业 配套周边写字楼商务人口商务人口2写字楼配套卓越INTOWN后海中心0.

3、74万2015年3月深圳顶级高品质高品质的商务配套的商务配套周边写字楼商务人口商务人口3购物中心鹏润达海德中心13万2020年11月24小时泛娱乐综合体-4购物中心深圳天利名城购物中心3.7万2010年9月中国独特的欧洲宫廷式购物体验中心周边住宅客群、海岸城导流的年轻客群5购物中心海岸城购物中心12万2007年12月集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型滨海特色风情购物中心周边写字楼商务人商务人口口；周边高消费居住人客群；深圳西部区域内目的性购物、餐饮客群6购物中心保利文化广场15万2008年12月集剧院、影院、商业、餐饮、文化、艺术等多项功能于一体的标志性商业体周边写字楼商务人口；周边中等消

4、费居住人客群；深圳西部文化追求人群7购物中心ok mall潮流广场4万2016年6月定位为时尚韩国商城，为追求时尚潮流 的年轻人士提供体验式购物场所。周边写字楼商务人口；年轻客群8购物中心深圳湾万象城8万2018年12月融合奢侈购物、文化艺术、品质生活为 一体的高端时高端时尚精品体验中心尚精品体验中心区域高区域高消费人群、中高层管理人员、外籍人消费人群、中高层管理人员、外籍人 士士9购物中心联想铁狮门后海汇7.2万2021年9月深圳首个“Z世代”购物中心Z世代（95后）年轻客群10购物中心腾创未来1.8万2023年高端商务年轻客群11购物中心深圳湾壹号4万2018年11月华南首个高端定高端定制

5、奢尚生活中心制奢尚生活中心顶富、顶富、周边豪宅居住周边豪宅居住客群商业市场基本概况商业氛商业氛围较好，基本消费客群于南山消费，较少外溢情围较好，基本消费客群于南山消费，较少外溢情况况居住客群-到访频次(次/人/月)办公客群-到访频次(次/人/月)访问客群-到访频次(次/人/月)深圳湾万象城1.00海岸城0.85深圳湾万象城0.77海岸城0.78深圳湾万象城0.84海岸城0.76保利文化广场0.70保利文化广场0.74保利文化广场0.66天利名城购物中心0.69okmall潮流广场0.74天利名城购物中心0.65okmall潮流广场0.66天利名城购物中心0.37okmall潮流广场0.45来福

6、士广场0.60宝能allcity购物中心0.24来福士广场0.38南山天虹商场0.48来福士广场0.20宝能allcity购物中心 0.37万象天地0.18万象天地0.20深圳岁宝百货(万象 店)南山天虹商场益田假日广场0.360.280.23星宇时代前海购物中0.16星宇时代前海购物中0.14心心海雅缤纷城0.11海雅缤纷城0.11 深圳湾万象城及海岸城商业组深圳湾万象城及海岸城商业组团团（含海岸城、保利文化广场、天利名城购物中心、OK潮流广场）为后海商务区办公、办公、 居住、居住、访问客群客群到访的主要场所访问客群客群到访的主要场所。二者紧邻，商圈聚集效应明显。 后海商务片区客群主要到访项

7、目较为集中地分布在本片区商业项目上，无明显无明显消费外溢情况。消费外溢情况。后海后海商务商务区区各类各类客客群到群到访访项项目目TOP10排行排行蛇口片区招商片区后海商务区粤海片区恒裕深圳湾项目Page 6商业市场基本概况片区商业概况片区商业概况 后海商务区商业体量多，涵盖普通、中档、中高档次、高端、奢侈等多个类别，档次齐档次齐全。全。 片区内各档次都有代表性商业项目，未来竞未来竞争激烈争激烈； 海岸城组团主要由海岸城购物中心、OKMALL潮流广场、天虹百货、天利名城购物中心、保利文化广场共同组成，除海岸城购物中心运营良好外，其它商业项目整体质量一般; 后海商务区为深圳市代表性商圈，众多品众多

8、品牌选择全球牌选择全球/全国全国/深圳首店落子于此深圳首店落子于此，侧面反映片区商业发展较为成熟，影 响力大。卓悦INTOWN、鹏润达商业广场（未来入市）、后海汇（未来入市）海岸城购物中心OK MALL潮流广场、天利名城购物中心、保利文化广场、银河荟深圳湾万象城、深圳湾壹号普通普通恒裕深圳湾项目Page 7中端中端中高端中高端高端高端商业市场基本概况现有商现有商业的分布业的分布 后海区域现有商业主要集中于后海地铁站西侧，是 以海岸城海岸城为代表的后海西商圈 西区除海岸城以外，整体的档次及运营的情况一般 东区目前入市深圳湾深圳湾万象万象城城，是区域内又一城市级城市级 商业入市序号序号商业类型商业

9、类型代表性代表性商业项目商业项目营运情况营运情况1写字楼配套航天科技广场-银河荟依靠自身写字楼客群所提供 商业人流进行，目前持续招 租中，商业运营情况一般2写字楼配套卓越INTOWN后海中心卓越中心以快餐简餐+便利 服务为主，多为中午时间段 消费，其余时间生意一般4购物中心深圳天利名城购物中心非自持项目，多为快餐简餐，缺乏商业氛围5购物中心海岸城购物中心档次逐渐升级，现为中高端 项目，引领区域消费6购物中心保利文化广场非自持项目，整体商业氛围 一般7购物中心okmall仅一楼及二楼沿街部分有商 业入驻8购物中心深圳湾万象城19年开业，通过运营与万象 自身的厂牌，成为城市级商 业深深圳湾圳湾 体

10、体育中育中 心心深深圳湾圳湾 壹号壹号恒裕深圳湾项目Page 8代表性商业分析海岸城海岸城购物中心购物中心 位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道的交汇处； 以其为代表的“海岸城商圈”名列大众点评深圳市人气商圈榜单第一名。海岸城海岸城购物中心购物中心商业面积12万开业时间2007-12开发商海岸集团项目定位深圳西部经营面积最大、功能最齐全、 服务人口最为广泛、最具代表性、时 尚气息最浓郁的滨海风情多功能城市 复合体物业构成写字楼、购物中心（盒子）、商业街总建筑面积项目总建面约30交通地铁2/11号线恒裕深圳湾项目Page 9代表性商业

11、分析海岸城购物中心海岸城海岸城为区域最成熟商业，基本覆盖整体南山客为区域最成熟商业，基本覆盖整体南山客群群 海岸城购物中心访问客群到访项目主要为海岸城海岸城商业组团商业组团，其次为招商蛇口片区招商蛇口片区宝能all city，花园城购物中心、粤海粤海 片区片区来福士广场等项目；整体来看，项目访问客群来来源周边各个片区，源周边各个片区，侧面反映海岸城购物中心项目区域辐射力强。项目区域辐射力强。 据统计海岸城购物中心平均逗平均逗留时长为留时长为1.39h,略低于深圳购物中心平均逗留时长略低于深圳购物中心平均逗留时长1.8H。客流海岸城日均分布(人)26333商旅人口占比10.1%停留时长(小时)1

12、.292.202.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00恒裕深圳湾项目Page 10海 保岸 利城 文 化 广 场okmall潮 流 广 场天 虹 商 场allcity购 物 中 心城 购 物 中 心南 宝 花 来 深 茂 万 山 能 园 福 圳 业 象士 湾 百 天 广 万 货 地 场 象城海岸城维度标签海岸城19-2532.1%26-3536.8%年龄（岁）36-4516.7%46-558.5%553.1%152007.2%平均支出（平均支出（元）元）6044.4代表性商业分析海岸城购物中心从区域从区域辐射到城市级商业，海岸城持续调整自辐射到城

13、市级商业，海岸城持续调整自身身开业时初期远离城市中心区，交通欠 发达，周边配套非常不完善，当时定 位为家庭生活型购物中心，引进很多 适合家庭消费的品牌2011年，加大对商务与年轻客群的关 注力度，先后引入本土精品女装及特 色餐饮，开始进行品牌升级调整互联网思维试水实体商业微生活，深圳首个开通微信会员卡的商业2013年引进六大国际化妆品（ESTELAUDER、CLINIQUE、MAC、BENEFIT、LOCCITANE），引进国际轻奢品牌（MICHAEL KORS、KATESPADE、PATRIZIA PEPE、ROUGE &LOUNGE、PINKO）2007-2011年2012-201

14、4年2015-2017年定位定位亲民亲民、传递传递快快乐乐国际国际美妆美妆+跃进跃进轻轻奢奢创新创新营销营销+玩乐玩乐社社交交 从商业市场发展方面看，作为区内第一家第一家购物中心，海岸城通过不断调整定位及品牌升级，逐步成为南山商业发展的标杆标杆，带动南山中心区成为城市级商圈的一极，丰富了深丰富了深圳圳城市城市商商业格局业格局流量流量时代时代，运营运营为为王王恒裕深圳湾项目Page 112018年，海岸城进行重大调整，永旺 撤场，从硬装到内容上实现0到100的 突破，品牌总量达到378家轻奢时尚矩阵、精品超市、网红餐饮 的“梦工厂”、彩妆之王、跨界玩 转、运营为王策划“奔跑吧吃货”社群活动，以及

15、主题IP展，并联合腾讯、阿里、滴滴、优步、美团等进行线上线下互动2015年，餐饮品牌进行了大调整，引 进了一批的深圳首店餐饮品牌2016年，引进LINE FRIENDS CAF&STORE深圳首店、SUPERDRY、UGG深圳首家旗舰店，TESLA特拉斯 旗舰体验中心、MUJI等品牌2018-2020年代表性商业分析海岸城购物中心从品牌从品牌来说，在大而全的基础之上，轻奢、彩妆、网红是商场趋来说，在大而全的基础之上，轻奢、彩妆、网红是商场趋势势Polo ralph laurenPINKO全品类旗舰店VALENTINO副线Chloe副线ysl雪花秀 经调改后，在零售品牌中引入大量轻奢（P

16、olo ralph lauren、PINKO全品类旗舰店）、国际一线品牌副线及彩妆（Dior、GUCCI Beauty、YSL 、雪花秀、philosophy）档次品牌，未来将占据南山片区中高档次女性消费龙头地位 在餐饮品牌中，海岸城成为了网红首店开业选择处，从轻餐到重餐，海岸城成为网红餐饮聚集地，在北京、成都人气 爆棚的“客从何处来”，香港米其林一星推荐的“I love you dessert bar”，火遍广州的陶陶居 、蔡澜越南牛肉河 粉（蔡澜 pho）、蔡澜港式点心专门店等，零售餐饮奈雪梦工厂客从何处来恒裕深圳湾项目Page 12代表性商业分析海岸城购物中心从空间从空间上来说，由外到内

17、进行更新，形象匹配内上来说，由外到内进行更新，形象匹配内容容 从外立面上，海岸城自18年进行调改，有原本的以红砖瓦片为底色的较为陈旧的设计，变为如今具有时尚感潮流感 的商业外墙 从内装上，从大空间的中庭、天花吊顶到小空间卫生间等等，海岸城均往精致化进行设计，给到消费者从品牌到空间 不断层的体验感未更新前更新：外墙更新：中庭空间更新：公共空间恒裕深圳湾项目Page 13代表性商业分析海岸城购物中心从营运从营运活动来说，跨界、线上线下是不可或活动来说，跨界、线上线下是不可或缺缺 对于营销，海岸城选择的方式则是跨界合作，在焕新开业期间，海岸城联合雅昌.流动美术馆、蔚来汽车与礼橙专车 等企业打造活动

18、同时潮玩永不落幕，开启科技、社交、体验全新商业空间，打通线上线下渠道。双十一期间，海岸城作为天猫华南唯 一官方主会场 同时，海岸城也给予了商户广阔的推广平台，在海岸城可谓周周有活动、月月有主题的专业商业运营，支持商户A级路演，加大节庆营销频次，让利消费者，带动客流和消费，海岸城已然形成深圳西部消费者休闲娱乐的首选之地。恒裕深圳湾项目Page 14代表性商业分析海岸城购物中心小结小结 海岸城购物中心位于本案的西北侧，是后海西区商业，拥有大体量商业，经营成熟，且占据着女性消费市场高地，是 目前区域综合性最强的商业。 建议项目与体量及租户不占优的情况之下，挖掘自身主题特色，避免与该项目进行正面竞争步

19、行距离590米 步行时长10min恒裕深圳湾项目Page 15优势 10余年打磨，拥有良好的商业影响力，且不断进行改 进，是区域商业标杆：无论是自身体量、还是商户组合 以及运营的能力，海岸城都是西区首屈一指的商业 自身地上物业丰富，涵盖办公、酒店：自身规划有较大 面积写字楼、酒店，项目自身带有较大客流； 拥有大面积城市广场，慢行的交通系统，成为独特的风 景线，利于人流聚集。劣势 无法直接接驳地铁站，对于商业造成一定影响代表性商业分析深圳湾深圳湾万象城万象城 深圳湾万象城位于科苑大道和海德三道的交汇处，也是后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地、高新园总部基地三 大总部基地汇聚的核心腹地。它是华润

20、深圳湾综合项目的一部分，比邻中国华润大厦“春笋”。深圳湾深圳湾万象城万象城商业面积8万开业时间2018-12开发商华润置地项目定位融合奢侈购物、文化艺术、品质生活为 一体的高端时尚精品体验中心建筑形态盒子物业构成写字楼、住宅、购物中心、酒店交通地铁11、2号线后海站恒裕深圳湾项目Page 16代表性商业分析深圳湾万象城项目较项目较海岸城，更能吸引全市人们前海岸城，更能吸引全市人们前往往allcity购 物中 心场深 海 宝 保 皇 圳 岸 能 利 庭 湾 城 文 广万化 场象广城okmall潮 流 广 场茂 万业 象百 天货 地COCOPark来 福 士 广 场 深圳湾万象城访问客群到访项目主

21、要为海岸城海岸城商业组团，其次为蛇口片区商业组团，其次为蛇口片区宝能all city购物中心，福田福田片区片区皇庭广场、 高新园高新园片片区区万象天地等项目；整体来看，项目访问客群遍布全市，侧面反映项目客群多为办公、访问客群等流动性较遍布全市，侧面反映项目客群多为办公、访问客群等流动性较 大群体大群体，项目吸引全市客群，辐射城市级别。，项目吸引全市客群，辐射城市级别。 相较于市内现有购物中心及万象城产品线系列，深圳湾万象城提升了整体艺术、艺术、文化类体验业态比重文化类体验业态比重，访问客群平均逗留时逗留时长长为为1.49h,高于海岸城购物中心，略低于深圳购物中心平均逗留时高于海岸城购物中心，略

22、低于深圳购物中心平均逗留时长长1.8H。深圳湾万象城2.202.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00客流深圳湾万象城日均分布(人)24224商旅人口占比10.4%停留时长(小时)1.39维度标签深圳湾万象城19-2532.1%26-3536.8%年龄（岁）36-4516.7%46-558.5%553.1%152007.2%平均平均支出支出（元）元）6063.9恒裕深圳湾项目Page 17代表性商业分析深圳湾万象城地标式地标式综合体建筑，联通公建设施，成为城市标综合体建筑，联通公建设施，成为城市标杆杆恒裕深圳湾项目Page 18 周边的公建设施及华

23、润自身的物业，为项目带来了各种区域外的客流，辐射区外甚至全市范围。 深圳湾万象城为华润深圳湾其中一部分，他匹配自身的超五星级酒店、高端住宅与酒店式公寓，以深圳商业标杆为目 标，打造最高端的商业环境华润华润深圳湾深圳湾 两期两期开发开发联联动动国际商业中国际商业中心一期心一期总建筑面积33.5万平方米，于2011年底开业包括深圳湾体育中心“春茧”（世界大学生夏季运动会 开幕式场地，集体育比赛、运动训练、休闲娱乐、会展博览、文艺汇演、旅游观光于一体）、木棉花酒店国际商业中国际商业中心二期心二期总建筑面积50万平方米包括中国华润大厦、华润金融大厦、深圳湾万象城、五 星级酒店安达仕、酒店式公寓及住宅等

24、代表性商业分析深圳湾万象城深圳湾深圳湾体育中心，为项目带来大量目的型人体育中心，为项目带来大量目的型人流流 “春茧”拥有“一场两馆、三位一体”的创新设计，集可容纳2万人的海景体育场、1.3万人的体育馆、国际标准的游 泳馆、星级酒店、大众健身设施及儿童“寓教于乐”主题商业于一体。它不仅成为了深圳的新地标，也代表着深圳的 城市形象。 春茧的人流组成由酒店、大众健身、赛事活动、企业演出以及商业等等，整体各类赛事以及文化演艺活动、早教培训等平均294场，年度人流量超600万人次 春茧主要收入来源构成来自场地出租、商户租金、大众健身收费等场地出租赛事活动举办大众健身游泳馆羽毛球馆等商业儿童教育商业等恒裕

25、深圳湾项目Page 19代表性商业分析深圳湾万象城商业部商业部分，儿童教育成为主要消费目分，儿童教育成为主要消费目的的 经过多年发展，深圳湾体育中心的商业部分形成以儿童教育为主要基调的商业中心，已引入大量的儿童教育机构，包 括语言类、艺术类、早教类、体育类等等，目前已辐射区域及区外的家庭客群，成为具有影响力的教育区语言类体育类早教类科技艺术类恒裕深圳湾项目Page 20代表性商业分析深圳湾万象城定位为定位为城市生活新质感，以一站式的商业升级提高人们生活质城市生活新质感，以一站式的商业升级提高人们生活质量量城市生活新质感 深圳湾万象城想通过“场景式购物体验”，重塑 “高端”，由商品扩展至生活方式

26、，有单一消费延伸至其圈层，由 从物质价值提升到精神满足 万象城以覆盖全南山为前提，辐射全市 利用商业品牌万象城去形成一个高端形象，对租户及品牌进行招商指引，详情请看附件深圳湾万象城招商手册（2018）高品质生活物品&服务提供商高格调社交场所高端前沿时尚消费目的地高端商务会客厅高层次精神生活启发者辐射客群20万+住户30万+办公 目的性客群恒裕深圳湾项目Page 21代表性商业分析深圳湾万象城开业初开业初期，顶奢零售招商难度大，通过展厅及活动形式，活跃商期，顶奢零售招商难度大，通过展厅及活动形式，活跃商业业 万象城追求奢侈品品牌，故在开业时L1层开业率不足1/3，大多用于陈列艺术展览以及

27、承接小型活动等等 例：L1层会与drivepro、施华洛斯奇等品牌进行合作，成为他们一个展示空间；在项目未围挡空间则是与知名艺术家 合作，打造各类艺术区域，让消费者们排队进入，还需要预约，形成城中热点時尚艺术跨界区A沉浸式艺术区L1层艺术品、互动装置陈列L1层活动打造恒裕深圳湾项目Page 22代表性商业分析深圳湾万象城另辟蹊另辟蹊径，利用餐饮体验，玩转不一样的高径，利用餐饮体验，玩转不一样的高端端高级料理顶级配套重奢晴空？ 而在深圳湾项目，由于顶奢品牌的选址要求,结合消费者对于高端餐饮的需求，项目在继承万象城系列高端零售因子 的情况下，另辟蹊径，在以餐饮、配套业态上下功夫，引入多个首家米其林

28、餐厅、网红餐饮、顶级美妆、家居生活以 及美容spa等，打造高格调商务社交场所,以顶级服务配套实现高品质生活探新，玩转不一样的高端晴空日本料理客单价2226元老乾杯客单价800元菲洛嘉医学抗衰 老中心恒裕深圳湾项目Page 23代表性商业分析深圳湾万象城回归零回归零售，引入奢侈品升级店，打造不一样的高售，引入奢侈品升级店，打造不一样的高端端 近日，Burberry在深圳湾万象城开了一个“奢侈品行业首家社交零售精品店”，起了个名字叫“Burberry空间”， 他联合新媒体技术，线上线下互动，打造一个与时代接轨的商业空间。 店内设置与新媒体结合的场景、跨界的咖啡馆以及即将成为潮流前线的试衣间，Bur

29、berry正在摆脱自身固定形象 同时，推出店内小程序，需要通过预约才能进入店铺进行体验，为品牌赋予高贵的感觉室内科技场景多媒体装置跨界咖啡社交空间最美试衣间店内小程序体验恒裕深圳湾项目Page 24代表性商业分析深圳湾万象城从建筑从建筑空间上来说，融入艺术、人文元素，打造简约的设计风空间上来说，融入艺术、人文元素，打造简约的设计风格格 深圳湾项目在空间上的打造上不仅将其当做单一功能场所，更是通过独特地设计，塑造为打卡场所，吸引更多的消费 者来访 深圳湾项目的室内设计，引入自然的材质和设计元素，融情于景，以场景化的打造，提高室内空间的高级感深圳湾万象城屋顶花园吊顶“漂浮岛”店铺360全景连廊扶梯

30、电梯间艺术墙吊顶深圳湾万象城恒裕深圳湾项目Page 25代表性商业分析深圳湾万象城小结小结 深圳湾万象城是后海东部未来最高端项目，拥有着万象城系列商业品牌的背书以及商户资源，将成为片区金字塔顶端 位置 万象城追求着顶级的商业目标，对于招商会有一定难度，且整体商业氛围与其空间结合将会呈现一个人流较少，商业 氛围较冷的气质步行距离690米步行时间11min恒裕深圳湾项目Page 26优势 优质商业品牌：无论是自身体量、还是商户组合以及运 营的能力，万象系列都是华南区首屈一指的商业 自身地上物业丰富，涵盖办公、酒店：自身规划有较大 面积写字楼、酒店，项目自身带有较大客流； 拥有大面积城市广场，慢行的

31、交通系统，成为独特的风 景线，利于人流聚集。劣势 与地铁站相差较远，且目前周边无成形商业，对于商业 造成一定影响评判标准商业体商业体的评判标准的评判标准恒裕深圳湾项目Page 27评分标准60分及以下7080分8090分90100分开发商运开发商运 营实力营实力不具备商业项目/商业项 目运营较差拥有自身商业且经营情况不错的项目拥有一线城市内知名商业品牌拥有国内知名商业品牌综合体影综合体影响力响力商业商业、写字楼商业、写字楼、高品质居住（公寓、住宅）高品质居住（公寓、住宅）、商业、酒店、写字楼、其他公建设施等商业体量商业体量5万以下68万810万10万以上空间体验空间体验 感感单一空间体验、环境

32、一 般、设计传统单一空间体验、环境舒适、设计具有 一定特色多元化的空间体验、舒适的环境、符合主题的设计多元化的空间体验、舒适的环境、符合主题的 设计，结合活动空间主题特色主题特色综合性区域性商业定位为大众娱乐化主题，引入通过目 的性独立消费品牌定位是市场商业大趋势主题（艺术、人文、自然）， 拥有贴合自身的品牌商户市场缺乏的特色主题，同时在推广与品牌的引 入贴合项目商户组合商户组合少量知名连锁商业品牌以知名连锁商业品牌为主以知名连锁商业品牌、特色创新品牌等拥有首进品牌、特色创新品牌、首创的特色主题区档次档次中低档中档中高档高档现有商业市场竞争分析竞争分析 在现有商业市场中，海岸城与万象城将作为竞

33、品项目分析： 海岸城目前是区域综合性最高项目，占据女性消费市场（彩妆、大女装）及其他一站式的商业，运营能力与体量亦占据优 势，项目与其相比的突破点是自身综合体的品质品质、客客源源，建筑形建筑形态态以及主题特色主题特色 万象城为区域标杆项目，是区域最区域最高消费代高消费代表表，也是代表着区域艺术特色的商业，艺术特色的商业，商业氛围会相对较冷，会相对较冷，项目可从中寻求 突破可能综合体主题特色档次体量空间体验感商户组合海岸城开发商运营实力100806040200综合体主题特色档次体量空间体验感商户组合深圳湾万象城开发商运营实力 100806040200恒裕深圳湾项目Page 28未来商业市场未来商

34、未来商业供应业供应联想铁狮门联想铁狮门 后海汇后海汇/7万万腾创未来腾创未来/1.8万万深圳湾广场深圳湾广场BC区区/4万万本案本案/6.8万万鹏润达商业广鹏润达商业广 场场/13万万 定位：Z世代硬核潮流场 档次：中档为主，部分中高档联想铁狮门后海汇恒裕香悦新天地深圳湾广场BC区 定位：嗨生活新标地 档次：中档 定位：城市人文村落 档次：判断地下商业多以中档， 甚至中低档为主 定位：24小时泛娱乐中心 档次：中档鹏润达商业广场恒裕深圳湾项目Page 29未来商业市场深圳湾大街东延线深圳湾大街东延线（C区）与文化山谷区）与文化山谷（B区）串联片区综合区）串联片区综合体体 利好型：利好型：鹏润达

35、商业广场与联想铁狮门后海汇未 来将受到深圳湾大街东延线的利好条件，与保利文化广场、海岸城、天利名城、 深圳湾万象城等在二层步行广场相连； 局部利局部利好型：好型：腾创与A区、B区相邻，自然景观优越， 在B1层与A区与B区有通道相连，受到片 区规划利好； 相对独相对独立型：立型：本案与片区整体规划较为脱离，相对独 立。深圳湾深圳湾广场由深圳湾文化公园广场由深圳湾文化公园（A区）、文化山谷区）、文化山谷（B区）区） 以及深以及深圳湾圳湾 大街东大街东延线延线（C区）组成区）组成C区B区A区联想铁狮门联想铁狮门后海汇后海汇/7万万本案本案/6.8万万腾创未来腾创未来/1.8万万鹏润达商业广鹏润达商业

36、广 场场/13万万恒裕深圳湾项目Page 30未来商业市场深圳湾广场深圳湾广场A区区 深圳湾广场A区深圳创意设计馆和深圳科学生活馆组成，作为后海中心区文化设施带的核心所在，建成后建成后将成为代表将成为代表 深圳城深圳城市形象的地标性设施。市形象的地标性设施。条目条目内容内容功能组成创意设计馆、生活科学馆、公共展厅、屋顶观 景平台、露天开放剧场建筑面积总建筑面积18.2万平方米，其中地下为13.7万平方米，地上为4.4万平方米地上商业面积1.4万平方米开业时间预计建成时间为2023年A区区项目效果图恒裕深圳湾项目Page 31未来商业市场深圳湾深圳湾广广场场A区区预判未来商业发展方向A区区以以文

37、文化化创创意意类类零零售售、休休闲闲轻轻餐餐、配配套套商商业业为为主主，B区区以以艺艺术术相相关关类类零零售售、体体验验业业态态为为主主（如画廊、展厅、画室、手作坊等）；深圳湾广场BC区公建属性公建属性较较强强，规划有科学馆、博物馆等文化场馆，亦有用于举办剧场活动、音乐节、市集等娱乐活动的公共 场所，预预计未来计未来将将吸引吸引科科学爱学爱好好者、者、艺艺术术/文化文化/展览活展览活动动爱好爱好者者等高等高素素质且质且具具有较有较高高消费消费力力的人的人群群。本案本案占据占据地地理位理位置置优势优势，建议建议合合理引理引流流，拓，拓宽宽客群客群来来源。源。CAFECAFECOMMERCIALC

38、OMMERCIALCOMMERCIAL商业商业-广场中央水池-可作为剧场，容纳万人活动-景观平台-公共艺术展览、市集、艺术节、 音乐节活动场地恒裕深圳湾项目Page 32未来商业市场深圳湾广场深圳湾广场BC区区 深圳湾广场BC区是深圳湾广场的一部分，由文化山谷与深圳湾大街东延段立体慢行系统构成，未来将建成汇集商业、商业、 文体设文体设施、广场、交通场施、广场、交通场站站及水域水域等功能的城市低密聚落。条目条目内容内容宗地号T107-0086土地位置南山区后海中心区开业时间预计建成时间为2022年土地用途商业用地+文体设施用地+交通设施用地+绿地与 广场用地+水域土地面积91691.16平方米（

39、其中建设用地面积56311.13 平方米，道路用地面积32432.24平方米）建筑面积166250平方米（5.6万平米是文化设施，建成 后无偿移交给政府；3.8万平米地上商品房，限 自用，不得转让；接近3.1万平米办公楼和接近4万平米地下商业，可分割销售）BC区区恒裕深圳湾项目Page 33未来商业市场未来商业供应未来商业供应深圳湾广场深圳湾广场优势 规划利好，串联多个公共场所与综合体，实现人流共享： 深圳湾广场BC区在B1、L1与L2层均与周边公共场所与综合体连接； 自身地上物业丰富，涵盖办公、居住、公建：自身规划 有较大面积写字楼、限自用商品房与文化公共设施，项 目自身带有较大客流； 低密

40、的建筑形态，慢行的交通系统，成为独特的风景线，利于人流聚集。劣势 作为地下商业，体量达到4万平方米，自持或销售存在招商或去化问题。 深圳湾广场B区都市文化山谷位于本案北侧，文化山谷的地下商业未来将与本案B1层连接，商业氛围连续； 项目目前处于开发建设阶段。考虑文化山谷与其相邻的深圳湾万象城属于同一开发商，且两者未来也将在B1层连接， 结合万象城的中高端定位以及华润商业的一般经营模式，未来文化山谷地下商业采取自持的经营模式的几率较大。深圳深圳湾广湾广 场场BC区区本案本案深圳湾广深圳湾广场场A区区恒裕深圳湾项目Page 34未来商业市场联想铁联想铁狮门后海汇狮门后海汇条目条目内容内容项目名称联想

41、泰伦广场（商业名称：后海汇）土地位置南山区后海中心区开业时间计划开业时间2021年土地用途商办用途土地面积29768建筑面积208700，其中商业7.2万平方米，地下两层， 地上三层，B2层连接地铁通道物业组成由两栋写字楼与购物中心组成，其中一号写 字楼140米高，二号写字楼230米高，裙楼30 米高 联想后海汇于2017年2月15日破土动工，建成后将是集商务、科技、文化于一体的高端城市综合体，联想国际总部大 楼也囊括其中。办办公塔公塔楼楼（230米）米）办办公塔公塔楼楼（140米）米）商业商业（地上地上4层层，地下地下2层）层）恒裕深圳湾项目Page 35未来商业市场未来商业供应未来商业供应

42、联想铁狮门后海汇联想铁狮门后海汇开发商开发商 背景背景全球科技巨全球科技巨擘企业擘企业作为全球领先的智能设备及企业IT解决方案提 供商，联想业务遍布160多个国家和地区2020年，联想在世界500强排行榜中排名第224位全球地产界全球地产界翘楚翘楚成立于1978年，迄今为止在全球28个市场收 购、改建、开发管理了超过1551万平方米的高 端办公、商业及住宅项目，标志性资产包括纽 约的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）联想后海项目是铁狮门公司在华南市场的首秀，由其全权负责联想后海项目的开发和招商恒裕深圳湾项目Page 36未来商业市场未来商业供应未来商业供应联想铁狮门后海汇联想

43、铁狮门后海汇后海Z时代硬核生活场深 夜 娱 乐 中 心恒裕深圳湾项目Page 37国 潮 区屋 顶 花 园 主题定位：以“定义年轻、征服年轻”为 初衷的商业，主要针对针对Z世世代代（95后后）消消 费费群群体体进行商业探索，旨在打造为深深圳圳首首 个个“Z世代世代”购购物中物中心心。项目定位为The Creative Junction of Shenzhen - 后海后海Z 世世代代硬核硬核生生活活场场,以创新、创新、科科技、技、潮潮流、生流、生 活活方方式式与多元互多元互动动为特色标签; 业态品牌：招商阶段，现有规划“Z pods”共享共享空间空间、深夜深夜娱娱乐中乐中心心、国、国潮潮区、区

44、、具具话话题热题热度度&能能量的量的屋屋顶花顶花园园等主题空间；Z pods 共 享 空 间未来商业市场未来商业供应未来商业供应联想铁狮门后海汇联想铁狮门后海汇多样化、个性化的市场推广手段在营销初期，项目已搭建官方微信平台，以潮流主题相关的深度访谈、视频、radio等形式多样的方式发布宣传文案，通通过过在在媒媒体体上上对对消消费者费者 输输送不断送不断的的、深深度度的的潮潮流流理念理念形形成成商商业业“潮潮”形形象象。推出充满创意、设计潮流的周边宣传产品（如海报等）推出首位虚拟代言人想想，希望借助虚拟偶像的形式，塑塑造造全全新新的的Z世世代代定定位位购购物物中中心心的的形形象。象。官方

45、微信平台已搭建创意市场营销及推广推出专属后海汇的虚拟偶像-想想Hilda恒裕深圳湾项目Page 38更更多项目多项目详详情情可可见见招招商商手手册：册：深深圳圳后后海海汇汇介介绍绍中文中文未来商业市场未来商业供应未来商业供应联想铁狮门后海汇联想铁狮门后海汇原始硬朗的混凝土工业风设计风格商业建筑特色：现代化明亮工业风格由建筑事务所KPF设计，为贴合“Z世代”的审美偏好，摒弃传统商业柔和 规整的设计风格与元素，外部现代通透明亮，室内采用原始硬朗的混凝土 工业风，奠定了“摩登COOL感”的设计基调商业建筑形态：mall+街区涵盖了盒子MALL、独栋的24小时夜娱中心、露天 花园和户外美食街等4种建筑

46、形态恒裕深圳湾项目Page 39 后海汇位于海德一道与中心路交接处，与本案距离相邻，商业联系紧密。 项目目前正处于招商阶段，前期市场宣传推广已铺开。未来商业市场未来商业供应未来商业供应联想铁狮门后海汇联想铁狮门后海汇优势后海汇开发商实力强劲，具有体量优势，整体规划完善靠近海岸城商圈，受到商圈辐射的利好影响：深圳湾大道在 二层连接后海汇；较好的公共交通优势：商场与地铁2号线、11号线、13号线 的距离较短，仅略长于鹏润达商业广场，在片区内属于交通 较好的水平；项目规划有街区与集中式购物中心，空间呈现出丰富性，同 时利用下沉式广场等的打造，整体商业氛围在地上地下连续；招商与运营前置：搭配有专业商管

47、团队，在早期已推出项目专属IP，以结合年轻人喜好的方式进行前期宣传；同时利用3D与VR设施，帮助品牌预了解商铺情况；劣势与鹏润达相比较，后海汇一层向北的展示面稍弱，二层向北 的展示面更强。本案本案联想联想铁狮门铁狮门 后海汇后海汇恒裕深圳湾项目Page 40未来商业市场未来商业供应未来商业供应鹏润达商业广场鹏润达商业广场 鹏润达商业广场位于南山后海片区海德三道与后海滨路交汇处，主要建设2栋塔楼及建筑物裙楼，项目集办公、酒 店、商业于一体；条目条目内容内容项目名称鹏润达商业广场开发商深圳市鹏润达置业集团有限公司土地位置南山区后海中心区开业时间原计划开业时间为2019年，后推迟，现处于全面招商阶段

48、土地用途商办用地土地面积22912建筑面积建筑面积23.6万，容积率10.3，其中购 物中心面积约13万平方米，共11层物业组成写字楼、四星级酒店、购物中心办公塔楼办公塔楼（32层）层）酒店塔楼酒店塔楼（32层）层）商业商业（地（地上上11层，层，地下地下4层）层）商业2层与 深圳湾大 道相连恒裕深圳湾项目Page 41未来商业市场未来商业供应未来商业供应鹏润达商业广场鹏润达商业广场“24小时泛娱乐”综合体 主题定位：鹏润达商业广场定位为“24小时泛娱小时泛娱 乐乐”综综合体；合体； 业态品牌：就现有规划，区别于传统购物中心，项目最大的亮点为娱乐业态，已在已在3层引入大型夜店层引入大型夜店 S

49、PACE CLUB，同时拟围绕夜店引入酒馆、餐吧、LIVE 现场等，让整个区域具有层次感，在8层区域 引入量贩式KTV及网咖，打造成打造成鹏润达不夜城地鹏润达不夜城地 标。标。 整体以餐饮以餐饮业态为业态为主主，包含苏杭菜、粤菜、日韩式 料理、特色餐饮、烧烤、清吧等细分品类，计划引，计划引 入部分入部分未进驻深圳的品牌未进驻深圳的品牌； 整体多为大面积、大面积、目目的的性性强强的的主主力力店店品品牌牌；已引入/拟引入品牌恒裕深圳湾项目Page 42未来商业市场未来商业供应未来商业供应鹏润达商业广场鹏润达商业广场招商规划丰富，但有实现难度 商场整体动线较为动线较为混混乱乱，不利于后期商业运营；

50、项目现项目现有规划较多餐吧酒吧有规划较多餐吧酒吧、DJ酒吧类业态，具有较强目的性，由于项目尚未面市，本案可视其后续招商、运营情酒吧类业态，具有较强目的性，由于项目尚未面市，本案可视其后续招商、运营情 况，在况，在档次、细分品类、主题特色上进行区分。档次、细分品类、主题特色上进行区分。 根据项目自身条件及商业团队实力判断，招商规划具有一定的实施难度。 附件：商家落位图停车场特色特色餐饮餐饮停车场餐饮餐饮美美容容娱乐娱乐体验体验 会所会所餐饮餐饮停车场DJ零售零售 酒酒吧吧餐饮餐饮零售零售餐饮餐饮-烧烤烧烤-DJ酒吧酒吧零售零售餐饮餐饮停车场停车场DJ酒吧酒吧餐饮餐饮零售零售餐饮餐饮零售零售-男男

51、装装-零售零售-珠珠宝宝-零售零售-女女装装-配套配套配套配套 餐饮餐饮酒吧酒吧酒吧酒吧酒酒吧吧餐饮餐饮-酒酒家家-停车场娱乐娱乐体验体验零售零售餐餐饮饮恒裕深圳湾项目Page 43未来商业市场未来商业供应未来商业供应鹏润达商业广场鹏润达商业广场建筑形态商业建筑形 态：商业建筑特 色：现代感弱的传统设计风格鹏润达商业广场建筑风格传统，呈欧式老派风格，外墙以镜面 装饰为主，缺乏通透感，整体封闭性强，内外部互动性低恒裕深圳湾项目Page 44盒子MALL项目为传统盒子MALL，地下2层，地上10层，共12层，为 少见的多层数商业体 项目与本案有一定距离（约500米），两项目西侧紧邻后海滨路。 综合

52、考虑开发商实力、现有主题定位、业态品牌等因素，预判未来鹏润达商业广场整体质量一般。 项目原有开业时间因招商不利推迟，现仍处于招商阶段，开业时间待定。未来商业市场后海商务区：未来商业供后海商务区：未来商业供应应鹏润达商业广鹏润达商业广场场优势 靠近海岸城商圈，受到商圈辐射的利好影响：深圳湾大道在二层连接鹏润达商业广场； 相对于片区其他项目，公共交通条件最优：项目地下与2号线、11号线、13号线相连，且地下通道距离短； 体量较大，具备辐射更多客群的可能：购物中心体量达13万；劣势 购物中心楼层过高（达11层），高层招商、运营压力 大； 非专业商业地产开发商背景，现有商管团队实力一般，影响后续市场、

53、营运、物业保洁等长期性经营。步行约500米步行时长约8min本案本案鹏润达商业鹏润达商业 广场广场恒裕深圳湾项目Page 45未来商业市场未来商业供应未来商业供应腾创未来腾创未来恒裕深圳湾项目Page 46 腾创未来项目位于南山后海片区海德一道与科苑南路交汇处，集办公、酒店、商业于一体；条目条目内容内容项目名称腾创未来开发商腾创未来（深圳）有限公司土地位置南山区后海中心区开业时间计划开业时间为2023年土地用途商办用地+广场用地+城市道路用地土地面积27285.92建筑面积建筑面积12.6万物业组成办公、酒店、商业未来商业市场未来商业供应未来商业供应腾创未来腾创未来优势 靠近深圳湾万象城商圈，

54、受到商圈辐射的利好影响：与深 圳湾万象城直线距离仅300米 东临深圳人才公园，可尽览深圳湾景色，具有景观优势 自身自带高端商务客群，预计未来业态以高端商务配套为主，拥有一定的主题特色劣势 购物中心商业体量小，仅1.8万，难以形成影响力，辐射 范围小； 非专业商业地产开发商背景，在招商运营上具有一定的难 度。 项目与本案东侧相邻，位于位于深圳湾广场的中心位置 项目现处于建设阶段，入市时间预计为2023年本案本案腾创腾创未来未来恒裕深圳湾项目Page 47未来商业市场竞争分竞争分析析后海汇后海汇 开发商开发商运营实力运营实力：项目由联想及铁狮门联合打造， 铁狮门为美国强劲地产开发商，对于住宅及商业

55、运 营拥有较强实力。 综合体综合体：项目由办公及商业组成，综合影响力小 主题特主题特色：色：奉行z世代定位，走于潮流先锋，已于市场推广上作出大量投入，是强劲主题商业 档次：档次：中档 体量：体量：体量7.2万，是后海商业中居于高位，仅 次于海岸城、鹏润达 空间体空间体验感：验感：拥有多元化的商业空间（盒子+街区），同时在内外部设计前卫，将为消费者带来较 好体验 商户组商户组合合：在国内/深圳缺乏知名的商业品牌，故 对于品牌的号召力会稍弱一点综合体主题特色档次体量空间体验感商户组合后海汇开发商运营实力100806040200 恒裕深圳湾项目Page 48未来商业市场竞争分竞争分析析鹏润达广场鹏润达广场 开发商开发商运营实力运营实力：项目由深圳鹏润达发展集团来操 盘打造，为本地开发商，未有知名商业项目 综合体综合体：项目由办公、酒店及商业组成，整体品质 一般，综合影响力小 主题特色：主题特色：打造泛娱乐商业，以夜店为特色亮点，是十分具有特色的商业 档次：档次：中档 体量：体量：体量10万，是后海商业中居于高位，仅次 于海岸城 空间体空间体验验感感：单一空间体验，且设计传统，空间体 验一般 商户组商户组合合：在国内/深圳缺乏知名的商业品牌，故 对于品牌的号召力会稍弱一点综合体主题特色档次体量空间体验感商户