第六章_房产投资规划

1、本章内容房产投资概述房产投资概述1房产投资规划房产投资规划2个人住房消费贷款个人住房消费贷款3个人支付能力评估个人支付能力评估4第一节第一节 房产投资概述房产投资概述v房地产的基本含义房地产的基本含义v房产投资的概念房产投资的概念v房产投资的方式房产投资的方式v房产投资的优缺点房产投资的优缺点视频：视频：80后买房记：幸福在哪里后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义一、房地产的基本含义v 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说

2、，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。在出售前）。房屋建筑物房屋建筑物财产权利财产权利土地土地房产的类型房产的类型v 1、按照性质分

3、类、按照性质分类 商品房商品房 保障性住房保障性住房 1、廉租住房、廉租住房 廉租住房保障城区范围内城镇非农业常住户口低收入住房困难家庭的住房需廉租住房保障城区范围内城镇非农业常住户口低收入住房困难家庭的住房需求。求。 2、经济适用住房、经济适用住房 经济适用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障对象应逐步与廉租住经济适用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障对象应逐步与廉租住房保障对象相衔接。房保障对象相衔接。 3、公共租赁住房、公共租赁住房 公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套型面积和出租价

4、格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。型面积和出租价格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。4、限价普通商品住房、限价普通商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。进行开发建设和定向销售的普通商品住房。 v 2、按照取得的时间分类、按照取得的时间分类 期房期房 现房现房v 3、按使用性质、按使用性质 自住房自

5、住房 投资房（商铺、车库投资房（商铺、车库）类型类型申请条件申请条件经济适用房1、具体有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住（含符合安置条件的军队人员）；2、已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员；3、无房或现住房人均建筑面积在16平方米（含）以下的；4、是家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%廉租房1、申请家庭人均年收入低于市政府公布的低收入标准)；2、申请家庭的人均现有住房建筑面积低于市政府公布的住房困难标准3、申请家庭成员均具有本市城区城镇非农业常住户口满一年以上；4、申请家庭成员均需在本市城区范围内实际居住生活；5、申请家庭没有违法生育行为或者违

6、法生育行为已经按照人口和计划生育有关法律法规处理完毕；6、申请家庭成员相互之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。包括申请人及其配偶、子女、父母等。政策性租赁房1、具有当地城镇户口且家庭收入符合市、县人民政府划定的中等偏下收入家庭标准；或者具有当地城镇户口且参加工作不满5年的职工；或者在当地城镇居住且工作连续三年以上(含三年)的外来务工人员。2、在当地不拥有任何形式的住房，包括房改住房、经济适用住房、集资房等。3、单身家庭申请购买公共租赁住房的，申请人宜不小于20周岁。限价普通商品住房1、以个人名义申请购买的，申请人属于本市城区范围内城镇户口；以家庭户名义申请购买的，家庭成员中至少有一名成年人属

7、于城区范围内城镇户口，并以其为主申请人。2、以个人名义申请购买的，申请人及其配偶和未成年子女在本市城区范围内无自有产权住房；以家庭户名义申请购买的，其家庭成员在城区范围内无自有产权住房。3、以个人名义申请购买的，男性年满25周岁，女性年满23周岁。以家庭户名义申请购买的，主申请人为成年人。4、以个人名义申请购买的，按其本人及其配偶的收入合计，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入计算人均年收入）；以家庭户名义申请购买的，家庭成员人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。南宁保障性住房的申请南宁保障性住房的申请 广西经济适用住房管理办法广西经济适用

8、住房管理办法 2009年年2月月17日日 v 供应对象面向城市低收入人群供应对象面向城市低收入人群 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入均可支配收入90的范围内合理确定的范围内合理确定 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；的外来务工人员； 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准

9、；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。周岁。具体由各市县人民政府确定。具体由各市县人民政府确定。v 住房面积控制在住房面积控制在6080平方米平方米 v 购房不满购房不满5年不得上市交易，满年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满需向政府交纳土地收益等

10、相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。v 购房后未满购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 南宁市南宁市2010年度城市家庭低收入及住房困难标准年度城市家庭低收入及住

11、房困难标准v一、家庭低收入标准：一、家庭低收入标准： （一）（一）廉租住房：家庭人均年收入低于廉租住房：家庭人均年收入低于10080元元(含含)。 （二）经济适用住房：家庭人均年收入低于（二）经济适用住房：家庭人均年收入低于13450元元(含含)。v二、家庭住房困难标准：二、家庭住房困难标准： （一）廉租住房：家庭人均居住建筑面积低于（一）廉租住房：家庭人均居住建筑面积低于13平方米平方米(含含)。 （二）经济适用住房：家庭人均居住建筑面积（二）经济适用住房：家庭人均居住建筑面积低于低于16平方米平方米(含含)。 二、房产投资的概念二、房产投资的概念v房产投资是以获取期望收益为目的，将货房产投

12、资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。金融资产的投资活动。（一）房产投资的动机（一）房产投资的动机v自己居住自己居住v对外出租对外出租v投资获利投资获利v减免税收减免税收（二）房产投资的风险（二）房产投资的风险v流动性风险（变现

13、性较差）流动性风险（变现性较差）v购买力风险（通胀风险）购买力风险（通胀风险）v市场风险（经济、政策风险）市场风险（经济、政策风险）v交易风险交易风险v自然风险自然风险三、房产投资的方式三、房产投资的方式房产信托房产信托投资房地产投资房地产证券证券买卖楼花买卖楼花以房换房以房换房以租养贷以租养贷购房出租购房出租赚取租金赚取租金购房出让购房出让赚取差价赚取差价房地产投资房地产投资投资者只需支付房款10，待到建成一半时，再支付10，当房屋完全建成交付使用时，再交纳余下的房款。从实质上来说，属于购买期房的投资方式。 指看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识其升值潜力之前，附加一定的条件采取以房换

14、房的方式获取自己认为具备升值潜力的房产，待时机成熟再转售或出租以从中牟利。一般是换进门面房或即将动迁的房产。 房产投资信托房产投资信托房产租赁信托房产租赁信托是指由专业投资公司接是指由专业投资公司接受广大普通投资者委托受广大普通投资者委托，汇集资金投资房产，汇集资金投资房产，公司和投资者风险共担公司和投资者风险共担，收益共享的投资组织，收益共享的投资组织房主委托信托公司代房主委托信托公司代理出租，由信托公司理出租，由信托公司向出租人按月分配信向出租人按月分配信托收益（即月租金）托收益（即月租金）四、房产投资的优缺点四、房产投资的优缺点v优点优点 可获得相对较高的收益可获得相对较高的收益 易于获

15、得金融机构的支持，融资能力强易于获得金融机构的支持，融资能力强 能抵消通货膨胀的影响，是有效的保值手段能抵消通货膨胀的影响，是有效的保值手段v缺点缺点 流动性相对较差流动性相对较差 投资金额比较大投资金额比较大 投资回收期较长投资回收期较长 面临的风险高面临的风险高 （政策风险、道德风险（政策风险、道德风险）五、房产价格及影响因素五、房产价格及影响因素政府规费政府规费勘查及勘查及前期费用前期费用开发商利润开发商利润交易税费交易税费土地成本土地成本银行利息银行利息建筑成本建筑成本影响房产价格的因素 1一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。 2地域因素，指房产所在地区、城市、区位、地段的因素

16、。 3个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房产价格的构成房产价格的构成名目名目比例比例去向去向支付人支付人售价售价100100政府管理部门政府管理部门买房者买房者前期费用前期费用6 67 7土地成本土地成本27272929税收税收9 9管理费管理费9 9建筑及拆迁安置费建筑及拆迁安置费26263232开发销售商等开发销售商等利润利润15152020中国房价大致构成表中国房价大致构成表第二节第二节 房产投资规划房产投资规划v房产投资规划的概念房产投资规划的概念v为什么要进行房产投资规划为什么要进行房产投资规划v房产投资规划流程房产投资规划流程v购房与租房决策购房与租房决策v购房规划购房规

17、划一、房产规划的内容一、房产规划的内容v包括居住规划和房产投资包括居住规划和房产投资 居住规划居住规划 租房租房 购房购房 换房换房 房贷房贷 房产投资房产投资 获取房租收入获取房租收入 通过出售赚取价差收入通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划二、为什么要进行房产规划v如果进行房产投资的时候不事先进行规划，如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：可能会陷入以下困境： 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。由于目标重合，目前的资金不足以购房。 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。的房产规划，

18、导致购房计划难以实现。 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产案例：钟镇涛炒房破产 v 香港艺人钟镇涛香港艺人钟镇涛1996年香年香港楼市处于顶峰时，短期借港楼市处于顶峰时，短期借款款1.54亿港元，亿港元，“炒买炒买”港港湾道会景阁湾道会景阁4607室等五处室等五处豪宅和其他项目。豪宅和其他项目。1997年年亚洲金融危机，香港楼市下亚洲金

19、融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷无法偿清债务。由于部分贷款利率高达款利率高达24% ，所余本，所余本息现已滚至息现已滚至2.5亿港元。每亿港元。每月利息支出超过月利息支出超过100万元，万元，令他感到吃不消，即使再努令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破所有债项，于是决定申请破产。产。 2003年年7月，法院裁月，法院裁定钟镇涛破产。定钟镇涛破产。v 一般而言，房地产投资不应超过一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的家庭年收入

20、的6至至8倍。钟镇涛家倍。钟镇涛家庭年收入约庭年收入约1000万港元，显然万港元，显然无法支撑无法支撑1.5亿港元的房地产投亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。态，使其失足跌入谷底。 二、个人房产规划流程二、个人房产规划流程三、购房与租房决策三、购房与租房决策租房租房购房购房优点优点1.有能力使用更多的居住空间有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀保值，能够对抗通胀2. 比较能够应付家庭收入的变化比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道资金较自由，可投向更有利的投资渠道

21、3.提高居住品质提高居住品质4.迁徙自由度较大迁徙自由度较大4.有信用增强效果有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险无需考虑房价下跌风险缺点缺点1.有非自愿搬离的风险有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性缺乏流动性2.无法按照意愿装修无法按照意愿装修2.维持成本高维持成本高3. 被动应对房租上涨风险被动应对房租上涨风险3.财务风险大财务风险大4.无法运用财务杠杆追

22、求房价利益无法运用财务杠杆追求房价利益视频：视频：80后置业之惑，买房后置业之惑，买房or租房租房购房购房PK租房租房v 选择购房还是租房，与个人的财务状况、对未来房地产市选择购房还是租房，与个人的财务状况、对未来房地产市场的预测以及喜好、购买途径等都息息相关，从理财的角场的预测以及喜好、购买途径等都息息相关，从理财的角度出发主要看房价与租金的变动情况，分别计算出两者的度出发主要看房价与租金的变动情况，分别计算出两者的投资成本。投资成本。v 房价和租金都是住房使用价值的反映，但相比之下，房价房价和租金都是住房使用价值的反映，但相比之下，房价的波动幅度明显大于租金，这是因为购房行为中投机和泡的波

23、动幅度明显大于租金，这是因为购房行为中投机和泡沫的成分远高于租房。因此，沫的成分远高于租房。因此，房价更加偏重反映房产的市房价更加偏重反映房产的市场行情，租金更加偏重反映房产的实际需求场行情，租金更加偏重反映房产的实际需求。v 租售比租售比=每平方米使用面积月租金每平方米使用面积月租金/每平方米建筑面积房价每平方米建筑面积房价 可以大致反映房价对使用价值的偏离程度。国际上用来衡可以大致反映房价对使用价值的偏离程度。国际上用来衡量一个区域房产运行状况的租售比一般界定为量一个区域房产运行状况的租售比一般界定为1200至至1300。如果租售比低于。如果租售比低于1300，意味着房产投资价值，意味着房

24、产投资价值相对变小；如果高于相对变小；如果高于1200，表明该区域的房产投资潜，表明该区域的房产投资潜力相对较大。力相对较大。视频：租房买房哪个划算（视频：租房买房哪个划算（3：30）购房与租房的财务计算方法购房与租房的财务计算方法年成本法年成本法v 租房者的使用成本是房租，还要计算交纳押金带来的利息损租房者的使用成本是房租，还要计算交纳押金带来的利息损失失( (机会成本机会成本) )，所以租房的年成本的计算公式是：，所以租房的年成本的计算公式是：v 租房年成本租房年成本= =年租金年租金( (月租金月租金12)+12)+押金机会成本押金机会成本( (月租金月租金1212当年存款利率当年存款利

25、率) )v 购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），所以购房的年成本的计算公式是：如物业费等使用成本），所以购房的年成本的计算公式是：v 购房年成本购房年成本= =利息支出利息支出( (贷款额贷款额房贷年利率房贷年利率)+)+首付款机会成本首付款机会成本( (首付款首付款当年存款当年存款利率利率) )v 我们不能简单地把以上计算结果当成租房或购房的决策依据，我们不能简单地把以上计算结果当成租房或购房的决策依据，只能当作参考，因为它没有包含房价波动的预期因素。只能当作参考，因为它没有包含房价波动的预期因素。v

26、一般来说，预计房价看涨时，购房比较合算；反之，则租房一般来说，预计房价看涨时，购房比较合算；反之，则租房合算。银行贷款利率也会对购房成本产生直接影响，利率下合算。银行贷款利率也会对购房成本产生直接影响，利率下调时，购房成本降低；反之，则升高。房租则相对稳定调时，购房成本降低；反之，则升高。房租则相对稳定( (体现体现房屋的真实使用价值房屋的真实使用价值) )，所以在利率下调时，购房比较合算；，所以在利率下调时，购房比较合算；反之，租房合算。反之，租房合算。年成本法决策实例年成本法决策实例v王先生看上一处王先生看上一处60平方米的房产，屋主可租可售。平方米的房产，屋主可租可售。若租房，房租每月若

27、租房，房租每月1 000元，押金预付元，押金预付3个月；若买个月；若买房，总价房，总价25万元，可获得万元，可获得20万元、利率万元、利率6的房屋的房屋贷款，购房首付款为房屋总价的贷款，购房首付款为房屋总价的20，即，即5万元。万元。王先生租房与购房的成本分析如下王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付假设押金与首付款机会成本以款机会成本以5，1年期存款利率以年期存款利率以3计算计算)：v 租房年成本租房年成本=1 00012+1 0003512 150(元元)v 购房年成本购房年成本=50 0003+200 000613 500(元元)v通过计算可知，租房比购房年成本低通过计算可知，租

28、房比购房年成本低1 350元，折元，折合每月少支付合每月少支付112.5元，因此租房比较划算。元，因此租房比较划算。 要考虑的因素要考虑的因素v如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否会每年调整。房租是否会每年调整。 (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。面的问题，可能购房比租房要贵。 (3)房价上涨潜力。如

29、果房价在未来看涨，那么即使目前房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。款利率，因此购房的

30、居住成本也越来越高。四、购房规划四、购房规划v衡量自己的负担能力衡量自己的负担能力 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用v学会计算购房的各种税费学会计算购房的各种税费v如何选择房子如何选择房子 投资自住房投资自住房 投资写字楼投资写字楼 投资商铺投资商铺 投资车库投资车库（一）（一） 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价v可负担首付款目前年收入可负担首付款目前年收入负担比率上限负担比率上限年金年金终值终值目前净资产目前净资产复利终

31、值复利终值v年金终值年金金额年金终值年金金额 （n=离买房年数；离买房年数；r=投资报酬率）投资报酬率）v复利终值本金（现值）复利终值本金（现值）（1r）n （n=离买房年数；离买房年数；r=投资报酬率）投资报酬率）v可负担房屋贷款目前年收入可负担房屋贷款目前年收入复利终值（复利终值（n=离离买房年数；买房年数；r=预估收入成长率）预估收入成长率）负担比率上限负担比率上限年金现值（年金现值（n=贷款年限；贷款年限；r=房屋贷款利率）房屋贷款利率）v可负担房屋总价可负担首付款可负担房屋总价可负担首付款+可负担房屋贷款可负担房屋贷款v可负担房屋单价可负担房屋总价可负担房屋单价可负担房屋总价需求面积

32、需求面积（一）（一） 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价v例如，李先生年收人为例如，李先生年收人为10万元，预估收入万元，预估收入成长率成长率3，目前净资产，目前净资产2万元，储蓄首期万元，储蓄首期与负担房屋贷款的上限为与负担房屋贷款的上限为40，打算，打算5年年后买房，投资报酬率为后买房，投资报酬率为10，贷款年限，贷款年限20年，利率以年，利率以6计，可以负担买房贷款的目计，可以负担买房贷款的目前房价为：前房价为： 首期部分：首期部分：10406.11+21.611277(万元万元) 贷款部分：贷款部分：101.159401147532(万元万元)

33、 可负担房价：可负担房价：首期首期(27.7) +贷款贷款(53.2) 809(万元万元)（二）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用（二）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 v 欲购买房屋总价房屋单价欲购买房屋总价房屋单价需求面积需求面积v 需要支付的首期部分需要支付的首期部分欲购买房屋总价欲购买房屋总价 (1按揭贷款成数比串按揭贷款成数比串)v 需支付的贷款部分欲购买房屋总价需支付的贷款部分欲购买房屋总价按揭贷款成效比率按揭贷款成效比率v 每月摊还的贷款本息需要支付的贷款部分每月摊还的贷款本息需要支付的贷款部分年金现值年金现值v 年金现值年金年金现值年金 （n=离买房年数；离买

34、房年数；r=投资报酬率）投资报酬率）（二）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用（二）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 v 如果想购买如果想购买100平方米的房屋，目前市面上的一般价格是平方米的房屋，目前市面上的一般价格是3 0006 000元平方米，则购买元平方米，则购买100平方米房屋所需要的平方米房屋所需要的费用为费用为30万万60万元。假设按万元。假设按7成按揭，成按揭，30万元的房屋需万元的房屋需要支付首付款要支付首付款9万元，万元，60万元的房屋需要支付首付款万元的房屋需要支付首付款18万万元。元。30万元的房屋需要贷款万元的房屋需要贷款21万元，每月需要摊还的本息万

35、元，每月需要摊还的本息费用为费用为1 526元元(210 00011.4712)；如果是；如果是60万元，万元，则需要贷款则需要贷款42万元，每月需要摊还的本息费用为万元，每月需要摊还的本息费用为3 052元元(420 00011.4712)。因此，如果每月除了应付日常。因此，如果每月除了应付日常生活外还能节余生活外还能节余3 000多元时可以买多元时可以买6 000元平方米的房元平方米的房子；而当每月收入节余只有子；而当每月收入节余只有1 526元左右时，就只能负担元左右时，就只能负担3 000元平方米的房子了。元平方米的房子了。购房的各种税费购房的各种税费v购房时除了要支付购房款之外，还涉

36、及到许多其购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。定。换房规划换房规划v阶段性换房阶段

37、性换房v换房的步骤换房的步骤 先买后卖先买后卖 先卖后买先卖后买 视频：卖房的困惑视频：卖房的困惑第三节第三节 个人住房消费贷款个人住房消费贷款v个人住房消费贷款种类个人住房消费贷款种类v个人住房贷款的还贷方式个人住房贷款的还贷方式一、个人住房消费贷款种类一、个人住房消费贷款种类v住房公积金贷款住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率

38、最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。v个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。为抵押贷款。 v个人住房组合贷款个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。二、个人住房贷款的计息方法二、个人住房贷款的计息方法v等额本金还款法等额本金还款法v等额本息还款法等额本息还款法v组合还款

39、法组合还款法（一）等额本金还款法（一）等额本金还款法v就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少还款金额也是逐渐减少v其计算公式是：其计算公式是： 每月还款金额每月还款金额=贷款本金贷款期数（按月计）贷款本金贷款期数（按月计）+（贷款本金（贷款本金累计已归还本金

40、额）累计已归还本金额）月利率月利率（二）等额本息还款法（二）等额本息还款法v每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。逐渐增加。v计算公式是：计算公式是： 每月还款额贷款本金每月还款额贷款本金月利率月利率（1月利月利率）率）还款月数还款月数（1月利率）月利率）还款还款月数

41、月数1贷款计算器1. 两种贷款的利息计算方式两种贷款的利息计算方式 v等额本息贷款等额本息贷款 采用的是复合利率计算。采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要剩余本金所产生的利息要和剩余的本金和剩余的本金(贷款余额贷款余额)一起被计息，也就是说未一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好付的利息也要计息，这好像比像比“利滚利利滚利”还要厉害。还要厉害。在国外，它是公认的适合在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。放贷人利益的贷款方式。 v等额本金贷款等额本金贷款 采用的是简单利率方式计采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算利息。在每

42、期还款的结算时刻，它只对剩余的本算时刻，它只对剩余的本金金(贷款余额贷款余额)计息，也就计息，也就是说未支付的贷款利息不是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金作利息计算，而只有本金才作利息计算。才作利息计算。 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整无法调整( (或选择或选择) )还款方式的话，贷款周期越长的借款人，还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。越应

43、该选择等额本金贷款。 2.两种贷款的每期还款特点两种贷款的每期还款特点 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同 等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点缺点”是它的每期还款是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的款能力要适应这种情况。而对

44、于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点缺点”，它的，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。却比等额本息贷款低很多。等额本息还款法与等额本金还款法的比较等额本息还款法与等额本金还款法的比较 等额本息贷款等额本息贷款等额本金贷款等额本金贷款计息方式计息方式简单利率计息简单利率计息复合利率计息复合利率计息每期还款本息每期还款本息等额

45、等额不等额（前期重，后期轻）不等额（前期重，后期轻）每期还款本金每期还款本金前期轻，后期重前期轻，后期重等额等额每期还款利息每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度利息飙升速度加速度加速度匀速度匀速度国内流行度国内流行度主流主流弱流弱流国际流行度国际流行度主流主流弱弱流弱弱流操作灵活程度操作灵活程度强强弱弱计算难度计算难度高难高难较难较难评价评价可以造出最好的还款方案，也可以可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最选它没错，但可能不会是最好好等额本息等额本息PK等额本金等额本金v 等额本息方等额本息方式月

46、还利息式月还利息额始终高于额始终高于本金方式本金方式v 从还款压力从还款压力来说，等额来说，等额本金的还款本金的还款压力在前期压力在前期比本息大，比本息大，之后还款额之后还款额将逐年越来将逐年越来越低于本息越低于本息还款。还款。v 从利息支出从利息支出角度考虑，角度考虑，等额本金方等额本金方式要优于等式要优于等额本息方式，额本息方式， 等额本息等额本息PK等额本金等额本金v 等额本金方式在还款初等额本金方式在还款初期的压力要明显高于等期的压力要明显高于等额本息还款方式，这就额本息还款方式，这就要求消费者要正确估计要求消费者要正确估计自己的收支情况，并考自己的收支情况，并考虑其对生活质量的影响，

47、虑其对生活质量的影响，作出选择。（生活质量作出选择。（生活质量曲线详见右图）曲线详见右图）v 如果客户现在属于高薪如果客户现在属于高薪者或收入多元化的人群，者或收入多元化的人群，建议采用等额本金还款建议采用等额本金还款法，因为这种还款方式法，因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，随但可减轻日后压力，随着时间的推移，越到最着时间的推移，越到最后还款越轻松。如果客后还款越轻松。如果客户是一位工作四平稳、户是一位工作四平稳、与世无争的人，建议选与世无争的人，建议选择等额本息还款方式。择等额本息还款方式。 10万元万元 20年等额本金还款方式生活质量曲线年等额本

48、金还款方式生活质量曲线10万元万元 20年等额本息还款方式生活质量曲线年等额本息还款方式生活质量曲线结论结论v两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采

49、用等本还款法，优后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法等额还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许付的利息是不退还的，所以，这

50、样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。多原本不应该提前支付的利息。（三）组合还款法（三）组合还款法v首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额）段里又按等额本息还款方式归还（等额）v一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增递减型和任意型三种。递增(减减)型是指在整个贷型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少减少)的趋势。的

51、趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。少还一点。 精打细算还房贷（精打细算还房贷（7：36）三、节省贷款利息的方法三、节省贷款利息的方法v加速还款加速还款v额外还款额外还款v存抵贷存抵贷关键在于尽可能多的提前偿还本金（一）加速还款（一）加速还款v 缩短还贷周期，增加还贷次数缩短还贷周期

52、，增加还贷次数双周加速还款双周加速还款 v 假设贷款假设贷款30年年50万元，贷款年利率为万元，贷款年利率为6.39%。 标准的月还款标准的月还款 (等额本息等额本息) 双周加速还款双周加速还款 (等额本息）等额本息） 贷款结果对比贷款结果对比等额本息贷款之标准月等额本息贷款之标准月还款还款 ( (参照参照) )等额本金贷款等额本金贷款等额本息贷款之双等额本息贷款之双周加速还款周加速还款原始本金原始本金5050万万5050万万5050万万贷款年利率贷款年利率6.39%6.39%6.39%6.39%6.39%6.39%贷款周期贷款周期3030年年3030年年2424年年1 1个月个月支付频率支付

53、频率每月支付一次每月支付一次每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每两周支付一次每月支付金额每月支付金额3,124.26 (3,124.26 (月月) )2,723.84 (2,723.84 (月平均值月平均值) ) 3,124.26 (43,124.26 (4周周) )利息累计利息累计624,733.6624,733.6480,581.25480,581.25483,100.27483,100.27还款期数还款期数360360期期360360期期629629期期节省利息节省利息-144,152.35144,152.35141,633.33141,633.33节省天数节省天数-0 0天天2,1

54、352,135天天每年需多还款每年需多还款-每年还款不等每年还款不等3,124.263,124.26贷款成本率贷款成本率124.95%124.95%96.125%96.125%96.62%96.62%（二）额外还款（二）额外还款提前还贷提前还贷v提前还款包括提前全部还款、提前部分还提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。提前还款的申请。v在等额本息贷款中，采用部分提前还

55、款，在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。法，也是最有效的方法。 提前还贷计算器提前还贷阶段：缩短贷款期限是不错的选择提前还贷阶段：缩短贷款期限是不错的选择 v 通过生活质量曲线通过生活质量曲线不难看出，生活质不难看出，生活质量与还款利息成本量与还款利息成本成反比，还款期内成反比，还款期内成本越高生活质量成本越高生活质量越好，反之则反。越好，反之则反。所以客户必须在这所以客户必须在这两者之间权衡两者之间权衡v 同时，不同的还款同时，不同的还款方式对现金流量也方式对现金流量也会产生不同的影响，会产生不同的

56、影响，这完全看个人收入这完全看个人收入和对各项指标的偏和对各项指标的偏好来决定。而且这好来决定。而且这一过程是动态的过一过程是动态的过程，需要随时进行程，需要随时进行调整。调整。 （三）存抵贷（三）存抵贷v存抵贷是指按揭购房者只需将活期存款账存抵贷是指按揭购房者只需将活期存款账户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。交贷款利息的目的。 优势：利率优惠，还款方便，可以减少贷款利优势：利率优惠，还款方便，可以减少贷款利息的支出。息的支出。 缺陷：银行审批较严格，较一般按揭贷款利

57、率缺陷：银行审批较严格，较一般按揭贷款利率高，且存款额度有下限，仅适合有大量存款的高，且存款额度有下限，仅适合有大量存款的借款人。借款人。 适用对象：计划持有房产期限较短或有提前还适用对象：计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，资信良好的借款人。贷计划，有较强融资需要，资信良好的借款人。资料：新型房贷方式资料：新型房贷方式 v“随薪供随薪供”v推荐银行：兴业银行推荐银行：兴业银行v特色优势：约定还款前期只还利息无需归还特色优势：约定还款前期只还利息无需归还本金，减轻贷款前期压力。本金，减轻贷款前期压力。v“存贷双赢存贷双赢”v推荐银行：农业银行推荐银行：农业银行v特色优势：理财

58、账户与借款人名下的一笔个特色优势：理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷款相关联，根据借款人理财账户存款和人住房贷款相关联，根据借款人理财账户存款和贷款情况，存款账户中超过贷款情况，存款账户中超过5万元的部分，银行万元的部分，银行将按一定比例视同提前还款，参照贷款利率计付将按一定比例视同提前还款，参照贷款利率计付理财收益。视同提前还款的部分资金仍保留在活理财收益。视同提前还款的部分资金仍保留在活期存款账户内，可随时提用。期存款账户内，可随时提用。资料：新型房贷方式资料：新型房贷方式 v “个贷本息分别还款个贷本息分别还款”v 推荐银行：农业银行推荐银行：农业银行v 特色优势：按季还息。特色优势：

59、按季还息。v 利息和本金可以分别按照各自的周期利息和本金可以分别按照各自的周期(月、季月、季)进行归进行归还的一种还款方式，不需还利息的时间里里就用这部分资还的一种还款方式，不需还利息的时间里里就用这部分资金去做理财。金去做理财。v “存贷通存贷通”v 推荐银行：中国银行推荐银行：中国银行v 特色优势：多存多得，贷款利息省更多。特色优势：多存多得，贷款利息省更多。v 中国银行个人贷款客户申请开立与其贷款相关联的理中国银行个人贷款客户申请开立与其贷款相关联的理财账户，客户在正常取得存款利息收益的同时，还可通过财账户，客户在正常取得存款利息收益的同时，还可通过理财方式获得相应收益。该收益可以抵补一

60、定比例的贷款理财方式获得相应收益。该收益可以抵补一定比例的贷款利息支出，降低贷款成本。该个人贷款理财账户起存为利息支出，降低贷款成本。该个人贷款理财账户起存为5万元，根据账户中的存款余额按日计息，年收益率高于同万元，根据账户中的存款余额按日计息，年收益率高于同期存款收益率，需要资金时，可随时灵活调度。期存款收益率，需要资金时，可随时灵活调度。第四节第四节 个人支付能力评估个人支付能力评估v目标和需求分析目标和需求分析v个人投资动机分析个人投资动机分析v个人支付能力评估个人支付能力评估一、目标和需求分析一、目标和需求分析v房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，这要房地产规划的第一步是确定期望