房地产销售技巧

1、CONFIDENTIAL*房地产制度与政策房地产制度与政策CONFIDENTIAL*房地产销售管理知识CONFIDENTIAL*第一节 房地产销售组织管理 （一）职能式组织 （二）地区式组织 （三）项目式组织CONFIDENTIAL*房地产营销组织设计过程 （一）分析营销组织环境 （二）确定营销组织的业务活动范围 （三）建立营销组织职位 （四）制定相应的规章制度 （五）人员配置 （六）检查和评价营销组织CONFIDENTIAL*第二节 房地产销售产权管理 （1）房地产的占有权 （2）房地产的使用权 （3）房地产的收益权 （4）房地产的处分权CONFIDENTIAL*房地产产籍的内容 （1）房地

2、产平面图。房地产平面图包括房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。 （2）房地产权属档案。房地产档案主要记录和反映房地产权利人的房屋所有权、土地使用权状况的历史演变和房地产权属纠纷的处理结果及其过程等方面的情况，是审查和确定房地产权属的重要依据。 （3）房地产卡片。房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。 （4）房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的跟据，由房屋登记机构建立并管理。CONFIDENTIAL*房地产产权管理的作用 1房地产产权管理是维护房地产权利人合法权益的

3、重要保证 2房地产产权管理是国家行政管理的重要组成部分 3房地产产权管理是房地产行政管理的基础 4加强房地产产权管理有利于促进和发展房地产业CONFIDENTIAL*房屋登记管理 1做好房地产登记发证工作 包括房屋所有权登记、房屋抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记和集体土地范围内房屋登记，及其相应的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记以及他项权利登记等工作。 CONFIDENTIAL* 2做好房地产测绘工作 房地产测绘是根据房屋权属登记管理的需要，应用测绘技术、提供以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所在平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图的一种技术服务。

4、CONFIDENTIAL* 3做好房屋权属档案管理工作 首先要做好现有权属档案资料的管理，以便档案的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。 CONFIDENTIAL*房屋登记的原则及其收费管理 1房屋登记管理原则 （1）房地一致原则 （2）属地管理原则 2房屋登记收费 按照物权法规定，房屋登记费按件收取，不得按照房屋面积、体积或者价款的比例收取。 CONFIDENTIAL*房地产登记内容 1国有土地范围内房屋登记 （1）房屋所有权登

5、记 （2）房屋抵押权登记 （3）地役权登记 （5）其他登记 更正登记 异议登记 2集体土地范围内房屋登记 初始登记、变更登记、转移登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等。 CONFIDENTIAL*房屋登记的程序和时限 （1）申请 因合法建造房屋取得房屋权利； 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； 因继承、受遗赠取得房屋权利； 有本办法所列变更登记情形之一； 房屋灭失； 权利人放弃房屋权利； 法律、法规规定的其他情形。CONFIDENTIAL* （2）受理。 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。 申请人提交的申请登记材

6、料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。CONFIDENTIAL* （3）审核。 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。CONFIDENTIAL* （4）记载于登记簿 申请人与依法提交的材料记载的主体一致； 申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； 申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； 申请

7、登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； 不存在本办法规定的不予登记的情形；CONFIDENTIAL* （5）发证。 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。 CONFIDENTIAL*房屋所有权登记 国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日 集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日 （3）抵押权、地役权登记，10个工作日 （4）预告登记、更正登记，10个工作日 （5

8、）异议登记，1个工作日CONFIDENTIAL*第三节 房地产销售过程管理 一、商品房预售管理 1合法的土地使用权 预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。CONFIDENTIAL* 2必须持有规划许可证 我国公布并实施的城市规划法，对城市建设工程实行许可证制度管理，包括建设工程规划许可证和施工许可证。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使其以及购房者面临巨大的风险。CONFIDENTIAL* 3入的开发

9、建设资金必须达到要求 按提供预售商品房计算 ，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。 CONFIDENTIAL* 4办理预售登记 城市房地产管理法第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售

10、的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” CONFIDENTIAL*开发企业申请预售许可证应提交的证件 1商品房预售许可申请表 2开发企业的营业执照和资质证书 3土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 4投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 5工程施工合同及关于施工进度的说明 6商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。CONFIDENTIAL*商品房预售的程序 1出

11、示商品房预售许可证 2签订商品房预售合同 3办理权属登记手续及其时限 4预售房款用途 5对无证预售的管理 6对商品房预售中弄虚作假的惩罚CONFIDENTIAL*二、商品房现售管理二、商品房现售管理 1现售商品房的企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 3持有建设工程规划许可证和施工许可证 4通过竣工验收 5拆迁安置已经落实 6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 7物业管理方案已经落实CONFIDENTIAL*商品房现售的管理 1备案管理 商品房

12、销售管理办法第七条规定了现售的条件，但现售工程已经竣工验收合格，只要符合一定条件，没有必要再进行强制性许可。 开发条例第十九条的规定，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设工程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。CONFIDENTIAL* 2禁止“一房多售” 3禁止采取返本销售方式 4商品住宅按套销售 5商品房买卖合同备案 6前期物业服务合同CONFIDENTIAL*三、商品房销售广告管理 1依法发布房地产销售广告 2合同中约定房地产销售广告内容CONFIDENTIAL*（二）发布房地产广告应提交的证明文件 1房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构

13、的营业执照或者其他主体资格证明 2建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证明 3土地主管部门颁发的项目土地使用权证明 4工程竣工验收合格证明 5发布房地产项目预售、出售广告的，应提交预售、出售许可证明 6中介机构发布所代理的房地产项目广告，应提供业主委托证明 7工商行政管理机关规定的其他证明 CONFIDENTIAL*（三）房地产销售广告中应明确的内容 1开发企业名称2中介服务机构代理销售的，载明该机构名称3预售或销售许可证号4项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当，以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示5项目的价格，应当清楚表示为实际的销售价格，价格的有效期限6涉及的面积应

14、表明是建筑面积或者使用面积7涉及贷款服务的，应说明提供贷款银行的名称及贷款额度、年限8涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中，应当注明9涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确10 使用建筑设计效果图或者模型照片的，应在广告中注明11涉及物业管理内容的，应符合国家的有关规定；对尚未实现的物业管理内容，应当注明CONFIDENTIAL*房地产销售广告中不应出现的内容 1广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚 2预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容 3广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 4广告中不得出

15、现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺 5广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺 6广告中项目位置的示意图不得以从该项目到达某一具体参照物所需时间来表示CONFIDENTIAL*房地产销售过程管理CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIA

16、L*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*67%的客户投诉后会回头CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*房地产投融资管理CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL* 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大，投资期限较长，上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。从企业规模上看，由于上市的门槛比较高，能够利用其融资的

17、多为规模大、信誉好的大型房地产企业，一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 CONFIDENTIAL* 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式。一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。由于发达国家的房地产业日趋成熟，利润空间也越来越小。许多海外投资者看好中国房地产市场。2004年以来，海外投资基金陆续进入中国房地产市场。 CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENT

18、IAL* 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间内目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。 CONFIDENTIAL* 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房企因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的

19、土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面一些资金实力雄厚的大房企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此不失时机的收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张具有很大的吸引力。通常来说，房地产企业并购的模式主要包括：(1)直接购买房地产项目模式; (2)收购方购买出让方股权模式; (3)合资开发模式. CONFIDENTIAL* (1)直接购买房地产项目模式 此模式下，收购方出具货币资金直接购买另外一家企业的房地产项日，取得房地产项目的法律所有权，属于正常的商品交易模式。此模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。 采用直接购买房地产的方式进行并

20、购，收购周期较短，除税费以外的其它交易成本一般较小。但交易的双方都有较大金额的税费支出，转让方支付的大额税费支出，在双方谈判时会推高交易对价，使收购方交易成本上升。 CONFIDENTIAL*(2)收购方购买出让方股权模式 在此模式下，收购方出具货币资金，购买另外一家拥有某日标房地产项日的企业股权，以达到间接拥有对房地产项目的实际控制权。 采用这种模式并购房地产项目，花费的税务成本最少，直接交易成本最低，收购方通过购买股权的方式间接控制房地产项目，适用于转让方公司仅开发这一个房地产项目的情形。采用这种模式还有另外一些好处，如被收购公司遗留的亏损，仍可弥补以后房地产项目的开发利润，从而取得规避企

21、业所得税的好处，收购方公司以后退出时会比较方便，可以选用较多的运作模式。 对于集团式的公司来说，母公司可以与子公司共同出资收购对方企业股权；对于单一企业来说，购买股权后可能还要协调与少数股东的关系。 CONFIDENTIAL* (3)合资开发模式 在此模式下，收购方出具货币资金，与拥有目标房地产项目的企业共同出资组建一个新的合资企业，新企业成立后，又可派生出两种并购分模式：一种为双方约定共同经营、共担风险，房地产项目建成取得收益后，双方按出资比例分享的模式。在此分模式下，没有购买行为发生，收购方与房地产企业之间为合作关系。另一种模式为，以房地产项目出资的企业在新企业成立后，向出具货币资金的一方

22、转让新企业股权。此分模式下，双方先合资合作，再由收购方出具货币资金收购房地产项目企业拥有新合资企业的股权。转让方以房地产出资与收购方组建新企业，适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其它项目。若不采用上述第二种模式的情形，该模式还可以归避转让方原遗留的一些问题，如法律纠纷、潜在业务等，较容易操作，收购方可能负担的法律风险相对较小。 该模式相对于直接收购房地产项目，税务成本明显降低，仅在契税方面需要根据实际情况尽可能地修订相关条款，以减轻税负，但会发生由于新组建企业而需的评估费、注册费、变更法律文件的手续费等支出，交易成本较前两种模式都大，且并购运作的时间较长。 CONFI

23、DENTIAL* 2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的。REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同（具体差异见下表），因此从严格意义上还不能算是标准化的基金产品。CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL* 由于地产项目具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点,再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善, 屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券

24、的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束这些使得我国房地产发债融资的门槛较高不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。 CONFIDENTIAL* 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股,常常是对不同债权和股权的组合。在欧美，近年来抵押贷款渠道变窄，房地产开发商融资的1520，是靠夹层融资来补足的。 CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该

25、项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式；BOT 项目融资模式。CONFIDENTIAL* 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”

26、。 2004年，北京市商业银行与北京房地产开发商今典集团联手推出“开发商贴息委托贷款”业务。今典集团出资2亿，通过北京市商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者，目的在于以弥补“121”文件出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。CONFIDENTIAL* 短期融资券指企业依照法定程序发行的，约定在3、6或9个月内还本付息的，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券是我国借鉴成熟市场经济国家中商业票据(commercial paper，简称CP)的一项金融创新。 CONFIDENTIAL* 根据合同法的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或

27、通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。租约灵活，租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。此外还具有促进房地产销售,降低房屋使用门槛等优势。CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL* 房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从

28、而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。其内涵要求是为金融机构进行低成本融资并增加资产流动性和安全性,满足机构和个人投资者对证券投资的需求。 CONFIDENTIAL*（1）新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目，宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目，采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。采取封闭式，基金投资者保留了投资资产的流动性，基金发行者也没有提前赎回的风险，从而保证了投资的稳定性，有利于其取得中长期投资收益 （2）对于旧城区改造，可采取土地使用权信托模式。具体操作上，可由土地使用权所有者，向房地产开发公司信托土

29、地使用权，取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式，筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后，所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后，由信托受益凭证持有人分享，从而终结信托关系。 CONFIDENTIAL*（3）为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题，可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司，以需回笼的房地产开发建设资金为限，对外发行股票，并由此增加该项资产的流动性。若房地产发生增值，则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑，可为该房地产项目设立单项契约型基金，对外公开发行可转让的

30、受益凭证。基金管理人员负责对该项房地产资产的管理及运用，所获收益在扣除相关费用后，由受益凭证持有人分享。 （4）房地产抵押贷款的证券化。即对住房抵押贷款债券进行拆分整合并销售的过程，即住房抵押贷款机构将其持有的抵押债券汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，转化为可在金融市场上流通的证券，进而通过发行证券在资本市场上进行流通，完成住房抵押贷款机构将抵押贷款由债券变现的过程。 CONFIDENTIAL*房地产企业的主要商业信用来源（1）应付土地出让金 在房地产业的运作中，即使是通过“招拍挂”购买的土地，也有一个分期支付的条件。因此，在开发商取得一块土地的控制权到交付全款会有一

31、段时间。这等于让开发商取得一段时间的商业信用融资。比如，顺驰在拍卖会上取得北京领海项目，首期付30%，第二个30是在一年后付的，其余的是在两年内付清。 （2）应付工程款 房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得商业信用融资。一般预付一定比例的保证金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依据工期的进度分期支付。当然，施工单位也通过赊账等办法向材料供货商取得商业信用融资，甚至以欠薪等办法解决资金周转困难。这种模式形成了产业债务链，发展商是顶端的债务人，一旦支付发生问题，就影响整个产业债务链的清偿。 顺驰在取得以上两种商业信用融资方面是不遗余力。首先，积极通过各种方法，获得政府同意，缓交地价

32、款，即所谓“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”。其次，大量使用施工单位的垫付资金。顺驰一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工单位取得的工程款还不到工程预算的50%，有的单位甚至做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。 CONFIDENTIAL*（3）预收帐款 地产商取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、销售许可证（即五证）就可以预售房屋。如果市场条件好、项目销售策划成功，地产商通过预售就可在正式交房以前预先收到房款。而为了推动预售，地产商往往给予一定的打折优惠。我们可以把这种折扣优惠理解为商业信用融资的成本。其实，房地产商在做这种预售的

33、时候，有时候的“代价”可能是很大的。上海的物业价格过去几年涨幅惊人，可是有些房地产开发商的利润却并不见得很丰厚，原因就是“预售”。由于物业价格在短期内急剧上升，开发商往往在交楼的时候发现，业主买楼的利润率比自己开发商的利润率高得多。 CONFIDENTIAL*（4）充分挖掘商业信用的潜力，绷紧资金链为了尽可能缩短取得“五证”的时间，尽快进入销售阶段，顺驰采取了一系列的办法。一般发展商在成功拍得一块地之后才会花成本去做规划设计等等的工作，否则“举牌”失败时损失太大。不过，顺驰为节省拿地以后的策划工作，不惜在拍卖会以前就提早做包括市场调查、规划设计等工作。由于事先做好了工夫，对土地的价值有更实在的

34、判断，而且可以缩短从拿地到报送方案的时间。对于顺驰这个重视现金流管理的房地产商来说，时间就是生命，就是效益。 加快进度、缩短周期的办法，就是“并联作业”，即在保证工程时间的前提下，尽可能地将各项作业交叉进行。一般的开发商是串联的，先拿地、规划、设计、拿手续、开工、销售等，而顺驰则是拿到一块地之后，所有的部门全都动起来，甚至包括销售和物业部门。当然这样的所谓“并联作业”将引致较高的成本，但这样做会比常规的开发程序快三个月到半年。 CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFID

35、ENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*CONFIDENTIAL*桥梁贷款。桥梁贷款是指银行在有关机构的协助下为顾客提供的房屋卖旧买新贷款。在这一过程中，消费者需要银行提供部分垫款，比如先买下一套住房，搬入后再出卖原有住房，归还银行垫款，以后再按月偿还银行的消费信贷。循环住房贷款。这种贷款是指对那些偿还能力强、信誉高的购房户，不限制他们的贷款额度，并允许他们在已取得的借款之外，按同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延还款期，获取追加贷款的购房户须对追加部分承担较高的利率和费用。增值分享抵押贷款。是指银行采用的增值分成抵押贷款方式，即将贷款利率降到市场平均利率水平以下，以换取参与房屋增值的分成。投资者以未来