2011年4月辽宁鞍山市场调查分析报告64页

1、鞍山市场调查分析报告2011.4.13 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录 鞍山地处辽东半岛中部，因市南郊有一对形似马鞍的山(满语思额穆阿林，意为马鞍形的山)而得名。鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。 鞍山地处环渤海经济区腹地，是沈大黄金经济带的重要支点，是辽宁中部城市群与辽东半岛开放区的重要连接带。北距沈阳89公里，南距大连270公里。长大铁路、沈大高速公路纵贯南北，京沈高速公

2、路、秦沈高速铁路客运专线途经鞍山.综述：为鞍山的经济发展、对外开放与合资合作提供了十分有利的条件。 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录城市规划：交通规划 沈大铁路纵贯全境，鞍山与北京之间有夕发朝至的空调列车往返。沈阳北到上海、深圳、金华西的快车都经过鞍山。境内辟有长大铁路、海沟铁路、海岫铁路、哈大公路、沈大高速公路、盘海高速公路、与2011年完工的哈大客运专线以及鞍山至北京、佛山和惠州的空中航线。 公路成网，遍布城镇，交通十分方便。综述：交通便利，尤其沈大线的纵贯更是加强了鞍山与省会沈阳的联系。为辽中城市群的建设、区域经济发展带来了利好。

3、城市规划：鞍海城际铁路工程2010年8月份开工建设；一期工程将修至海城甘泉，总长34公里，其中市区11公里将建设地下轨道交通，其余23公里将建设轻轨。中长铁路杨柳河至甘泉段为高架铁路，实现两侧全面贯通。与此同时，鞍山2号环线也即将进入预可研阶段，2号环线设计总长79公里，比原38公里长的环市铁路多出41公里。高速铁路沈大高速公路鞍山西站海城西站综述：城际交通的完善助推城市扩容，鞍山和海城、老城区和新城区、生活区和工业园区将全面连接，鞍山城区面积将由154平方公里扩大至800平方公里，扩大4倍多。城市面临更多发展机会。 五个区域行政特征相对独立明显铁东区、铁西区人口密度较大，商业繁荣荣，生活配套

4、齐全；立山区开发较晚，人口密度小，企业较多；千山区区域面积散而大，人口构成复杂，经济情况和 居住密度差异大。 高新区依托玉佛山风景区，区域内自然风景好，是鞍山最早的富人区域。城市规划行政规划铁西区铁西区铁东区铁东区千山区千山区立山区立山区高新区高新区综述：铁西区因是以前工业区，空气质量不好，楼价相对偏低，高新区是新贵区，因生态环境好，有齐全的教育资源，发展潜力很大。城市规划城市空间布局总体目标：拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局 .措施：按照“东控，南进，西拓，北调，中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局。形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星

5、城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。东控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团。南进：城市向南采取跨越式发展，越过东西鞍山，杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展带动型项目，促进新区启动.西拓：结合鞍钢发展及市区工业用地调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园。北调：城市北边已抵达辽阳边界，发展受限，用地以调整为主，建设羊草庄工业园，开发沙河沿岸及原立山工业用地，建议居民住宅区。中疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅，商贸和绿地建设。城市规划行政规划铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。提升商业规

6、模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境； 立山：全力发展“房地产实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行商业开发；基本完成村屯改造，实现居民进小区目标；千山：建成商贸物流和高标准住宅区以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区；

7、将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓好“一城四星”城镇建设；高新区：其规划突出以人为核心的设计思想,建设生态型的生活居住环境.以科技研发和发展高新技术产业为主，重点发展先进制造业和新材料产业两大主导产业,辅以电子信息,生物制药,精细化工和机电一体化四个产业，努力打造“自主创新产品的研发基地、高新技术产品的聚集基地、高新技术产品的孵化基地、高新技术产品的出口基地。 综述：城市的主骨架确立，城市的空间布局明确，鞍山这座钢铁城市正在焕发出新的活力.工业进园区：从2006起到2010年底共分三

8、批，把目前分布在鞍山市区内除鞍钢集团以外共180户企业从市区迁至工业园区，从而进一步改善城市环境、调整城市布局；商业进城区：以胜利路、建国南路、中华南路和解放东路为重点，推进建设家乐福、乐购、沃尔玛、香港新世界百货、天津家世界等5项亿元大项目以及大型百货、超市和连锁店项目；民居进小区：大力实施旧城、村屯改造，实现居民进小区目标。投资170亿改造开发胜利路延线；城市规划-中心城区建设综述：鞍山现在处于改革换代的初中期阶段，城市面貌正大幅度的提高，政府大力推进新城市的发展，鞍山的潜力进一步扩增中。 小结：作为一个老工业城市，鞍山的发展一直受制于狭小的城区面积，而工业区与居住区混杂在一起，不仅制约着

9、企业发展，也使居民的生活环境难以从根本上改变。鞍山制定了一系列发展规划，其出台的密集程度超过以往任何时候。这些规划的编制，形成了全市域与辽宁“五点一线”和沈西工业走廊实现良性互动发展的新思路。鞍山现在处于改革换代的初中期阶段，城市面貌正大幅度的提高，政府大力推进新城市的发展，鞍山的潜力正在挖掘中。城市的主骨架确立，城市的空间布局明确，鞍山这座钢铁城市正在焕发出新的活力.城市规划 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录 鞍山鞍山全市户籍总人口34694万人，其中市区人口约146万人，其中铁东区约有48.8万人，立山区约有42.5万人，铁西区约有

10、29.3万人，千山区约有25.5万人，另新区高新区约有8万人，见下图：城市人口-市区人口0100000200000300000400000500000600000铁东铁西千山立山高新人口人口48832129295242527325511480000数据来源鞍山统计网城市人口-人口特征：居民消费能力强，敢吃、敢玩：2008年，鞍山市居民家庭人均消费性支出为11753元 ，而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为12055元；餐饮业发达，相关从业人员紧俏，一个普通小饭店的服务员月薪能达到1500元，而 一个出租车司机的每月的净收入也只在2500元左右；休闲娱乐产业发达，以浴室为主的休闲、娱乐场场所数百

11、家.庞大的产业人口至2009年未鞍山钢铁公司在职职工约30余万人，鞍钢附企职工人数13.2万人，离退休工人约12万人，总职工人数约55万余人，占到了市区总人口的近35，包括职工家属在内构成了鞍山庞大的产业人口群。综述： 1、城市的经济活动和居住环境缺乏外向吸引力； 鞍山是一个鲜有外来人口长期居住的城市。商品房基本内部消费，外扩比重有限；2、鞍山人很注重宗教信仰，信佛，信风水，注重教育，也肯 投资。 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录城市经济-GPD数据来源鞍山统计网综述：鞍山市近年经济保持平稳且较快发展，同时调查显示年均GPD增长率高于全

12、国平均水平，经济状况持续良好。城市经济-2009年鞍山市人均收支情况（不完全统计）2009年人均消费性支出为1-9月据国家统计局鞍山调查队调查数据显示，2009年我市城镇居民家庭人均可支配收入达到16580元，同比增长10%，处于全省平均水平之上；2009年1月至九月鞍山市人均消费性支出达到8976.3元，同比增长8.6%，低于全省平均水平76.1元，收入与支出在全省各市均居第四位.数据来源鞍山统计网综述：鞍钢做为全球五百强，员工工资普遍都比较高，消费能力也很强，好面子，爱虚荣是鞍山人的特性。2007年，鞍山城乡人民消费水平大幅提高，社会消费品零总额达到了298.5亿元，增长17.5%2008

13、年社会消费品总额达到了368亿元，同比增长了21.6%。2009年社会消费品总额达到了436亿元，同比增长了18.4%。2010年社会消费品总额达到了514.2亿元，同比增长了18.8%.城市经济社会消费品零售总额数据来源鞍山统计网综述：鞍山人对品质感的追求越来越高，不再满足于初级需求，更易接受新新事物，促成了改善型住房刚性需求的重要因素。2010年鞍山市城镇居民人均可支配收入居于全省第四名，2010年鞍山房产均价为5398元，目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该是3-6倍，鞍山房价在这合理比值之内。城市经济居民收入数据来源鞍山统计网一个资源丰富的钢铁之都，如何能超越自我？一个工业化

14、的城市，如何进一步提高城市环境质量？提高对人口经济活动持续吸引力？城市经济城市之变q环渤海经济图q东北老工业基地鞍山123城市经济城市之变借助环渤海大的发展机遇，加快经济改革结构，发展多元化经济是决定城市下一步发展速度和发展前途的关键之一。 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录鞍山房地产发展历程开发投资额2006年鞍山开始大规模拆迁带动的土地市场投资规模大幅拉升，2007年增幅达到58.7%，2008年投资额达到107.3亿元，同比增长114.6%，2009投资额达到179.6亿元，同比增长67.4%，2010前三季度投资额为191亿元，同

15、比增长35.5%综述：鞍山市房地产开发投资额呈现上扬态势鞍山房地产发展历程随着2006年鞍山大规模动迁改造的启动，鞍山市住宅开发建设进入到了一个高速发展的时期，其中，2008年开始出现增长强劲的态势，施工面积增长幅度高达185%，竣工面积涨幅达到122%，从趋势看目前仍处于上升周期。住宅施工面积与竣工面积鞍山房地产发展历程-成交价格近几年鞍山成交价格走势 有下表可以看出，2010年鞍山年成交价均价走势迅猛，居全国第55位，超过了省会沈阳.自2007年开始，鞍山土地出让突然出现爆发式增长，2010年鞍山房地产项目增量，市场竞争愈演愈烈，行业赛跑一触即发。鞍山房地产发展历程-土地出让面积统计表鞍山

16、房地产发展历程鞍山房地产发展历程-土地成交大事件土地成交大事件鞍山房地产发展历程-各大开发商驻鞍山综述：一线品牌开发商纷纷入驻鞍山，提升了人居品质，市场竞争进一步加剧。购房者的选择更加多元化。从此图可以看出市场实际销售面积在逐年递增，而且销售面积没有偏离竣工面积说明市场还是属于刚性购买期，投资性需求占市场的比重不大。鞍山房地产发展历程-销售面积鞍山价格区域分布图立山区铁西区铁东区高新区千山区产品线较为丰富，各类产品均在此区域出现，区域整体品质较高，商品房价格在5500-10000元/平之间主要以高层为主，区域楼盘档次为中高端，楼盘价格在5000-10000元/平之间产品线以小高层和高层为主，区

17、域整体品质较低，商品房价格在3500-6000元/平左右产品线以小高层和高层为主，区域整体品质较低，商品房均价3500-6500元/平左右产品线以多层、小高层和高层为主，区域楼盘档次为中端，价格在4500-6800元/平左右穷人区富人区新贵区企业区企业区小结市区内高档房产体现在地段优势上，配套设施及产品附加值不足。鞍山市房地产市场整体房价偏高，鞍山市有整体规划，市区内不允许再建住宅，目前城市向外延发展，向郊区发展，城市东移。高新区的楼盘产品很好，但交通不便利，在高新区购买房的人基本上都有车。鞍山人对区域位置很看重，在本区曾生活过的不愿再换到另一个区域。比如铁东区的不愿去立山区或是高新区。铁东区

18、基本已无地可开发，人们观念上觉得居住在此有一种优越感，胜利路两侧有待开发，此处厢房较多，二一九公园往东的潜力较大。铁东的湖南地区空气质量好，污染少，适合居住，现有很多高档住宅往驻。房价也偏高。在5500-10000左右。各区阶层划分分明，以住在铁东区为荣，铁西区虽为市中心，但以前因靠进鞍钢工业带，空气污染严重，鞍山人提起铁西区就很头痛。价格偏低。商品房向城市周边区域发展，已决定了今后环境将是项目的主要卖点之一。 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录2011年3月热门楼盘4500元铁东区 东亚第一城三期3900元铁西区泓宇富雅豪庭4500元立

19、山区 沿海智慧新城二期5500元高新区 林荫大道 6000元高新区 唯美林语4600元立山区 马德里皇家花园三期12400元铁东区 惠斯勒小镇5000元立山区 鞍钢景园待定高新区 万科城二期3800铁西区金地美林待定铁东区 晒龙庭5500元铁东区 大公堡 3800元铁西区 金地美林 2700元海城市 比华利温泉小镇待定铁东区 万泰翡翠城待定铁东区 广利花园 4500元铁东区 颐嘉居待定铁东区 九星长大广场二期待定铁西区 共荣时代新城三期待定铁西区 祥正悦府2011年3月新入市楼盘楼盘扫描项目名称开发商建筑设计景观设计单位代理公司广告公司东亚第一城北京东亚新华投资有限公司辽宁天维纺织研究建筑有限

20、公司四所维拓景园设计事务所朗奇传播机构商拓智扬国际广告泓宇富雅豪庭鞍山泓宇房地产开发有限公司沈阳中鼎建筑设计有限公司大连寻潮建筑装饰设计研究院有限公司鞍山真源房业代理有限公司鞍山真源房业代理有限公司沿海智慧新城沿海绿色家园发展（鞍山）有限公司美 国 M U A C 建筑设计公司海地莫克顾问公司 上海莲花代理有限公司上海莲花代理有限公司林荫大道（嘉泰星河二期）中国中合置业美国JWDA日本西田达生先生鞍山真源房业代理有限公司鞍山真源房业代理有限公司唯美林语鞍山运通房屋开发集团有限公司浙江南方建筑设计有限公司大连六环开发商自己团队开发商自己团队马德里皇家花园鞍山天华房地产开发有限公司德国LOMA德国

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23、项目特色教育地产、经济住宅内装修毛坯户型64-150平均价4600主推户型80-90平项目区域铁东开盘时间/进度2010.10（三期）楼盘扫描项目名称林荫大道容积率2.96建筑类别板楼，小高层绿化率34.2%项目特色宜居生态地产内装修毛坯最高价8500（复式）均价5500主推户型100-130平项目区域高新区开盘时间/进度2010.7月开盘，40天销售达80%，本期共推出600户客户来源本地人，高端收入人群项目规模8.9万平购置目的自住居多，改善性住房80%，新房15%。楼盘扫描项目名称唯美林语容积率1.7建筑类别板楼，多层，小高层，高层绿化率35%项目特色宜居生态地产内装修毛坯最高价7600

24、均价5500主推户型100-130平项目区域高新区开盘时间/进度预计五月开盘，1024户客户来源本地人，高端收入人群。项目规模6.8万平购置目的改善性住户60%，新房30%，其他10%。项目名称 共荣时代新城容积率2.82建筑类别板楼，多层，小高层，高层绿化率42.5%项目特色小户型、宜居生态地产内装修毛坯最高价5600均价4300主推户型100-130平项目区域铁西区进度1200户，一年销完客户来源本地人项目规模4.7万平购置目的自住，婚房居多。其次为改善型住户楼盘扫描项目名称华景名筑容积率2.4建筑类别多层，小高层。绿化率30%项目特色小户型、宜居生态地产内装修毛坯最高价4200均价300

25、0主推户型80二居，90三居项目区域铁西区进度一年半时间售完（700套）客户来源区域内的顾客购置目的婚房居多，30%投资客（本地人）楼盘扫描项目名称新世界.君颐华庭容积率2.6建筑类别多层，小高层。绿化率45%项目特色宜居生态地产内装修简装最高价6800均价6000主推户型85平与150平项目区域高新区开盘时间2010.5客户来源本地人或周边镇项目规模66万平，目前只有一期购置目的改善型住房，婚房。楼盘扫描项目名称金地花园容积率2.5建筑类别板楼、多层，小高层。绿化率25%项目特色简约内装修毛坯最高价5500（多层）均价4400主推户型80-90平，占70%项目区域铁西区开盘时间2月开盘，90

26、0户，现不到50%客户来源本地人项目规模4万平购置目的改善型住房楼盘扫描项目名称 景秀天地容积率2.6建筑类别板楼、多层，小高层。绿化率项目特色欧式风格内装修毛坯最高价5600（多层）均价5000主推户型80-90平项目区域铁西区进度400户，一年售完客户来源本地人项目规模1.4万平购置目的改善型住房，投资的少。楼盘扫描项目名称置地新城容积率2.8建筑类别板楼、多层，小高层。绿化率33%项目特色现代简约内装修毛坯最高价4350均价3500主推户型60-80平项目区域铁西区销售速度每月约20套客户来源本地人项目规模4万平购置目的改善型住房，新婚房，投资约占5%。楼盘扫描项目名称地王国际容积率2.

27、8建筑类别塔楼，高层。绿化率33%项目特色宜居生态楼盘内装修毛坯最高价7000均价6000主推户型80-90平占60%项目区域高新区销售速度2010.5月开盘，已卖掉60%，共5栋，630户客户来源本地人项目规模1.5万平购置目的改善型住房50%，新房30%，小户型投资占20%楼盘扫描综述： 1、由于大部分开发商和消费者对物业管理的实质内容不很清晰，导致物业管理不完善.2. 本地开发商对于销售团队的专业认识度普遍不高，没有专业的销售团队支持。 3、私营业主、政府机关、企事业单位已成为购房的主流. 4、鞍山人关心的问题集中在价格，地段，环境，物业，朝向上，普通老百姓重视的还是价格和环境，而有钱人

28、则重视地段及的选择。老年人喜欢到南部或东部居住，空气环境好，户型大，适合居住。年轻人喜欢住市区，就业，子女入学都比较方便。综述： 5、消费者对于商品住宅知识的了解正有待已趋于成熟，只注重表面问题，对于商品住宅的基本常识不了解，重点在于开发商的引导。6、鞍山市不大，口碑宣传很重要，购房时新客户大多通过报纸等媒体先对项目有了解，然后会对朋友进行咨询，容易受老客户的影响。口碑影响及宣传推广的效果各占一半。7.鞍山人比较喜欢多层的板楼，对高层有抗拒性。 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市房地产发展历程 楼盘扫描 开发商名单 小结目录2010年年检合格房地产开发企业名单中， 4家一级，9家二级

29、，163家三级一级企业鞍钢房地产开发集团有限公司鞍山万嘉房地产开发有限公司鞍山市正大房产开发有限公司鞍山市大德房地产开发有限公司二级企业辽宁美泰社区建设有限公司沿海绿色家园发展（鞍山）有限公司鞍山市泰圣房屋开发有限公司辽宁信源实业集团有限公司鞍山市大奥房地产开发有限公司二级企业鞍山万科房地产开发有限公司鞍山世丰实业有限公司鞍山市大硕房产开发有限公司辽宁华胜房地产集团有限公司三级企业鞍山市房产综合开发有限公司鞍山市华隆房产开发有限公司鞍山市远东实业发展有限公司鞍山市东源房屋开发有限公司鞍山安信房地产经营开发有限公司鞍山市正和房产开发有限公司20102010年年检合格房地产开发企业名单 三级企业鞍

30、山市九星房屋开发有限公司鞍山市新长风房屋开发有限责任公司鞍山市兴华房产开发有限公司鞍山市大山房屋开发有限公司鞍山市衡瑞房产发展有限公司鞍山市宏昊房产开发有限公司鞍山市金马房屋开发有限公司鞍山市纬达房屋开发有限公司鞍山市睿达房屋综合开发建设有限公司鞍山市高新置业有限公司鞍山明加置业有限公司20102010年年检合格房地产开发企业名单 三级企业三级企业鞍山市天利房产开发有限公司鞍山市富丽房产开发有限公司鞍山市创成置业有限公司鞍山市林海开发有限公司鞍山中冶房屋开发有限公司鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司鞍山市高新房屋开发有限公司鞍山市山成房屋开发有限公司鞍山衡业房屋开发有限公司鞍山市住宅商品房开发有限

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