房地产基础知识培训 ppt课件

1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训2022-5-3第一页，共三十八页。 2022-5-3第二页，共三十八页。2022-5-3第三页，共三十八页。 2022-5-3第四页，共三十八页。土地土地 、土地所有权、建筑物、权益土地土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权，土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有集体转为国有才能转让才能转让建筑物建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益权

2、益产权、使用权、抵押权、典权等等产权、使用权、抵押权、典权等等。2022-5-3第五页，共三十八页。 1、发展商只有得到土地使用权才能建房、发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造）协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）地） 2022-5-3第六页，共三十八页。 住房用地住房用地70年年 工业用地工业用地50年

3、年 科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年 综合或其他用地综合或其他用地50年年 2022-5-3第七页，共三十八页。土地的分类：土地的分类：1、生地、生地2、熟地、熟地 （1）三通一平：）三通一平：指水通、电通、路通及场指水通、电通、路通及场地平整地平整 （2）五通一平：）五通一平：指水通、电通、路通、排指水通、电通、路通、排水通、排污通及场地平整水通、排污通及场地平整 （3）七通一平：）七通一平：指水通、电通、路通、排指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整 2022-5

4、-3第八页，共三十八页。 1、房地产交易、房地产交易 2、房地产开发、房地产开发 3、物业管理、物业管理 4、房产业务咨询、房产业务咨询 6、房产其它经营形式、房产其它经营形式2022-5-3第九页，共三十八页。市场分类：市场分类：房地产一级市场房地产一级市场房地产二级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产三级市场2022-5-3第十页，共三十八页。w房地产一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场 2022-5-3第十一页，共三十八页。w房地产二级市场：

5、是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场 2022-5-3第十二页，共三十八页。w房地产三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场2022-5-3第十三页，共三十八页。2022-5-3第十四页，共三十八页。按用途划分按用途划分居住房地产居住房地产 ：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业房地产商业房地产 ：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 旅游房地产，工业房地产，农业房地产旅游房地产，工业房地产，

6、农业房地产其他：其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途综合：两种或两种以上用途2022-5-3第十五页，共三十八页。建筑面积计算建筑面积计算 占地面积占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫红线面积积，也叫红线面积 容积率容积率指总建筑面积与总占地面积的比率指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用率使用面积与建筑面积的比率使用面积与建筑面积的比率 绿化率绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率比率 2022-5-3第十六页，共三十八

7、页。房屋面积的分类房屋面积的分类 使用面积使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生卧室、起居室、厅、过道、厨

8、房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和2022-5-3第十七页，共三十八页。1、砖木结构、砖木结构2、砖混结构、砖混结构3、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构 4、钢结构、钢结构5、混合结构、混合结构6、其他结构、其他结构2022-5-3第十八页，共三十八页。1、承重墙结构、承重墙结构2、框架结构、框架结构3、排架结构、排架结构 4、其它、其它2022-5-3第十九页，共三十八页。1、低层、低层 3层及层及3层以下层以下 2、多层、多层 4层以上，层以上，7层以下层以下3、小高层、小高层 7层以上，层以上，16层以下层以下4、高层、高层

9、 16层以上，层以上，24层以下层以下5、超高层、超高层 24层以上层以上2022-5-3第二十页，共三十八页。影响房屋价格的因素：影响房屋价格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋的户型、楼层、朝向、视野等房屋的户型、楼层、朝向、视野等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、学校等）小区外部的配套设施（医院、银行、超市、学校等） 小区内部的配套设施（会所、游泳池、健身房、公园等）小区内部的配套设施（会所、游泳池、健身房、公园等） 房屋的市场价格定位房屋的市场价格定位 房屋的供需状况房屋的供需状况 物业管理公司的口碑物业管理公司的口碑 房屋

10、的市场租赁价格前景及回报率的多少房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动政府因素、土地价格的变动 其它因素其它因素2022-5-3第二十一页，共三十八页。我国住房改革的我国住房改革的5个时期：个时期： 1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点 1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革改革 1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开铺开 1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面

11、推年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进进 1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段房制度改革进入攻坚阶段 2022-5-3第二十二页，共三十八页。中国房地产代理业的市场变迁：中国房地产代理业的市场变迁： 三个阶段三个阶段: 2022-5-3第二十三页，共三十八页。业务介绍：业务介绍： 住宅：包括普通住宅、公寓、别墅等住宅：包括普通住宅、公寓、别墅等商业地产：包括写字楼、配套型商铺、市场型商业地产：包括写字楼、配套型商铺、市场型商铺、酒店式公寓等商铺、酒店式公寓等2022-5-3第二十四页，共三十八页

12、。 2022-5-3第二十五页，共三十八页。如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅 1.地段：地段： 2.环境因素环境因素(地理位置、地理位置、交通、配套设施、商业交通、配套设施、商业娱乐及网点等娱乐及网点等) 3.房屋层数房屋层数 4.朝向朝向 5.房屋的功能分区房屋的功能分区 6.面积空间面积空间2022-5-3第二十六页，共三十八页。如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅 7.质量与细节质量与细节 8.楼梯及电梯楼梯及电梯 9.采光与通风采光与通风 10.景观景观 11.物业物业 12.配套设施配套设施2022-5-3第二十七页，共三十八页。商业地产商业地产 1.位置位置 2

13、.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）餐厅、机票代理等） 6.其它其它2022-5-3第二十八页，共三十八页。融资及付款方式融资及付款方式住宅：住宅：首套首付三成起，最高按揭七成，一般首套首付三成起，最高按揭七成，一般是贷是贷6成，按揭年限不超过成，按揭年限不超过30年。公积金贷年。公积金贷款个人最高可贷款个人最高可贷25万，夫妻可贷万，夫妻可贷50万万商业地产：首付五成起

14、，最高按揭五成，按揭商业地产：首付五成起，最高按揭五成，按揭年限不超过年限不超过10年。年。2022-5-3第二十九页，共三十八页。二手房交易手续费买方w 买方： 1.5%普通住宅 普通住宅；小于等于144 w 1契税：非首套全部为3%w 3%非普通住宅 非普通住宅；大于144以上 w 1%. 小于90平方的普通住宅w 6元/ 2交易手续费w 12元/ w 80元 无贷款w权证登记费 w 90元 有贷款 w土地证费：33元w中介费：1%w（贷款）评估费：3.5 w 担保费；0.6%2022-5-3第三十页，共三十八页。卖方w契税非首套3%(拆迁房的营业税年限按拆迁协议算，首次出售有土地出让金。

15、）2005年11月前的拆迁协议按拆迁协议算后按产证日期算。w 卖方：1.普通住宅不满五年 1.非普通住宅不满五年w营业税：5.6%（全额） .营业税：5.6%w个人所得税：1% .个税：2%或20%w2.普通住宅满五年 2.非普通住宅满五年w 个税：1% .营业税：5.6%（差额）w （唯一一套生活住房可免） 个税：1.5%w 店面，商铺，写字楼：1.营业税：5.6%（差额） 2.个税：20%（差额）或全额2%w 3.土地增值税：3%2022-5-3第三十一页，共三十八页。不贷款过户所需材料w过户，办首次购房证明 身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两

16、份，双方身份证复印件3份，评估报告w交税。办房产证上次办理的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税w办土地证双方私章，客户本人到场签字w不是首次购房，则不需要首次购房证明2022-5-3第三十二页，共三十八页。商业贷款所需材料w过户，办首次购房证明，交税的，贷款的身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两份，双方身份证复印件3份，评估报告w过户之后办理贷款。买卖合同复印件，身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，收入证明，外地户口，需要出示本地交养老保险证明。首付款交接证明，评估报告w交税办房产证，他项权证上次办理

17、的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税w办土地证 双方私章，客户本人到场签字2022-5-3第三十三页，共三十八页。公积金贷款w过户，办首次购房证明，交税的，贷款的 身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两份，双方身份证复印件3份，评估报告w交税上次办理的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税w公积金贷款买卖合同复印件，身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，外地户口，需要占住证，首付款交接证明，评估报告。w办房产证，他项权证贷款合同。客户签字w办土地证 双方私章，客户本人到场签

18、字2022-5-3第三十四页，共三十八页。组合贷款w过户，办首次购房证明，交税的，贷款的身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，契证一份，房产证一份，土地证两份，双方身份证复印件3份，评估报告w交税 上次办理的首次购房证明，假如满五年，房东名下无房，房东本人过来签字，可户到场交税w公积金贷款买卖合同复印件，身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，外地户口，需要占住证，首付款交接证明，评估报告。w公积金批下来办商业贷款身份证，结婚证，户口本，假如单身，则需要单身证明，收入证明，外地户口，需要出示本地交养老保险证明。首付款交接证明，评估报告w办房产证，他项权证贷款合同。客户签字w土地证双方私章，客户本人到场签字2022-5-3第三十五页，共三十八页。水电过户w二、水过户：少年路水公司三楼（82065821）/洪波路与常秀街交接口 （82078840）w1新契证原件、复印件w2新户主身份证原件、复印件w3老户主身份证复印件w3买方银行卡w三、电过户：w1以15开头的,到秀洲国家电网 (82420656)w 地址:东升路嘉兴广电中心东侧，丁香花园附近w2其余的可以到江南大厦对面的国家电网（82422044）w3电过户前需客户到银行办电费扣费委托，将户号提供给客户即可，户号可以打电话到国家电网查