第8章 投资性房地产.

1、第第8章章 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产准则简介投资性房地产准则简介投资性房地产的投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量投资性房地产的投资性房地产的后续计量后续计量投资性房地产的投资性房地产的转换、处置和披露转换、处置和披露2022-5-32补充了解：补充了解：一、投资性房地产准则简介一、投资性房地产准则简介l（一）本准则产生的历史及原因简介（一）本准则产生的历史及原因简介历史：历史：我国我国2006年以前会计准则中，不要求区分年以前会计准则中，不要求区分对待持有的对待持有的投资性房地产投资性房地产和和自用房地产自用房地产财政部财政部2006年发布了年发布了企业会计准则第企业会计

2、准则第3号号投资性房地产投资性房地产 CAS32022-5-33l原因：原因：现实情况现实情况国际趋同国际趋同 投资性房地产投资性房地产在用途、状态、目的等在用途、状态、目的等方面与方面与企业自用房地产企业自用房地产和房地产开发企业和房地产开发企业用于销售的房地产用于销售的房地产是不同的。是不同的。 各类房地产为企业带来现金流量的方各类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经

3、营业绩的贡献房地产对企业经营业绩的贡献。 国际会计准则理事会国际会计准则理事会（IASB） 2003年修订年修订IAS16不动产、厂场和不动产、厂场和设备设备（适用于自用房地（适用于自用房地产）产） 2004年修订年修订IAS40投投资性房地产资性房地产 2022-5-34l（二）、准则的组成内容（二）、准则的组成内容CAS3投资性房地产投资性房地产共六章十九条共六章十九条 2022-5-35一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认l1、投资性房地产的定义及范围、投资性房地产的定义及范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而

4、持有的房地产。有而持有的房地产。 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其）自用房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。不确认为投资性房地产。（2）作为存货的房地产。）作为存货的房地产。 第一节第一节 投资性

5、房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量2022-5-36【例】【例】A公司自行建造一栋公司自行建造一栋6层楼房，包括地下一层停车场和地上层楼房，包括地下一层停车场和地上15层。该建筑于层。该建筑于2005年年5月完工达到预计可使用状态。大楼月完工达到预计可使用状态。大楼交付使用后，交付使用后，A公司按事先签订的合同将大楼公司按事先签订的合同将大楼12层出租给了层出租给了一家超市连锁公司一家超市连锁公司B公司，大楼的公司，大楼的35层由层由A公司自用。公司自用。A公司公司与与B公司的合同规定了如下事项：公司的合同规定了如下事项： （1）A公司每年收取租金公司每年收取租金100万元；（

6、万元；（2）A公司允许自驾车公司允许自驾车前往前往B超市的顾客凭购物小票在一定时限内免费在大楼的地下超市的顾客凭购物小票在一定时限内免费在大楼的地下停车场停车，作为补偿停车场停车，作为补偿B超市每年向超市每年向A公司支付一笔租用费。公司支付一笔租用费。 为正确进行账务处理，为正确进行账务处理，A公司对新的房产进行了评估得到如公司对新的房产进行了评估得到如下结果：（下结果：（1）地下停车场的造价为）地下停车场的造价为400万元，万元，A公司预计公司预计B超超市顾客全年平均占用停车场全部车位的市顾客全年平均占用停车场全部车位的60%；（；（2）出租给）出租给B超超市的地上市的地上12层建筑的造价占

7、整个大楼全部成本的层建筑的造价占整个大楼全部成本的4/9。2022-5-37 本例中本例中A公司出租给公司出租给B公司的公司的12层房产能够单独计层房产能够单独计量、出售，与整栋大楼具有一定的相对独立性，因此应当量、出售，与整栋大楼具有一定的相对独立性，因此应当视为投资性房地产。对于出租的地下停车场，尽管视为投资性房地产。对于出租的地下停车场，尽管A公司公司将停车场的使用权出租给了将停车场的使用权出租给了B公司，但是并没有划定固定公司，但是并没有划定固定的车位给的车位给B公司，因此出租的部分无法与整个房产或整个公司，因此出租的部分无法与整个房产或整个停车场区分开来，不具有独立可出售性，所以应当

8、作为停车场区分开来，不具有独立可出售性，所以应当作为A公司的自用房产。公司的自用房产。第一节第一节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量2022-5-38二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量 l投资性房地产应当按照成本进行初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出资产达

9、到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。构成。 第一节第一节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量2022-5-39l【例】甲公司为了拓展经营规模，【例】甲公司为了拓展经营规模，2006年年5月购得繁月购得繁华商业街的一栋商务楼，并当即出租。该商务楼的购华商业街的一栋商务楼，并当即出租。该商务楼的购买价为买价为300万元，采用银行转账支付。甲公司采用成万元，采用银行转账支付。甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司账务处理为：本模式进行后续计量。甲公司账务处理为：借：投资性房地产借：投资性房地产商务楼商务楼 3 000 000贷：银行存款贷：银行存款 3 000 000沿

10、用上例，假设甲公司拥有的商务楼符合采用公允价沿用上例，假设甲公司拥有的商务楼符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。甲公司账务处理为：甲公司账务处理为：借：投资性房地产借：投资性房地产商务楼（成本）商务楼（成本） 3 000 000贷：银行存款贷：银行存款 3 000 000 第一节第一节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量2022-5-310第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用企业通常应当采用成本模式成本模式对投资性房地产对投资性房地产进行后续计量，也可以采用进

11、行后续计量，也可以采用公允价值模式公允价值模式对投资性对投资性房地产进行后续计量，但是同一企业只能采用房地产进行后续计量，但是同一企业只能采用一种一种模式模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用两种计量模式。 成本成本模式模式公允价公允价值模式值模式企业企业（同一（同一企业只能采企业只能采用一种模式用一种模式)2022-5-311l一、采用一、采用成本模式成本模式进行后续计量进行后续计量应当按照应当按照固定资产或无形资产固定资产或无形资产的有关规定，的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或计

12、提折旧或摊销摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。值的有关规定进行处理。 l例：例：甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。营业税率为续计量。营业税率为5。有关资料如下：。有关资料如下：第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 2022-5-312l要求：要求：（1）编制购入房地产的有关会计分录；）编制购入房地产的有关会计分录；（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录；）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录；（3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊）编制按年对投资性房

13、地产计提折旧和进行摊销的会计分录。销的会计分录。（1）2006年年12月月18日，甲公司以银行存款购入一栋写字楼，日，甲公司以银行存款购入一栋写字楼，价款为价款为51 000万元；其中包括土地使用权为万元；其中包括土地使用权为1000万元，写字楼万元，写字楼预计尚可使用年限为预计尚可使用年限为40年，土地使用权预计尚可使用年限为年，土地使用权预计尚可使用年限为50年。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线年。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧和进行摊销，假定按年计提折旧和摊销。法计提折旧和进行摊销，假定按年计提折旧和摊销。（2）2006年年12月月18日，甲公司根

14、据此前与日，甲公司根据此前与B公司签订的租赁公司签订的租赁协议，将该写字楼整体出租给协议，将该写字楼整体出租给B公司，租期公司，租期3年，年租金为年，年租金为2000万元，每年年初支付。万元，每年年初支付。2022-5-313l（1）2006年年12月月18日购入房地产日购入房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 510 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 510 000 000l（2）收到租金及计算应交营业税）收到租金及计算应交营业税借：银行存款借：银行存款 20 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 20 000 000营业税金及附加营业税金及附加 =2000万万5100

15、万元万元借：营业税金及附加借：营业税金及附加 1000 000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 1000 000l（3）按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销？）按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销？2022-5-314l（3）按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销）按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧= 500 000 00040投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销= 10 000 00050借：其他业务成本借：其他业务成本 12700 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 12 500 000 投资性房地产累计摊销投

16、资性房地产累计摊销 200 000l二、采用二、采用公允价值模式公允价值模式进行后续计量进行后续计量存在确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得，才可存在确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得，才可以采用以采用以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）当期损益（公允价值变动损益） 2022-5-315采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：当同时满足下列条件：1

17、.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。资性房地产的公允价值作出合理的估计。 2022-5-316l【例【例】 甲公司为从事房地产经营开发的企业。甲公司为从事房地产经营开发的

18、企业。2007年年8月，月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为赁期为l0年。年。l当年当年10月月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为价为9000万元。万元。l由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产

19、的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。产进行后续计量。l2007年年l2月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9200万元。万元。l分析：？分析：？2022-5-317（1）2007年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）90 000 000贷：开发产品贷：开发产品 90 000 000（2）2007年年12月月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账

20、面价值之间的差额计入当期损益公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 000 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。允价值模式转为成本模式。2022-5-318l

21、一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用作为存货的房地产改为出租作为存货的房地产改为出租自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租自用土地使用权停止自用改用于资本增值。自用土地使用权停止自用改用于资本增值。（土地使用权相应地转换为投资性房地产）（土地使用权相应地转换为投资性房地产）1、成本模式下的转换、成本模式下的转换l应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。值。第三节第三节 投资性房地产的转换、处置和披露投资性房地产的转换、处置和披露 2022-5-319

22、【例【例】2007年年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至成本模式计量，截至2007年年7月月31日，账面价值为日，账面价值为3765万元，其中，原价万元，其中，原价5000万元，累计已计提折旧万元，累计已计提折旧1235万元。万元。甲企业甲企业2007年年8月月1日的账务处理如下：日的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产50 000 000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 12 350 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 50 000 000累计折旧累计折旧 12 350 0002022-5-3202、公允价值模式下的转换、公允价值模式下的转换l