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文档简介

1、招拍挂拿地融资1、集团拨款 有全国性布局的集团型开发商， 一般为集团负责资源、 人才、 统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管 理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无 论是保证金 / 意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行 解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是 信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大。因此集团统 一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司 融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其 是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融 资的情形），比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%，拆借给项目公司成本是年化

2、 10-13%之间，更重要的是激活项目 公司自负盈亏的项目责任制。2、合作开发 此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与 在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况， 一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发 商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约（1）约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入， 甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期 拿地费用；（2）约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证 金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地 开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进 开发商承担一定利息。3、短拆或

3、过桥资金短拆或过桥， 一般指民间短期借款 ,目前市场上担保公司、 小 贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的 业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5 %。/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。4、股权融资 目前国家非常鼓励此类融资方式，股权合作方可以是信托、 资管、金控平台皆可操作此类项目。 其中，在“拿地”期间、 “四证”未齐全期间，债权类房地产信托模式由于“四证” 未齐不能发放贷款，“股权转让加回购”类受到严格监控， 最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地 产信托模式。5、非金融机构借贷目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构 对地产的投融资仍存在较大操作空间， 且 2018 年的业务规模 呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者 民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗 下的金控平台6、总包垫资市场上，一些总包单位 （施工企业） 为了提前获取施工项目， 会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金 安全，也会对开

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