香江国际胶州湾财富公寓六八月推广策略学习教案

1、会计学1第一页，共47页。本报告本报告(bogo)(bogo)重点将放在重点将放在6868月，此阶段为项目开盘前最为重要的阶段，是为开盘前树立项目品牌形象，提高市场关注度，进入蓄客期的关键阶段。月，此阶段为项目开盘前最为重要的阶段，是为开盘前树立项目品牌形象，提高市场关注度，进入蓄客期的关键阶段。第1页/共46页第二页，共47页。1. 1.对谁说对谁说2. 2.说什么说什么(shn (shn me)me)3. 3.怎么说怎么说故此故此(gc)(gc)，本报告将解决三大问题，本报告将解决三大问题第2页/共46页第三页，共47页。本项目特殊的本项目特殊的“市中心市中心”地缘属性，决定了目标客群分为

2、两大类：地缘属性，决定了目标客群分为两大类：对胶州老城区有着很深地缘情结的客户。此类客户年纪稍长，曾长年居对胶州老城区有着很深地缘情结的客户。此类客户年纪稍长，曾长年居住在项目周边区域，或其成长痕迹与老城市中心息息相关的客户群住在项目周边区域，或其成长痕迹与老城市中心息息相关的客户群；其中一类客群年龄段约为；其中一类客群年龄段约为45604560岁左右，为中产阶级，职业多为岁左右，为中产阶级，职业多为胶州市企事业单位领导干部，多为二次以上购房者，改善性购房及胶州市企事业单位领导干部，多为二次以上购房者，改善性购房及自用兼投资的比重较大自用兼投资的比重较大(jio d)(jio d)；另一类为已

3、退休人员，家中经济条；另一类为已退休人员，家中经济条件较为富裕，子女孝顺，购房多为改善性住房或为子女购房。件较为富裕，子女孝顺，购房多为改善性住房或为子女购房。对谁说对谁说目标目标(mbio)(mbio)客群是谁客群是谁第3页/共46页第四页，共47页。2. 2. 认可市中心投资价值的投资客、寻找婚房、首次置业者。此大类客户年纪较为年轻，有一定经济基础（或家中有能力买单者），认同市中心的投资价值，同时因项目部分认可市中心投资价值的投资客、寻找婚房、首次置业者。此大类客户年纪较为年轻，有一定经济基础（或家中有能力买单者），认同市中心的投资价值，同时因项目部分(b fen)(b fen)房源面积较

4、小而总价较低，也将吸引一部分房源面积较小而总价较低，也将吸引一部分(b fen)(b fen)上述客群。上述客群。第4页/共46页第五页，共47页。A A周边市场周边市场1 1在项目周边地区工作的二口或三口家庭习惯在城市中心地段生活，近距离生活工作优势，对生活空间有更加真实、细致的需求，财力能支持。2 2以胶州企事业单位职工为主体的置业客群B B城市市场城市市场1 1追求低总价的年轻置业人群迫于市区及周边其他区域的高房价，经济实力有限又急需住房的年轻置业客。现有住宅，不能满足家庭对空间和环境品质的要求，升级需求强烈。2 2改善居住条件置业人群C C边缘市场边缘市场1 1看好项目升值潜力的投资置

5、业人群城市中心豪宅的未来升值潜力，吸引有敏锐眼光的持有型投资客。为了工作或其他需要，在胶州置业的其他地区的置业着，如青岛或周边县城。2 2在胶州置业的其他地区置业者D D未来客户未来客户对项目产品品质、对区域未来发展认知、认同、认可的中高端客群前期成交，客群以周边区域及城市市场为主，持续前期成交，客群以周边区域及城市市场为主，持续(chx)(chx)期以非市区的边缘市场为必要补充。期以非市区的边缘市场为必要补充。第5页/共46页第六页，共47页。说什么说什么对不同类型的客群主诉求即广告语境侧重有所区别对不同类型的客群主诉求即广告语境侧重有所区别针对不同目标针对不同目标(mbio)(mbio)客

6、群，本阶段广告策略是什么？客群，本阶段广告策略是什么？第6页/共46页第七页，共47页。思路思路(sl)(sl)主题主题第7页/共46页第八页，共47页。胶州城核心，香江国际胶州城核心，香江国际(guj)(guj)历经三年磨砺，历经三年磨砺，再次为胶州带来财富品牌精品再次为胶州带来财富品牌精品第8页/共46页第九页，共47页。1. 我们建议财富(cif)公寓通过依靠香江国际的港资品牌势能，展现财富(cif)系列品牌在中国四地的强大品牌效应，塑造胶州湾财富(cif)公寓为财富(cif)系列的新动力、新引擎。（品牌地产，品牌项目，精品再发力）2.市中心各项配套丰富+集居住、购物、休闲、商务为一体的

7、复合型城市综合体。（胶州湾城市核心区域，传统市中心，便利配套齐全，加上胶州湾财富(cif)中心城市综合体，为城市中心带来新的活力与品质）3.城市中央，云溪河畔，万平欧式皇家园林、最具典藏传世价值的华宅。（城市核心，水岸华宅生活样式，稀有价值） 2011 2011年的财富年的财富(cif)(cif)公寓，绝非三年前的财富公寓，绝非三年前的财富(cif)(cif)商商街。街。第9页/共46页第十页，共47页。1.在目前市场(shchng)对财富公寓美誉度未达到应有效果之前，作为香江国际在中国的第四个财富系列品牌项目，胶州湾财富公寓应继续以香江国际港资品牌的强大实力，财富系列产品的“城中心城市综合体

8、”缔造者，以城市核心区域运营者的身份来加强市场(shchng)对财富品牌的认知度与美誉度，继而加强对财富公寓品质的信任。2.城市的核心区域历来都是金贵之地，万金难买，而财富公寓既有城市核心资源优势，又兼得云溪河优质水景，是既宜居又保有升值空间，且可传世的珍品住宅。3.合理的总价，极高的性价比，对于年轻置业者同样具有诱惑力，可成为高性价比华宅，提升项目竞争力。4.财富公寓将成为代表胶州湾城市发展过程中房地产开发的高端住宅典范项目，体现专有尊贵，并承载传统老城汇集之地新升值点发展责任。财富公寓财富公寓(gngy)(gngy)策略思考、阐释：策略思考、阐释：第10页/共46页第十一页，共47页。1、

9、城市在变，唯有市中心不变； 2、市中心是恒定(hngdng)的，因此价值是可以传世的；3、投资者投资准则：市中心高性价比楼盘永远值得出手；4、配套齐，环境宜居，总价适宜，首次置业及婚房首选；财富公寓财富公寓(gngy)(gngy)策略思考、阐释：策略思考、阐释：第11页/共46页第十二页，共47页。1 1、 四座财富城，映耀一中国四座财富城，映耀一中国 （香江实力，财富品牌，品质保证）（香江实力，财富品牌，品质保证）品牌定品牌定位位2 2、 三年磨砺，精工之筑三年磨砺，精工之筑 （豪宅产品姿态，稀缺物业（豪宅产品姿态，稀缺物业(w y)(w y)） 品牌定位品牌定位3 3、 城府中心，高性价比

10、城府中心，高性价比 （胶州城市核心，最高住宅）（胶州城市核心，最高住宅）区域定位区域定位4 4、 中央华府，水岸世家中央华府，水岸世家 （精品高端住宅产品姿态，稀缺物业（精品高端住宅产品姿态，稀缺物业(w y)(w y)） 产品定位产品定位项目整体项目整体(zhngt)(zhngt)形象包装与传形象包装与传播播第12页/共46页第十三页，共47页。 城心华府，水岸城心华府，水岸(shu n)(shu n)世家世家 胶州湾城市核心，水景传世胶州湾城市核心，水景传世华府华府针对针对(zhndu)(zhndu)老城厢情结客群，财富公寓现阶段主题老城厢情结客群，财富公寓现阶段主题配合项目定位。配合项目

11、定位。第13页/共46页第十四页，共47页。财富公寓价值体系财富公寓价值体系本阶段广告本阶段广告(gunggo)(gunggo)传播的六大价值。传播的六大价值。1 1、香江财富，缔造精品范本（高端的品牌：实力）、香江财富，缔造精品范本（高端的品牌：实力）领袖时代的生活格局；领袖时代的生活格局；2 2、胶州中心，独占绝版区位（鲜明的主张：区域）、胶州中心，独占绝版区位（鲜明的主张：区域）无可复制的价值地段；无可复制的价值地段；3 3、城市核心商圈，、城市核心商圈，2222万方综合体（城心优势万方综合体（城心优势(yush)+(yush)+综合体优势综合体优势(yush)(yush)：配套）：配套

12、）城市核心焕发城市核心焕发新彩；新彩；4 4、内外双景，尊赏河畔园境（鲜明的特点：园林）、内外双景，尊赏河畔园境（鲜明的特点：园林）镜平如初的生命感悟；镜平如初的生命感悟；5 5、新古典华宅，精工之筑（鲜明的特点：建筑）、新古典华宅，精工之筑（鲜明的特点：建筑）极具人文特色的建筑；极具人文特色的建筑；6 6、城心精致空间，举高性价比之值（精致空间高性价比：升值）、城心精致空间，举高性价比之值（精致空间高性价比：升值）投资宜居两不误。投资宜居两不误。第14页/共46页第十五页，共47页。怎么说怎么说通过何种渠道将信息传达通过何种渠道将信息传达(chund)(chund)至目标客群至目标客群第15

13、页/共46页第十六页，共47页。1. 1.报纸执行报纸执行2. 2.短信，彩信短信，彩信3. 3.户外，网络户外，网络4. 4.活动活动(hu (hu dng)dng)营销营销第16页/共46页第十七页，共47页。1 1、报纸、报纸(bozh)(bozh)执行执行第17页/共46页第十八页，共47页。A针对客户为具有老城厢情节(qngji)的老胶州人怀旧不是风潮。在熟悉的地方，总能找到那个习惯的位置。在一个地方生活了许多年以后，每一条街道上，每一个拐角，都留着你的痕迹。百货大楼没事去逛逛，就当是遛；楼下超市不用着急也能买到新鲜的菜，不必等到超市快打烊；孩子去上学就在一条街上，医院也在不远的地方

14、即使城市一天天在变大，你也知道，你习惯的这里，仍然是这个城市的中心，是这个城市所有资源最集中与丰富的中心。财富公寓，胶州城市中央，云溪河畔，22万平米城市综合体，新古典主义高品质住宅。第18页/共46页第十九页，共47页。B针对投资客或年轻置业者（如婚房）贪新也要有原则。没有比城市中心更具有原则性。都说年轻人贪新鲜(xn xin)，图变化，可是在买房这件事情上，贪新，也要有原则。最理想的状态，莫过于在城市中心找到一套价格合理，高品质，好环境的好房子。因为城市中心永远都会有新鲜(xn xin)的东西出现，吃喝玩乐购物医疗教育样样都方便，而且，房子还能保值，甚至升值，当然，这事儿全中国买房者都知道

15、。财富公寓，胶州城市中央，云溪河畔，22万平米城市综合体，新古典主义高品质住宅。第19页/共46页第二十页，共47页。报纸报纸(bozh)(bozh)表现表现第20页/共46页第二十一页，共47页。第21页/共46页第二十二页，共47页。第22页/共46页第二十三页，共47页。2 2、短信，彩信、短信，彩信第23页/共46页第二十四页，共47页。短信广告短信广告(gunggo)(gunggo)短信短信11（针对老城厢情结客户）（针对老城厢情结客户）财富公寓坐落胶州城市核心，紧邻郑州东路、广州南路，传统商业区、教育医疗等设施围合，云溪河畔万平水景园林，打造财富公寓坐落胶州城市核心，紧邻郑州东路、

16、广州南路，传统商业区、教育医疗等设施围合，云溪河畔万平水景园林，打造“城心华宅，水岸城心华宅，水岸(shu n)(shu n)世家世家” ” 。8722888887228888第24页/共46页第二十五页，共47页。短信短信22（针对投资客或首次（针对投资客或首次(shu c)(shu c)置业者）置业者）财富公寓紧邻郑州东路、广州南路、云溪河畔，占据胶州城市核心位置，独享繁华商业与静谧河景，户型面积财富公寓紧邻郑州东路、广州南路、云溪河畔，占据胶州城市核心位置，独享繁华商业与静谧河景，户型面积XXXXXXXXXX，成就城内高性价比住宅。，成就城内高性价比住宅。 87228888 872288

17、88第25页/共46页第二十六页，共47页。3 3、网络、网络(wnglu)(wnglu)，户外，户外第26页/共46页第二十七页，共47页。1 1、城市核心，价值恒守。、城市核心，价值恒守。2 2、去胶州生活最便利的地方、去胶州生活最便利的地方(dfng)(dfng)买婚房。买婚房。3 3、城央宅邸，水岸世家。、城央宅邸，水岸世家。4 4、新古典精制，传世典藏。、新古典精制，传世典藏。网络网络(wnglu)(wnglu)通栏通栏第27页/共46页第二十八页，共47页。网络通栏网络通栏(tngln)(tngln)表现表现第28页/共46页第二十九页，共47页。网络广告第29页/共46页第三十页

18、，共47页。第30页/共46页第三十一页，共47页。第31页/共46页第三十二页，共47页。第32页/共46页第三十三页，共47页。第33页/共46页第三十四页，共47页。主题：香江主题：香江(xin jin)(xin jin)国际，三年磨砺，精雕之宅。国际，三年磨砺，精雕之宅。户外户外(h wi)(h wi)高炮高炮第34页/共46页第三十五页，共47页。主题：居于主题：居于(jy)(jy)云溪河畔，俯瞰胶州核心城貌。云溪河畔，俯瞰胶州核心城貌。第35页/共46页第三十六页，共47页。户外户外(h wi)(h wi)高高炮表现炮表现第36页/共46页第三十七页，共47页。第37页/共46页第三十八页，共47页。第38页/共46页第三十九页，共47页。第39页/共46页第四十页，共47页。5 5、活动、活动(hu (hu dng)dng)营销营销第40页/共46页第四十一页，共47页。活动建议1举办(jbn)一个“财富一周行”活动。即邀请青岛各大媒体到香江国际四地财富系列品牌产品做实地考察，北京财富中心、重庆财富中心、西安财富中心、胶州财富中心，借媒体第三方之言来深度剖析城市、区域价值及城市中央综合体对城市的作用、城市综合体之间的互相作用等议题，从而加强香江国际企业品牌在青岛及胶州的影响力，加深市场对财富品牌产品的印象，从而引发客户对项目优势的更深