第七章假设开发法

1、假设开发法 假设开发法的基本原理 假设开发法的基本公式 假设开发法的难点与存在问题 假设开发法的应用举例假设开发法的基本原理 假设开发法，又称倒算法、剩余法或预期开发法。它是从待估对象土地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后，求取待估对象客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质是以不动产的预期收益能力为导向，求取待估对象的价格。 由假设开发法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格。 假设开发法的理论依据：假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地租剩余理论。赋税论和国富论之间的时期，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额及大小取决于农产

2、品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法。成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法的适用范围 适用于具有投资开发或再开发潜力的不动产估价。具体有：待开发土地的估价（包括生地、毛地、熟地）；土地整理、复垦；待拆迁改造的再开发不动产的估价；现有新旧不动产中地价的单独评估；在建工程（包括停建工程）；可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）等。 对于有城市规划设计条件要求

3、，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，就难以采用假设开发法估价。因为在该不动产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价格也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估计人员可以根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或者说明估价结果对它的依赖性。假设开发法的适用条件 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个条件：第一，是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；第二，是否根据当地不

4、动产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的不动产价格。 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 运用假设开发法估价的适用效果，除了取决于对假设开发法本身掌握如何，还要求有一个良好的社会经济环境。 假设开发法优点：符合人们的思维习惯，即价格是由成本、税费和利润三者构成；计算简便，应用面广。 假设开发法缺点：方法比较粗糙；静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因素。假设开发法的操作步骤 1.调查待开发不动产的基本情况 2.选择最佳的开发利用方式 3.估算开发经营期 4.预测开发完成后的不动产价格 5.测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利

5、润及投资者购买待开发不动产应负担的税费 6.根据相应公式进行具体计算，求出待开发不动产的价格假设开发法的基本公式 假设开发法最基本的公式： 待开发不动产价格开发完成后的不动产价格开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发不动产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，需掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得利润。所以，如果是已经投入的费用，则它已包含在待开发不动产的价格内，不应作为扣除项。按开发完成后的经营方式细化的公式 1.适用于预期售价的公式： PP C 式中：P为待开发不动产价格，P为开发完成后的不动产价格，C为应扣除项目。 2.适用于预期租金的公式： 式中： 为用收益法测算的开发完成后的不动产价格。CPPRRP假设开发法的难点 判断好各项费用发生的时点，运用资金时间价值运动规律进行待估对象的估价。假设开发法计算方法的选择 动态方法 静态方法静态和动态计算方法的区别 1.静态方法主要是根据估价时的不动产市场状况做出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额。动态方法是模拟不动产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2.静态方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，但要计算