城市综合体项目介绍

1、* * * * * * 城市综合体项目介绍城市综合体项目介绍机密：此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。2目录目录第二部分第二部分 项目项目周边区域土地周边区域土地市场市场分析分析第三部分第三部分 项目财务测算项目财务测算第四部分第四部分 项目操作方案项目操作方案第五部分第五部分 项目风险及防范项目风险及防范第一部分第一部分 项目背景及概要项目背景及概要3项目位置项目位置长江长江朝天门重庆工商大学南岸区政府长江医院南岸区妇幼医院比例尺：1cm：500m长江长江南坪商圈4长江大桥长江大桥重重庆庆内内环环高高速速内环高速连内环高速连接线接线轨道交易内环线轨道交

2、易内环线（规划）（规划）轨道交通轨道交通4 4号线号线（规划）（规划）轨道交通轨道交通3 3号线号线（规划）（规划）南南滨滨路路青龙路青龙路学学府府大大道道江江南南大大道道海峡路海峡路项目概要项目概要- -项目交通图项目交通图5项目区域概况项目区域概况6项目规划及定位项目规划及定位7项目定位项目定位8项目承载及诉求项目承载及诉求9项目概要项目概要地址*占地面积(亩)建设面积(亩)规划容积率现有土地性质 土地性质更改为商住比例规划规划建筑面积（平方米）476万交通周边配套10骏逸第一江岸骏逸第一江岸二手房价约7000至8000元每平米；怡丰花园怡丰花园精装二手房价约6000至8000元每平米；该

3、项目地块周边住宅均价约9000元每平米。据根源投资信息，二线江景房约1.3万元每平米，商业地产约1.4万每平方米。(以上其他信息来源：搜房网，重庆房价网）江山多娇江山多娇精装二手房价约6600至7000元每平米；骏逸天下骏逸天下精装二手房价约7100至9800元每平米；金阳罗马假日金阳罗马假日精装二手房价约9000至9200元每平米；东原檀香山东原檀香山精装二手房价约8000至1.1万元每平米；项目地块范围、及周边房产价格一览图项目地块范围、及周边房产价格一览图11成交日期成交日期地块详细名地块详细名称称用途用途土地面积（土地面积（m2m2）建筑面积（建筑面积（m2m2）容积率容积率成交价成交

4、价( (万元万元）楼面地价楼面地价 （千元千元/m2/m2）买地方买地方2010/12/272010/12/27G11-G11-4/01,G12-4/01,G12-2/012/01号宗地号宗地二类居住二类居住 119,431 119,431 278,092 278,092 2.33 2.33 82,000 82,000 2,949 2,949 * * * *有限公司有限公司2011/1/13组团C分区C5-4-a/02、C5-4-b/02号宗地行政办公、商业金融业 17,995 81,288 4.52 20,649 2,540 *房地产开发有限公司2010/9/21组团F分区F06-01(部分

5、），F12-01宗地其他普通商品住房用地 55,403 99,725 1.80 8,750 877 *房地产开发有限公司2010/7/29组团D标准分区D4-3号其他普通商品住房用地10999 67,864 6.17 12650 1,864 *发展有限公司2010/6/7G分区其他普通商品住房用地336600 1,501,236 4.46 500297 3,333 *股份有限公司说明：近期项目区域土地拍卖详情近期项目区域土地拍卖详情12财务测算结论财务测算结论财务测算结论财务测算结论13财务预算财务预算- -假设假设基础资料及假设基础资料及假设占地面积(亩)2,647.00 征地、拆迁及配套建

6、设费用 （万元/亩） 股东资本金投入（亿元） 财务杠杆2.90 借款（亿元）38.00 年借款利息率管理费用/征地、拆迁及配套建设费用0.85%营业费用/征地、拆迁及配套建设费用0.85%营业税金及附加率5.55%所得税税率25.00%二级开发规划容积率3.4土地出让价格（万元/亩） 折合楼面地价（元/平方米）3950项目毛利之政府分成比例14项目进度及现金流量项目进度及现金流量15财务预算财务预算- -项目收益项目收益16财务预算财务预算- -投资回报投资回报17操作方案操作方案- -政府成立项目管委会政府成立项目管委会18操作方案操作方案- -成立平台公司成立平台公司政府作为*土地基金的L

7、P并负责设立土地整理平台公司，并授权平台公司作为土地整理项目的一级开发及二级开发招商的主体，平台公司注册资本20亿元。信托公司*土地基金(基金规模7亿)土地整理平台公司(注册资本20亿元)35%65%政府其他LPGPGPLPLP设立平台公司19土地整理信托基金土地整理信托基金优先级投资人土地整理信托基金（规模51亿元）38亿，2年期滚动发行，年利率不低于15%投资保障：1、次级投资人和平台公司的其他股权作为优先级的质押；2、当项目的年收益率低于8%时，政府进行补偿。次级投资人13亿基金期限7年20操作方案操作方案- -各方分工各方分工成立由区主要领导牵头、政府各业务局/办领导组成的项目工作领导小组，负责推进项目的实施；授权平台公司作为南岸经开区土地整理项目的一级开发及二级开发招商的主体；负责协调相关部门办理更改土地使用性质等报批报审手续； 保证项目的土地出让金收入全额返还到财政；提供安置工业用