房地产合理避税方法

1、2022-5-92022-5-91 1各位同事各位同事新年好新年好!前言前言 p 什么叫经济？经济是人类社会的物质基础，是什么叫经济？经济是人类社会的物质基础，是构建人类社会并维系人类社会运行的必要条件。构建人类社会并维系人类社会运行的必要条件。其具体含义，大到一国的国民经济，小到一家其具体含义，大到一国的国民经济，小到一家的收入支出。的收入支出。2022-5-92022-5-92 2p P P（利润）（利润） = R( = R(收入收入) ) C C（费用）（费用）p C(C(费用）费用） = = 土地费土地费 + + 前期工程费前期工程费 + + 建筑安装建筑安装工程费工程费 + + 基础

2、设施建设费基础设施建设费 + + 公共配套设施费公共配套设施费 + + 开发间接费开发间接费 + + 税金税金2022-5-92022-5-93 3p 税指国家向企业或集体、个人征收的货币或实物p 税金特点：1,强制性 2,无偿性 3,稳定性。p 税率:税额与课税对象之间的数量关系或比例关系，是指课税的尺度。p 税法：税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。中国税负全球排名第二中国税负全球排名第二 ! !房地产税金房地产税金(TAX) : (TAX) : 1) 1) 营业税营业税+ +城建税城建税+ +教育税教育税附加附加+ +地方教育税附加地方教育

3、税附加 2) 2) 房产税（所）房产税（所）3) 3) 个人所得税个人所得税4) 4) 土地增值税（流）土地增值税（流）5) 5) 契税契税6) 6) 企业所得税企业所得税 7) 7) 印花税印花税8 8）土地使用税）土地使用税2022-5-92022-5-94 4税金税金房价房价 X 15%上有政策上有政策?国富o 节约税金方法节约税金方法 ：偷税、漏税、避税：偷税、漏税、避税o 偷税偷税 ：纳税人利用各种手段不缴或者少缴应纳税款o 漏税漏税 ：由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的o 避税避税 ：纳税人利用税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税

4、法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的2022-5-92022-5-95 5节约税金下有对策！下有对策！2022-5-92022-5-96 6o概念：概念：中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税o税率：税率：3%-5%3%-5%o计算方法：计算方法：营业额营业额X X税率税率o避税方法：以房抵债，佣金抵收入避税方法：以房抵债，佣金抵收入2022-5-91-1.1-1.营业税营业税（Business tax）2022-5-92022-5-97 7案例案例1 1（偷税）（偷税）. .以房抵债以房抵债营业额营业额 100100万，费用万，费用 8

5、080万，其中营业额万，其中营业额2020万以房抵债万以房抵债案例案例2 2（避税）（避税）. .营业额营业额(3000+300)/(3000+300)/每平米每平米2022-5-91-2.1-2.营业税营业税（Business tax）区区 分分实实 际际变变 更更节节 税税营业额10080费用8060营业税541区区 分分实实 际际变变 更更其其 他他营业额33003000费用29702700营业税165150152022-5-92022-5-98 8o概念：概念：房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税o税率：税率：12%12%，1.2%1.2%

6、o计算方法：计算方法：租金租金X12%,X12%,房屋余值房屋余值X1.2%X1.2%o节税方法：节税方法：1.1.虚增租赁面积虚增租赁面积( (偷税）偷税） 2022-5-92-1.2-1.房产税房产税( (Property taxProperty tax) )3.3.税收优惠（避税）税收优惠（避税）2.2.税金权重（避税）税金权重（避税）2022-5-92022-5-99 9案例案例1 1（偷税）（偷税）. .虚增租赁面积虚增租赁面积100100万的万的100100平房屋平房屋, ,出租出租6060平租金平租金6 6万万案例案例2 2（避税）（避税）. .租金权重租金权重, ,避重就轻避重

7、就轻100100万的房屋租金万的房屋租金1010万时万时2022-5-92-2.2-2.房产税房产税(Property tax)(Property tax)区区 分分实实 际际变更（租赁面积虚增）变更（租赁面积虚增）其其 他他房屋租金6*12%=0.726*12%=0.72房屋价值40万X0.8X1.2%=0.3820万X0.8X1.2%=0.19合计1.10.910.19区区 分分实实 际际变变 更更其其 他他房屋租金10*12%=1.2房屋价值100万X0.7X1.2%=0.840.960.362022-5-92022-5-910102-3.2-3.房产税房产税(Property tax)

8、(Property tax)案例案例3 3（避税）（避税）. .利用税法优惠政策利用税法优惠政策( (个人用于自住的房屋免交房产税）个人用于自住的房屋免交房产税） 以个人名义买卖二手房还可节约营业税，所得税等很多费用以个人名义买卖二手房还可节约营业税，所得税等很多费用 磨练精工，世进精工，磨练精工，世进精工，KTE KTE 区区 分分实实 际际变变 更更其其 他他房屋价值100万X0.7X1.2%=0.84免税2022-5-92022-5-91111o概念：个人所得而缴纳的税金概念：个人所得而缴纳的税金o税率：超额累进税率税率：超额累进税率o计算方法：计算方法： ( (工资工资- -五险一金五

9、险一金- -扣除额扣除额)X)X税率税率- -速算扣除额速算扣除额o避税方法：避税方法：1.1.年末一次性发奖金年末一次性发奖金 2. 2.提高住房公积金比率提高住房公积金比率3.3.员工一般生活费用冲减公司成本员工一般生活费用冲减公司成本3-1.3-1.个人所得税个人所得税(Personal income tax)(Personal income tax)2022-5-92022-5-91212级数全月应纳税所得额（含税级距）税率(%)速算扣除数1不超过1,500元302超过1,500元至4,500元的部分101053超过4,500元至9,000元的部分205554超过9,000元至35,0

10、00元的部分251,0055超过35,000元至55,000元的部分302,7556超过55,000元至80,000元的部分355,5057超过80,000元的部分4513,505个税税率表2022-5-92022-5-91313案例案例1 1（避税）（避税）. .分两次的节日奖改为年末一次性支付分两次的节日奖改为年末一次性支付基本工资基本工资 32003200元元/ /月月 X 1.5 X 1.5倍倍 X 2 X 2次次案例案例2 2（避税）（避税）. .公司部分公积金比率公司部分公积金比率10%10%提高到提高到25%25%实际实际(绩效奖分两次支付绩效奖分两次支付)改善改善(绩效奖年末一

11、次性支付绩效奖年末一次性支付)其他其他4800X20% X 2=19209600 X 3% = 28816323-2.3-2.个人所得税个人所得税(Personal income tax)(Personal income tax)现行现行(10%)改改 善（公积金比率提高）善（公积金比率提高）其他其他(8000-1600-3500)X10%-105=185(7000-1400-3500)X10%-105=10580/月1,5866589282022-5-92022-5-91414o概念：概念：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税o税率：税率： 增值率增值率= =（收入（收入

12、- -扣除数）扣除数）/ /扣除数扣除数扣除数扣除数 = a= a）取得土地使用权的支付的金额）取得土地使用权的支付的金额 b b）房地产开发成本）房地产开发成本 c c）房地产开发费用）房地产开发费用 d d）房地产转让税金及附加）房地产转让税金及附加 e e）加计扣除金额（土地使用权）加计扣除金额（土地使用权+ +房地产开发费用）房地产开发费用）X 20%X 20%4-1.4-1.土地增值税土地增值税( (land appreciation tax )级次级次增值率增值率税率税率速算扣除数速算扣除数1未超过50%的部分30%02未超过50-100%的部分40%5%3未超过100-200%的

13、部分50%15%4超过200%以上的部分60%35%2022-5-92022-5-91515o计算方法：计算方法：土地增值税=增值额税率-扣除额X扣除数o节税方法：节税方法：1 1。免税优惠政策（增资额。免税优惠政策（增资额不超过不超过20%20%的普通住宅免税（避税）的普通住宅免税（避税）2.2.清水房和装修部分分开核算，减少清水房和装修部分分开核算，减少课税金额（避税）课税金额（避税）3.3.增加扣除的利息费用增加扣除的利息费用4-2.4-2.土地增值税土地增值税( (land appreciation tax )2022-5-92022-5-916162022-5-92022-5-917

14、172022-5-92022-5-91818 1 1、不做账、不申报，公然偷、不做账、不申报，公然偷逃税款；逃税款； （有勇无谋，格调低下）（有勇无谋，格调低下） 2 2、 将代销佣金直接冲减收将代销佣金直接冲减收入，偷逃税款入，偷逃税款 ； （价廉物美，（价廉物美，易于操作易于操作）2022-5-92022-5-91919 3 3、房地产开发与建筑安装相互、房地产开发与建筑安装相互勾结作假、虚增成本，多计成勾结作假、虚增成本，多计成本偷逃税款；本偷逃税款； （瞒天过海，深得三十六计精髓）（瞒天过海，深得三十六计精髓） 4 4、以商品房或门面抵工程款，、以商品房或门面抵工程款，不记收入偷逃税款

15、不记收入偷逃税款 ；（一举；（一举两得）两得） 5 5、隐瞒预售房款，不申报纳税、隐瞒预售房款，不申报纳税 （税务紧盯这一块）（税务紧盯这一块）2022-5-92022-5-92020 6 6、利用行业特点，调整成本偷、利用行业特点，调整成本偷逃税款（靠山吃山，靠水吃水）逃税款（靠山吃山，靠水吃水） 7 7、借用销售公司、物业公司等、借用销售公司、物业公司等关联企业，进行偷逃税款（上关联企业，进行偷逃税款（上阵父子阵父子, ,兵打仗亲兄弟）兵打仗亲兄弟） 8 8、借代收各种、借代收各种“初装费初装费”及基及基金的名义，不记收入偷逃税款金的名义，不记收入偷逃税款（牙好，胃口就好，吃嘛嘛香）（牙好

16、，胃口就好，吃嘛嘛香） 2022-5-92022-5-92121牛人是怎么炼成的？ 9 9、明为合作建房以房换地，暗、明为合作建房以房换地，暗中不记收入偷逃税款中不记收入偷逃税款 （袖里（袖里乾坤，十分隐秘）乾坤，十分隐秘） 1010、土地评估增值虚增开发成、土地评估增值虚增开发成本，多计成本偷逃税款本，多计成本偷逃税款 （一（一个好汉三个帮，练成这招可不个好汉三个帮，练成这招可不容易）容易） 1111、利用、利用“预提费用预提费用”帐户，帐户，虚增成本偷逃税款（老土的招虚增成本偷逃税款（老土的招数，屡试不爽）数，屡试不爽）2022-5-92022-5-92222 1212、采取、采取“假借款、真按揭假借款、真按揭”，偷逃税款（谁让银行是咱