第九章 转移财产使用权的合同

1、第九章第九章 转移财产使用权的合同转移财产使用权的合同主要内容主要内容第一节第一节 租赁合同租赁合同第二节第二节 融资租赁合同融资租赁合同重难点重难点 租赁合同的特征租赁合同的特征 租赁合同的效力租赁合同的效力 租赁合同的特别效力租赁合同的特别效力 租赁合同的解除租赁合同的解除融资租赁合同的法律融资租赁合同的法律特征特征 融资租赁合同的效力融资租赁合同的效力 第一节第一节 租赁合同租赁合同一、租赁合同的概念和特征一、租赁合同的概念和特征租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。收益，承租人支付租金的合同。租赁合同具有以下

2、特征：租赁合同具有以下特征：1 1、租赁合同是转让财产使用权、收益权的合同、租赁合同是转让财产使用权、收益权的合同出租人一般应为所有人，具有合法用益权利的人也可出租人一般应为所有人，具有合法用益权利的人也可2 2、租赁合同为双务、有偿合同、租赁合同为双务、有偿合同3 3、租赁合同为诺成合同、租赁合同为诺成合同4 4、租赁合同具有临时性和继续性、租赁合同具有临时性和继续性5 5、租赁合同兼具物权和债权特征、租赁合同兼具物权和债权特征（一）动产租赁与不动产租赁（以租赁物为准）（一）动产租赁与不动产租赁（以租赁物为准）动产租赁：一般动产、动物、汽车、船舶等动产租赁：一般动产、动物、汽车、船舶等不动产

3、租赁：房屋、土地使用权租赁（登记备案）不动产租赁：房屋、土地使用权租赁（登记备案）（二）定期租赁与不定期租赁（二）定期租赁与不定期租赁 不定期租赁合同的产生有以下三种情形：不定期租赁合同的产生有以下三种情形：一为当事人在租赁合同中未约定租赁期限；一为当事人在租赁合同中未约定租赁期限；二为当事人在租赁合同中将租赁期限约定为二为当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6 6个月以上，个月以上，但未采取书面形式，双方就租赁期限产生争议的；但未采取书面形式，双方就租赁期限产生争议的；三为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没三为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。有提出异议的。区

4、分的意义：在不定期租赁中，除非法律另有规区分的意义：在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时解除合同。定，双方当事人均可随时解除合同。 二、租赁合同的类型二、租赁合同的类型三、租赁合同的内容和形式三、租赁合同的内容和形式（一）租赁合同的内容（一）租赁合同的内容1 1、租赁物条款（名称、数量，必备条款）、租赁物条款（名称、数量，必备条款）2 2、租赁物的用途（非必备条款）、租赁物的用途（非必备条款）3 3、租赁期限（租期）条款、租赁期限（租期）条款法定最高租赁期限：法定最高租赁期限：2020年。年。续订租赁合同又称租期更新，是在租赁合同届满之后，在原租赁续订租赁合同又称租期更新，是在

5、租赁合同届满之后，在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。租期更新的方式合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。租期更新的方式有两种，一为约定更新，一为法定更新。有两种，一为约定更新，一为法定更新。4 4、租金条款（属必备条款）、租金条款（属必备条款）租金支付期限的确定租金支付期限的确定5 5、租赁物维修条款（非必备条款）、租赁物维修条款（非必备条款） （二）租赁合同的形式区别对待（二）租赁合同的形式区别对待（一）出租人的义务（一）出租人的义务 1 1、交付租赁物及保持租赁物适于使用、收益、交付租赁物及保持租赁物适于使用、收益状态的义务状态的义务 （1 1）依合同的约定交付租赁物的

6、义务）依合同的约定交付租赁物的义务 租赁物的交付，包括现实交付、简易交付、指示交付。租赁物的交付，包括现实交付、简易交付、指示交付。租赁物有从物的，出租人在交付租赁物时，从物一般租赁物有从物的，出租人在交付租赁物时，从物一般也应同时交付。也应同时交付。（2 2）保持租赁物符合约定的用途）保持租赁物符合约定的用途。四、租赁合同的效力四、租赁合同的效力2 2、出租人对租赁物的瑕疵担保义务、出租人对租赁物的瑕疵担保义务（1 1）物的瑕疵担保义务）物的瑕疵担保义务应适用应适用合同法合同法对于出卖人相应义务所做的规定外，还对于出卖人相应义务所做的规定外，还应注意：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承

7、租应注意：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。随时解除合同。（2 2）权利瑕疵担保义务）权利瑕疵担保义务出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用、收益。能依约为使用、收益。 第三人主张的权利发生于租赁物交付前；承租人不知有权第三人主张的权利发生于租赁物交付前；承租人不知有权利瑕疵；第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。利瑕疵；第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。（一）出租人的义务（一）出租人

8、的义务 3 3、租赁物的维修义务、租赁物的维修义务（1 1）租赁物出现故障，有维修的必要）租赁物出现故障，有维修的必要（2 2）租赁物有维修的可能）租赁物有维修的可能在租赁物部分或全部被毁坏灭失而无修缮的可能时，若其毁损系在租赁物部分或全部被毁坏灭失而无修缮的可能时，若其毁损系由不可归责于承租人的事由所致，承租人可以请求减少租金或者由不可归责于承租人的事由所致，承租人可以请求减少租金或者不支付租金不支付租金（3 3）承租人已对出租人为修缮的通知）承租人已对出租人为修缮的通知（4 4）当事人无另外的约定）当事人无另外的约定维修费用的负担主要看是否因承租人的原因而造成租赁物的损害维修费用的负担主要

9、看是否因承租人的原因而造成租赁物的损害4 4、在合同终止时接受租赁物和返还押金、担保物、在合同终止时接受租赁物和返还押金、担保物的义务的义务 （一）出租人的义务（一）出租人的义务 5 5、费用偿还义务、费用偿还义务（1 1）必要费用偿还义务）必要费用偿还义务 必要费用，指为维持租赁物处于正常能被使用、收益状必要费用，指为维持租赁物处于正常能被使用、收益状态而不能不支出的费用。态而不能不支出的费用。我国我国合同法合同法未明文规定对一般必要费用的偿还，仅未明文规定对一般必要费用的偿还，仅于第于第 221 221 条规定了修缮费用的偿还义务条规定了修缮费用的偿还义务（2 2）有益费用的偿还义务）有益

10、费用的偿还义务 所谓有益费用，是指承租人支出的使租赁物改善或价值所谓有益费用，是指承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用。经出租人同意的有益费用，应由出租人偿增加的费用。经出租人同意的有益费用，应由出租人偿还。还。有益费用偿还的请求应在一定期限内为。有益费用偿还的请求应在一定期限内为。（一）出租人的义务（一）出租人的义务 1 1、支付租金、支付租金2 2、按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租、按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务赁物的义务 在当事人未有特别约定时，承租人在租赁期间按照合同在当事人未有特别约定时，承租人在租赁期间按照合同约定或者租赁物的性质对租赁物进行使用所产

11、生的收益约定或者租赁物的性质对租赁物进行使用所产生的收益归承租人所有。归承租人所有。 3 3、妥善保管租赁物的义务、妥善保管租赁物的义务否则负损害赔偿责任否则负损害赔偿责任4 4、不作为义务、不作为义务（1 1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。（2 2）不得随意）不得随意转租转租。5 5、返还租赁物的义务、返还租赁物的义务（二）承租人的义务（二）承租人的义务 转租转租转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。承租人使用、收益。 转租与租赁权的让与不同

12、转租与租赁权的让与不同 承租人经出租人同意，可以转租承租人经出租人同意，可以转租合法转租的法律效果：合法转租的法律效果： 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；承租人与出租人之间的租赁合同继续有效； 出租人与次出租人不存在直接的法律关系；出租人与次出租人不存在直接的法律关系； 次承租人对租赁物造成损失的，基于合同的相对性，出租人仅能对承租次承租人对租赁物造成损失的，基于合同的相对性，出租人仅能对承租人主张违约责任的承担。对于次承租人，仅能在符合侵权责任的构成要人主张违约责任的承担。对于次承租人，仅能在符合侵权责任的构成要件时，出租人方可对其主张责任的承担。件时，出租人方可对其主张责任的承担。违

13、法转租的法律效果违法转租的法律效果 出租人可以解除其与承租人之间的合同；出租人可以解除其与承租人之间的合同； 承租人与次承租人之间的租赁合同，仍可成为生效合同，次承租人得向承租人与次承租人之间的租赁合同，仍可成为生效合同，次承租人得向承租人（转租人）请求损害赔偿；但次出租人的租赁权不能对抗出租人，承租人（转租人）请求损害赔偿；但次出租人的租赁权不能对抗出租人，出租人得直接向其请求返还租赁物。出租人得直接向其请求返还租赁物。 （三）租赁合同中的风险负担（三）租赁合同中的风险负担租赁合同的风险包括租赁物灭失风险和由此租赁合同的风险包括租赁物灭失风险和由此导致租赁合同无法履行时的租金风险。导致租赁合

14、同无法履行时的租金风险。1、租赁物的风险负担、租赁物的风险负担所有人负担所有人负担 因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物毁损因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物毁损灭失时，该风险应由物的所有人负担。灭失时，该风险应由物的所有人负担。2、租金风险、租金风险出租人负担（第出租人负担（第231条）条） 如果租赁物的毁损、灭失因不可归责于承租人的如果租赁物的毁损、灭失因不可归责于承租人的事由造成，承租人可以根据具体情况请求减少租事由造成，承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金，如果致使合同目的无法实现金或者不支付租金，如果致使合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。的，承租人可以解除合同

15、。 （一）买卖不破租赁（租赁权的物权化）（一）买卖不破租赁（租赁权的物权化）注意：注意：“抵押不破租赁抵押不破租赁”是其具体适用之一。是其具体适用之一。（二）房屋租赁合同的效力不受当事人死亡（二）房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响的影响出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。履行原租赁合同。承租人在租赁期间死亡的，其生前共同居住的人承租人在租赁期间死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。可以按照原租赁合同租赁该房屋。五、租赁合同的特别效力五、租赁合同的特别效力（三）房屋承租人的优先购买权（三）房屋承租人的优先购买权

16、指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利依法享有优先于其他人购买房屋的权利所谓所谓“合理期限合理期限”，依，依贯彻民法通则意见贯彻民法通则意见之规定为之规定为 提前提前3 3个月通知。个月通知。“同等条件同等条件”，是指承租人与第三人，是指承租人与第三人同等的买房对价。适用时应注意：同等的买房对价。适用时应注意：1 1、房屋出租人在将房屋出卖给第三人后，承租人得主、房屋出租人在将房屋出卖给第三人后，承租人得主张侵权损害赔偿（不得主张合同无效）；张侵权损害赔偿（不得主张合同无效）；2 2、应当允许出租人以拍卖的方式击破

17、承租人的优先购、应当允许出租人以拍卖的方式击破承租人的优先购买权，承租人欲购买租赁房屋，应当参加拍卖，通过竞买权，承租人欲购买租赁房屋，应当参加拍卖，通过竞价取得所有权。价取得所有权。3 3、共有人的优先购买权与承租人的优先购买权是何关、共有人的优先购买权与承租人的优先购买权是何关系？系？五、租赁合同的特别效力五、租赁合同的特别效力1 1、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。失。2 2、承租人未经出租人同意转租的，出租人可

18、以解除合同。、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。3 3、承租人逾合理宽限期不支付租金的，出租人可以解除合、承租人逾合理宽限期不支付租金的，出租人可以解除合同。同。4 4、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。目的的，承租人可以解除合同。5 5、租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时、租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。解除合同。6 6、不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除、不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租

19、人。合同应当在合理期限之前通知承租人。 六、租赁合同的解除六、租赁合同的解除例一例一20032003年年6 6月，某租赁公司根据某电视机厂的委托，向电视机厂推荐广东某实月，某租赁公司根据某电视机厂的委托，向电视机厂推荐广东某实业公司为供货商，随后三方就买卖片状电阻生产线设备的事宜进行了洽谈。业公司为供货商，随后三方就买卖片状电阻生产线设备的事宜进行了洽谈。同年同年9 9 月，租赁公司按照电视机厂与广东某实业公司协商的条件与实业公司月，租赁公司按照电视机厂与广东某实业公司协商的条件与实业公司签定了购货合同，该合同明确规定，货物质量保证、设备验收等直接由实业签定了购货合同，该合同明确规定，货物质量

20、保证、设备验收等直接由实业公司向电视机厂负责。电视机厂也在该合同签字，表示同意。同年公司向电视机厂负责。电视机厂也在该合同签字，表示同意。同年1212月，电月，电视机厂与广东某实业公司又签订了一份片状电阻生产技术合作合同，对设备视机厂与广东某实业公司又签订了一份片状电阻生产技术合作合同，对设备应达到的技术指标作了具体规定。随后，租赁公司与该电视机厂签订了以该应达到的技术指标作了具体规定。随后，租赁公司与该电视机厂签订了以该设备为标的物的融资租赁合同，约定由广东某实业公司直接向电视机厂交付设备为标的物的融资租赁合同，约定由广东某实业公司直接向电视机厂交付设备，交付之日为租金起算日；若发生设备质量

21、问题，则租赁公司不承担责设备，交付之日为租金起算日；若发生设备质量问题，则租赁公司不承担责任，由电视机厂向深圳某实业公司索赔，租赁公司协助。该设备于今年任，由电视机厂向深圳某实业公司索赔，租赁公司协助。该设备于今年1 1月月交付，电视机厂进行了验收，并会同广东某实业公司对设备进行了安装调试，交付，电视机厂进行了验收，并会同广东某实业公司对设备进行了安装调试，发现该设备未达到设计标准。为此，租赁公司会同电视机厂与广东某实业公发现该设备未达到设计标准。为此，租赁公司会同电视机厂与广东某实业公司签订了处理协议书，协议书约定：片状电阻生产线设备由电视机厂负责修司签订了处理协议书，协议书约定：片状电阻生

22、产线设备由电视机厂负责修整，广东某实业公司向电视机厂赔偿整，广东某实业公司向电视机厂赔偿1616万元。后来，租赁公司因电视机厂拖万元。后来，租赁公司因电视机厂拖欠租金，多次索要未果，向当地法院起诉，电视机厂在答辩中称：租赁公司欠租金，多次索要未果，向当地法院起诉，电视机厂在答辩中称：租赁公司交付的租赁物在使用中未达到设计标准，而租赁公司又未及时对外索赔，故交付的租赁物在使用中未达到设计标准，而租赁公司又未及时对外索赔，故拒绝支付租金。拒绝支付租金。 问：电视机厂的理由是否成立？问：电视机厂的理由是否成立？第二节第二节 融资租赁合同融资租赁合同一、融资租赁合同的概念及特征一、融资租赁合同的概念及

23、特征（一）概念（一）概念融资租赁合同，是指当事人之间约定，出租人根据承融资租赁合同，是指当事人之间约定，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。 1 1、融资租赁合同是由两个合同、融资租赁合同是由两个合同买卖合同和融买卖合同和融资性租赁合同，三方当事人资性租赁合同，三方当事人出卖人、出卖人、 出租人出租人（买受人）、承租人结合在一起有机构成的新型独（买受人）、承租人结合在一起有机构成的新型独立合同。立合同。 形式特征形式特征2 2、融资租赁合同是以

24、融资为目的，融物为手段的、融资租赁合同是以融资为目的，融物为手段的合同。合同。 实质特征实质特征3 3、融资租赁合同中的出租人为专营融资租赁业务、融资租赁合同中的出租人为专营融资租赁业务的租赁公司。的租赁公司。 在我国，必须是经金融管理部门批准许可经营的公司在我国，必须是经金融管理部门批准许可经营的公司（二）融资租赁合同的主要特征（二）融资租赁合同的主要特征4 4、租赁标的物是由出租人依照承租人的要求购买、租赁标的物是由出租人依照承租人的要求购买的的标的物一般是设备、交通运输工具等价值比较高的动产。标的物一般是设备、交通运输工具等价值比较高的动产。 5 5、承租人须向出租人支付的租金非仅为使用

25、租赁、承租人须向出租人支付的租金非仅为使用租赁物的代价，而是物的代价，而是“融资融资”的对价的对价 通常包括以下四项要素：设备购置成本及利息、手续费通常包括以下四项要素：设备购置成本及利息、手续费及利润。及利润。 6 6、融资租赁合同是要式合同（书面形式）、融资租赁合同是要式合同（书面形式）7 7、融资租赁合同是诺成、双务、有偿合同、融资租赁合同是诺成、双务、有偿合同 （二）融资租赁合同的主要特征（二）融资租赁合同的主要特征二、融资租赁合同的效力（二、融资租赁合同的效力（例一例一） （一）出卖人与出租人所订立的买卖合同（一）出卖人与出租人所订立的买卖合同与通常买卖合同不同之处：与通常买卖合同不

26、同之处： 1 1、出卖人负有按照约定向承租人直接交付标的物的义务。、出卖人负有按照约定向承租人直接交付标的物的义务。2 2、当出卖人不履行合同义务时，根据出租人、出卖人、当出卖人不履行合同义务时，根据出租人、出卖人、承租人之间的约定，由承租人行使索赔的权利。承租人之间的约定，由承租人行使索赔的权利。承租人承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。行使索赔权利的，出租人应当协助。3 3、就出租人按照承租人要求所订立的买卖合同，未经承、就出租人按照承租人要求所订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的条款。租人同意，出租人不得变更与承租人有关的条款。4 4、根据约定，承租人得享有与受

27、领标的物有关的买受人、根据约定，承租人得享有与受领标的物有关的买受人的权利；本应由作为买卖合同买受人的出租人所负担的的权利；本应由作为买卖合同买受人的出租人所负担的及时检验义务以及对于拒绝受领标的物的妥善保管义务，及时检验义务以及对于拒绝受领标的物的妥善保管义务，也转由承租人负担。也转由承租人负担。 （二）出租人与承租人间的融资性租赁合同（二）出租人与承租人间的融资性租赁合同与普通租赁合同不同之处：与普通租赁合同不同之处：1 1、从出租人的角度考察。表现在：、从出租人的角度考察。表现在： （1 1）出租人得享有以下特殊的法律利益）出租人得享有以下特殊的法律利益其一，租赁物不符合约定或者不符合使

28、用目的的，出租人不其一，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担违反物的瑕疵担保义务所应该负担的违约责任。承担违反物的瑕疵担保义务所应该负担的违约责任。但承租但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。的除外。 其二，在承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身其二，在承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，作为租赁物所有权人的出租人不承担伤害或者财产损害的，作为租赁物所有权人的出租人不承担责任。责任。 （2 2）出租人向承租人交付租赁物的义务，是由出卖人）出租人向承租人交付租赁物的义

29、务，是由出卖人作为履行辅助人来完成的。作为履行辅助人来完成的。 二、融资租赁合同的效力二、融资租赁合同的效力 （二）出租人与承租人间的融资性租赁合同（二）出租人与承租人间的融资性租赁合同2 2、从承租人的角度考察，表现在：、从承租人的角度考察，表现在： （1 1）支付租金的义务）支付租金的义务 即使标的物存在瑕疵或者发生损毁灭失的风险时，承租人仍即使标的物存在瑕疵或者发生损毁灭失的风险时，承租人仍须支付租金（而不得解除合同）须支付租金（而不得解除合同）承租人不按照约定支付租金时，出租人得于合理期限要求承承租人不按照约定支付租金时，出租人得于合理期限要求承租人支付。经出租人催告，承租人在该期限内

30、仍不支付租金租人支付。经出租人催告，承租人在该期限内仍不支付租金的，出租人可采取以下两种救济措施：的，出租人可采取以下两种救济措施： 第一，请求承租人支付到期和未到期的全部租金。第一，请求承租人支付到期和未到期的全部租金。第二，解除合同，收回租赁物。第二，解除合同，收回租赁物。注意：收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及注意：收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。其他费用的，承租人可以要求部分返还。 （2 2）占有租赁物期间承担维修租赁物的义务）占有租赁物期间承担维修租赁物的义务二、融资租赁合同的效力二、融资租赁合同的效力 （一）终止的原因（一）终止的原因 原因：租赁期限的届满，合同的解除等原因：租赁期限的届满，合同的解除等在融资租赁合同中，租赁物毁损灭失致合同无法继续履在融资租赁合同中，租赁物毁损灭失致合同无法继续履行的风险在当事人没有