固定利率抵押贷款实用教案

1、Edited by He Fuqiang本章本章(bn zhn)要点要点 1、抵押贷款利率的决定 2、利率与通货膨胀预期 3、分期偿还固定本金式抵押贷款CAM 4、分期固定还款抵押贷款CPM 5、贷款余额的计算 6、贷款费用和提前清偿的影响 7、 CPM 的定价 8、倾斜(qngxi)效应 第1页/共60页第一页，共61页。Edited by He FuqiangFixed Rate Mortgage Loan 房地产抵押贷款的含义: 从广义上讲,抵押贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作为抵押品抵押给贷方,以保证到期(do q)还款.第2页/共60页第二页，共61页。Edited by He

2、Fuqiang与抵押与抵押(dy)贷款相关的重要问题贷款相关的重要问题o 1、供下期o 2、意外保险o 3、抵押登记(dngj)o 4、转售即还o 5、提前还款o 6、抵押(dy)贷款违约o 重新构造抵押(dy)贷款o 取消抵押(dy)赎回权o 房地产的拍卖第3页/共60页第三页，共61页。Edited by He Fuqiang房地产抵押贷款房地产抵押贷款(di kun)与按揭贷款与按揭贷款(di kun)的区别的区别 1、所有权转移(zhuny)方式不同 2、牵涉的当事人不同 3、借款目的不同 4、拍卖收入不同 5、当事人享有的权利不同 6、对贷款的支配权不同 7、还款方式不同第4页/共6

3、0页第四页，共61页。Edited by He Fuqiang4.1 抵押贷款(di kun)利率的决定因素 抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上的:借款人愿意(yun y)为特定时期内使用资金支付的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，同时又是贷款人愿意(yun y)接受的利率。Determinants of Mortgage Interest Rates第5页/共60页第五页，共61页。抵押贷款市场(shchng)利率利 率住房需求替代投资贷款需求贷款供给家庭的数量、收入、大小 对其他物品的偏好 年龄、品味 风险收益率第6页/共60页第六页，共61页。Edited by He Fuqiang4

4、.1.1 实际(shj)利率(The Real Rate of Interest ) 定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不用于消费所要求的利率。 这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金(zjn)从当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获得的最低利率。它也等于投资的平均收益率。第7页/共60页第七页，共61页。Edited by He Fuqiang4.1.2 利率(ll)与通货膨胀预期Interest Rates and Inflation Expectations 名义利率nominal interest rate(合约利率)必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确信这种利率合约足以补偿投资或贷

5、款期内购买力的预期损失(snsh)。 任何投资利率都部分地决定于实际利率与预期通货膨胀率相加之和。第8页/共60页第八页，共61页。Edited by He Fuqiang 10000元贷款(di kun)，名义利率为10%，贷款(di kun)人一年后得11000元。如果通货膨胀率为6%，则实际价值为10377元（110001.06），即抵押贷款(di kun)的实际利率为3.77%，低于4%。q因此，如果贷款人希望得到4%的实际(shj)利率，必须要求比10%多一点的名义利率。%24.10106.104.1Example第9页/共60页第九页，共61页。Edited by He Fuqia

6、ng4.1.3 利率(ll)和风险(Interest Rates and Risk ) 1、拖欠（违约(wi yu)）风险 Default Risk 借款人borrowers违约(wi yu)拖欠本息。2、利率(ll)风险 Interest Rate Risk作出贷款决定时要求支付的利率(ll)的不确定性， 未预期到的通货膨胀率是其主要部分。3、提前清偿风险 Prepayment Risk 当利率降低至合约利率之下时贷款被提前偿还的风险。第10页/共60页第十页，共61页。Edited by He Fuqiang 4、法规风险Legislative risk 指市场(shchng)运行法规环境

7、的变化。5、其他(qt)风险Other Risks如流动性风险liquidity risk第11页/共60页第十一页，共61页。Edited by He Fuqiang4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价(dng ji) 抵押(dy)贷款定价可表述为：fprii 为贷款利率r 为实际(shj)利率p 为补偿拖欠和其他风险的溢价f 预期通货膨胀率第12页/共60页第十二页，共61页。Edited by He Fuqiangn年期(nin q)贷款 贷款(di kun)人对贷款(di kun)期内一系列一年期贷款(d

8、i kun)形成预期。nniiii11112111.0112.011.0109.0114 i4906.1%5.10ittttfpri第13页/共60页第十三页，共61页。Edited by He Fuqiang4.2 抵押贷款(di kun)付款模式的发展 4.2.1 早期的抵押贷款模式 1、首付高，50%以上(yshng) 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值Development of mortgage payment patterns第14页/共60页第十四页，共61页。Edited by He Fuqiang4.2.2 分期偿还固定本金式抵押(dy)贷款CAM 背景:经济繁荣,长

9、期增长(zngzhng)和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan) Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.the Constant Amortization Mortgage Loan第15页/共60页第十五页，共61页。Edited by He FuqiangCAM的计算(j sun) 设贷款额为P,利率(l

10、l)为i,分N期偿还21NPi利息总额Nt,3,2, 1)1( tNPiPiNPRtt期还款第第16页/共60页第十六页，共61页。Edited by He FuqiangCAM的特点(tdin) 付款(f kun)额逐期递减贷款(di kun)余额逐期递减逐期递减金额)1( tNPiPiNPRtPaymenttN0BalancetN0tNPPBtiNP第17页/共60页第十七页，共61页。Edited by He FuqiangExample A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate co

11、mpounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. 第18页/共60页第十八页，共61页。Edited by He FuqiangSolution 逐期递减(djin)金额1212.0600003012600001PiNPR67.76660067.16634.16835936060060067.166360R67.101.0

12、36060000iNP10830021NPi利息总额第19页/共60页第十九页，共61页。Edited by He Fuqiang4.2.3 充分(chngfn)摊销.等额还款CPMMLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子(ynz)的倒数NNNttiiiRiRPV111111NiiPVR11NiiMLC11Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan第20页/共60页第二十页，共61页。Edited by He FuqiangCPM的特点(tdin) 摊销额逐期递增(dzng)摊销递增(dzng)金额

13、1111NttiiPiANt,3,2, 11111NttiiiPiA1,3,2, 1Nt第21页/共60页第二十一页，共61页。Edited by He FuqiangCPM的特点(tdin) 贷款余额加速( ji s)递减1111NtNtiiiPB利息(lx)逐期递减11111NtNtiiiPiINt,3,2, 1第22页/共60页第二十二页，共61页。Edited by He FuqiangExample . SolutionmmmiiPVR1117.617010286126.06000001.0111212.06000036020.22218136017.617还款总额20.162181

14、利息总额第23页/共60页第二十三页，共61页。Edited by He FuqiangAnalysis of Principal and Interest17.1760017.61711IRA60001.0600001 PiI10.56101.101.1600360119120A07.56110.5617.617120120ARI28.542348A89.74348I09.593358A08.24358I第24页/共60页第二十四页，共61页。Monthly Interest and PrincipalPayment PrincipalYears Interest30years第25页/共6

15、0页第二十五页，共61页。Edited by He Fuqiang未清偿贷款(di kun)余额(Outstanding loan balance)101.101.101.1600003601236012B27.5978299637121.06000024.5124385705713.060000180B49.3003050050818.060000293B51224293即24年加5个月才偿还一半(ybn)本金第26页/共60页第二十六页，共61页。Outstanding loan balanceYears 30years第27页/共60页第二十七页，共61页。Edited by He Fu

16、qiang4.3 CAM与CPM的比较(bjio)CAMCPM差异差异现值现值60000.0060000.000.00利率利率0.120.120.00初始付款初始付款766.67617.17149.50首月摊销首月摊销166.6717.17149.50利息总额利息总额108300162181.2053881.20贷款余额贷款余额直线下降直线下降 先慢后快降先慢后快降 前者更快降前者更快降付款总额付款总额168300.00222187.2053881.20第28页/共60页第二十八页，共61页。付付款款(f kun)比比较较Years 第29页/共60页第二十九页，共61页。贷贷款款(di ku

17、n)余余额额比比较较Years 30yearsCAM CPM 第30页/共60页第三十页，共61页。Edited by He Fuqiang 从CAM转向CPM的前提是: 贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不变或增加 一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出真实增长的经济,会降低( jingd)与CPM相关的拖欠风险. 尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水平。第31页/共60页第三十一页，共61页。Edited by He Fuqiang4.3.2 贷款(di kun)余的计算(Determining Loan Balance ) 1、

18、利息剥离法余额(y )为剩余付款额的现值yrsMPVIFAMB20%,12,17.61712002.56051819416.9017.617i为名义年利率,每期还款(hi kun)R，已还期数为tiiRiiiRtNtNtN)(11111),(期tNiMPVIFARMBt第32页/共60页第三十二页，共61页。Edited by He Fuqiang2、贷款余额(y )因子MBLF法(Monthly Loan Balance Factor )1111NtNtiiiPB101.101.101.160000360120360120MB为贷款余额因子1111NtNtiiiMLBF80.56050934

19、180.060000由第33页/共60页第三十三页，共61页。Edited by He Fuqiang4.3.2 充分(chngfn)摊销贷款的签约费用和有效贷款成本 1、法定费用Statutory Costs 与产权交易、记载有关的法定付费，是借款人为政府机构提供的服务而支付的，它不影响借款成本。 2、对第三方的支付Third-Party Charges 对一些服务（如法律费用、估价、测量、对过去的审查和产权保险）的支付。这些(zhxi)支付不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs第34页/共60

20、页第三十四页，共61页。Edited by He Fuqiang3、附加(fji)筹资费(Additional Finance Charges ) 1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额外收入，影响借款成本。 贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固定费用。 贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的利率的原因是，如果(rgu)出现提前还款，贷款人所获得的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款 人将利率增加到12.25%以补偿1000元的起始费用。

21、1年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，1000元不能被完全补偿。第35页/共60页第三十五页，共61页。Edited by He Fuqiang2、贷款折扣(zh ku)费用 (loan discount fees) 贷款人对贷款所打的折扣(zh ku)，又称点数（points），根据一定的贷款额谈判的条件，从合约贷款额中直接扣除。 合约贷款额60000元，折扣(zh ku)3%即1800元，贷款人实际向借款人付款58200元。而借款人被要求分期偿还60000元。 贷款折扣(zh ku)费用增加了借款成本。第36页/共60页第三十六页，共61页。Edited by He Fuqia

22、ng贷款(di kun)折扣存在的原因 （1）贷款人从利率的上涨中获利(hu l) （2）控制不同借款人之间的风险差异第37页/共60页第三十七页，共61页。贷款费用(fi yong)和借款成本 ( Loan Fees and Borrowing Costs ) 有效(yuxio)利息成本effective interest costContractual loan amount $60000 Less: Original fee 1800 Net cash disbursed by lender $58200Amount to be repaid: $617.17 for 30 years

23、, based on $60000 contractual loan amount.给付金额年每月付款额)30%,?,(MPVIFA58200)30%,?,(17.617年MPVIFA%41.1212%034.1i第38页/共60页第三十八页，共61页。Edited by He Fuqiang4.3.3 年百分比利率(ll)APR 为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求高额贷款费用的行为,美国国会通过了贷款信任法案（Truth-in-Lending Act)，要求贷款人知道在收取(shuq)贷款费用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣费用，合约利率加0.125%。 如合约利率为12%，有3%

24、的折扣费用，则%375.12%125.03%12APRannual percentage rate第39页/共60页第三十九页，共61页。Edited by He Fuqiang4.3.4 贷款(di kun)费用和提前清偿 设提前5年清偿,有效利息(lx)成本是多少?5年后未偿还贷款(di kun)余额为58596元)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,58596年MPVIF582001585961117.6176060yyy%82.1212%068.112 yiLoan fees and Early Repayment第40页/共60页第四十页，共61页。Edited

25、 by He Fuqiang收益率和提前偿还时间(shjin)的关系 一、无任何额外筹资费用时，抵押贷款的有效利息成本(chngbn)总是等于合约利率。 二、有贷款费用，则有 有效收益率会高于合约利率 提前清偿越早，收益率越高Relationship between Yield and Time第41页/共60页第四十一页，共61页。不同偿还时间收益率与筹资费用(fi yong)之间的关系第42页/共60页第四十二页，共61页。Edited by He Fuqiang提前清偿(qngchng)罚款(Prepayment Penalties ) 目的:1、补偿未收取的部分贷款起始成本; 2、利率

26、下降时不容易被再投资; 3、借款( ji kun)人可能不能确定罚款对借款( ji kun)成本的影响对60000元30年12%年利率5年既偿还时收取贷款余额的3%作罚款,此时余额为58596元,罚款则为1758元,则借款人的有效利息(lx)成本为:)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,60354年MPVIF%25.13i第43页/共60页第四十三页，共61页。Edited by He Fuqiang4.3.5 CPM 的定价(dng ji)(Pricing CPMs) 如30年期，预期10年被提前清偿的抵押贷款(di kun)的竞争性收益率是13%，将贷款(di kun

27、)定价为12%的名义年利率，应收取多少折扣费用才能保证13%的收益率？)10%,13,(年MPVIFAMLCND年10%,13,MPVIFMLBFND=Net disbursement as percent of total loan2744.0974419.66MLBFMLCND第44页/共60页第四十四页，共61页。Edited by He Fuqiang折扣(zh ku)点数计算 收取5.5%的起始(q sh)费用可实现13%的收益率。101.101.101.11111360120360NtNtiiiMLBF010286.001.1101.011360NiiMLC9342.02744.0

28、9342.0974419.66010286.0ND%5.949453.0第45页/共60页第四十五页，共61页。Edited by He Fuqiang4.4 通货膨胀与抵押贷款定价(dng ji)问题 CAM和CPM是一种广泛使用的标准抵押贷款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷( jidi)双方产生很大影响。Inflation an Mortgage Pricing Problems第46页/共60页第四十六页，共61页。Edited by He Fuqiang4.4.1 对贷款人和借款人的影响(yngxing) (Effects on Lenders and Borrowers) 30年期6万元

29、贷款无通货膨胀，假定所支付的利率为4%（3%的实际利率和1%的风险溢价）每月真实(zhnsh)付款(real payment) RP=286元。 如贷款期间每年预期通货膨胀率为6%，合约利率必须增加到10%才能保证贷款人获得相同的真实(zhnsh)收益率，此时的每月付款（nominal payment) NP=527元，每月付款上升了241元，增长了84%。 名义付款的平减金额NPD（nominal payment deflation)逐期下降。ttNPNPD)1206.01(第47页/共60页第四十七页，共61页。抵押贷款(di kun)付款的真实和名义价值第48页/共60页第四十八页，共6

30、1页。Edited by He Fuqiang倾斜(qngxi)效应 (tilt effect) 由于通货膨胀的影响，使真实收入流向贷款(di kun)前期倾斜以补偿后期购买力的损失这一结果被称为倾斜效应。 为了获得相同的实际利率，或者与RP相同的价值，由于贷款(di kun)后期NPDRP。 倾斜效应对借款人也有很大的冲击，将使借款人在贷款(di kun)前期用更多的真实收入支付抵押贷款(di kun)付款，也使借款人更难基于目前的收入而符合抵押贷款(di kun)资格。第49页/共60页第四十九页，共61页。第50页/共60页第五十页，共61页。Edited by He Fuqiang4.

31、4.2 累进(lijn)还款式抵押贷款GPM(The Graduated Payment Mortgage ) 在贷款前期年份中还款额比标准抵押贷款的低,并以固定的数值逐渐增加,增加到某一金额后就固定下来。 目的：抵消倾斜效应(xioyng) GPM可以有多种方案：始付金额、变化的速率、变化的时期长短等都可以调整。第51页/共60页第五十一页，共61页。Edited by He FuqiangGPM示例(shl) 30年期60000元贷款，最初5年的每月付款(f kun)额以每年7.5%的比率逐渐递增，剩余的25年每月付款(f kun)额保持不变。 这种付款(f kun)模式仍应保证与CPM相同的收益率。第52页/共60页第五十二页，共61页。Edited by He FuqiangGPM与CPM付款(f kun)的比较利率利率10%11%12%13%14%CPM526.54 571.39 617.17 663.72 710.94GPM(每年增每年增 加加7.5%)1400.22 436.96 474.83 513.71 553.512430.24 469.73 510.44 552.24 595.033462.51 504.96 548.72 593.66 639.654497.19 542.83 589.87 638.18 687.635534.48 5