清华大溪地商业项目提案

1、清华大溪地商业项目提案 首先感谢贵公司给予青铜骑士的信任，可以参与到清华大溪地这一大型项目中来。 青铜骑士与商业地产的结缘还要感谢万达集团，在步入第三个年份的合作过程中不仅成功推广了包括广州、西安、福州、武汉、郑州、呼和浩特等地的七个万达广场项目，而且伴随着对万达商业模式的不断深入了解使我们对于商业项目的推广运作有了全新的认识。万达广场的辉煌绝不只是第三代城市综合体的,而从“最没技术含量的第一代单店开始的万达”开始。所以服务过7个万达广场的青铜骑士曾如此总结：买商业地产：万达，万达，还是万达万达，万达，还是万达。第一代单店肩负的万达品牌责任是：对投资客与合作商家的知名度与美誉度建立开端；第二代

2、城市综合体的万达品牌责任是：开始向城市副中心转型，奠定万达的运营实力口碑；第三代城市综合体的万达品牌责任是：转向城郊结合部或新区，奠定万达对城市中心运营实力。万达卖的是万达广场，卖的是第三代城市综合体，绝不是五星级酒店、绝不是万千百货、大商超、万达影城，因为，这一切都是第三代城市综合体所覆盖的细节而已。万达卖的是成功，即前景的更进一步证实；所以说过：“亚洲商业地产巨龙”之后，还得说“一座万达广场，一个城市中心”。然后还得说“四大产业”、“订单地产”、“平均租金”、“四大产业”目的只有一个，成功的保障。商业地产项目面临的客户很简单，商家与投资客。所以，切入点通常也简单。但越简单的事越讲究思路的系

3、统性。在过去操作的瑞安新天地、万达广场及十余个地方商业项目里，我们发现，商业地产项目的传播打法几乎接近，创意可以有很多，但基调几乎一致。创意可以有很多，但基调几乎一致。最简单而又最难缠的客户就是商业地产的客户：商家和投资客。青铜骑士更喜欢叫他们“生意人生意人”。生意人的目的很简单：赚钱，赚更多的钱；绝不是不亏本，少亏本。所以，返租型的商业投资几乎已经死光。我们能够建立什么利好，让投资者相信这一切都能实现，这些愿景是有实打实的保障。我们有什么模式？什么运营手段？决定我们能承诺到何种地步？而这一切，我们还需要更多的规划方案、品牌整理等等。但有一点可以诉求的是，大量的愿景表达后一定是直接的大量的愿景

4、表达后一定是直接的“利益诉求利益诉求”。那好，现在我们回头看看我们的项目 清华大溪地总体规划3600多亩，其中商业占地1000余亩，建筑形态涉及到购物中心、商业街、写字楼、星级酒店及温泉SPA和水上乐园，是一个复合业态、超大规模复合业态、超大规模的城市综合体城市综合体。 建成后必将成为河南居民高端居住、旅游度假、休闲、养生以及政府和企业会议招待的首选之地首选之地，也将成为河南省及郑州市温泉度假、水上娱乐和休闲度假最耀眼的一张名片名片。u城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础 城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、

5、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。 u旅游模式转变，旅游消费支出比例增加 当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。u可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加 我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。交通便

6、利，可达性强，距郑州火车站车程45分钟。符合假日经济需求。8万平米水上主题乐园中原最大水上乐园，具有吸引客户的基础温泉SPA酒店温泉SPA酒店将会弥补由于冬季而造成水上乐园的客户断档期，并有助于吸引会议型客户北商业地块温泉酒店水上乐园李商隐公园南商业地块以水上休闲和文化景点为核心的主题地产跃然而出但是有一个问题我们不禁要问这就够支撑我们项目中的商业了吗？可以想象，如果仅有水上乐园、温泉SPA、李商隐公园的话，消费者在我们项目上的停留的时间一般不会超过24小时，且消费目的会很明确，只会是围绕着“水”这一主题展开，绝对支持不了我们项目这么大的商业体量。增加消费点，或者更直接的说增加核心主题就成为了

7、我们必须面对的一个问题。但是我们不禁要问以传统形式真的足以吸引到客户吗？时至今日国内的旅游地产离不开两种核心：自然资源与人文资源纵观我们的项目，周边的自然资源并不突出，我们的发力点肯定在人文资源的打造上。直白的说：就是要打造一个足以吸引客户买单的“噱头”关于我们客户的描述：他们可能是我们的住宅客户，来此度过他们的周末。他们也可能是白领恋人，来此度过他们的恋爱之旅。他们可能是为人父母，带着孩子来此享受水的乐趣。他们可能来自郑州，他们可能来自河南，他们可能来自郑西高铁的沿线城市他们来此要享受水带给他们的乐趣，他们也想看到在平时不易看到的东西郑州地处中原，传统文化积淀极深，但是远的西安唐皇城不说，就

8、是近的也有东边开封的清明上河园和西边洛阳的龙门石窟的古典商业街。客户为什么选择我们项目进行休闲消费？三国的主题很好，但是由于历史剧的不断重拍，20年来，以三国为主题的影视基地众多，可以这么说“三国”这个主题已经不再足以吸引客户的到来。传统的并不是我们所独有的！我们需要什么？或者是我们的客户乐于看到什么？有一个现象给了我们一个很好的提示现在郑州住宅市场上的建筑风格除了Artdeco就是英伦、地中海、新德式等欧洲风格，却很少有中式风格。他们代表了一种国人的潜在需求与国际接轨，享受不一样的生活这就指引了我们“噱头”的方向纵观中国的发展过程我们可以发现，学习欧美的模式我们需要一个过程，但是如果学习日本

9、的模式，我们反而适应的很快。这点从我们现在得商业发展就可以明显的看出。下面我们来了解一个日本的主题地产的案例豪斯登堡案例：日本豪斯登堡案例：日本豪斯登堡关键字：度假城市、乐园、人文、综合性关键字：度假城市、乐园、人文、综合性 豪斯登堡是亚洲最大的休闲度假主题乐园，还是集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性海滨度假城市 v区外交通区外交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟。v“豪斯登堡豪斯登堡”：第二个荷兰村的造城计划（第一个荷兰村就是原来极小規模的荷蘭村，于1983年建成在大村灣對面的西南岸）于1988年启动，1992年营业。占地152万平米，

10、首期开发118万平米，年接待游客400多万； v区位区位：九州长崎县佐世保市大村湾北部；豪斯登堡（豪斯登堡（HuisHuis Ten Bosch Ten Bosch）荷兰城）荷兰城亚洲最大的休闲度假主题乐园亚洲最大的休闲度假主题乐园 项目概要项目概要豪斯登堡启始于日本主题乐园兴建热潮时期n八十年代，东京迪斯尼乐园的成功引发了日本主题乐园兴建热潮，许多乐园都以国际特色为主题，如新西兰、德国、土耳其、西班牙和荷兰主题乐园。对此，日本政府以提供贷款担保、赋税优惠和低利率的新法令支持，并由政府与私人企业合资兴建。n1988年，日本正值泡沫经济高峰时期，日本豪斯登堡开工。1988年年10月月1开工l开掘

11、长达6公里的运河贯穿园区，运河里引进海水，并利用先进的环保理念打造运河；l并在河岸建立起许多荷兰著名的建筑，种植40万株树木和30万多鲜花，使这片不毛之地恢复生机1992年年3月月2开业l豪斯登堡被建成集旅游与房地产为一身的项目；l资金总投资金额高达2500亿元日币，是原来预计的两倍，加上1990年经济泡沫破灭，使企业面临的资金压力相当沉重。2003年年3新企划l豪斯登堡乐园由日本银行与地方政府接管；l政府接管豪斯登堡后，编制2004至2014年度的中期经营计划，展开系列吸引游客的企划。发展历程发展历程日本豪斯登堡是日本利用与荷兰的文化渊源，学习荷兰人的建国精神而打造的文化区p长崎曾是日本少数

12、能与海外通商的贸易港口之一，其贸易国也仅限于中国（明朝）与荷兰，可见其与荷兰文化渊源之深p1992年，在荷兰政府与日本众多大企业的支持下，以神近义邦先生为中心，集合了历史学家、建筑家、海洋学者、环境学家等，在荷兰与长崎之间的历史、文化背景的共识之下，展开豪斯登堡宏伟的造城计划，填海打造荷兰风格的主题园林豪斯登堡。从从“立异立异”起步，突起步，突出文化与艺术品位，出文化与艺术品位，将将“特色特色”发挥到极发挥到极致，并将环保理念贯致，并将环保理念贯彻于项目开发始终彻于项目开发始终开发理念开发理念豪斯登堡在城市建设、娱乐设施等方面均营造1世纪的荷兰城镇风貌仿照荷兰而建的豪斯登堡提供了百分之百的欧洲

13、风情：欧洲大饭店丹哈格饭店阿姆斯特丹饭店森林小别墅荷蘭式餐廳荷兰民族博物馆豪斯登堡宫殿分毫不差地再现了荷兰女王宫殿的原型。在不同季节，分别以郁金香、海洋、收获、圣诞节、 农历新年为主题，设计风格各异的盛大表演活动。建筑风格建筑风格豪斯登堡的城市功能丰富，建筑形式多样，多样化的游乐设施与表演活动，城市具有艺术和文化色彩v一应俱全的旅游设施：11座博物馆与13处游乐设施、餐饮、购物、旅馆、乘坐运河游艇与海上帆船，体验 人与海的交流等；v富有艺术和文化色彩的园内表演活动。v不同季节，以郁金香、海洋、收获、圣诞节、农历新年等为主题，向游客展示风格各异的盛大表演活动，并在晚间安排精彩的运河游艇音乐秀、激

14、光秀、水舞秀、焰火秀。游乐游乐公寓公寓别墅别墅博物馆博物馆酒店酒店运河运河功能结构功能结构豪斯登堡主要形成特点鲜明的六个分区，并利用不同的设施元素把功能做足旧城别墅区森林公园区宫殿公寓区新城区码头基础设施区花卉区（出入口）骑马区观光美食区博物馆区ABCDEFGHIKLMMBDCHAKFGEPPP功能布局功能布局Ip园区总共分六个区，分别是分别是园区总共分六个区，分别是分别是花卉区花卉区 、娱乐美食区、娱乐美食区 、博物馆区、博物馆区、城市区城市区 、海港区、海港区 、居住区。、居住区。u花卉区：展示给人们的是荷兰的田园风情，用荷兰风车来作标志性景致。u观光美食区：娱乐美食区自成一岛，岛的中心是

15、莫利斯喷泉广场 ，广场周围是美食餐厅街 以及娱乐建筑 如洪水来袭窗险馆、空 中飞翔之旅、天星馆 、神秘的艾沙剧场等等u博物馆区：以纳索广场为中心布局与娱乐美食广场相似，有钟鸣交响曲博物馆、音乐盒幻想博物馆 、辛巴达出岛兰馆、 手摇风琴工作坊、,水晶梦幻广场、卡通世界等。u居住区：包括森林小别墅区与酒店式公寓区，森林小别墅为围绕湖水的别墅酒店。u海港区：德里佛德号帆船 图 为标志性景观 是园 内一个真正的港 口 是连接 , 斯登堡与外界的海上出入口u城市区（旧城）：有商业街、游乐场 、教堂、酒店 有类似于市政厅的建筑及观光高塔。LI豪斯登堡内的豪斯登堡内的运河不仅仅是全园的交通主线运河不仅仅是全

16、园的交通主线 ，全园的景观主线。全园的景观主线。豪斯登堡成功发展的启示发展启示发展启示发展战略发展战略p发展理念：发展理念：豪斯登堡开发的主题在于利用与荷兰的文化渊源开发的观光、文化型游乐园。以荷兰14世纪的“水城”作为模仿对象，原汁原味，具有浓郁的荷兰风格和历史；并实施可持续发展战略，经济发展与环境保护取得双赢。p整体定位整体定位：豪斯登堡着力打造的不仅是日本著名的主题游乐园，而是利用先进理念打造的集合游乐、商业与居住为一体的城市战略落实战略落实p总体规划：总体规划：以人为本的思想贯穿于建设和经营过程，多样化的旅游设施与“钟爱多样性”的人之天性相符p功能布局：功能布局：豪斯登堡成功利用运河把

17、功能区串联，使之各功能区成为乐园景区的一部分。欧式休闲娱乐区包含：欧式青年旅社、西式餐饮、酒吧等意大利原装小镇观光旅游区包含：各种博物馆（红酒、橄榄油、文艺复兴、法国、意大利、名表等等）我们的建议感受原装意大利小镇感受原装意大利小镇享受享受“水水”世界世界一星期总要为自己活两天.朱德庸说，朱德庸说，上班是现代人发明的最奇怪的东西。有了上班，才有了周末。 不是周末的时候盼周末，周末来了又觉得无聊。 周末=睡觉+看电视。 眼睛一闭一睁，又一个周末过去了。 感觉周五比周末更高兴 。没地方去 如果逢长假，去外省度假是首选，或者去周边的洛阳、开封、少林寺、云台山等地。但如果是周末，最好的选择一定是去大溪

18、地。但如果是周末，最好的选择一定是去大溪地。嗯，来一点星期六。我在大溪地，你在哪里？水上乐园水上乐园原装意大利原装意大利小镇小镇人文公园人文公园欧洲美食欧洲美食大溪地大溪地各式博物馆各式博物馆温泉温泉大溪地周末玩乐地图大溪地周末玩乐地图像一条鱼，消失在周末的大溪地像一条鱼，消失在周末的大溪地客群篇 .一个词：生活艺术家通常有着良好的教育背景，有着家庭和社会责任感，依靠自身的智慧维持着稳定优良的生活品质；但不古板，不视遵从秩序为本分，注重个性化体验，懂得把工作和生活区分开来。1 1决定不了自己怎样生，但可以决定自己怎么活他们的生活观他们的生活观该玩的时候玩，该工作的时候工作。 2 2他们的生活观他们的生活观一周前5天是别人的老板，后2天是自己的老板。3 3他们的生活观他们的生活观周末是上帝给你的，不好好享受，是对上帝的不敬。4 4他们的生活观他们的生活观做大溪地的一条鱼1 1、鱼：快乐的象征。、鱼：快乐的象征。 焉知鱼之乐。 一天到晚游泳的鱼。 鱼戏莲叶间。2 2、广告话语新颖，易于延展。、广告话语新颖，易于延展。 1 12 23 3为老