物业管理知识

1、物业管理基础知识物业管理 前言前言 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理各维护区域内的环境卫生、秩序的活动。 目录物业起源及在我国的发展1 1物业公司资质等级2 2物业管理概念及分类3 3物业服务内容及物业成本支出4 4CONTENTS物业服务帮忙与义务5 5物业起源及在我国的发展 物业起源于19世纪60年代的英国。当时英国正值工业发展时期，大量的农村人口涌入城市，造成了严重的房荒。有些开发商相继修一些简易的住宅,以低廉的租金租给工人家庭居住。由于环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济

2、收益也得不到保障。当时，有一位名叫奥克维姬。希尔（Octvia Hill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善居住环境物业起源及在我国的发展 20世纪80年代，随着全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。同年6月18日，深圳市颁布了深圳经济特区住宅物业管理条例并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管

3、理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的物业管理条例开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。物业公司资质等级（一）一级资质:1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类

4、型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 物业公司资质等级（二）二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物

5、业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。物业公司资质等级 (三)三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人

6、，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。物业管理概念及分类 物业：是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理企业：是指具备相应资质条件，依法成立具有法人资格经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负

7、盈亏。 业主：是指房屋的所有权人。 业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构。人数较多时，应按比例推选业主代表组成物业管理区域内的业主代表大会。 业主委员会：是在物业管理区域代表全体业主对物业实施自治管理的执行机构。特点：业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合作用：1、可以确保物业功能的正常发挥并且延长物业的使用年限2、能够为业主提供优美、舒适、安全的环境3、完善的物业管理可以使业主的房产保值、增值4、可以促进政府职能的转变，减轻政府的财政补贴（替政府管理）类型：住宅类物业管理多层、小高层、高层、别墅工业类物业管理生产厂区、储存、物流商业类物业管理百货、超

8、市、连锁店办公类物业管理写字楼、政府办公其他类物业管理医院、公园、地铁、机场、码头、服务区物业管理特点、作用及类型物业管理服务的主要内容物业管理服务：指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括地说，包括以下两方面的内容： 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。 具体地说，物业管理服务主要包括以下内容： (1)房屋共用部位的维修、养护与管理； (2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理； (3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； (4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； (5)物业区域内公共秩序、消防、交通

9、等协管事项服务； (6)物业装饰装修管理服务； (7)物业档案资料的管理； (8)双方约定的其他物业管理服务内容。物业费成本支出物业费的成本支出包含：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用（包含税金）;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成

10、本。物业管理的益处有哪些一、优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业管理能够延长房屋的使用寿命，降低房屋的损耗速度，有效起到了保值、增值的作用。另外，优秀的物业管理还使得物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性，延长了房屋的经济寿命。二、良好的物业管理能够为居住人提供清洁、优美、舒适、安全的生活和工作环境。物业的“帮忙”与“义务”帮忙可以，但这不是物业责任内的事业主对物业管理有许多误区：有的把物业公司当成产权单位，有的把物业公司当成房地产开发商，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关的运营商。这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，把物

11、业当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费。这些事是业主自己的事家里的窗、门把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。物业的物业的“帮忙帮忙”与与“义务义务”这些事是开发商的事保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、

12、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商（施工单位）的责任，与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。这些事是相关部门的事查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事

13、。这些事情，与物业公司没有直接关系；但物业公司有责任配合和协助相关部门工作；物业公司也有责任监督、制止或向主管部门报告。物业的物业的“帮忙帮忙”与与“义务义务”这些事是相关企业的事业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决。物业管理条例明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、

14、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。物业的“帮忙”与“义务”这些事才是物业公司的事对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害了业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。总结 物业管理是无数琐碎工作的系统组合，它没有惊天动地的丰功伟业，但就是这样一个平凡的工作在