知名物业公司管理制度管理办法

1、知名物业公司管理制度部门职能编号：CZ-WI-WY-03版号：0/A生效日期：2015年9月15日物业服务部是公司物业服务的业务管理部门，具体职能如下：1.负责公司物业服务业务的日常管理，全面贯彻执行公司各项经营方针和政策；2.负责制定部门总体年度工作计划和实施细则，审核各物业项目经营预算，拟定并完成部门经济、管理目标；3.负责统筹实施本部门客户服务、工程维修、安全管理、环境卫生、外包服务等方面的物业专业指导及监督检查；4.负责各物业项目的人员编制、固定资产设施设备及物料申购、其他服务管理开支费用的审核及上报工作，负责协调各物业项目的外包服务相关管理工作；5.收集掌握国家最新有关法律、法规、政

2、策以及相关专业要求和管理方法，负责编写、修订公司物业服务类规章制度、服务标准，组织开展主管级以上人员专业培训及考核，提高物业人员专业技能；6.负责统筹物业项目早期介入工作，协助、监督开展早期介入工作；7.负责统筹物业项目承接查验、集中入住或进驻工作，督促建立、完善项目档案资料；8.负责指导物业项目各类突发事件应急处理，协助各物业项目组织开展各类应急预演；9.协助综合管理部拟订物业项目经营责任书、招聘或选拔物业人员、开展物业服务类专业培训、考核；10.协助品质部开展满意率调查及服务质量检查、考评；11.协助市场部拓展新物业项目,协助市场部做好物业类招投标、评标工作；12.协助公司分管领导处理物业

3、项目日常事务。物业服务中心是公司具体实施物业服务的一线执行机构，负责公司授权范围内向客户提供客户服务、安全管理、工程维修及环境卫生服务，其主要职能如下：1.贯彻执行管理体系及服务认证的标准和要求，完成公司下达的管理及经济目标；2.负责落实物业早期介入、承接查验工作，协调并跟踪遗留问题及合同需完善的项目；3.负责物业接管资料、客户资料、装修管理资料、设备设施台帐和各项物业运行记录等资料档案的收集、建立、记录、存档、更新的管理工作；4.负责按规定向客户收取物业管理费、水电费、装修保证金等，并协助其办理相关银行划缴业务，为缴费人提供方便；5.负责物业辖区内的环境卫生工作，加强环境卫生监督和管理，创造

4、一流卫生环境；6.负责物业辖区内的园林绿化工作，加强养护管理，提高绿化景观效益；7.负责物业辖区内秩序维护及消防工作，加强物业辖区的治安、消防，严防物业区内发生恶性治安、责任消防事故，保护广大客户的生命财产安全；8.负责物业辖区内的车辆管理工作，使车辆停放有序，保持平面、立体道路的畅通；9.负责物业辖区内客户投诉问题的解决和回访；10.负责组织、实施物业项目社区文化活动及参观接待；11.负责制定物业项目各类突发事件应急预案，并落实应急演练；12.负责项目社区文化建设，负责与项目所在地行政主管部门及业委会关系的维护；13.按合同履行其他工作任务。部门工作规范应急事件处理工作规范编号：CZ-WI-

5、WY-05-004版号：0/A生效日期：2015年9月15日 目的规范公司物业项目突发事件的应急处理，提高应急处理能力，维护辖区内的正常工作和生活秩序。 适用范围适用于公司物业项目各类突发事件的处理。 主要职责服务中心主任负责指挥突发事件的处理，并及时上报公司和客户单位主管领导。安全管理部主管负责落实服务中心主任下达的命令，具体组织处理突发事件。 程序及要求处理各类突发事件的基本原则：快速反应原则：当班安管员接警后应在5分钟以内到达突发事件现场；安全管理部班长接到突发事件报告后，应在5分钟以内到达突发事件现场；安全管理部主管工作的负责人在当值时接到突发事件报告后，应在5分钟以内到达突发事件现场

6、，如休息时应迅速赶往突发事件现场。统一指挥原则： 处理突发事件时，如服务中心主任在场时由其负责统一指挥； 服务中心主任不在场时，由安全管理部主管统一指挥； 在特殊的情况下，服务中心领导不在场时由安全管理班长负责统一指挥。服从命令原则：安全管理班长、安管员或其他员工须无条件服从现场指挥员的命令；团结协作原则：服务中心领导或安管班长作为突发事件处理的指挥员，行使服务中心赋予的指挥权和处理权，各级员工不应干预；在指挥员做出突发事件处理决定时，相关员工均应团结一致、紧密协作，配合指挥员处理好突发事件。盗窃、匪警应急处理安全管理员在执勤中遇到（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取

7、、毁坏服务中心和客户财物，或威胁客户人身安全的犯罪行为时，要切实履行安全管理员职责，迅速制止犯罪；当发生突发案件时，要保持镇静、设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫求援；受调谴的安全管理员在听到求援信号后，要立即赶往现场，监控中心/安全管理员通知各门岗封锁出口，然后视情况向有关领导汇报；若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等，并及时报告安全管理部，重大案件要立即拨“110”电话报警；有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场

8、勘查完毕之前，不能离开；记录客户所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问客户是否有任何线索、怀疑对象等情况；对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，要做好保护，等公安人员来处理，切不可将安全管理员或其他人员的指纹等不良痕迹留在物品上；事主或现场如有人员受伤，立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关；安全管理部班长做好现场记录，并写出书面报告报服务中心。发现斗殴应急处理 执勤中（客户投诉）或监控中心通知，发现有人争吵、斗殴的现象时，要及时制止； 制止原则：劝阻双方住手、住口。对争吵或斗殴的双方或一方客户劝其离开现场。持有器械斗殴，则应先制止持械一方。有伤员则先送伤员去医院救治。迅速报告服

9、务中心领导，由服务中心出面调解；如个人力量单薄，应请求增援；在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。发现醉酒闹事者或精神病人应急处理醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员造成伤害，安全管理员应及时对其采取控制和监督措施；及时通知醉酒者或精神病人的家属，让其家属领回；醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报班长/主管将其强制送到派出所处理。对爆炸物及可疑爆炸物等危险物品处理安全管理部发现或接到有各类可疑物品时，要立即向安全管理部主管及服务中心主任报告，并留守现场，阻止任何人再接触可疑物；安全管理部主管立即组织人员赶到现场，向有关人员了解情况

10、，如初步确认可疑物品为危险物品时，立即对附近区域的人员进行疏散，并设置临时警戒线，任何人员不得擅自入内；立即向公安机关报案，并向公司领导通报；对附近区域进行全面搜寻，以消除隐患；待公安人员到现场后，协助公安人员消除爆炸危险隐患，并进行调查； 如果危险已经发生，安全管理人员要立即赶到现场协助抢救，运转伤员，稳定人员情绪，保护好现场，安置疏散人员。防台风应急处理安全管理员每日巡查辖区和周围环境情况时，对有安装不牢的建筑设施、物品，没有关严或破损的门窗及其他易受台风侵袭而造成危险的设施、物品要 特别留意，一旦发现，要进行恰当地处理，不能处理的报告有关部门及时进行维修和整改；安全管理员每日工作时须注意

11、检查本区域是否有不牢固易受台风侵袭的设备和物品，一旦发现应立刻通知服务中心各部门进行处理；当巡查安全管理员发现易受台风侵袭的部位和物品时，需告知有关人员应引起注意，及时进行处理。接报刑事案件应急处理接报人员首先要问清报案单位、报案人姓名，并要求在场人员不得动现场的任何物品，做好现场保护。将报案情况向安全管理部及物业服务中心通报，由服务中心主任根据案情，决定是否向公司分管领导汇报。安全管理员到现场后对现场进行保护，劝阻、疏散围观人员；对焚尸、焚物现场要迅速组织人员扑救，并最大限度地将现场保护完好；向当事人员及现场有关人员了解案情；向公安机关报案，等待警车到达现场；将受伤人员伤势在向公安机关报案时

12、一并进行通报，必要时送往医院救治；向警方介绍情况，并协助破案。接报治安案件应急处理斗殴、流氓、暴力事件报案时，要问清案发地点、人数、闹事人是否带有凶器；向安全管理部及物业服务中心通报，由服务中心主任根据案情，决定是否向公司分管领导汇报，并立即赶赴现场，控制事态、劝阻疏散围观人群；制止双方的过激行为，分别将各方带到安全管理部，进一步了解情况，做好笔录，并提出对事件的处理意见；派人清查损坏物品的数量；向公安机关报案，同时对打、砸、抢及蓄意破坏的肇事者进行控制，并送公安机关。火灾应急处理接到或发现火警时，立即向安全管理部主管、物业服务中心主任汇报，同时向分管领导报告。当值安全管理部班长、主管接到火警

13、通知后，立即到现场指挥灭火救灾工作。指派一名班长协同客服人员负责楼内客户的安全疏散工作。消防、监视中心立即通知有关人员并向安全管理部主管汇报请求义务消防员集合待命。安全管理员立即控制大堂的出入口，对所有的人员，只许出，不许入。启动应急广播，向客户讲明某位置发生火情，不要惊慌，带好房间钥匙，锁门后有秩序地进行安全撤离。通知工程维修部对变电室断电并启动备用消防电源。通知空调机房，关闭空调系统，开启防、排烟系统及加压风机。通知水泵房，随时准备启动加压水泵。根据火势大小，向消防队报警；消防队到达后配合其工作。通知有关工程人员将消防系统恢复正常。易燃气体泄漏应急处理当收到怀疑泄漏易燃气体报告时，应立即通

14、知安全管理班长，并尽快赶到现场查看。抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，不可开灯、开风扇及任何电掣；必须立即打开所有窗门，关闭煤气或石油气阀门；现场严禁吸烟。通知所有人离开现场，有关人员到场检查，劝阻围观人员撤离现场。如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及派出所人员抵达现场。安全管理、员在平时巡逻时应提高警惕，遇有不寻常气体味道时，应小心处理，对煤气及石油气总阀门的位置和开关方法应准确了解和熟练掌握。将详细情况记录下来，尽快呈交安全管理班长、主管。交通事故应急处理无人受伤的交通意外维持秩序，使现场交通恢复畅顺记录事件；如有需要，拍照以做记录。如因意外导致物业部分受损，可能危及其他人

15、，应将该范围封锁。如有需要，通知维修人员到场采取行动。如有需要，设置警告标志。部门应将事件详情记录在案，分析是否仍有交通隐患，并向物业服务中心主任呈交书面报告。有人受伤的交通意外指挥交通，给予尾随车辆警告。在适当情况下将伤者移离危险位置。致电“110”报警，等候支援。记录事件及拍照。通知安全管理部主管。安全管理部主管应将事件详情记录在案，分析是否仍有交通隐患，向物业服务中心经理呈交书面报告，并报运营管理中心。电梯困人应急处理若有乘客被困在电梯内，消防监控中心应立刻把监控镜头移至困人的电梯，观察电梯内的活动情况，详细询问被困者有关情况及通知客服人员到电梯门外并保持联系。立即通知电梯保养公司紧急维

16、修，派人释放被困者及修理该电梯，在打电话时必须询问对方姓名及告知有人被困。 被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请求消防人员协助。被困者救出后，须询问：是否有不适，是否需要帮助等。提供姓名、地址、联系电话及到本楼的原因。如被困者不合作及自行离去，则记录备案。必须记录事件从开始到结束的时间、详细情形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去的时间，消防车、警车及救护车号码等。必须记录被困者救出的时间或伤员离开时间，查询伤员送往何处医院。表格记录突发事件应急处理报告服务中心客户服务工作规范客户诉求处理工作规范编号：CZ-WI-WY-05-005版号：0/A生效日期：20

17、15年9月15日 目的规范客户诉求的处理，确保及时、有效地满足客户需求，确保与客户有效的沟通，提高服务质量。 适用范围适用于公司物业项目客户诉求的处理。 主要职责服务中心主任负责审批客户诉求分析报告。客户服务部负责客户诉求的受理、记录、转呈、协调、处理、反馈、回访；负责监督各部门诉求处理，并定期进行客户诉求分析。相关部门负责按照部门职能落实各项工作。 程序及要求工作流程 工作执行标准阶段节点工作标准执行工具接待阶段1服务中心客户服务部负责客户各类诉求的接待；客户来访时（约三米），客服人员应起身迎接，点头微笑问好：“您好，请问有什么可以帮您”，并示意客户坐下（请坐）；客户来电时，客服人员应在电话

18、响铃三声内接电话，说问候语：“您好!XXX物业服务中心。请问有什么可以帮到您”；接待客户时，要求主动、热情、礼貌，耐心聆听，并认真记录客户诉求，填写客户诉求记录表；填写内容包括客户的姓名、地址、联系电话、服务诉求等。客户诉求记录表2客服人员根据客户诉求内容判断其类别；客户进行咨询求助时，客服人员应按公司规定答复客户咨询；遇客户咨询不能答复，告知客户了解情况后或请示领导后在约定的时间内回复客户； 客户办理相关手续时，客服人员按规定流程为为其办理；客户投诉时，客服人员首先代表被投诉部门向客户表示歉意，安抚客户情绪，如实记录，填写客户意见跟进记录表；客户报修时，客服人员应了解具体维修事项及维修要求，

19、填写工程服务单。客户意见跟进记录表工程服务单跟进处理阶段3客服人员将客户意见跟进记录表、工程服务单填写完整后派发至各责任部门；责任部门主管应核对填写情况并签收。4客服人员根据客户诉求、要求完成时间等情况跟诉求的处理进度；当未按规定时间完成诉求处理时，客服人员应向责任部门了解原因，并及时与客户取得联系，向客户反馈信息，填写在客户诉求记录表中；当未按规定时间完成诉求，相关责任部门无合理解释时，客服人员应及时上报客户服务主管，由其督促责任部门跟进。客户诉求记录表跟进处理阶段5回访时限：投诉回访-在投诉处理完毕后一周内进行；维修工程的回访-在完成维修工程结束十天内进行；其它管理服务工作的回访-在完成管

20、理服务工作后的一周内进行。回访的内容：客户的满意程度评价；客户意见、建议；回访率：投诉回访率要求达到100；维修服务、特约服务回访率达到30；回访人员的安排：投诉的回访由客户服务部主管进行；维修服务、特约服务的回访由客服人员进行。回访方式及相关记录：回访人员根据实际情况采用与客户面谈（上门回访）、电话、书面、现场回访、随机回访等方式综合进行，将回访情况在客户意见跟进记录表、工程服务单上记录；对于回访时出现客户对处理结果不满意情况，回访人应再次开出客户意见跟进记录表并同时上报服务中心主任，由服务中心主任组织跟进处理。客户意见跟进记录表工程服务单6客户服务部主管定期将客户诉求进行汇总分析，重点分析

21、投诉原因及处理效率，查找工作不足，提出改进建议；客户诉求分析应报服务中心主任审批。客户诉求分析表记录归档阶段7客服人员每月30日将客户诉求的相关记录整理归档。无相关记录客户诉求记录表客户意见跟进记录表工程服务单客户诉求分析表服务中心客户服务工作规范客户投诉处理工作规范编号：CZ-WI-WY-05-012版号：0/A生效日期：2015年9月15日目的规范客户投诉处理，确保客户的各类投诉能及时、有效地得到解决。 适用范围适用于公司物业项目服务投诉的处理。主要职责物业服务中心负责审批重大投诉处理方案，协调并督促相关部门跟进处理。服务中心主任负责拟定重大投诉处理方案，组织整改或改进工作，并对处理结果进

22、行回访；指导、监督客户服务部处理一般投诉。客户服务部负责对客户投诉进行受理、记录、转呈、协调、处理、反馈、统计、分析，并将投诉转呈给区域责任人或责任部门解决；负责一般投诉的回访。相关部门相关部门负责跟进处理职责范围内的投诉，并及时向客户服务部反馈处理信息。程序及要求工作流程工作执行标准阶段节点工作标准执行工具接诉阶段1当接到客户投诉时，客服人员首先代表服务中心向客户表示歉意，并立即在客户诉求记录表中作好详细记录。记录内容包括：投诉事件的发生时间、地点；被投诉人或被投诉部门；投诉事件的发生经过（简单明了地描述）；客户要求；客户的住址、姓名、联系方式等；接待客户投诉时应注意：请客户入座，耐心倾听客

23、户投诉，不要随意辩解，并如实记录；对客户的遭遇表示同情，适当地认同客户的举动；必要时，通知被诉部门负责人出面解释；注意力要集中，适时地与客户进行交流，不应只埋头记录；学会适时适度地赞美客户；其他岗位人员接到客户投诉时应按以上流程操作，并及时将投诉情况转至客户服务部前台，填写客户诉求记录表。客户诉求记录表2客户服务部接待投诉后，判断投诉类别，并根据时限要求填写客户意见跟进记录表；当投诉的内容不涉及到某个具体部门时，客户服务部应将客户投诉内容转呈给服务中心主任，由其指定处理责任人。客户意见跟进记录表跟进处理阶段3重大投诉是指：公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错，经客户多次提出

24、而得不到解决的投诉；由于公司责任给客户造成重大经济损失或人身伤害的投诉；有效投诉在一个月内得不到合理解决的投诉。客户服务部应在接诉后1小时内将客户意见跟进记录表上报至服务中心主任；服务中心主任应根据客户投诉召集各部门现场了解、分析投诉原因，拟定处理方案报物业服务中心、分管领导审批后，协调各部门执行；对于无法直接处理的问题（如不属于职责范围内的赔偿、政府部门相关的投诉），服务中心主任应及时向相关部门反映，并保存书面记录；重大投诉应于48小时内给予客户明确答复，解决过程不超过15天；处理完毕后，服务中心主任可采取电话、上门、书面方式回访，并记录在客户意见跟进记录表中；书面回访时，还应将书面记录附在

25、客户意见跟进记录表后作为附件。客户意见跟进记录表跟进处理阶段4一般投诉：指因公司的设施、设备和管理水平有限给客户造成的生活、工作轻微不便而非人为因素造成的影响，可以通过努力而较易得到解决或改进的投诉，包括：客户的财产和人身安全存在安全隐患；管理人员不礼貌、语言行为不符合公司要求，引起客户不满意；服务效果没有达到客户的要求；没有按时满足客户的要求，引起客户不满和投诉；管理人员、技工擅自乱收费；对房屋漏水、墙体破裂、电梯停运、停电、停水等方面的投诉。客户服务部应在接诉后4小时内将客户意见跟进记录表至被投诉部门，并要求签名确认；接到客户意见跟进记录表后，责任部门应当天到现场核查或与客户取得联系，对投

26、诉内容进行调查、确认，对投诉作出公正、合理、明确的处理并记录处理情况；一般投诉整个过程（受理、调查、处理、反馈）不得超过3天，客户服务部应及时跟进处理进度，未在约定期限内完成的，应及时上报服务中心主任，由其督办；责任部门处理完毕后，客户服务部进行回访，应注意以下几点：电话回访时，需在客户意见跟进记录表中注明电话回访时间，回访人签名确认；上门回访时，应由客户在客户意见跟进记录表中签名确认；书面回访时，应将书面记录附在客户意见跟进记录表后，作为附件。客户意见跟进表跟进处理阶段5客户服务部每季度应统计汇总客户投诉，并进行客户投诉分析，提出改进建议；客户投诉分析应包括投诉类别、原因分析、闭合情况、处理

27、效率统计等。无记录归档阶段6客户服务部应于每月30日将投诉处理资料归档备查。无相关记录客户诉求记录表客户意见跟进记录表服务中心客户服务工作规范物业公共区域巡查工作规范编号：CZ-WI-WY-05-014版号：0/A生效日期：2015年9月15日目的规范物业公共区域巡查，及时发现问题、解决问题，提高管理服务质量。 适用范围适用于物业项目公共区域的巡查管理。主要职责服务中心主任负责审批公共区域巡查标准及计划。客户服务部负责制定公共区域巡查标准及计划；负责组织实施巡查，督促问题整改。相关部门负责落实各类问题的整改。程序及要求工作流程工作执行标准阶段节点工作标准执行工具准备阶段1客户服务部根据本项目的

28、实际情况制定公共区域巡查计划，报服务中心主任审批后执行；巡查计划应包含责任区域、巡查内容、巡查标准等；巡查的内容包括：楼宇公共部位及附属设施的巡查；安全隐患的的巡查；公共设施、设备完好状况的巡查；清洁卫生状况的巡查；园林绿化维护状况的巡查；违章装修的巡查；违章消防的巡查；利用巡查机会与客户加强沟通；巡查的方法：看”：通过观察发现存在的问题；听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障；摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况；闻”：通过嗅觉发现异常情况；调查了解”：向客户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。公共区域巡查计划2客户服务主管应对客服人员进行专项培训，使客服人员掌握巡查方法，熟悉巡

29、查标准，确保巡查效果。无实施巡查阶段3公共区域巡查标准：房屋本体巡查检查水电表是否正常运转；巡查楼梯间走廊灯、楼梯灯、消防设施、门窗等是否正常、完好，检查消防疏散通道是否畅通；检查卫生状况是否良好；物业服务日常巡查记录表实施巡查阶段实施巡查阶段3巡查公共天台门是否正常关闭，检查公共天台护栏、避雷针、隔热层是否完好；检查有无违章占用公共天台现象；检查雨水管、地漏是否畅通；检查卫生状况是否良好；巡查电梯运行是否平稳，安全标识、电梯按钮等配件是否完好；检查照明灯及安全监控设施是否完好；检查卫生状况是否良好；巡查大堂、门厅、走廊安全标识是否完好；检查公共设施、照明灯及垃圾箱是否完好；检查卫生状况是否良

30、好。公共设施、设备巡查巡查水、电、通讯设施有无损坏及渗、漏、滴、冒等现象；检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；检查室内外消防设施是否配件齐全、标识完好；巡查娱乐文体设施是否完好，有无安全隐患。 巡查道路、广场、化粪池、绿化地：检查道路、广场、设施、设备是否完好，是否有违章占用现象；检查标识、路牌、警示牌、井盖、照明灯具是否完好； 检查绿化是否有枯死、病虫害等现象；检查卫生状况是否良好。巡查停车库、停车场：检查设施是否完好；检查停放的车辆是否有损伤等现象；检查各类标识是否完好；检查卫生状况是否良好。巡查周边环境：检查区域内是否有乱张贴、乱拉线、乱吊、乱挂等现象；检查是否有损坏公共设施、

31、违章制造噪音等现象；检查是否有违章饲养家禽、宠物等现象；检查卫生状况是否良好。对巡查中发现问题的处理：发现客户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入客户家中，更严禁擅自打开客户门锁进入客户家中，及时报告客户服务部主管解决；客户服务部视巡查情况按下列方法处理：属公共设施、设备破损丢失的，按客户报修规程处理；属物业服务中心员工失职或工作不力造成的，应通知相关部门前往处理；属客户违章造成的问题，应按装修/施工管理规程处理。物业服务日常巡查记录表物业服务日常巡查记录表4客户服务部对巡查发现问题的处理结果应进行跟踪验证;未能按规定完成整改的应及时上报服务中心主任。无记录归档阶段5客户服务部每月30

32、日前应将当月公共区域巡查记录整理归档。无 相关记录公共区域巡查计划物业服务日常巡查记录表服务中心工程维修工作规范工程设备设施维保工作规范编号：CZ-WI-WY-05-016版号：0/A生效日期：2015年9月15日 目的规范工程设备设施维修保养，使各类设备设施处于良好状态，并延长其使用寿命。 适用范围适用于公司物业项目设备设施的维修保养。 主要职责服务中心主任负责审批工程设备设施维保计划；负责监督设备设施维保开展情况。工程维修部负责建立工程设备设施台帐，制定工程设备设施维保计划；负责按计划落实各项维保工作，并做好相关记录。相关部门当维保工作影响客户正常生活、工作时，客户服务部负责协助工程维修部

33、拟定各类维保通知，向客户做好解释工作；当维保工作影响客户日常出行和现场秩序时，安全管理部负责协助工程维修部做好现场必要围闭、警示及秩序维护。程序及要求工作流程工作执行标准阶段节点工作标准执行工具前期准备阶段1工程维修部应于办理设备设施移交手续后30天内，整理设备设施竣工图纸、设备设施履历表、使用说明书、验收合格证明等资料，按设备设施类型进行编号，建立设备台帐，设置设备卡；设备设施台帐包含设备名称、型号、生产厂家、联系人等，台帐应保持与设备现行状态一致。设备台帐设备卡2工程维修部建立设备设施的管理制度及操作规范，并在设备房内将相关制度、规范上墙公示，明确设备责任人；工程维修部应在新制度实施或新员

34、工入职时，开展操作管理制度、规范的培训学习。无3工程维修部对所有设备单机单台或按功能系统进行设备标识，设备设施标识用统一标识标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号，设备流水号(01，02)等；所有设备、设施应按规定设置警示线、开关标识，设备房内配备灭火器等安防器具。无实施维保阶段4工程维修部主管于每年12月份，制定下一年度设备设施维修保养计划，报服务中心主任审批后，报物业服务部备案；设备设施维保计划内容应包括如下：编制计划的目的、依据；公共设备设施维修保养目标；维修保养工作的项目、内容、完成时间、负责实施人；完成计划的措施；费用概算。设备设施维修保养计划实施维保阶段5工程维修部

35、根据各类设备设施管理工作实施日常巡查，并做好相关巡查记录；工程维修部根据维修保养计划实施维保，执行相关维保工作流程，同时，对外包单位维保服务实施日常监管、考核，如电梯、消防等；当设施设备需进行中修、大修、更新改造工程时，工程维修部应根据实际情况提出申请，经服务中心主任及公司领导审批后执行，并最终对维保效果进行验证；工程维修部应做好维保情况的记录，当出现设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件等情况时，应及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。无6工程维修部主管每年对设备设施维保情况进行总结，测评效果是否达到预期管理目标，在下一年度维保计划中加以改进。 无记录归档阶段7工程维修部应于

36、每月30日前将当月设备设施维保记录存档备查。无相关记录设备台帐设备设施维修保养计划设备设施维修保养记录表服务中心工程维修工作规范房屋道路管理工作规范编号：CZ-WI-WY-05-017版号：0/A生效日期：2015年9月15日 目的为保证房屋、道路的正常使用功能，延长物业使用寿命，达到物业保值、增值。 适用范围适用于公司物业项目房屋建筑本体、道路的维护管理。 主要职责工程维修主管负责制定维修保养计划，统筹实施房屋、道路的维护管理。工程维修工负责具体实施房屋、道路的巡查、维修、养护。 程序及要求序号类别/位置管理要求1屋顶每年对隔热层保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水

37、泥勾缝。2外墙饰面每年对重点部位进行清洗；每2年进行一次全面清洗；在清洗时使用环保清洗材料，不能使用强酸碱类清洗液济，发现有外墙饰面有脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，一般外委进行维修。3内墙饰面公共区域内墙面每3年进行全面保养；对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。4楼梯间楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理；楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则说明有起壳现象，确定

38、起壳范围内进行修补。5门对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆,防火门轴承上油。6防盗网、花园围栏根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油一次，最长时间不超过2年。7窗每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好；对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换；翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装；每年对配件除锈上油一次

39、。8公共地砖日常发现损坏及时维修；每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。9吊顶日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换；每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。10人行道、车行道日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。11管道原则上管道每3年应全部除锈、防锈或保温一次，但对重点部位，必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年除锈、防锈或保温一次，对室内管道，严重污染的应随时维护保养）。12污水井每年揭盖检查清理污泥二次，并对井盖进行维护及标识

40、功能。13挡雨蓬每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数或加固工作。14玻璃幕墙（包括玻璃门）每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次，玻璃门必须加装防爆膜以防安全。 相关记录工程服务单物业服务日常巡查记录表房屋/道路巡查记录表服务中心工程维修工作规范公共设备设施管理工作规范编号：CZ-WI-WY-05-018版号：0/A生效日期：2015年9月15日 目的规范公共设施维修保养，使公共设施处于良好状态和发挥正常的使用功能，延长使用寿命。 适用范围适用于公司物

41、业项目公共设备设施的维修保养。 主要职责工程维修部主管负责制定公共设备设施维保计划；负责统筹实施公共设施设备管理工作。工程维修工负责具体实施公共设备设施的巡查、维修、养护。 程序及要求序号位置/类别管理要求1给水、排水、排污设施生活水池每年清洗两次，并送检化验，保证供水水质符合国家饮用水卫生标准； 供水阀门每月关启一次，每半年上一次黄油，每年保养一次，确保开启灵活无锈蚀； 排水、排污管道每年疏通一次，化粪池每年清理一次;如遇管道堵塞、化粪池满外溢，应及时疏通、清理并查明原因。2消防设施消防管网：每2年油漆一次，每月在排放口排水三分钟，达到以下目的：确保管网内不被锈蚀，延长管网使用寿命；检查管内

42、是否有水；验证水流感应器是否正常；管网水压力是否正常，管网有无渗漏。室内消防栓：每月清洁一次，每年潮湿季节过后，取出水带干燥一次，每3年试水一次；检查是否老化、霉变及漏水，以保证发生火灾意外时能正常使用； 室外消防栓、消防接合器（包括配置阀门、止回阀门）：每年油漆一次，每半年在丝扣部位上黄油一次，防止锈蚀；应急照明灯、应急指示灯：每月进行一次放电操作，时间为两小时。3路灯、梯灯、走廊灯设施路灯灯柱每年涂除锈油漆一次，灯罩每季清洁一次；路灯、梯灯、走廊灯点亮情况每月巡查一次，发现灯泡不亮时，及时更换，保证点亮率达到99%。4防雷及接地设施楼顶防雷避雷带及避雷针：每年除锈、防锈一次，检查焊接点有无

43、脱焊和断开，保证接触良好；避雷针、避雷器和接地装置：每年雷雨季节前安排进行试验、测量和维护，并做好测量记录；测试结果应大于10欧姆电阻值的要求；发电机、水泵接地网：每年测试一次，测试结果应大于4欧姆电阻值的要求，确保安全接地；对大于4欧姆电阻值的部位，要查找出原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行；检查如发现引下线受到严重腐蚀，其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换。5休闲、娱乐设施每日巡检一次，每季保养一次，对铁构件、木制品每年维护保养一次，保证使用安全可靠；巡查要求：检查秋千连接环磨损、接头等情况，当磨损程度达到1/5时，更换连接环；检查滑梯组合设施的整体连接螺栓是否松动

44、，发现松动及时紧固；滑梯表面是否光滑，如有腐烂及时更换；检查盘旋、摇摆玩具旋转是否灵活，有无卡轴现象，在保养时加注黄油；检查其它儿童游乐设施存在的安全隐患；对室内外健身器材，应每天检查其安全性能。6室外木结构及景观木制品出现油漆脱落，局部损坏，或表面附着污物等问题，应及时进行清洁和修复；每年雨季或冬季来临前，使用油漆等防护剂进行保养处理，保持景观小品的良好形象。7水体景观除浮去积：定期捞除残花、落叶和废弃物，以及生长过多的漂浮植物；按情况定期清除一次沉积水底的污泥(过厚会影响水质)； 检修管道设施：经常检查自然水体/人工水体的给水与溢水管道、喷泉的喷头、动力等设施；发现淤 、塞或漏裂而影响水位

45、、水质和水景造型的，做到及时修复；水生植物：每年夏季要割除、清理二次野生水草，保持庭园水池中野生水草的少量存在；对水下种植床中的水生花卉，应进行残花败叶的剪除工作。 8山石小品 一旦发现假山或叠石小品石块的接合缝隙(由于冲刷、树根挤压和小动物钻营) 扩大,造成山石坍塌，应立即进行修复；岩石假山上的树木，定期修剪二次，使其造型、体量与假山保持协调；.攀附于山石表面的攀缘植物，每年须修剪二次。 相关记录物业服务日常巡查记录表设备设施维修保养记录表服务中心工程维修工作规范发电机（柴油）管理工作规范编号：CZ-WI-WY-05-019版号：0/A生效日期：2015年9月15日 目的规范发电机（柴油）运

46、行管理，确保柴油发电机良好运行。 适用范围适用于公司物业项目发电机（柴油）的运行管理。 主要职责工程维修主管负责制定发电机维保计划，负责统筹实施（柴油）发电机的运行管理。工程维修工负责具体实施发电机运行情况的巡查及设备维修、养护。 程序及要求序号程序/内容管理要求1机房管理非工作人员进入机房，须经工程维修部主管或服务中心主任批准，由值班人员陪同方可进入；机房内必须人离门锁，钥匙由专人管理，领用登记；机房内设施设备由专人操作，其他人员不得擅自操作；机房内严禁吸烟，不准堆放杂物；机房内保持应急照明设施正常，常备手电筒或应急灯；机房内保持灭火器和消防对讲设施正常，以备使用；机房内保持通风和照明设施正

47、常，温湿度保证在设备规定范围内；机房内保持排水设施正常，设备无积水、油渍；机房内保持清洁，做好防鼠、防虫害工作。2操作管理检查必须是机组运行前准备；润滑部分：检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超过；冷却水部分：检查引擎冷却水位，水位应散热水箱盖下约50mm位置，换水后一定要加注防锈水（DCA60L）；燃油部分：确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路是畅通；启动部分：检查蓄电池的端电压是24v，电解液面过低，可添加适量相同比重的电解液。启动在发电机控制面板上启动（试空载运行）；将控制面板的按钮置于“RUN”位置，即激发控制系统及启动系统，并经数

48、秒后启动引擎，当引擎器转达到450570RPM时，启动马达将自动脱离，发电机组进入工作状态；若引擎无法顺利启动，启动马达将于75秒后脱离引擎机构，并发出“逾时盘车失败”的擎板，再次启动步骤是等候3分钟让启动马达冷却后，再重新启动，若仍不能启动发电机，则需对应显示排除故障。自动启动，将按钮置于自动位置（AUTO）人为闭合切换开关产生起动信号，发电机会自动启动，若启动失败，则需对应显示故障排除。停机在发电机控制面报上停机（试空载运行停机）将按钮置于“STOP”位置，机组即该停机； 自动停机，当“市电”恢复供电后，电源输出到发电房应急电源，联锁应急电源“断路器”分闸，机器自动停机。33运行管理运行管

49、理在“市电”停电的情况下，值班人员应迅速赶到发电机房，一般机组延时8秒自动启动，若不能自投带负荷，对冷却系统，润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，经查无故障，迅速手动启动发电机组；工程维修工应密切监视柴油发电机的运行，巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜(箱)、储油箱、蓄电池、消音系统，巡视监控内容如下：有无异常声响或大的振动，有无异常气味；排烟颜色是否正常，是否有漏油(机油、柴油)、漏水现象；频率偏差是否较大；机油压力冷却水温是否正常；三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；各信号灯指示是否正常；回风是否顺畅；检查蓄电池状况(温度不能超过45度，用半导体湿

50、度计)；柴油箱油位；每半个月应使备用柴油发电机试运行15-20分钟以上。根据要求对发电机进行日常检查工作；根据年度维保计划要求，进行维修保养，并每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍；保证发电机油箱内储备24小时满负荷用油量。4异常情况处理柴油发电机“飞车”的处置：柴油发电机发生“飞车”现象时，当值维修人员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；绝对禁止减少或去掉负载；柴油机停机后

51、，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。柴油发电机房发生火灾时按应急事件处理工作规范处置。视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程维修主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风。更换相关管线等；确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。相关记录发电机日常巡查记录表发电机试运行记录表服务中心工程维修工作规范电梯管理工作规范编号：CZ-WI-WY-05-020版号：0/A生效日期：2015年9月15日

52、目的为规范电梯运行管理，确保电梯正常运行。 适用范围适用于公司物业项目电梯运行的管理。 主要职责工程维修部主管负责与外委电梯公司对接，负责对外委公司服务监督考评。工程维修工负责电梯的日常巡查，监督电梯工作日常维修及保养工作。相关部门协助监控电梯的运行状况，发现问题及时报工程维修部跟进处理。 程序及要求工作流程序号程序/内容要求1电梯机房管理任何人不得在电梯机房、轿箱、井道内吸烟；机房内设施设备由电梯维修工、电梯公司专业人员操作，非工作人员禁止操作；非工作人员进入电梯机房须经服务中心主任批准后，由工程维修工陪同，方可进入；机房内必须人离门锁，钥匙由专人管理，领用登记；保持良好照明及通风，机房内悬挂湿度计，温湿度保持在设备规定范围内，门窗开启灵活无破损；保持机房干净整洁，不准堆放杂物，做好防鼠防虫害工作；机房内保持灭火器和消防对讲设施完好，以备使用；机房内保持应急照明设施正常，常备手电筒或应急灯；电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼/负一楼挂告示牌；电梯盘车工具必须挂在明显地方。2安全操作要求实施电梯维修保养前，应做好以下安全准备工作：在电梯基站门口处放置