自以来历次物业管理示范项目检评容易出现的问题及解决办法

1、历次示范项目检评历次示范项目检评容易出现的问题及解决办法容易出现的问题及解决办法 第一部分第一部分 对标准的理解及创优准备对标准的理解及创优准备标准修订：标准修订： “优秀优秀”与与“示范示范”的差别的差别标准要求标准要求: 更高、更细和更严更高、更细和更严标准实施：统筹安排，依计划、按步骤进行标准实施：统筹安排，依计划、按步骤进行标准理解：适宜、灵活和注重管理风险标准理解：适宜、灵活和注重管理风险一 准确理解，切合实际，合理运用（做到真实、严格、准确）参评目的及组织实施的思路参评目的及组织实施的思路1、总体介绍住宅小区：八大项59条，大厦：九大项89条，工业园：九大项91条。2、基本条件五个

2、最基本的条件：建设规划、规模、入住率、国家示范的时限要求，制度建设、责任事故、经确认的重大投诉。3、标准的介绍二、统筹计划，合理安排，精心准备参评目的及组织实施的思路参评目的及组织实施的思路1、理解标准，专人负责2 、编制目标，确定格式3 、分工明确，责任到人，精心准备， 完整清晰4 、校对复查，统一装订，集中管理5 、模拟考评，发现不足，及时整改三、实例分析讲解参评目的及组织实施的思路参评目的及组织实施的思路1、资料的内容是齐全的，但仍然不够精简，从目录中看出现重复的内容。2、部分环节的资料还不够细，如新标准增加了对应急处理、弱电系统都加强了，但我们的资料还不够充分。3、对标准每册内容的编排

3、有欠科学的地方，没有形成循序渐进。参评目的及组织实施的思路参评目的及组织实施的思路4、存在标准理解、标题命名及内容不相识。5、将迎检资料与原始资料严重混淆。6、对于ISO9001：质量管理体系标准与考评验收标准 缺乏有机的结合。三、实例分析讲解第二部分第二部分考评中发现较为普遍存在的现象和问题考评中发现较为普遍存在的现象和问题一、环境方面（一）天面1、天面私搭乱建或其它违规现象。2、天面地漏应安装隔网，普遍存在卫生死角。3、危及人身安全的防范措施不足。4、产权定位和消防要求。（二）外立面1、空调冷凝水没有集中收集。2、空调安装不统一，阳台封闭不统一。3、外墙清洗不及时，污迹影响观瞻的现象。4、

4、防盗网等影响外立面观瞻的问题。5、外立面排污、排粪等管网的定期清洗（疏）问题 。一、环境方面（三）垃圾处理1、无生活垃圾房，临时收集处出现异味、蚊虫现象。2、垃圾的分类问题。3、日产日清问题。（四）“四害”问题1、排水渠生蚊虫。2、灭鼠措施，毒饵的定点投放安置问题。3、灭“四害”的措施不足。4、生活水池没有加蚊虫隔纱网。5、共有部位和自有部位齐抓共管问题一、环境方面（五）地下车库1、地下车库集水渠（井）无定期清疏。2、车库存放杂物。3、车库地面的卫生，油污的存在。4、车场的交通指示不清。5、人防与车库共用的问题（六）车辆管理1、岗位记录欠规范，车场出入的登记缺少。2、小区道路交通标识缺乏。3、

5、小区道路的限速及人车混流的安全提示缺乏。一、环境方面（七）标识1、危及人身安全的标识、提示牌欠缺。2、游泳池的水深、严禁跳水、潜水等提示、警示牌欠缺。3、消防通道的标识欠缺、消防设施的检查和提示欠规范。4、管道流向的标识欠缺。5、标识牌的制作、张贴和管理混乱或临时性问题。（八）绿化1、绿化地内容易出现垃圾。2、绿化植物的长势，架空层阴生植物的合理处理。3、公益性标识牌欠缺，修剪造型存在问题。一、环境方面（九）消防1、楼层的消防疏散图不够清晰。2、灭火器材放置在地面。3、抽问消防应急处理的程序，保安员回答不够完整、清晰。4、天面消防门上锁，消防疏散通道堵塞的问题。5、消防栓上锁。6、消防设施的管

6、理和定期检验不够。7、消防通道的占用。8、消防联动系统的检查。9、培训及实战检验存在的问题一、环境方面（十）其他1、高空花盆摆放的问题。2、电梯轿厢内无监控摄像头、安全使用规则、禁烟标志等。3、沙井的处理。4、宠物、家禽的饲养问题。5、施工现场的管理普遍存在问题。对二次装修的管理存在问题。6、业委会的问题。7、保安员上岗证问题。8、业主门口、公共通道摆放物品的问题。9、广告牌的管理，支架存在安全隐患。二、资料方面1、综合汇报不完整，缺项，如绿化面积，车位数量。2、维修资金的建立及续筹普遍存在问题。3、权属清册不完善（物业管理用房、遗漏等）。4、缺首层平面图。（注意平面图绘制要求）5、员工培训不

7、到位，特别是应急培训不足，记录不全。6、岗位工作记录不全，如非办公时间人员出入的登记不全。二、资料方面7、没有形成定期的消防演习制度。8、外包合同的监管内容不明确，合同约定不够严谨。9、二次供水清洗次数及清洗人员的健康证问题。10、应急预案缺乏。应急培训不到位。11、投诉处理与意见征询和整改的记录及资料不齐全。12、设备设施台帐建立问题。小结：迎检资料应该是日常管理服务的经典，验证管理服务过程控制的可追溯依据，应该真实、准确和动态管理，切忌做假和临时补充。三、设备方面1、标识不清晰。2、发电机房的实操犯错误，非值班人员不能操作。3、配电房的模拟图标识不清。4、岗位职责、操作规程要上墙。5、绝缘工具未按规定定期做检验。6、高压房的保养。三、设备方面7、电梯机房没有警戒线。8、公共设备设施应编号，建台帐。9、水泵房的喷淋及开关位置应打到自动状态。10、对配电房的电容器自动补偿不重视。11、开关柜的分闸指示灯不亮。12、氧气房缺故障处理的程序，有些不清晰，无禁烟火标识。三、设备方面13、地下层的渗漏问题。14、设备保养计划漏项