商业业态规划方案

1、竞品介绍PART1项目本体分析PART2项目业态规划及占比PART4PART3规划品牌落位建议PART5项目商铺定价建议PART6项目商铺划分建议6 1摩尔国际51311综合性商业内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万 中国银行、华润万家、大地影院等大型业态组合预计2014年3月2鹭岛名苑2000底商451.5-2万生活配套类已开业3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价美食、娱乐、潮流服饰品牌、儿童、女装预计2015年初4观澜锦庭3000社区底商461.5万社区商业配套已开业5上品城20000社区底商201.3万已开业7上品公馆3000社区底商2-4万8海宁现代城3000

2、0综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万人人乐、肯德基已开业9钻石广场40000综合性商业约3万精品家居、餐饮、品牌服饰、休闲娱乐估计2015年7月10瑞云欣广场40000综合性商业不售家乐福、太平洋院线、肯德基、屈臣氏等预计2013年底项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。1邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势：2首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区；3其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地；4再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。 项目地址 邛崃市君平大道开发商成都尉洪房地产开发有限公司占地面积 44668.0总建筑面积200790.2总户数白兰地

3、932户，拉菲1354户建筑类别住宅，商业商业体量15138南区商业使用面积一层2611.34m2，二层3099m2北区商业使用面积一层2713.22m2，二层3947.89m2小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面积为1.21.5 /人，可计算出本区域内住户需要1097313716 的商业体量，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。6 u业态定位社区底商餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业u经营内容定位以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容u消费档次定位以中档为主，部分做成高档u商家定位省内

4、外品牌商家和当地经营商户 尉洪拉菲1987业态定位商家定位经营内容客户群体6 业态业态面积面积一层一层二层二层社区标超0.0%0.0%餐饮9.9%12.7%零售2.3%4.1%服饰精品37.6%25.2%美容5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%休闲2.9%1.5%银行11.0%10.1%服务配套11.2%12.2%合计100.0%100.0%业态一层二层餐饮9.9%12.7%休闲2.3%4.1%教育配套37.6%25.2%服务配套5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%杂货、五金2.9%1.5%零售类11.0%10.1%其他15.4%15.5%合计100.0%100.0% 南区一层落位

5、规划和拟招品牌拟招品牌：建设银行（S18-S22） S23-S26S18-S22S8-S10S15-S17S11-S14S4-S7S1-S3S27-S28餐饮（981.2）超市（203.15）零售（249.77）服饰（400.94）银行（643.55）服务配套（132.73）S22-23S20-S21S8-S12S15-S19S13-S14S6-27S1-S5餐饮休闲、健身美容美发S24-25生活家居南区二层落位规划和拟招品牌拟招品牌：良木缘咖啡 北区一层落位规划和拟招品牌S63-S65S29-S31S51-S54S55-S56S43-S48S57-S62S37-S42S49-S50S34-S

6、36S32-S33餐饮零售类教育配套服务配套水果、花店五金、杂货S27-S31S51-S56 S43-S4444S45-S56S38-S40S47-S50S34-S37S41-S42S32-33餐饮教育配套生活家居休闲北区二层落位规划和拟招品牌6议 1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：序号街道名称租金（元/月）售价（元/）主要业态分布1兴贤街40-1802-4服饰、餐饮、杂货2大北街120-1901-1.5服饰、餐饮、中介3东街100-2303-5服饰、德克士、银行4西街120-2003-4服饰、银行5南街137-160

7、2-3银行、便利超市6棉花街120-2202.8-3.2电器、家具7五彩广场250-3304-5人人乐、肯德基8君平大道40-701.5-2.2便民超市、餐饮、水店数据来源于项目组市场调查项目商铺参考价格1：由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：序号项目名称商业体量商业形态租金售价1摩尔国际51311综合性商业内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万 2鹭岛名苑2000底商451.5-2万3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价4观澜锦庭3000社区底商4

8、61.5万5上品城20000社区底商201.3万7上品公馆3000社区底商2-4万8海宁现代城30000综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万9钻石广场40000综合性商业约3万10瑞云欣广场40000综合性商业不售项目商铺参考价格2：在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。 综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。数据来源于项目组市场调查7业态30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.

9、4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积需求比例。如下表所示：硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件