控制性详细规划_案例资料

1、佛山市顺德区新城区中心商务区佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划控制性详细规划项目背景、概要与特点项目背景、概要与特点1. 项目背景项目背景 为加快顺德城市化进程，使规划管理更好地服务于顺德新城区中心区的建设，进一步提高和完善城市规划管理水平，2002年9月，顺德区新城区开发中心在编制完成了顺德市新城区中心区分区规划（修编）之后，针对规划管理过程中遇到的问题，经认真检讨和与业内人员多次商讨、切磋，确定了编制佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划的总体思路，并委托佛山市顺德区规划设计院有限公司承担编制工作。经过双方多次工作交流及调研，数次修改，终于2003年10月完成全部技术成果。 2

2、. 概要与特点概要与特点 依照顺德市新城区中心区分区规划（修编）对本规划编制区的定位，根据当今城市多元共生的发展态势及顺德在珠江三角洲城市群及佛山市的地位，本规划编制区的性质确定为：以商务功能为主导的、与其他功能相结合的城市公共设施服务中心。在综合分析国内其他城市中心商务区开发建设的案例之后，从土地使用性质、开发强度、建筑容量、建筑高度、建筑退让道路红线、节点空间、建筑要素、环境要素、机动车交通、公交系统及设施、步行系统、地下交通系统、停车场库、集中供冷系统等15个方面；按照地块面积基本均衡的原则，将编制区划分成12个街坊、49个地块；对街坊控制提出9项，对地块控制提出7项，从规定性和指导性两

3、个方面进行控制。二、二、 技术文件、法定文件、管理文件技术文件、法定文件、管理文件 1、 技术文件技术文件 1.1 现状概况现状概况佛山市顺德区新城区中心商务区位于顺德区中心城区中部，东临碧桂快速路、西靠祥和路，南连德胜河，北隔兴顺河与新城区行政中心相望。总用地1.37km2 。东、西、南侧均有国道和省际、市际交通主干线经过，对外交通联系十分便捷。区内地势平缓，无地面附着建筑物，除有部分用地被顺德一中初中部，顺德信用社、电信局、移动公司、人民银行、地税、国税局、海景酒店征用实施建设外，其余用地均为一般农业用地，无人口居住。区内主要市政、道路基础设施已按照分区规划实施建设竣工完成。南临德胜河已形

4、成一较为完善的防洪系统工程，防洪标准为五十年一遇洪水位超高1.5米。 规划依据及原则规划依据及原则 1.2.1规划依据中华人民共和国城市规划法、顺德市新城区中心区分区规划（修编）及国家、省、地方建设法规。 1.2.2规划原则规划原则 与分区规划整体协调的原则； 立足规划管理的特点与要求，可操作性强的原则； 以人为本，塑造既方便商务往来，又适宜休闲购物的场所与空间； 强化地块内部绿化空间与外围环境的联系与渗透，环境整合的原则。 规划目标规划目标 分期实施、滚动发展，使之成为具有岭南水乡城市特色的中心商务区。 用地布局用地布局 依据“大分区，小综合”的原则，将编制区划分成12个街坊、49个地块进行

5、控制。因该区域用地性质多集中为C类，为相对集中、沿兴业路两侧集中布置为商业、商务区，沿江大道以北布置会展、旅馆业用地。为控制中心商务区合理的建筑环境容量，每个街坊内均控制一定规模的公共绿地。考虑到未来建设的需要，留有弹性，安排了数量较多的商业性办公用地（C21）。 用地细分用地细分 为便于土地开发出让以及与新区建设的具体条件相适应，将规划编制区用地划分成12个街坊，再对街坊内用地细分为49个地块，地块细分至1公顷左右。细分后的地块为最小出让地块，以保持街坊内合理的建筑环境容量。 地块控制地块控制1.6.1对每块建设用地的性质均细分至小类，主要是使相近产业的项目相对集中，减少人流与车流活动在交通

6、上的重复与交叉。1.6.2除对街坊和细分地块的地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、建筑限高、建筑后退道路红线、绿地率、机动车出入口、用地性质分别进行控制外，根据本地特点、对建筑贴线率，地块水体率、集中供冷系统提出了控制要求。1.6.3城市设计指导原则城市设计指导原则 为确保城市特色的目标在规划管理过程中得到落实，本规划拟定了地块城市特征、地块空间要素、地块建筑要素、地块环境要素等四方面的控制要求，除对地块建筑要素、地块环境要素做出指导性控制外，其他方面均做为规定性指标予以控制。 道路交通规划道路交通规划 1.7.1为合理组织交通，依照中心商务区聚集的大量车流与人流特点，将金桂路、拥翠路、彩虹

7、路规划为单行线。德胜路因县对外交通功能，道路红线控宽为60米，兴业路为中心商务区东西向主干道，因穿越中心区绿轴，为保持绿轴景观的延续性，采用下穿隧道通过。 1.7.2因顺德机动车拥有量较大，根据新城区开发中心，要求该区域机动车停放均设置在每个街坊的公共绿地和新城区中心绿轴的地下。为方便车辆使用，本规划设置了地下交通系统，同时对地面入口的位置均做了相应的控制。 1.8 市政公用设施规划市政公用设施规划 1.8.1 给水工程规划给水工程规划 （1）规划区现状用水水源来自羊额水厂，输水管道来自广珠公路的DN1000干管，在规划区西北部顺峰山上顺峰邮局后有一高位水池，可满足规划区现状用水量及用水水压。

8、（2）用水量预测规划区用水量预测如下表：用地性质用地性质用地性质代码用地性质代码计算规模计算规模（公顷）（公顷）标标 准准万立方米万立方米/（平方公里（平方公里 日）日）用水量用水量（万立方米（万立方米/日）日）居住用地R29.71.5 0.45商业办公用地C1/C234.110.750.26绿化用地G47.430.200.09道路广场用地S16.590.200.03市政设施用地U2.750.400.01合计0.84规划区最高日用水量为0.84万吨/日，时变化系数取1.6，最高时用水量为155.6升/秒。（3） 供水管网规划规划区现状已形成环状供水管网系统，主要输水干管环管径为300MM-40

9、0MM，布置在碧水路、祥和路、观绿路、德胜路上。（4） 输配水管网规划 输水管网布置成环状，其干管布置的主要方向按用水主要流向延伸，干管间距为500-800米。 给水管网系统应满足城市的用水量、水质、水压及城市消防、安全给水的要求。 配水管网的供水水压宜满足用户接管点处服务水头28米。 根据规划区的人口规模等情况，室外消防用水量按同时火灾次数2次，灭火用水量按90升/秒的标准设计。 给水输水干管一般设于道路的西、北侧，配水管道设于道路的东、南侧，道路红线宽度超过40米的干道在两侧布置给水配水管道，给水管道均埋地敷设，起点覆土深度0.7米。消火栓的布置间距不得超过120米，接消火栓的最小给水管管

10、径不得小于100MM。道路红线宽度60米以上道路应双侧布置消火栓。 按规范技术要求，设置隔离阀门、泄气阀、排水阀等附属设施。 1.8.2、雨水及防洪排涝工程规划雨水及防洪排涝工程规划（1）排水体制：规划区采用雨污分流制。（2）现状概况：规划区南部紧临德胜河，现状防洪堤围标高为5.0米，已达到50年一遇洪水位超高1.5米的标准，现状雨水经管道汇集后就近排入内河涌。（3）暴雨强度公式：顺德地区年均降雨量1672.1毫米，经多年降雨数据统计，顺德地区暴雨强度公式为： q= 2581.175(1+0.276lnT)(t+9.110)0.695其中q设计暴雨强度（升/秒.公顷），T设计重现期（年） t地

11、面流行时间t (min) 起点取10-15分钟。综合径流系数：新区0.6-0.7。建成区排水标准：重现期P=1年。 （4）规划原则 分散就近排入区内河涌。 尽可能提高管底标高，满足自流排放要求。 尽量利用现有内河涌水面调节蓄水量。 （5）雨水管网规划 本区利用现有的河涌，结合现状雨水管，充分利用地形，把排水系统进行合理分区，保证雨水管渠以最短路线、较小管径把雨水就近排入附近水体。雨水尽可能采用自流方式排放，避免在区内设置雨水泵站。雨水管渠沿规划道路埋地敷设，干管起点覆土深度1.0米。当道路红线宽度40米时，规划在道路两侧设置雨水管道。 6） 防洪防涝规划 规划区南部紧邻德胜河，规划在祥和河与外

12、河接口处设置水闸一座，堤围顶标高按50年一遇洪水位超高1.5米的建设标准。 规划区内有人工河内河涌：河涌常年水位为1.386米（珠基）、警界水位为1.786米，河底标高在0.3m至0.8m之间，内河涌水位由水闸控制。1.8.3、污水工程规划污水工程规划（1）现状概况规划区现状已埋设有部分污水管道，污水干管主要设在德胜路、兴业路上，管径为DN600-1200MM，规划区东北侧设有1号污水提升泵站，东南侧设有2号污水提升泵站，污水汇集后排往逢沙污水处理厂。（2）污水量预测污水量按给水量的85%计，则污水量为0.71万吨/日，污水量总变化系数取1.6，污水管网流量为131.5升/秒。（3）污水管网规

13、划 根据顺德新城区污水收集系统设计，污水收集干管布置在德胜路上。 污水干管一般沿道路西侧或北侧布置，埋地敷设，干管起点覆土深度1.0米。当道路红线宽度大于或等于40米时，在规划道路双侧设置污水干管。 当污水管道埋深超过5.5-6.0米时应设置污水提升泵站。 （4） 污水泵站规划 本规划区内根据污水管网的布置，拟建2座污水提升泵站，规模详见下表。泵站编号泵站编号设计规模设计规模(L/s)1#113.732#293.42 1.8.4、供电工程规划供电工程规划 （1）现状概况 目前，规划区所用的10千伏电源由大良变电站和沙头变电站供给，经架空引入。另有两条过境线路分别为：一路沿华侨中学侧经碧桂路从大

14、良变电站至中山市的220千伏的高压架空线路；另一路经顺德大道东侧从大良变电站到容桂镇的110千伏的高压架空线路。 （2）用电量预测 参照顺德市城市规划技术管理规定中相关负荷密度预测标准，根据本次规划用地性质及相关指标，预测负荷情况如下表：用地性质用地性质用地代码用地代码计算规模计算规模（h m2）负荷密度标准负荷密度标准预测负荷预测负荷（KW）居住用地R29.7400KW/HA11880公共及市政设施用地C36.86800KW/HA29488道路广场用地S16.5915KW/HA249绿地G47.4310KW/HA711合计42328确定规划区总用电量为4.23万千瓦，按1.8容载比计算，变压

15、器总容量应为 7.6万KVA。 （3）规划供电电源 现已建成的南江站位于城区的西北侧，有两路110千伏电源进线， 2台5兆伏安110/10.5千伏的变压器，按负荷预测，该容量基本满足近期建设发展用电要求。 （4）变电站、电房设置 规划10KV变电房根据地块内用电量，实行自行变电形式，其中居住区考虑统一设置，10KV变电房供电半径不超过250米。 （5）电力网布置 根据规划区发展的要求，10KV电线采用电缆埋地敷设，电缆设置在道路的东、南侧。 1.8.5、电信工程规划电信工程规划 （1）现状概况 新城区中心区现有通信服务由顺峰电话交换模块局提供, 电话机容量9000线, 并可以提供DDN/FR等

16、数据业务, 出局电缆有1.3万线, 出局光缆96纤芯。 （2）电话量预测 根据本次规划确定的用地性质、功能分布及相关指标，根据顺德市城市规划技术管理规定，采用单位用地面积用户密度法，预测规划区内用户数量，见下表： 单位用地面积密度指标法预测统计表用地性质用地性质用地代码用地代码计算规模计算规模（h m2）市话标准市话标准（线（线/ h m2）市话量（线）市话量（线）居住用地R29.72005940公共设施用地C34.111204093市政设施W2.7550138道路广场用地S16.5910166合计10337取机线比1：1.5，则预测交换机总容量为1.5万门。 （3）网络设备的发展与规划 新城

17、区中心区电信局设于规划区A11-1、A11-4地块内，规划建设成为顺德全区电信网的中心，以组成一个完整独立的本地网络，同时又是与省网和珠三角洲区网乃至国际通讯网有机组合的现代化通讯网，最终要建成一个与世界通信发展方向相一致的高技术、多功能、高质量、高效率、安全可靠的现代化通信网络。 新城区中心区的通信机楼将成为全市的通信枢纽机楼，设有5万门的电话交换局，2万线的长途局和网关接口局，未来高速数据网络的主干接点，并经过105国道、碧桂路的出口，以108纤芯的光缆与省的长途及数据骨干网相连，传输手段采用数字传输电路（SDH）及波分复用（WDM）的技术。（4）通信设备间的设置为了市容的整洁美观、安全，

18、在新区所有电信设备均安装在室内，在建设建筑物时，应在建筑物的地下室或底层设置通信专用设备间，来放置各种通信设备，包括各种通信电缆交接、配线装置、光纤交接装置等，以确保建筑物内各用户通信的相对独立性及安全性。为此，相关管理部门应要求建设单位在报建设计文件中要包含有通信设备间的设计内容，使设备间的位置合理，配线方便，满足通信专业的技术要求。并与电信部门联系，以期达到同步施工的目的。通信专用设备间的面积3090平方米/处，交接线间为10平方米/处。市政通信管道与建筑物之间应予埋通信管道，并与市政通信管道相连通。建筑物内应配置电话系统，其配线的敷设方式视建筑物的类别而定，电话配线应通达每间办公室或每套

19、住宅单元内。 （5）电信管网规划 电信管采用PCV114聚氯乙烯管埋地敷设。电信分局（母局）之间采用光纤连接，电信管道设在道路的西、北侧。出局电信管道管孔数由出局主干电缆总对数、局间中继光缆数、长途光缆数、接入网光缆数、专线电缆数、备用管孔数来共同决定。 邮电通信管孔与有线电视管道同管沟敷设，组成弱电管群，形成两种管线共管沟敷设，不同人孔井工作检修的模式。 1.8.6、燃气工程规划燃气工程规划 供气形式：近期采用液化石油气为气源，远期结合广东LNG站线项目，采用天然气管道供应系统供气，远期天然气气源来自大良天然气接收站，通过碧桂公路布置DN400输气干管接入规划区。 1.8.7、环保环卫设施规

20、划、环保环卫设施规划 （1）环境卫生工程规划原则及目标 a) 实现垃圾收集与处理的分类化、减量化、无害化和资源化 b) 城市垃圾实行分散收集、区域集中，由垃圾中转站转运到杏坛垃圾处理厂处理。 c) 城市垃圾要保证日清日运。 d) 环境卫生公共设施要达到国家标准要求。 （2）垃圾产生量预测 据统计，目前我国城市人均生活垃圾量为0.61.2公斤。根据城市生活垃圾减量化原则，规划区人均垃圾日产量拟定为1公斤，则中心区生活垃圾总量为20吨/日。 （3）垃圾收运方式 规划区垃圾拟实现分类收集，可大致分为四类：有机垃圾（饮食垃圾）、无机垃圾（灰土）、可回收垃圾（纸、玻璃、金属等）、有害垃圾（电管、电池等）

21、。在公共场所和居民区设置不同标志的分类垃圾箱进行垃圾分类收集。 规划区垃圾主要通过密封垃圾车将各垃圾收集点的垃圾收运到垃圾转运站，然后通过垃圾压缩车运至杏坛垃圾处理厂集中处理。 公共厕所 按照全面规划，合理布局，美化环境，整治卫生，有利排运的原则统筹规划，主要设置在广场、主要交通干道两侧、公共建筑附近、公园、市场、大型停车场、运动场附近及其它公共场所，以及新建住宅区内。主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300500米，一般街道公厕之间的距离以7501000米为宜。新建居住区为300500米。建设标准为水冲式厕所。垃圾中转站及垃圾压缩站小型垃圾转运站按每0.71.0平方公里设置1座，用地面积不小

22、于100平方米，应靠近服务区域中心或垃圾产量最多的地方，周围交通应方便垃圾车辆进出。（6）垃圾箱垃圾箱一般设置在城市街道两侧和路口、居住区或人流密集地区。垃圾箱应美观、卫生、耐用、防雨、阻燃。垃圾箱设置间距规定如下：商业大街2550米；交通干道5080米，一般道路80100米；居住区内主要道路可按100米左右间隔设置。公共场所根据人流密度合理设置。（7）环境保护规划环境保护总体目标：遵循可持续发展战略思想，积极进行环境与发展宏观综合决策，创造与现代化大城市相适应的良好城市环境。环境噪声标准区域：按照国家城市区域环境噪声标准（GB3096-93）及顺德市新城区总体规划，将规划区环境噪声划分为三类

23、，详见下表： 噪声控制区噪声控制区噪声标准（分贝）噪声标准（分贝）适用范围适用范围昼间7:0023:00夜间23:007:001类区5545规划划定的居民区，文教区和机关事业单位集中区2类区6050居住、商业区3类区7055城市主要道路两侧以及穿越城区的内河航道两侧区域 （8）噪声控制对策 a) 结合新城区中心区分区规划，各类用地分区、设定不同噪声标准适用区域对城市噪声控制和监督管理。 b) 对居民区周围的建筑施工实行严格时间控制，不准或限制使用噪声大的施工方法或机械。 c) 对交通噪声采取措施进行控制。对进入城市的所有车辆，不得随意鸣笛，在居住区、文教区、政府办公区及公园一带禁止使用喇叭，另

24、外推广机动车安装消音器设备，逐步淘汰高噪音车辆。 d) 加强城市快速路、城市干道两旁绿化隔离带的建设。 e)完善城市市政设施建设，取消各部门、私人的小型发动机、抽水泵等，消除噪声污染源。 1.8.8、防灾系统工程规划防灾系统工程规划 （1）消防系统工程规划 以“预防为主，防消结合”为消防工作的方针，在城市布局、建筑设计中采取一系列防火措施，减少和防止火灾灾害；其次应加强消防队伍、消防设施的建设，健全消防制度和指挥组织机制，保证火灾的及时发现、报警和有效组织扑救。 根据顺德市中心城区大良组团消防规划，规划区东、西两侧各设置一座消防站。根据消防规范的要求，在城市道路边不超过120米应设置室外消火栓

25、。当道路红线宽度大于60米时，宜两侧设置消火栓。消防用水按两处同时发生火灾计算，应为90升/秒。 （2）抗震系统工程规划 规划区位于地震基本烈度7度区，因此新建建筑物、构筑物应按7度设防，并应编制抗震防灾规划。抗震设施主要有疏散通道和疏散场地。抗震安全疏散通道的宽度应15米，并通向城市内的疏散场地、室外矿地和长途交通设施。 避震疏散场地按人均1.5平方米的标准进行配置，并且满足以下要求：远离火灾、爆炸、热辐射源；地势较高、不易积水；内有供水设施或易于临时供水设施，无塌崩、地裂与滑坡危险，易于铺设临时供电和通讯设施。 （3）防空系统工程规划 根据战时留城人口约占总人口的3040，按人均1.5平方

26、米的人防工程面积设置人防工程规模设置。在居住区规划中。按照总建筑面积的2设置防灾工程或按地面建筑总投资的6安排防空地下室。公共建筑等的其他地下空间，通过一定的处理可作为防空用途。（4）防灾救护与生命线系统规划a) 综合防灾救护综合防灾应包含对各种城镇灾害的监督、预报、防护、抵御和防灾协作，合理选择与调整建设用地，优化生命线系统的防灾性能，强化城市防灾设施的建设与营运管理，建立城市综合防灾指挥组织体系，健全完善城市综合救护系统。b)生命线系统规划生命线系统是城市的“血液循环系统”和“免疫系统”，提高生命线系统的措施主要有：a)提高设施的设防标准；b)保证设施的充足备用率；c)加强设施地下化。d)

27、对设施的节点进行防灾处理。 用地代码用地代码土地使用性质土地使用性质用地面积（公顷）用地面积（公顷）比例（比例（%）小类R22中学用地6.6204.83C11市属办公用地2.7111.98C12非市属办公用地2.3031.68C21商业用地25.90918.91C22金融保险业用地5.3063.87C23贸易咨询用地5.0673.70C25旅馆业用地旅馆业用地6.1784.51C31新闻出版用地1.1470.84C34展览用地4.1763.05G12/S31公共绿地/机动车地下停车场23.12416.88S道路广场用地51.03937.25U32电信设施用地3.4202.50规划总用地137.

28、01002. 法定文件法定文件第一章第一章 总则总则第一条第一条 根据中华人民共和国城市规划法、建设部城市规划编制办法实施细则，制定本规划。本文件是新城区中心商务区城市规划建设管理的法定文件。第二条第二条 本规划编制的主要依据是顺德市中心城区总体规划、顺德市新城区中心区分区规划（修编）、国标城市用地分类与规划建设用地标准及政府有关法规。第三条第三条 本规划编制的主要原则是，贯彻“整合、优化”的方针，坚持整体化的原则、滚动发展的原则、系统生态的原则和可操作性强的原则。第四条第四条 本规划适用范围为新城区中心商务区，即祥和路以东、碧桂公路以西、彩虹路以南、沿江大道以北的区域，总用地面积约137公顷

29、。第五条第五条 本规划自批准之日起施行，解释权属顺德市新城区开发中心。第二章第二章 发展目标和功能定位发展目标和功能定位第六条第六条 新城区中心商务区的建设、发展，应重视金融、商务机构在CBD开发中的区位意义，为各类办事机构留有空间。在规划设计上以高水准要求，重视环境景观的设计，创造良好的工作环境，体现顺德21世纪的城市形象。第七条第七条 新城区中心商务区的功能定位为：顺德市金融、商业、商务中心，顺德市新城区的核心区。第三章第三章 地块划分及编码地块划分及编码第八条第八条 新城区中心商务区的地块划分，以城市道路、已批出用地红线和用地性质等确定。第九条第九条 新城区中心商务区的地块编码采用二级编

30、码方法，由编制区代码地块代码组成。第四章第四章 建设用地性质控制建设用地性质控制第十条第十条 本规划土地使用性质的分类、代码，执行国家城市用地分类及规划建设用地标准的规定，用地划分至中类或小类。见附表1：中心商务区用地分类和代号一览表。第十一条第十一条 依据新城区中心商务区的功能定位，本规划确定土地主要使用性质为：公共设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿化用地等。第十二条第十二条 依据“大分区、小综合”的原则，新城区中心商务区绿轴以东由北向南依次布置金融保险业、商务旅馆业和会展中心用地；绿轴以西依次布置商业、商务和旅馆业用地。第十三条第十三条 本规划在各片区均安排了绿化广场用地，以作为

31、步行休闲空间。开发建设时允许对绿化广场的位置作适当调整，但用地规模宜按图则的规定控制。第十四条第十四条 各地块的用地使用性质仅作原则性的控制分类，建设开发管理时，规划管理部门应根据适建要求，留有一定的弹性。第十五条第十五条 本规划所确定的土地使用性质如需作变更时，必须经规划行政管理部门批准。土地使用性质的变更，应有利于环境改善和提高公共服务设施水平，并不得影响周边土地和建筑的正常使用。第十六条第十六条 土地使用性质的变更，应在不影响使用性质的前提下，经城市规划主管部门批准，在小类或中类范围中变更。见附表2：土地使用与建筑相容性一览表。第十七条第十七条 本规划所确定的公共配套设施及市政设施，如在

32、土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规规定，依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予相应的补偿。第十八条第十八条 本规划确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，依发展需要在详细规划设计时会有修改，但须先报请城市规划行政主管部门批准。第十九条第十九条 在本规划颁布前已存在的现有用途如与规划图则不符，可继续存在，直到其重新发展或用途更改为止，如现有用途有任何扩展，增加或改为其它不符规划的用途，均受本规划图则及规划管理程序的约束。第五章第五章 建设用地使用强度控制建设用地使用强度控制第二十条第二十条 新城区中心商务区内各地块的控制指标分为规定性和指导性两类。见附表3：土地

33、使用强度控制一览表。第二十一条第二十一条 各地块的用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、水体率、建筑限高、建筑后退道路红线距离、交通出入口方位、配建停车位、配套公共设施、开放空间的留设、空间要素设计规定、环境空间景观设计规定等均属规定性指标。第二十二条第二十二条 各地块内的环境要素设计规定、建筑要素设计规定等为指导性指标，可参照执行。第二十三条第二十三条 容积率指标为上限指标，地块内开发建设的容积率指标不得超过本规划规定的指标。第二十四条第二十四条 建筑密度指标为上限指标，地块内的建筑密度不得超过本规划规定的指标。第二十五条第二十五条 本规划对容积率和建筑密度的指标控制均给予了一定的弹性，是由于

34、考虑未来经济发展给建设提供的发展空间，各地块的建设容量可在该范围内变动，但不得突破该空间范围。第二十六条第二十六条 绿地率及水体率指标均为下限指标。地块内开发建设时，应在满足建筑功能布局的同时，尽可能提高该项指标，以创造良好的生态景观特色。第二十七条第二十七条 地块内建筑后退红线距离为最小距离。地块开发建设时，规划主管部门可根据用地性质及建筑空间布局要求作适当调整，但不能超出图则的规定要求。第二十八条第二十八条 建筑间距的控制除应遵守国家与地方的标准外，还应同时满足消防、卫生、环境、工程管线埋设等方面的规范和要求。第二十九条第二十九条 各地块建设除须满足本规划地块控制指标的要求外，还必须遵守相

35、关法规、规范的规定。第三十条第三十条 本街区为高层商务建筑空间，城市空间建筑高度的控制须按照城市建筑形态控制及城市空间轮廓控制的规定执行。第三十一条第三十一条 地块内最高建筑物的地平面以上高度不得超过表3中规定的建筑高度控制指标。高层建筑的裙楼高度不得超过24米。第三十二条第三十二条 本规划对建筑高度的控制给予了一定的弹性，是因为考虑未来经济发展给建设提供的发展空间，各地块建筑高度可在该范围内变动，但不得突破该空间范围。第六章第六章 道路交通规划道路交通规划第三十三条第三十三条 规划主干路系统由二纵、三横、一环组成。三纵：祥和路、观绿路七横：兴业路、德胜路、彩虹路一环：由祥和路、观绿路、德胜路

36、、彩虹路组成。第三十四条第三十四条 按照主干路标准，对道路网规划指标控制如下： 道路名称道路名称道路红线宽度（道路红线宽度（m）车速（车速（km/h）机动车道数量机动车道数量祥和路4540608观绿路4540608兴业路3340604彩虹路（单向）3040604德胜路6040608第三十五条第三十五条 按照次干路标准，对道路网规划指标控制如下：道路名称道路名称道路红线宽度（道路红线宽度（m）车速（车速（km/h）机动车道数量机动车道数量国泰路33404民安路33404金桂路（单向）28404拥翠路（单向）28404第三十六条第三十六条 沿德胜路、兴业路地块均不得面向道路开设机动车出入口，各地块

37、机动车出入口方位和范围必须符合规划图则所示的规定。第三十七条第三十七条 各地块的建筑物在修建、改建、扩建时，必须按规划图则要求配套机动车地下停车库。如地块用地性质或建筑容量调整时，配建车位也应相应变动。第三十八条第三十八条 本规划区内，原则上不允许设置地上停车场。社会公共停车与单位专用停车均设置在地下停车库内。除银行、金融系统的停车库和有特殊要求的单位外，其他停车库均应面向社会开放。第三十九条第三十九条 各地块间的步行交通联系应采用人行天桥、地下通道或人行道的方式处理。各地块开发建设时应根据规划图则的要求，在平面、空间等方面予以落实。第七章第七章 公共服务设施和市政公用设施规划公共服务设施和市

38、政公用设施规划第四十条第四十条 教育设施：应配置与现代化城市发展相符的中小学校，本区设中学1所。第四十一条第四十一条 供水工程：本区供水水源由羊额水厂供给，主要由北面和西面送达，管径为DN200DN700。第四十二条第四十二条 排污工程：排水体制采用雨污分流制，污水干管根据实际情况敷设，经污水泵站提升后送入东面的逢沙污水处理厂。第四十三条第四十三条 雨水工程：雨水系统布置严格遵守分散就近排放的原则，排入水体，最终通过泵站、水闸调节排入桂畔海及德胜河。第四十四条第四十四条 供电工程：规划区10千伏电源由南江变电站，2#、3#三个110千伏变电站供给，10千伏电力管线埋地敷设在道路的东侧或南侧，1

39、10千伏电力管线或单独敷设或与10千伏电力管线共同敷设。配变电房的位置应在建筑物设计时统一考虑，面积为5090平方米/处。第四十五条第四十五条 电信工程：区内所有电信管线全部埋地敷设在道路的西侧或北侧。设计建筑物时，根据各地块的电话用量，应在建筑物的地下室或底层设置通信专用设备间和交接线间，通信专用设备间面积为3039平方米/处，交接线间面积为10平方米/处。第四十六条第四十六条 防灾工程：初步建立防震减灾法规体系，新建工程的抗震设防标准为七度。第四十七条第四十七条 地块内有关的标志、公告、广告招牌的位置及形式和尺寸大小均应报请规划管理部门核准后方可实施。第四十八条第四十八条 规划区内的垃圾收

40、集、公厕、果皮箱、公用电话亭等的设置应严格按照规划图则和国家有关规范规定执行。第一章第一章 总则总则第一条第一条 根据中华人民共和国城市规划法、建设部城市规划编制办法实施细则，制定本规划。本文件是新城区中心商务区城市规划建设管理的管理文件。第二条第二条 本规划编制的主要依据是顺德市中心城区总体规划、顺德市新城区中心区分区规划（修编）、国标城市用地分类与规划建设用地标准及政府有关法规。第三条第三条 本规划编制的主要原则是，贯彻“整合、优化”的方针，坚持整体化的原则、滚动发展的原则、系统生态的原则和可操作性强的原则。第四条第四条 本规划适用范围为新城区中心商务区，即祥和路以东、碧桂公路以西、彩虹路

41、以南、沿江大道以北的区域，总用地面积约137公顷。第五条第五条 本规划自批准之日起施行，解释权属顺德市新城区开发中心。第二章第二章 管理规定性要求管理规定性要求第六条第六条 新城区中心商务区的建设、发展，应在规划设计上以高水准要求，重视环境景观的设计，创造良好的工作环境，体现顺德21世纪的城市形象。第七条第七条 新城区中心商务区的功能定位为：顺德市金融、商业、商务中心，顺德市新城区的核心区。第八条第八条 新城区中心商务区各地块的编码、建设用地使用性质以及容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度等建设用地使用强度控制指标见法定文件附表3。第九条第九条 新城区中心商务区主干路包括祥和路、观绿路

42、、兴业路、彩虹路（单向）、德胜路，道路红线宽度控制为3060米。第十条第十条 新城区中心商务区次干路包括国泰路、民安路、金桂路（单向）、拥翠路（单向），道路红线宽度控制为2833米。 第二章第二章 管理规则管理规则 第一节第一节 建设用地地块划分的管制建设用地地块划分的管制 第十一条第十一条 规划所确定的地块界线，并不一定代表实际开发的用地红线范围，当成组、成团、成片开发时，经规划主管部门同意，小区级道路和用地界线可适当调整，但其土地使用强度应满足图则中规定的指标要求。 第十二条第十二条 对须预留公共开放空间、公共走廊和景观视廊的地块，政府保留细分的优先权。 第十三条第十三条 新城区中心商务区

43、居住类（R）用地开发，最小规模不小于2000平方米。 第十四条第十四条 绿地的面积,根据绿地的类型，小游园最小规模4000平方米，组团绿地最小规模400平方米。第二节第二节 建设用地土地使用性质的管制建设用地土地使用性质的管制第十五条第十五条 本规划所确定的土地使用性质如需作变更时，必须经规划行政管理部门批准，在小类或中类范围中变更。见法定文件附表2。第十六条第十六条 商住混合用地(R)管制：住宅与商业等建筑有混合交叉的用地，且住宅建筑面积（80%）大于商业建筑面积。第十七条第十七条 住宅和其他混合用地(R)管制：住宅与工业、办公等建筑有混合交叉的用地，且住宅建筑面积（80%）大于其他建筑面积

44、。第十八条第十八条 各类非居住类用地（包括公益性配套设施和工业仓储等生产设施）中原则上不得进行成套住宅（不含单身宿舍）的建设。第十九条第十九条 本规划所确定的公共配套设施及市政设施，如在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规规定，依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予相应的补偿。第二十条第二十条 在本规划颁布前已存在的现有用途如与规划图则不符，可继续存在，直到其重新发展或用途更改为止，如现有用途有任何扩展，增加或改为其它不符规划的用途，均受本规划图则及规划管理程序的约束。第三节第三节 土地开发强度的管制土地开发强度的管制第二十一条第二十一条 本规划确定的地块用地面

45、积和容积率等控制指标，若因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符的，以出让土地的实际情况为准。第二十二条第二十二条 规划的实施过程中，遇到以下特殊情况时，开发建设总量应保持不变：（1）对细分地块进行合并开发的。（2）对地块进行细分开发的。第二十三条第二十三条 规划根据实际情况，制定公益性空间开发强度的奖励与补偿规定：（1）在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，建筑基地为社会公众提供开放空间的，可增加建筑面积等。但增加的建筑面积不得超过法定文件中确定的最大奖励面积。（2）建筑基地经指定须配合留设公共天桥或地下通道，该使用的空间部分，可准予不计入建筑面积。（3）超高层建筑物设置供公共使用的观

46、景楼层或平台，该观景楼层及平台可准予不计入建筑面积。第四节第四节 道路交通的管制道路交通的管制第二十四条第二十四条 应严格执行所确定的主、次干道红线。支路网的道路红线可结合实际情况进行调整，但必须报规划行政主管部门审批。政府保留在主、次干道红线范围内增加港湾式公交车站和人行过街设施（包括空中和地下）的权利。第二十五条第二十五条 新建道路应当实行统一的城市道路断面、路网间距、道路退让距离，并明确新建筑物的后退建筑红线、用地边界的最小距离等，保障城市道路建设的标准化和规范化。第二十六条第二十六条 本区内德胜路、兴业路、观绿路、拥翠路、国泰路均为城市干道，各交叉口均为平交路口。除德胜路、观绿路、沿江

47、大道、兴业路东段等道路为机动车双向行驶外，其他道路均为机动车单向行驶。所有路段均禁止路边停车。第二十七条第二十七条 街坊道路与城市道路的交叉口，除彩虹路、金桂路和拥翠路为右进右出的单向交通路口外，其余均为双向交通路口。地块应按图则控制的要求设置与街坊和城市道路相接的出入口。第二十八条第二十八条 街坊内步行系统均应设置紧急救援车辆通道，并应满足消防及防灾要求。第二十九条第二十九条 各街坊应设置公交车停靠站，其用地应符合城市道路交通规划设计规范GB50220-95的规定。第三十条第三十条 本区为金融、商贸用地，应满足人车分流的要求。步行系统的开发建设，应符合城市道路交通规划设计规范GB50220-

48、95中有关商业步行区的要求。第三十一条第三十一条 步行系统内应设置供人休憩的设施和休闲景观空间。第三十二条第三十二条 步行系统应组织无障碍交通设计，指定留设的带状开放空间应留出宽度不小于6米的紧急救援车辆通道。第三十三条第三十三条 为适应未来经济及建设的发展，有效实施地面的人车交通分流，开发利用地下空间，本区规划设置地下交通系统。第三十四条第三十四条 本区地下交通系统是为远期交通发展预留的交通空间，地块开发建设时应预留地下交通出入口，地下交通系统主干道宽度按7米控制。第三十五条第三十五条 居住区和大型公共服务设施应当按相对集中设置的原则，附设汽车和自行车、摩托车、残疾人专用车停车场（库），以利

49、于交通组织，并有效控制和降低噪声、排气、振动等机动车的污染。第三十六条第三十六条 地块开发建设应按规定设置地下停车库，地下停车位的标准为一般性的规定性指标。但地块开发建设时，可根据城市经济发展水平做适当的调整。第三十七条第三十七条 停车场、库的建设应坚持“先地下、后地上”的原则，依据具体建设项目的特点，允许设置部分地面停车场。地面停车场必须与绿化设计结合，同步进行。第三十八条第三十八条 公共绿地下设置的中心地下停车库，必须满足覆土2米以上，并保证地面渗水的顺畅。并应满足与地块地下停车库地面标高的顺接。第三十九条第三十九条 地下停车库出入口的位置应符合规定，并应预留与地下交通系统连接的出入口。第

50、四十条第四十条 应根据建筑物退缩距离和无障碍设计要求等，合理安排步行空间系统，并制定跨越道路或相邻基地间的连通系统（包括空中和地下）的留设规定。 第五节第五节 绿地及公共开放空间的管制绿地及公共开放空间的管制 第四十一条第四十一条 公共开放空间是指能够全天开放供公众使用的空间，公共开放空间系统设计的原则： （1）规划确定的各项公园、广场、绿地、人行步道等公共与开放空间，其数量和面积原则上只能增加，不能缩小。 （2）编制区内各项公园、广场、绿地、人行步道等公共开放空间的设计（包含使用性质、绿化覆盖率、植栽种类与数量等），应符合相关技术标准的规定。 （3）明确规定不同街区临街建筑基地必须留设的公共

51、开放空间的方式（骑楼或无遮檐人行道等）及面积。 最小宽度最小宽度(m)最小面积最小面积(m2)与临接道路的高度差与临接道路的高度差(m)最低净空最低净空(m)带状式4504广场式8住宅区200商业区1005人工平台60折减系数1.00.80.80.90.95第五十三条第五十三条 本街区为高层商务建筑空间，城市空间建筑高度的控制须按照城市建筑形态控制及城市空间轮廓控制的规定执行。第五十四条第五十四条 地块内最高建筑物的地平面以上高度不得超过表3中规定的建筑高度控制指标。高层建筑的裙楼高度不得超过24米。第五十五条第五十五条 本规划对建筑高度的控制给予了一定的弹性，是因为考虑未来经济发展给建设提供

52、的发展空间，各地块建筑高度可在该范围内变动，但不得突破该空间范围。第五十六条第五十六条 临公共开放空间界面的建筑应以秩序化的群体形态形成引导，强调建筑空间与开放空间的联系与渗透。第五十七条第五十七条 中心商务区的建筑风格应强调地方建筑特色与现代建筑风格的交融与统一。第五十八条第五十八条 本区建筑群体以均质的板块形态为主，沿主要开放空间应以建筑造型语言的组合与变化突出主题。第五十九条第五十九条 建筑屋顶造型宜采用坡顶或梯形退缩，不宜采用平顶或太花哨复杂的形式。第六十条第六十条 建筑设计应利用转角、骑楼、模数开窗、立面装饰线等手段，增强其水平连续性和韵律感，为群体空间提供秩序感。第六十一条第六十一条 裙楼建筑立面设计宜结合挑台、窗口和凹凸空间设置种植器，提高建筑的垂直绿视率。第六十二条第六十二条 建筑立面的夜景灯光设计宜