浅谈房地产企业财务风险

1、目 录摘 要1一、绪论2（一）选题背景2（二）写作的意义2（三）文献综述2二、房地产企业财务风险概述4（一）财务风险的定义4（二）财务风险的分类41.筹资风险42.投资风险43.资金回收风险44.经营风险45.收益分配风险5（三）房地产企业财务风险的特点51.资产负债率高，偿债风险较大52.资金周转周期长，周转率低53.土地占用资金较多，易造成流动性风险5三、房地产企业财务风险成因分析6（一）房地产企业筹资风险成因分析61.筹资数额估算不合理62.筹资渠道单一6（二）房地产企业投资风险成因分析71.可行性分析不专业72.投资预算覆盖面窄7（三）房地产企业现金回收风险成因分析71.库存房数量大，

2、现金回收风险增大72.信用期间的确定不合理8（四）房地产企业营运风险成因分析81.营销投入过大，营销策略不合理82.应收账款管理不够完善8（五）房地产企业收益分配风险成因分析9四、防范房地产企业财务风险的措施9（一）筹资风险的防范措施91.保持合理的资本结构92.拓宽筹资渠道10（二）投资风险的防范措施101.加强投资活动的可行性分析102.科学合理进行组合投资10（三）现金回收风险的防范措施111.合理安排资产结构，增强资产变现能力112.对销售回款加强管理11（四）营运风险的防范措施111.制定有效的销售策略112.科学编制经营预算11（五）收益分配风险的防范措施12五、总结12参考文献1

3、3摘 要财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发展不健全财的条件下更是不可避免。房地产企业的财务风险有它的特殊性，本文从财务风险的五个分类：筹资风险、投资风险、现金回收风险、运营风险、收益分配风险切入，首先谈到了财务风险的概述，分为两大块讲述：一财务风险的定义及分类，二房地产企业防范财务风险的特点；然后分析了房地产企业筹资、投资、资金回收、营运、收益分配五类财务风险的成因；最后针对房地产企业五大财务风险成因提出了相应的防范措施。关键词：房地产企业；财务风险；资本结构；筹资风险一、绪论（一）选题背景我国自二十世纪80年代启动住房体制改革，房地产已然成为国民经济的支柱产业。

4、近些年国家针对房地产发展有意进行控制，在经济、民生方面的影响力产生的影响力不可小觑。1997年和2008年爆发的两场经济危机，其源头都是房地产业，原因是房地产业具有投资额大、周期长、变现能力弱的特点，由此可见房地产所于高风险企业 。近年来，房地产企业的财务风险问题尤为突出。我国房地产行业起步较晚、基础薄弱、相关制度尚不规范，加上我国目前的金融体系不够完善，没有办法为房地产企业提供多渠道融资，其资金大部分依赖于银行借贷，甚至超出正常范围。（二）写作的意义财务风险的防范于房地产企业的意义：对房地产企业本身而言，财务风险在筹资、投资、资金回收、营运、收益分配等财务活动中普遍存在，对其达成财务目标有着

5、重要意义。财务风险的存在是不可避免的，如若不及时进行有效的防范，当其发展到一定程度，财务危机将显露无疑。长久下来增加企业经营成本，降低企业赢利能力，甚至可能导致企业直接清算。高投资、高风险、高收益是房地产企业的特点，从现实分析，银行贷款是众多房地企业正常运行的首要资金来源，造成资产负债率在70%以上的房地产企业逐年增多，部分房地产企业负债率高达85%。负债比率的过高降低企业偿债能力。企业资金链一旦断裂，银行债务无法偿还，迫使企业陷入严重财务危机。本文通过对房地产企业财务风险成因的分析，提出的防范措施，有助于房地产企业相关人员了解财务风险的根源和特点。利于抵御财务风险及危机。（三）文献综述围绕“

6、浅谈房地产企业财务风险”这一论题，我展开了一段时间的资料查找、收集工作。根据写论文的基本方法以及“提出问题分析问题解决问题”的简单模式，理清了写作思路：首先，由财务风险的分类，叙述了房地产企业财务风险的特点，然后分析房地产企业财务风险的成因，最后，在以此分析的基础上给出了相应的防范措施。通过对各图书室及网站提供的资料信息的学习与收集，我下载了数篇关于财务风险及房地产财务风险相关文献的参考，经过认真的研读，对所收集的资料总结如下：宿振2015认为财务风险是一种能够全面综合反映企业经营状况的信号，财务风险管理目前已经成为了企业管理的重中之重，在分析财务风险时，应该从外部和内部两方面具体分析，找出其

7、成因并加强管理。易静2014认为随着市场经济的不断发展，企业的融资也不应该仅仅局限于传统的渠道，而应该向着多元化方向发展，多元化融资的同时也要避免过渡融资。高校2013指出由于在企业的经济活动中，不确定的影响因素太多，可能会导致企业实际的收益与事先预期的不一致，使企业可能错过最大化降低损失的机会，企业想在竞争激烈的市场中生存发展，就必须要建立完善的财务风险防范措施，尽力规避财务风险。王质君2013是从房地产企业负债金额巨大、资产负债率偏高与再筹资困难、资金链断裂风险多方进行财务风险分析。袁媛2014是从房地产企业资本循环运动的角度，将房地产企业风险划分为筹资、投资、营运、资金回收、利益分配五个

8、过程，针对A房地产企业自身特点分别就这五个环节出现的财务风险进行识别并给出应对措施。李君2013认为房地产企业可以发展多元化融资渠道，要重视投资可行性研究并及时采取回避措施，还要加强销售管理和应收款管理。周国富在投资分析一书中较为系统地介绍了投资分析的基本理论和方法。李健在金融学教科书中系统阐述金融基本理论、基本知识及其运行规律，客观介绍世界上主流金融理论、最新研究成果、实务运作的机制及最新发展，实事求是地探讨社会主义市场经济中的金融理论和实践总是。总体看来，国内对房地产企业财务风险研究已经取得了一些有价值的成果，由考虑单项风险因素发展到全面管理，形成由识别、成因分析、评价到防范的完整财务风险

9、管理体系，为进一步研究房地产企业财务风险提供借鉴。二、房地产企业财务风险概述（一）财务风险的定义财务风险是指公司财务结构不合理、筹资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。（二）财务风险的分类1.筹资风险筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅下降的可能。2.投资风险投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求

10、变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要有：利率风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、违约风险及道德风险等。3.资金回收风险企业产品销售的实现与否，要依靠资金的两个转化过程，一个是从成品资金转化为结算资金的过程，另一个是由结算资金转化为货币资金的过程，这两个转化过程的时间和金额不确定性，就是资金回收风险。4.经营风险经营风险又称营业风险，是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞，产生企业价值的变动。5.收益分配风险留存收益是扩大投资规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。企业如果扩展速度快，销售与生

11、产规模的高速发展，需要添置大量资产，税后利润大部分留用。但如果利润率很高，而股息分配低于相当水平，就可能影响企业股票价值，由此形成了企业收益分配上的风险。（三）房地产企业财务风险的特点1.资产负债率高，偿债风险较大最根本的原因，是建设工期长、售楼周期过长导致的。房地产企业经营，除了开发土地就是售楼，从开发初期至房产竣工，周期极长，中间的每个环节都需要大量的资金支持，而起初资金基本都是从银行借贷获得，贷款利息居高不下，在企业还未实现盈利时，开发运营过程中贷款产生的利息就已经形成企业的资产负债。最终导致资产负债率居高不下。资产负债率=负债总额/资产总额，房地产资产负债率高一般只有两个影响因素，一是

12、预收账款（房款），二是其他应付款（借款）2.资金周转周期长，周转率低房地产企业从土地的购买、开发、施工、验收、出售是一个长期投入工程，开展每一项都需要资金支持，而最终的成品房只有在预售或者出售环节才会有部分资金回笼，出售环节购买者多采用分期付款方式，回款周期长达10-30年，致使资金回流慢，导致资金周转率低。3.土地占用资金较多，易造成流动性风险土地作用大，土地是房地产企业最根本的原材料，房地产企业依靠的土地，不仅是维持企业利润的来源，也是企业持续发展的动力，土地的数量、质量对于企业的兴衰至关重要。土地资源及质量决定了房地产企业的利润空间，资源富足质量过硬相对的企业利润可观，反之亦然。当然不理

13、智的屯集资源一样会造成行业资金占用过多，对企业资金流动性带来威胁，最终导致房地产企业财务风险的暴发。三、房地产企业财务风险成因分析房地产企业的财务活动导致其财务风险的发生，因而，房地产企业的筹资、投资、现金回收、营运和收益分配活动中不可避免的存在着财务风险。（一）房地产企业筹资风险成因分析由于筹资活动的不合理导致房地产企业产生筹资风险，同时增大了偿还债务的压力。筹资成本的增加，资金没有充分得到利用，增加了企业陷入破产或亏损的可能性。房地产企业的筹资风险主要受到筹资数额和筹资渠道的影响。1.筹资数额估算不合理多个项目同时进行是房地产企业的经营特性，这些项目的同时推进需要投入大量资金，由于不同项目

14、进展程度大不相同，所需要的流转资金也不同。房地产企业常常忽视不同项目的阶段性进展，缺乏对各项目资金的综合管理，为了防止资金短缺导致项目不能正常运行，房地产企业过量筹集资金。导致的后果：其一由于房地产企业项目开发周期性长，极易造成巨额资金被闲置，增加资金的使用成本；其二因大量的负债筹资增加了资产负债率，不仅增加资金成本，且增大筹资风险。2.筹资渠道单一目前我国针对房地产方面的金融业发展水平比较低，房地产企业主要是从商业银行获得贷款来维系公司的正常运转，但是由于房地产项目专项借贷的条件相对苛苛，很多房地产企业更愿意选择短期借款的方式，短借长投的现象变得普遍。和长期借款相比，短期借款利率较高，一方面

15、加大房地产企业的筹资成本，增加筹资风险；另一方面因为短期借款期限短，致使房地产企业偿债压力大，同时导致偿债能力降低。筹资除了从银行贷款，依目前的市场来看，还有以下渠道：信托筹资、发行债券、发行股票并上市、股权投资、基金等。事实是，我国在这方面的法律法规还并不健全，还没有发展成为一整套完善、高效的法律系统，在协作性及统一性方面比较欠缺，实际应用中难度较大，也因此妨碍了房地产企业筹资通往顺畅的道路。综上所述，除了向银行借贷之外的筹资方法遭到了非常大的限制，导致发展速度程缓慢。筹资渠道的单一已经构成房地产企业的筹资瓶颈。（二）房地产企业投资风险成因分析房地产企业投资风险主要来自于：项目投资过程中或竣

16、工后，由于不能及时收回投资、不能带来预期收益，更有可能导致经济损失，主要是因为没有在投资之前对项目进行可行性分析及投资预算覆盖面窄。1.可行性分析不专业房地产企业的影响因素无法具体估量，极少采用定量的投资可行性分析，可能为开源节流，可行性分析操作只是走形式化，在需要投资决策的过程当中，不能有效进行可行性分析，直接导致房地产企业所收集的信息不真实、不完整，得出的结论也不科学。一般处于这样情境下，只能依靠决策者的主观判断，由于决策者相关知识水平的限制，增加了投资决策的失误率，最终增加投资风险。2.投资预算覆盖面窄房地产项目的投资成本包括土地投票至项目工程完工结算一系列流程中产生的所有费用，具体细分

17、如：土地成本及相关费用、基础设施建设费、公共配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费用、前期工程预算费等等，房地产项目成本复杂性直接影响成本预算的复杂性。另外房地产项目资金回流周期长，房地产企业本身对项目预算估计不充裕，忽略通货膨胀、项目设计、利率变化等诸多因素的影响，投资成本预算偏低，导致预算的投资收益率偏高，对投资盲目乐观，增加了投资的风险，结果就是房地产企业投资收益受到影响。（三）房地产企业现金回收风险成因分析房地产企业的现金回收风险主要有：库存房数量大，资金回收不确定，信用期间的确定不合理造成的。往往会导致房地产企业资金链断裂。1.库存房数量大，现金回收风险增大房地产企业项目在开发过程中

18、，充足的资金能为各项成本费用提供可靠的保证，还能及时偿还短期外债，也是房地产项目顺利进行的基石。众所周知房地产企业现金周转缓慢，项目因此中途中断时有发生，项目本身占用的大量资金又无法及时收回；以及市场供给不对称，大量库存积累是房地产企业的通病，销售量下降，库存无法及时清理，资金的回流缓慢或根本无法收回致使资金链面临断裂风险，最终增加了现金回收的风险。2.信用期间的确定不合理信用期间的时间长短影响整个房地产企业的销售收入，信用期间的确定不合理现象在房地产企业普遍存在。一方面信用期间太短，无法长时间吸引客户，在行业的激烈竞争中销售额的下降，直接影响房地产企业资金回流，同时增加了现金回收风险；另一方

19、面信用期间过长，在某种程度上能够增加销售收入，利用放宽的信用期间追求销售收入的增涨，反而导致利润减少相关费用增加，临近信用期满，款项是否能及时收回依旧存在不确定性，导致现金回收风险有增无减。（四）房地产企业营运风险成因分析房地产营运风险随着房地产开发建设及销售过程而产生，主要表现为去库存压力大、资金预算管理意识差强人意造成的。1.营销投入过大，营销策略不合理加快库存清理速度在房地产企业普遍存在，通常是以加大营销成本投入、以价换量等销售手段，但是土地费用和资金成本的居高不下，一定程度上影响着净利润的相关指标。房地产企业开发技术稳健，如采取降低开发成本中相应的工程费用等措施，以此获取房地产企业价格

20、上的优势，质量很难得到保障，反而会对房地产企业造成更大的损失，从而增加了房地产企业的营运风险。2.应收账款管理不够完善对客户的信用和支付等情况在销售过程中了解不全面，或迫于销售压力没有按规章制度对客户的信贷条件进行有效审核等，造成部分分期还款客户出现信用问题，影响房地产企业销售收入的及时入账，还有可能成为坏账。除此之外，负责应收账款的管理责任不明确，没有将款项回收情况纳入相关人员的绩效考核，导致相关人员追求销售额的增长和个人利益的最大化，而滥用相关信用授权，降低了应收账款的质量，导致营运风险增大。（五）房地产企业收益分配风险成因分析房地产企业所面临的收益分配风险包括：一过度分配收益风险，二过度

21、留存盈余风险。由于房地产企业回款周期长，无法做到短期支付股利，这种行为削弱了股东投资的积极性，于此同时对整个行业的信誉和形象都会造成较大的负面影响。房地产企业在经营业绩突出时，普遍实行较高的现金股利分配政策，让股东分享由此带来的红利，反之，在经营业绩持续下滑的情况下，股利分配政策没能做出相应的调整，继续采用较高的现金股利分配方式反馈给股东，忽视内部筹资的优势，增加外部筹资的相应成本，由此产生的收益分配风险严重的影响房地产企业的发展。因此，房地产企业收益分配的时间及不合理的分配方式都将增加该行业的收益分配风险。四、防范房地产企业财务风险的措施（一）筹资风险的防范措施1.保持合理的资本结构良好的资

22、本结构，有助于房地产企业最大限度地控制财务风险，降低筹资成本，达到行业价值最大化，保持合理的资本结构可从：保持负债比例的合理性、确定科学合理的筹资规模、采取多元化筹资方式三个方面着手。保持负债比例的合理性，国家政策对房地产企业的影响不容忽视，当市场宏观经济的萧条时，房地产企业可采取降低资金成本和减少负债，避免不必要的损失；反之在经济繁荣期，市场需求变大，房地产企业可适当增加负债筹资，在保证资金充足的前提下，寻找市场投资机会。确定科学合理的筹资规模，遵循成本收益原则是房地产企业筹资规模的首要准则，充分考量现金流及预算期间资金的需求，与长期和短期战略发展目标相结合，房地产企业根据经营计划来核算资金

23、需求，以此确定科学合理的筹资规模。采取多元化筹资方式，通过改变筹资方式来优化房地产企业的资本结构。如选择股权筹资时，优点资金成本相对较高时，财务风险相对较低，缺点股权容易被分散；如选择债券型投资时，优点资金成本低，能够通过财务杠杆效应提高企业资本收益率，缺点债券到期时需要还本付息，此时财务风险较高。固，房地产企业应采用两种或两种以上筹资方式相组合的策略。如利用比较资本成本法、比较公司价值法和每股利润分析法寻求一个平衡点来实现资本结构的合理化。2.拓宽筹资渠道筹资风险的防范主要通过筹资形式的多元化来实现，通过上市、信托、私募、合作开发等多种金融筹资渠道，是打破渠道单一化的有效措施。企业在筹资的过

24、程中，可以就不同的资金筹资方式组合进行考虑，比较各银行的借贷政策，避免因银行利率的调升影响筹资能力，消除房地产企业在借贷资金的不可控性，实现低成本筹资，拓宽筹资渠道，通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式，拓宽资金流入方式，避免资金链断裂。（二）投资风险的防范措施对房地产企业投资风险的评估指标产生主要影响力的有销售净利率、净资产收益及净利润增长率，这三个指标同时反映行业的盈利能力和发展能力，为了防范和有效控制投资风险，必须提高投资收益。1.加强投资活动的可行性分析 房地产企业的投资活动决定房地产企业资金的使用及回收，对其可行性分析的科学性和准确性要求较高。房地产企业应成立专门的投资管理小组，聘

25、用投资经验丰富的管理人员，对小组成员的要求有（需熟知城市规划条件、政府相关政策法规等），根据房地产企业的发展趋势及供求关系，合理确定投资项目的用途及规模，科学的对开发成本、租金、需求量或售价等做出预测。另房地产企业还需加强可行性分析内容的可量化，对缺乏可量化性及针对性的内容加以改善，降低相关内容的量化难度。如，可以针对具体目标客户群体的信息分类：年薪、喜好、学历、年龄段、购房目的等详细信息进行分析与描述。如此可量化分析更有利于项目的整体规划。2.科学合理进行组合投资为了适应市场的需要房地产企业应开发多元化的地产项目，逐渐提高总体获利能力和抗风险能力。如房地产企业可扩大现有经营领域，选择与房地产

26、相关的产业进行多方面经营，以此避开当前宏观调控政策的限制等。此外，房地产企业有必要采取投资组合的方式来降低房地产企业的投资风险，可采取合作经营、多项目经营及对外投资等等多元化组合的策略，来分散企业面临的投资风险。对于个别风险较大的房地产项目，可以采取多方共同进行投资的方式，避免引发较大的财务风险。与此同时，为避免对市场需求不确定性的定位，因为单一化而滞销，房地产企业应综合写字楼、办公楼、商业广场、综合住房等两项或两项以上进行开发，降低财务风险。（三）现金回收风险的防范措施1.合理安排资产结构，增强资产变现能力实行多元与单一化两种典型的商业模式，选择如：住宅小区销售、写字楼出租、商业街引入、旅游

27、地产开发等几项业态模式的组合，将资产合理安排，风险给予分散，确保项目资金链的安全。2.对销售回款加强管理房地产企业将销售预收款当作持续发展的重要资金链条，衍生出一次性支付、按揭支付、分期支付等多种现金流量方式。因此，要合理确定回款方式及期限，制作相应的措施，平衡与统筹现金的流入量，增大现金流动比率，让房地产企业拥有更多的流动营运资金。（四）营运风险的防范措施1.制定有效的销售策略房地行业营运风险的大小很大程度取决于其销售策略和服务体系，房地产企业可以通过销售方式组合的多样化，采取合理的租售方案；适度的优惠政策，扩大对库存房地产的宣传和推销。同时，房地产企业的产品质量差异不一，好坏直接影响市场占

28、有率，建立健全的售后服务体系，有助于塑造良好的企业形象。2.科学编制经营预算房地产企业的科学编制经营预算需要各部门的积极参与并配合，以合理配置资源为目的需要做到：其一预算指标的设定符合企业战略要求；其二销售活动符合经营管理要求；其三经营合理预测房地产销售定价、销售进度、费用等；其四经营成果符合指标预算要求。在此基础上建立相应的月度及季度预算回顾分析机制，对预算执行差异进行有效分析，保证经济指标得以实现。基于目前房地产企业去库存压力大，为避免因单纯追求房地产销售的增量，从而投入大量不合理的销售费用，可以将预算分层下达，控制每个销售人员在预算范围内的合理支出。（五）收益分配风险的防范措施影响房地产企业收益分配风险评估的主要指标包括：资本净利率、再投资率和股权支付率，这三个指标反映企业的营运及发展能力，因此要控制和防范收益分配风险。获取回报是投