清华大学物业管理-第五章资料

1、第三节第三节 业主委员会业主委员会3.1 3.1 业主委员会的基本概念业主委员会的基本概念3.2 3.2 业主委员会的组成业主委员会的组成3.3 3.3 业主委员会会议业主委员会会议3.4 3.4 业主委员会与物业管理企业的关系业主委员会与物业管理企业的关系3.5 3.5 业主委员会与居委会的关系业主委员会与居委会的关系3.6 3.6 业主委员会自身的建设业主委员会自身的建设 3.1 业主委员会的基本概念业主委员会的基本概念 1.1.业主委员会的性质业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策

2、机选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。 业主委员会与地方人民政府、公安机关、居委会业主委员会与地方人民政府、公安机关、居委会有什么关系？有什么关系？ 3.1 业主委员会的基本概念业主委员会的基本概念 2.2.业主委员会的宗旨业主委员会的宗旨 宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、用，维护本物业的公共秩序、创

3、造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。舒适、文明的环境。 3.3.业主委员会的地位业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织形式。形式。 3.1 业主委员会的基本概念业主委员会的基本概念 4.4.业主委员会的职责业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行，并向其负责。它的主要职责如下：权下进行，并向其负责。它的主要职责如下： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

4、。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。合同。 3.1 业主委员会的基本概念业主委员会的基本概念及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施；监督管理规约的实施；业主大会依法赋予的其他职责。业主大会依法赋予的其他职责。 业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。体业主分担。 3.1 业主委员会的基本概念

5、业主委员会的基本概念 5.5.对业主委员会的监管对业主委员会的监管 对业主委员会成员的监管对业主委员会成员的监管 对业主委员会机构的监管对业主委员会机构的监管 对业主委员会行为的监管对业主委员会行为的监管当业主委员会不作为时当业主委员会不作为时当业主委员会的决定违法时当业主委员会的决定违法时 3.2 业主委员会的组成业主委员会的组成 1.1.业主委员会的成立业主委员会的成立 业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 在首次业主大

6、会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。人产生办法及名单，并提交业主大会通过。 业委会任期由业委会任期由业主大会议事规则业主大会议事规则和和业主委员会章程业主委员会章程规定。规定。 业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。届选举。 业委会一般由业委会一般由7 79 9人的单数组成。人的单数组成。 3.2 业主委员会的组成业主委员会的组成 2. 2.业主委员会委员应具备的条件业主委员会委员应具备的条件 业主委员会的委员应当具有下列条件：

7、业主委员会的委员应当具有下列条件： 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 遵守国家有关法律、法规遵守国家有关法律、法规 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务主义务 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力公信力 具有一定的组织能力具有一定的组织能力 具备必要的工作时间具备必要的工作时间 业委会主任由主要业主代表担任。业委会主任由主要业主代表担任。 3.3 业主委员会会议业主委员会会议 业委会会议的组织方式由业委会会议的组织方式由业主大会议事规则

8、业主大会议事规则和和业主委员会章程业主委员会章程规定。规定。 经经1/31/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当及时召开业主委员会会议。及时召开业主委员会会议。 业委会应当有过半数委员参与方有效，作出决定必须业委会应当有过半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。经全体委员人数半数以上同意。 3.4 业主委员会与物业服务企业的关系业主委员会与物业服务企业的关系 业主大会与物业服务企业是业主大会与物业服务企业是的关系。的关系。 业主委员会与物业服务企业是业主委员会与物业服务企业是的关系：的关系： 一方面，业委会要听取业主的意见，

9、监督物业服务企一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。配合物业服务企业的工作。 业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工作。工作。 3.5 业主委员会与居委会的关系业主委员会与居委会的关系 1.1.居委会的任务（居委会的任务（城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法规定）规定） 2.2.居委会虽然定义为群众性自治组织，实际上准政居委会虽然定义为群众性自治组织，实际上准政府机构，从事行政管理的行为。府机构，从事行政

10、管理的行为。 3.3.居委会与业主委员会之间存在指导与被指导的关居委会与业主委员会之间存在指导与被指导的关系。（系。（物业管理条例物业管理条例规定）规定） 4.4.业主大会会议召开和会议决定应当通知居委会。业主大会会议召开和会议决定应当通知居委会。配合居委会，同公安机关一起协同管理好社区治安。配合居委会，同公安机关一起协同管理好社区治安。 5.5.居委会和业委会的功能和人员组成存在交叉，它居委会和业委会的功能和人员组成存在交叉，它们未来的发展方向如何？们未来的发展方向如何？ 3.5 业主委员会与居委会的关系业主委员会与居委会的关系业主委员会居民委员会相关法律法规物权法物业管理条例业主大会规程城

11、市居民委员会组织法组织性质业主大会的执行机构未明确其法人资格基层群众性自治组织带有准政府职能机构性质政府主管部门房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府指导和监督接受街道办事处指导代表群体物业区域内的全体业主辖区内的全体居民成员和活动经费成员由业主选举活动经费由业主支付主要成员由政府安排，居民选举。活动经费由政府提供区域划分物业管理区域社区委员条件具有完全民事行为能力的业主和其他由业主大会决定的条件年满十八岁的本居住地区居民（剥夺政治权利的除外）职责召集业主大会，签订物业服务合同执行业主大会赋予的职责职责来源于业主大会宣传政策、公益事业、调解纠纷、维护治安、文化卫生计生职责来源于政府 3.6

12、 业主委员会自身的建设业主委员会自身的建设 在强调物业服务企业的建设和资质管理时，却忽略了业在强调物业服务企业的建设和资质管理时，却忽略了业主委员会自身的建设。主委员会自身的建设。 业委会的建设实际上是业主自身素质的培养，可从下业委会的建设实际上是业主自身素质的培养，可从下面三个方面入手：面三个方面入手： 1.1.进行广泛宣传、教育，使群众成为进行广泛宣传、教育，使群众成为“成熟消费者成熟消费者” 2.2.聘请主管部门、物业管理咨询机构的人员为业委会聘请主管部门、物业管理咨询机构的人员为业委会顾问，以提高业委会的水平。顾问，以提高业委会的水平。 3.3.组织业委会委员和主任参加培训活动。组织业

13、委会委员和主任参加培训活动。第四节第四节 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约4.1 4.1 业主大会议事规则业主大会议事规则4.2 4.2 管理规约管理规约4.1 4.1 业主大会议事规则业主大会议事规则 业主大会议事规则经过民主协商和表决业主大会议事规则经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。组成和委员任期等事项。4.1 4.1 业主大会议事规则业主大会议事规则制定原则：制定原则： 基于物业管理的“业主自治”4.1 4.1 业主大会

14、议事规则业主大会议事规则两点注意：两点注意：议事规则中的任何规定不得违反国家相关议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律法规的法律法规议事规则必须在首次业主大会上最先讨论议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题其他问题4.1 4.1 业主大会议事规则业主大会议事规则投票权：投票权：投票权的确定原则投票权的确定原则物权法物权法对投票权的规定对投票权的规定可能出现的问题可能出现的问题4.2 4.2 管理规约管理规约1. 1. 性质性质 管理规约，主要对有关物业的使用、管理规约，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同

15、利益，业主应当履行维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。它是一种公共契约，属于协议、和作出约定。它是一种公共契约，属于协议、和约的性质，对全体业主具有约束力。约的性质，对全体业主具有约束力。4.2 4.2 管理规约管理规约广义的管理规约分类：广义的管理规约分类：临时管理规约临时管理规约管理规约管理规约4.2 4.2 管理规约管理规约2. 2. 临时管理规约临时管理规约 建设单位应当在销售物业之前，参照政府建设单位应当在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，公布的示范文本，结合本

16、物业管理小区的实际，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。4.2 4.2 管理规约管理规约2.2.临时管理规约两点注意临时管理规约两点注意 充分体现了政府的责任，将临时管理规约的制定充分体现了政府的责任，将临时管理规约的制定作为物业管理的一项基本制度给予确定作为物业管理的一项基本制度给予确定 业主的承诺业主的承诺4.2 4.2 管理规约管理规约2.2.临时管理规约临时管理规约 临时管

17、理规约是临时性质的，待首次临时管理规约是临时性质的，待首次业主大会通过管理规约后即失效。业主大会通过管理规约后即失效。4.2 4.2 管理规约管理规约3. 3. 管理规约管理规约 在筹备首次业主大会过程中，业主在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组应根据政府主管部门制定的大会筹备组应根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理小区的实际，示范文本，结合本物业管理小区的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定在听取广大业主意见建议的基础上拟定管理规约管理规约（草案），交由首次业主（草案），交由首次业主大会会议讨论表决。大会会议讨论表决。4.2 4.2 管理规约管理规约3. 3. 管理规约管理

18、规约 首次业主大会会议通过的管理规约首次业主大会会议通过的管理规约在使用过程中可能有不完善的地方，以在使用过程中可能有不完善的地方，以后的业主大会可能需要对管理规约进行后的业主大会可能需要对管理规约进行修订。修订。4.2 4.2 管理规约管理规约4. 4. 临时管理规约和管理规约的区别临时管理规约和管理规约的区别 制定方不同制定方不同 临时管理规约建设单位制定临时管理规约建设单位制定 管理规约业主大会制定管理规约业主大会制定 内容侧重不同内容侧重不同 临时管理规约无业主参与制定，不必考虑临时管理规约无业主参与制定，不必考虑 太多细节太多细节 管理规约内容详细管理规约内容详细4.2 4.2 管理

19、规约管理规约4. 4. 临时管理规约和管理规约的区别（续）临时管理规约和管理规约的区别（续） 生效方式不同生效方式不同 临时管理规约物业买受人的书面承诺生临时管理规约物业买受人的书面承诺生效效 管理规约无需业主任何承诺管理规约无需业主任何承诺 适用阶段不同适用阶段不同 临时管理规约首次业主大会会议通过管临时管理规约首次业主大会会议通过管理理 规约之前规约之前第五讲第五讲 物业服务企业物业服务企业第五讲第五讲 物业服务企业物业服务企业第一节第一节 物业公司的设立和资质物业公司的设立和资质 第二节第二节 物业服务企业的个性物业服务企业的个性 第三节第三节 物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形

20、式 第四节第四节 培训培训第五节第五节 企业的自身建设企业的自身建设 第一节第一节 物业公司的设立和物业公司的设立和资质资质一、物业服务企业的性质与类型二、物业服务企业的设立三、物业服务企业的资质一、物业服务企业的性质与类型物业公司的设立： 按公司法注册 一、物业服务企业的性质与类型1.1.物业服务企业的性质物业服务企业的性质 物业服务企业的概念：物业服务企业的概念： 是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好的生活和工作环方位、

21、多层次的有偿服务及创造良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。境，具有独立法人资格的经济实体。 物业服务企业的性质和物业管理的性质分不开物业服务企业的性质和物业管理的性质分不开： 服务性服务性+ +经营性经营性 一、物业服务企业的性质与类型2.2.物业服务企业的类型物业服务企业的类型 按投资性质：全民、集体、联营、三资、私营按投资性质：全民、集体、联营、三资、私营等。等。 按股东出资形式：有限责任公司、股份有限公按股东出资形式：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。司、股份合作公司等。 按经营服务方式：管理型物业管理公司、顾问按经营服务方式：管理型物业管理公司、顾问型物业管理公

22、司、综合型物业管理公司。型物业管理公司、综合型物业管理公司。 注意：市场经济不认注意：市场经济不认“出身出身” 二、物业服务企业的设立 1.1.建立物业服务企业的可行性研究建立物业服务企业的可行性研究市场调查：针对物业管理市场的供求情况进行调查市场调查：针对物业管理市场的供求情况进行调查物业管理需求调查的内容；物业管理需求调查的内容； 综合分析：对获得的数据或描述进行分析研究综合分析：对获得的数据或描述进行分析研究 分析企业应具备的资质条件；分析企业应具备的资质条件；编写可行性研究报告编写可行性研究报告. .物业服务企业设立的条件物业服务企业设立的条件有限责任公司的设立条件（有限责任公司的设立

23、条件（公司法公司法第十九条）第十九条）股份有限公司的设立条件（股份有限公司的设立条件（公司法公司法第七十三条）第七十三条） 二、物业服务企业的设立 3.3.物业服务企业设立的程序物业服务企业设立的程序物业服务企业设立的程序一般包括资质审批、工商注物业服务企业设立的程序一般包括资质审批、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。根据根据公司法公司法规定，准备好材料和文件；规定，准备好材料和文件； 向所在房地产行政主管部门提出书面申请；向所在房地产行政主管部门提出书面申请； 向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业登向所在地工商行政管理机关申请法人注册

24、登记和开业登 记，领取营业执照；记，领取营业执照； 到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制等。制等。 三、物业服务企业的资质 1.1.企业资质的概念和作用企业资质的概念和作用 企业资质是企业实力和规模的标志。企业资质是企业实力和规模的标志。 企业资质是行业准入的门槛。企业资质是行业准入的门槛。 三、物业服务企业的资质 2.2.物业服务企业的资质等级及相应标准物业服务企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法把物业服务企业划分把物业服务企业划分为一级、二级、三级三个资质等级。为一级、二级、三级三个资质

25、等级。一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质注册资本500万元以上300万元以上50万元以上专职管理人员和技术人员不少于30人不少于20人不少于10人 中级以上职称的人员不少于20人不少于10人不少于5人管理人员应有职业资格证书管理的物业类型和面积规定：两种以上类型，并且各类物业面积占下列基数的总和不小于100%多层住宅：200万平方米 高层住宅：100万平方米 独立式住宅：15万平方米（别墅） 办公楼、工业厂房及其他物业50万 多层住宅：100万平方米 高层住宅：50万平方米 独立式住宅：8万平方米（别墅） 办公楼、工业厂房及其他物业20万 有委托的物业管理项目即可企业管理制度和标

26、准、企业信用档案、优良的经营管理业绩企业管理制度和标准、企业信用档案、良好的经营管理业绩企业管理制度和标准、企业信用档案 三、物业服务企业的资质 3.3.企业资质的行政管理企业资质的行政管理 主要包括：资质等级核定管理、审批管理、动态管理主要包括：资质等级核定管理、审批管理、动态管理和业务管理。和业务管理。 核定管理：需要申请企业提交材料核定管理：需要申请企业提交材料 审批管理：实行分级审批制度审批管理：实行分级审批制度 动态管理：对物业服务企业资质实行年检制度动态管理：对物业服务企业资质实行年检制度 业务管理：规定各个资质等级的企业可以承接的物业类型业务管理：规定各个资质等级的企业可以承接的

27、物业类型和面积。和面积。 一级资质可以承接所有物业项目；二级资质承接一级资质可以承接所有物业项目；二级资质承接30万平方米以下万平方米以下的住宅项目和的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；三级资质承接万平方米以下的非住宅项目；三级资质承接20万平方米万平方米以下的住宅项目和以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。万平方米以下的非住宅项目。国家对物业管理行业的管理：人的管理从业人员的准入政策机构的管理 从业单位的准生制行为的管理 限制不准做的事情 三、物业服务企业的资质第二节第二节 物业服务企业的个性物业服务企业的个性 物业管理公司与一般企业的共性：物业管理公司与一般企业的共性：必须是独立

28、法人的经济实体必须是独立法人的经济实体 以盈利为目的以盈利为目的不能规定不能规定“物业管理是微利行业物业管理是微利行业”物业服务企业的个性：物业服务企业的个性：物业服务企业是以很少的资金去控制和运物业服务企业是以很少的资金去控制和运作庞大的资产作庞大的资产物业不是靠资金在运作，是靠管理和服务物业不是靠资金在运作，是靠管理和服务保险的作用保险的作用第二节第二节 物业服务企业的个性物业服务企业的个性 第三节第三节 物业服务企业的组织形物业服务企业的组织形式式 直线型直线型： 中央集权，在特定情况下办事不易出现纰漏中央集权，在特定情况下办事不易出现纰漏 矩阵型矩阵型： 条块结合型，职能部门纵向设立以

29、条为主；条块结合型，职能部门纵向设立以条为主；具体事务管理，以块为主具体事务管理，以块为主 第四节第四节 培训培训 物业管理行业是一个管理密物业管理行业是一个管理密集型的行业，强调服务多，集型的行业，强调服务多，以服务来体现管理。以服务来体现管理。第四节第四节 培训培训对物业服务企业经理最重要的是：对物业服务企业经理最重要的是： 突发事件的处理能力突发事件的处理能力德：责任心、责任感德：责任心、责任感才：处理问题的技巧与艺术（每逢大事有静气、每逢难事有灵气）才：处理问题的技巧与艺术（每逢大事有静气、每逢难事有灵气）对员工：对员工：员工的培训包括思想建设、作风建设、业务建设三员工的培训包括思想建

30、设、作风建设、业务建设三方面。方面。什么是服务？服务的最高境界是什么？不是满足实什么是服务？服务的最高境界是什么？不是满足实际需求，而是更高的标准，满足际需求，而是更高的标准，满足“心理需求心理需求”。第四节第四节 培训培训第四节第四节 培训培训第五节第五节 企业的自身建设企业的自身建设一、规章制度的建立二、诚信建设及企业的可持续发展一、规章制度的建立1.1.没有规矩，不成方圆；没有规矩，不成方圆；2.2.有了规矩，就要必须认真严格执行；有了规矩，就要必须认真严格执行；一、规章制度的建立3.3.如果认真严格执行了规章制度，造成更大损失，怎么办？如果认真严格执行了规章制度，造成更大损失，怎么办？

31、二、诚信建设及企业的可持续发展1.1.诚信及诚信建设的内涵诚信及诚信建设的内涵诚信与法诚信与法诚信建设与法制建设诚信建设与法制建设二、诚信建设及企业的可持续发展2.2.诚信的层次诚信的层次言有信，行有果言有信，行有果 向自己负责向自己负责言必信，行必果言必信，行必果 向对方负责向对方负责超出对方的期望超出对方的期望 向社会负责向社会负责3.3.企业的可持续发展企业的可持续发展二、诚信建设及企业的可持续发展第六讲 物业管理招投标第六讲 物业管理招投标一、物业管理招投标的特点一、物业管理招投标的特点二、物业管理招投标的分类二、物业管理招投标的分类 三、物业管理招投标的程序三、物业管理招投标的程序

32、四、标书编制的要点四、标书编制的要点 五、评标的要点五、评标的要点 一一 物业管理招投标的特点物业管理招投标的特点1. 1. 早期介入的特点：早期介入的特点： 新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行。2. 2. 阶段性的特点：阶段性的特点： 物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。3. 3. 不确定性的特点：不确定性的特点： 物业管理招投标要选最合适而不是最好的方案。 由于是早期介入，物业本身具有某种程度的不确定性。一一 物业管理招投标的特点物业管理招投标的特点4. 4. 物业管理的行业特殊性物业管理的行业特殊性：1）物业管理服务是一种同时带有社区公共服 务和个体服务特征的群体性服务，这种服 务的确定和选择是一种市场行为。2）物业管理服务提供的产品是全天候、不间 断、多方位、多层次的过程性服务产品。3）物业管理服务的性价比是弹性的，其所提 供的产品定量容易，定质难。二、物业管理招投标的分类二、物业管理招投标的分类按物业管理招投标主体进行分类按物业管理招投标主体进行分类1.1.开发建设单位（开发商）开发建设单位（开发商） 开发建设单位主持前期物业管理招投标； 草拟前期物业服务合同和临时管理规约等相关文件； 政府部门的参与和监督，以维护业主利益； 开发商应在销售前几个月