都江堰江安河项目区域商业调查及项目商业发展建议20120730lucas

1、 都江堰商业市场调查 与 项目商业发展建议2012.07.30 泓坊河畔 泓坊河畔项目整体经济技术指标用地面积253亩建筑密度25%容积率1.05绿地率38%总户数957户建筑面积193623.6占比地上面积177193.192%地下面积16430.58%其中住宅148182.284%商业29010.916% 泓坊河畔商业分布及技术指标期数位置形态预计入市1期A区1-3F商业街2012年下半年B区4F集中式商业体 、1-2F独立商业体4F集中商业已入市、1-2F独立商业待定2期C区2F儿童乐园配套商业、1-2F独立商业及底商待定D区1-3F商业街待定A区B区C区D区 泓坊河畔A区B区C区D区商

2、业分布鸟瞰图 泓坊河畔商业效果透视图A区及D区商业街透视效果 泓坊河畔商业效果透视图B区集中式独立商业体透视效果 泓坊河畔商业效果透视图C区集中式独立商业及底商透视效果 泓坊河畔目前，泓坊河畔2万方体量的商业中，就只有1期B区集中式独立商业建成并投入运营，1期A区的商业街处于在建中，2期C区和D区的商业均处于待建状态。投入使用的B区集中式独立商业“泓坊”，地下一层，地上四层，体量约5000 ，开发商自持经营，集咖啡、西餐、酒吧、中餐、火锅、茶坊、浴足、保健为一体的多功能休闲会所。商业现状 泓坊河畔“泓坊”会所实景现状 青城1号项目整体经济技术指标用地面积18亩建筑密度21.56%容积率1.78

3、绿地率40.9%总户数172户建筑面积22684.63占比地上面积21141.9793%地下面积1542.667%其中住宅16985.180%商业4146.0720% 青城1号 青城1号商业分布鸟瞰图商业供销情况 青城1号形态集中式独立商业体层数5F体量4146套数26套销售情况售罄其中楼层套数面积区间主力面积1F13套66-139682F4套246-271/3F4套206-281/4F4套206-271/5F1套215/商业效果透视图 青城1号青城1号商业现状青城1号的商业位于项目北侧临二环路一带，为集中式独立商业体。该商业采用了销售方式，已售罄。 目前，1F已入驻东风车行和龙翔车行。 张江

4、.御景豪庭张江.御景豪庭酒店及3F独立商业1-2F临街底商1-3F临街底商1-3F临街底商商业分布鸟瞰图张江.御景豪庭商业效果透视图西北面酒店及3F独立商业透视效果张江.御景豪庭商业效果透视图临走马河1-2F住宅底商透视效果张江.御景豪庭商业效果透视图东面1-3F住宅底商效果透视张江.御景豪庭21号楼24号和25号楼目前，御景豪庭在售为21号、24号、25号楼。其中，21号和24号楼均含有1-3F的底商。形态底商层数1-3F已推体量6162已推套数46套面积区间25-351已售套数13套（销售率28%）已售体量1300.61（销售率21%）整体均价10000元/畅销面积44、8121号楼层套数

5、面积区间主力面积均价（元/）1F17套25-25744-92110002F1套323/93673F1套323/800024号1F25套60-186160-180120002F1套351/94003F1套351/8400商业供销情况 青城半岛青城半岛商业分布鸟瞰图3-5F集中式商业1F集中式商业1F集中式商业青城半岛商业效果透视图南侧3-5F集中式商业效果透视1F集中式商业青城半岛商业效果透视图西侧临走马河多层的1F底商透视青城半岛东侧中高层的1F底商透视青城半岛商业供销情况青城半岛的住宅的1F底商为销售模式。形态1F底商已推体量4342.53已推套数59套面积区间36-457已售套数17套（销

6、售率29%）已售体量897.36（销售率20%）整体均价12000元/畅销面积36-66青城半岛商业供销情况3-5F集中式商业为自持运营模式，目前已招商华润万家超市和国美电器。另外，某豪车展厅、旗舰品牌服饰专卖店，及阿坝州土特产品超市等商家正处于协商中。项目现场围墙图项目发展建议1、商业体量：控制在10%左右。区域商业潜在供应量巨大，加之本项目以居住功能为主，建议本项目的商业定位应以自身配套为主，区域商业补足为辅，体量不易过大。2、商业布局：主体商业+住宅底商通过对周边项目的商业布局研究，结合项目自身地块情况。南侧临二环路一带：建议可设置品质感较强的主体商业，一方面可实现项目商业价值最大化；另

7、一方面可实现项目在整个区域的昭示性、身份性及标志性。西侧临小路一带：在不影响住宅品质的前提下，可设置一定体量的底商商业。东侧临江安河一带：基于后期拆迁不确定的影响，暂时不考虑商业的布置。3、商业形态：3层主体商业可拆可分，1-2层底商控制面积主体商业：建议形态为3层左右。基于目前市场供销情况，同时考虑后期业态需求，1F的划铺面积在60-100左右，2-3F划铺面积在150-200左右。在结构上，建议可拆可分，从而实现1F商铺可自由组合，2-3F商铺可整层出售。住宅底商：建议形态为1-2层。基于目前市场供销情况，同时考虑后期业态需求，底商的划铺面积在40-90左右。在结构上，建议可拆可分，从而降低销售压力，实现商铺灵活组合。4、商业价格：