工程项目估价

1、2第一章 绪 论v第一节 项目估价概念、特点与估价体系v第二节 项目估价与建设程序的关系v第三节 项目估价的种类v第四节 估价师的工作内容与素质3第一节 项目估价概念、特点与估价体系一、相关概念v项目评估 是指对于特定的对象、特定的项目，运用某种标准，运用科学的技术手段和办法，对之进行全面检查分析，最后作出价值上的判断，从而为项目的决策和优化提供客观依据。通常指的是投资项目评估。 例如：1. “银行贷款项目评估”银行对建设单位提出的申请贷款报告和科研报告进行审查分析，写出评估报告，作为银行是否放贷的决策依据。4 2. 工程项目（前期）评估是工程项目建设前期工作的重要内容，是投资建设正确判断的依

2、据。 主要内容： 项目的目标评估（市场需求 、社会发 展 、盈利）； 资源评估（人、财、物、技术资源的来源可靠性、实践性和经济性）； 基础设施条件评估； 技术评估； 组织机构评估； 财务评估 经济评估 社会评估5 3. 工程项目中期评估指工程项目建设进行到一定阶段，尚未竣工之前，对项目合同实施情况、项目资金使用与管理情况、项目运行机制、所取得的经济效益、社会效益等各方面进行估测、评价的行为。 4. 工程项目后评估指工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动，是固定资产投资管理的最后一个环节。6 v项目估价 是指项目估价

3、人员遵循一定的原则，依据相应的估价依据，采用科学的方法和相关程序，对某一工程项目从意向到竣工建成所需支付的全部费用进行计算、估测的行为，即对工程造价进行确定。7 v工程造价 是建设工程造价的简称，是指完成一个工程项目所需花费的全部费用，即从工程项目确定建设意向直至建成、竣工验收为止的整个建设期间所支付的总费用，它是保证工程项目正常进行所需的必要的资金。强调工程建设所消耗资金的数量标准。两层含义：A-建设成本（与固定资产投资等量） B-承发包价格（包括生产成本、利润、税金三部分）两层含义间的区别与联系： AB ； 8 B存在于合同买卖关系中； A中不含业主利润，B中含承包方利润； B是A的重要组

4、成部分； 建设项目承包工程的建设成本等于发包价格。9 v建设工程造价构成与未来企业生产经营有关的其他费用工程造价设备及工器具购置费用建筑安装工程费用工程建设其他费用预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税设备购置费工具器具及生产家具购置费设备原价设备运杂费直接费间接费利润税金土地使用费与项目建设有关的其他费用基本预备费涨价预备费2000年1月起，暂停征收10二、工程产品的特点及工程造价的计价特点（一）工程产品的特点1.单一性2.固定性3.地区性4.生产的长周期性 （二）工程造价的计价特点1. 单件性计价2. 多次性计价3. 分部组合计价11 三、项目估价与招标投标关系v项目估价是业主招标是确

5、定标底的重要依据 （标底是评价投标人标价合理性主要指标之一；编制方法：以设计概算、工程预算、统计指标和工程师概算等项目估价文件为基础。）v项目估价是合理确定投标报价的基础 v投标前的各项准备工作是项目估价的基础工作 （分析招标文件、复核工程量、现场勘测、参加标前会议、制定施工规划、项目询价等）12 四、国际项目估价体系vRICS体系全称：英国皇家特许测量师协会（the Royal Institution of Chartered Surveyors）1868年在英国创立。世界上最古老和最权威的专业估价组织60 000名会员，200多种涉及测量理论和实践的出版物http:/www.rics.or

6、g.uk13 vFIDIC体系全称：国际咨询工程师联合会（International Federation of Consulting Engineers）1913年由欧洲5国独立的咨询工程师协会在比利时根特成立现总部设在瑞士洛桑下设4个地区成员协会；若干个专业委员会文件范本：“土木工程施工合同条件”、“永久设备和设计建造合同条件”、“交钥匙项目合同条件（EPC）”、“合同的简短格式”、“业主咨询工程师标准服务协议书”14第二节 项目估价与建设程序的关系一、我国工业与民用建设项目 项目建设程序6阶段与项目估价：建设建设程序程序项目建议书阶段可行性研究阶段立

7、项 设计阶段建设准备阶段建设实施阶段竣工验收机会可研初步可研详细可研初步设计技术设计施工图设计估价估价文件文件投资估算投资估算（ 30%）投资估算（ 20%）投资估算 （ 10%）设计概算设计概算施工图预算报价、标底/合同价修正合同价/结算价竣工决算15 二、我国水电、路桥建设项目 建设程序与项目估价关系基本同工业与民用项目。特殊性：设计周期长，多以初步设计或招标设计为招标依据，并进行项目采购。三、国际项目建设程序：投资机会研究可行性研究工程设计招标投标合同实施竣工验收与国内项目区别： 招标时间 施工图提供 标底编制基础国际项目国际项目工程（招标）设计后业主或中标人工程师概算国内项目国内项目施

8、工图设计后业主设计概算、工程预算、统计指标等16第三节 项目估价种类v投资估算 v（初步）设计概算和修正设计概算v项目管理预算v施工图预算v施工预算v工程师概算v外资概算17 一、投资估算 是指在项目建议书阶段和可行性研究阶段，通过编制估算文件对拟建项目所需投资预先测算和确定的过程。谁编制？建设单位或委托科研单位、咨询公司两部分内容 ：固定资产投资估算流动资产投资估算静态投资部分估算动态投资部分估算资金周转法生产能力指数法比例估算法指标估算法涨价预备费建设期利息18 二、（初步）设计概算和修正设计概算 设计概算是初步设计阶段对建设工程造价的预测，即建设项目从筹建到竣工交付使用所需的全部建设费用

9、，是初步设计文件的重要组成部分。 修正设计概算是在扩大初步设计和技术设计阶段对概算进行的修正调整。 谁编制？工程设计单位 作用：国家制定和控制建设投资的依据； 编制建设计划的依据； 进行拨款和贷款的依据； 控制施工图预算的依据； 考核和评价建设项目成本和投资效果的依据； 施工期较长的大中型建设项目签订总承包合同的依据。19 组成内容：（三级概算）建设项目总概算单项工程综合概算工程建设其他费用概算预备费、贷款利息、投调税等概算单位建设工程概算单位设备及安装工程概算20 三、管理项目预算 是工程建设实施阶段造价管理的重要组成部分，在已批准的初步设计概算基础上，主要根据工程招标设计文件和工程招标项目

10、划分，由建设单位委托相应资质的工程造价咨询单位进行编制实行“总量控制、合理调整”。谁编制？建设单位委托造价咨询机构作用：其静态投资预算是建设单位管理静态投资的最高限额；是制定年度投资计划、检验工程经济合理性、指导工程标底编制、保证承发包工程合同实施及项目法人对建设单位进行奖惩的主要依据之一。21 四、施工图预算 是施工图设计预算的简称，是施工图设计阶段对工程造价的预测值。谁编制？工程设计单位作用： 进行招投标的基础； 施工单位组织材料、机具、设备及劳动力供应的依据； 施工单位编制进度计划、进行经济核算的依据； 施工单位编制施工预算的依据； 甲乙双方统计完成工作量、办理工程结算和拨付工程款的依据

11、；22 工程造价管理部门监督、检查执行定额标准、合理确定工程造价，测算造价指数及审定招标工程表弟的依据。五、施工预算 是在单位工程开工前由施工单位内部编制的预算，在施工图预算的控制下，根据施工定额加以编制，它一般只计算单位工程的工料用量及直接费。谁编制？施工单位作用： 施工企业内部人、材、机计划管理的依据； 施工企业控制成本和班组经济核算的依据。23 六、工程师概算 是指以合同为单位按现行的物价水平，以及依据施工规划切丁的施工方案、施工方法、施工设备的选型、施工强度和施工进度安排编制对工程概算，也就是说监理工程师站在投标人的角度上编制的投标报价（误差范围：5%）。主要适用于国内利用世界银行贷款

12、建设的工程项目，是一种国际上较为通用的项目估价文件。谁编制？监理工程师作用：协助工程经理和设计人员控制设计费用；保证在所确定的工程范围和预算内完成项目建设；进行造价预测、施工规划、资源分配和控制场地的劳动费等。24 七、外资概算 为合理利用外资建设项目投资，加强对利用外资建设项目投资的有效控制和管理，国家规定凡利用外资建设的工程项目，设计单位必须根据批准的初步设计文件和工程总概算，以及可行性研究报告，编制全部工程所需的内资与外资的总概算。 初步设计阶段，外资概算必须达到编制初步设计所要求的同等深度。经批准后，国家据此作为控制改动城投资的最高限额，为编制标底、实行建设项目投资包干、考核工程造价和

13、检验工程经济合理性提供依据。25第四节 估价师的工作内容与素质造价工程师造价工程师房地产评估师房地产评估师土地评估师土地评估师资产评估师资产评估师 主管主管部门部门 建设部建设部 建设部财政部 服务服务市场市场建筑市场房地产市场土地交易二级市场 资产市场 业务业务对象对象 拟议中的、设计好的或在建的建设项目已建成建筑物或构筑物土地 各类有形和无形资产 工作工作内容内容 工程建设全过程的工程造价确定与控制某个时点房屋及土地价值的鉴证 某个时点土地价值的鉴证 某个时点各类资产价值的鉴证 工作工作成果成果 工程预期价格、已完工价格、工程量清单鉴证价格鉴证价格鉴证价格 工作工作依据依据 设计图纸、施工

14、方案、招标文件、建设行政主管部门颁布的估算指标、概算指标、预算定额、单位估价表、价格信息等除前外，类似工程交易价格资料除前外，类似土地交易价格资料 除前外，类似资产交易价格资料及会计资料26 一、估价师的工作内容序号序号业主估价师业主估价师承包商估价师承包商估价师1开发评估报价2合同前成本控制谈判签订合同3税收与财务规划现场测量4合同发包财务管理5合同文件编制中期付款6投标分析对分包商的管理7合同管理现场成本分析8合同项目完工结算合同项目完工结算27 二、估价师工作范围依照建筑工程的类别，估价师的工作范围有：v建筑工程项目估价 v建筑工程设备估价v工业工程估价v其他土木工程估价 包括：桥梁、隧

15、道、公路、铁路、水坝、港口、码头、海堤、机场等。28 三、估价师的素质v知识结构：1.经济方面学习课程：宏观经济学、微观经济学、土地经济学、工业经济学、财政学、统计学、会计学、价格学、概预算等；掌握方法：工程量计算、单价编制、造价费用取值等；运用技能：成本分析、可行性研究、开发评估等。 29 2. 技术方面工程基础知识：工程识图、力学、建筑材料等；工程项目专业知识工程技术知识：施工技术、方法和过程3. 管理方面学习课程：人事管理学、资金管理学、物资管理学、时间管理学、信息管理学等要素管理学科； “三论”系统论、控制论、信息论；决策科学、领导科学等过程管理学科。4. 法律方面法律：建筑法、城市规

16、划法、城市房地产管理法、招投标法、合同法、30 环境保护法、政府采购法、测绘法等；建设行政法规：建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例、城市房屋拆迁管理条例等；建设部门规章：建筑业企业资质管理规定、实施工程建设强制性标准监督规定、建筑工程设计招标投标管理办法等；地方性建设法规：包括省会（自治区首府）城市和经国务院批准的较大的市人大及其常委会制定的，报经省、自治区人大或其常委会批准的各种法规。地方建设规章：省、自治区、直辖市以及省会城市和经国务院批准的较的城市的人民政府，根据法律和国务院行政法规制定并颁布的建设方面的规章。31 v业务水平 达到相应执业资格、经验丰富、工作效率高。v职业道

17、德 爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会32第二章 项目估价基础v第一节 工程定额v第二节 基础价格v第三节 项目划分v第四节 工程量计算33第一节 工程定额一、定额的含义 定额确定的数量标准。 工程建设定额是生产建设产品消耗资源的限额标准。具体而言，建设工程定额是指按照国家有关的产品标准、设计规范和施工验收规范、质量评定标准，并参考行业、地方标准以及有代表性的工程设计、施工资料确定的工程建设过程中完成规定计量单位产品所消耗的人工、材料和使用机械台班的标准。反映的是一种社会平均消耗水平。 34 二、工程建设定额的作用1.确定工程造价的依据：工程造价是根据设计规定的标准和工程量，并依

18、据定额指标规定的劳动力、机械台班、材料数量和单价及相应的取费标准而计算得到的。2.计划管理的依据：施工进度计划、年度施工计划、月旬施工作业计划及下达生产任务单劳动力、物资和资金数量3.组织施工的依据4.总结先进生产方法的手段：定额反映一段时间内生产技术和劳动组织的先进合理程度，故采用定额得出一套比较完整的、优良的生产方法，从而促进劳动生产率的普遍提高。35 三、工程建设定额的分类v按现行管理体制和执行范围分： 全国统一定额、全国行业定额、地方定额、企业定额v按定额编制程序和用途分： 施工定额、预算定额、概算定额、概算指标v按费用性质分： 直接费定额、间接费定额、其他建设费用定额v按定额内容分：

19、 劳动定额、机械台班定额、材料消耗定额、综合定额、机械作业定额、费用定额36 四、常用建设工程定额1.施工定额 是直接用于建设工程施工管理中的定额，是建筑安装企业的生产定额。由劳动定额、材料消耗定额和机械台班使用定额三部分组成。是建设工程定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，是工程建设中的基础性定额。定额水平采用社会平均先进水平，目的：鼓励建筑施工企业内部提高生产效率、降低生产要素消耗量。是施工企业内部管理的依据，是编制预算定额的基础。在市场经济条件下，施工定额是企业定额。 37 v劳动定额 又称人工定额，是指在正常的施工技术和和生产组织条件下，完成单位合格产品所需必要劳动消耗量的标准。 从

20、形式上分为： 时间定额包括：准备与结束时间、基本生产时间、辅助生产时间、不可避免的中断时间及工人必需的休息时间。 产量定额与时间定额成倒数关系。v材料消耗定额 是指在合理使用材料的条件下，完成单位合格产品所必须消耗的一定品种和规格的建筑材料、成品、半成品、燃料、配件和水、电等的数量标准。 材料消耗量=材料净用量+材料损耗量 =材料净用量（1+材料损耗率）38 v机械台班使用定额 是指施工机械在正常的施工技术和惩处组织条件下，完成单位合格产品所需必要时间的标准。 从形式上可分为：时间定额和产量定额，两者互为倒数关系。39 2. 预算定额是指在正常合理的施工条件下规定完成一定计量单位的分部分享工程

21、或结构构建和建筑配件所需的人工、材料和施工机械台班的消耗数量标准。 是一种计价性定额，有些地区把预算定额和单位估价表合为一体，统称为预算定额。定额水平采用社会平均水平。是施工中各项资源的直接消耗、编制施工计划和施工图预算，核算工程造价的依据。是业主编制标底的依据，但不能作为投标人报价的依据。是编制概算定额和概算指标的基础。40 3. 概算定额又称扩大结构定额，是规定完成一定计量单位的扩大分项工程或扩大结构所需人工、材料、机械台班消耗量和货币价值的数量标准。是在相应预算定额的基础上，根据有代表性的设计图纸和标准图等资料，经过适当的综合、扩大以及合并后编制而成的。其粗细程度介于预算定额和概算指标之

22、间，对施工图预算起控制作用。适用于扩大初步设计阶段编制工程概算。定额水平仍然采用社会平均水平。是编制设计概算和概算指标的依据。41 四、概算指标是以建筑面积（或100 ）或建筑体积（m3或100m3）、构筑物以座为计量单位，规定所需人工、材料、机械台班消耗量和资金数量的定额指标。是按整个建筑物为对象编制的，比概算定额更加综合和扩大。适用于初步设计阶段编制工程概算。在建设项目可行性研究是作为编制项目投资估算的依据。42第二节 基础价格建筑安装工程费用项目组成（建标2003206号） （自2004年1月1日施行）建筑安装工程费直接费间接费利润税金直接工程费措施费人工费材料费施工机械使用费规费企业管

23、理费11项5项 12项43 一、人工预算单价是指生产工人单位时间（工时）的费用。我国工资标准与工程类别、工程所在地区类别以及定额中劳动力等级相对应。 人工预算单价=基本工资+辅助工资+工资附加费 单位：元/工日或元/工时 （1工日=8工时）例题：见课本P156。44 二、材料预算单价定义：材料预算价格是指材料自供应地运至工地分仓库（或堆放场）的出库价格。材料包括：成品、半成品、构建和零件。分类：按对工程投资影响程度不同可分为主要材料和次要材料；按材料的供应方式可分为外购材料和自产材料； 按材料使用性质不同分为消耗性材料、周转性材料和装置性材料。材料估价应考虑的因素：通过询价得到报价；非正常损耗

24、附加费：材料损耗、损坏、被窃及供货差错的费用；用于卸料和贮料的附加费。45 主要材料预算价格 材料预算价格=（材料原价+包装费+运杂费） （1+采购及保管费率）+运输保险费u材料原价：按市场价计算，即按工程所在地区就近城市的市场成交价，或工程所在地建设项目工程造价管理部门公布的信息家计算。电及火工产品执行国家定价。u包装费：未包含在材料原价内单独计算，按工程所在地实际资料和有关规定计算。u运杂费：与工程所在地的交通状况、运输距离、运输方式、运输工具等密切相关。u采购及保管费=（材料原价+包装费+运杂费） 采购及保管费率u 运输保险费=材料原价材料运输保险费率46 其他材料预算价格的计算 执行工

25、程所在地区就近城市建设造价管理部门发布的建设工程材料信息加工，加于至工地的运杂费。v砂石料预算单价砂石料是指砂、卵石、碎石、块石等当地材料，粒径较小的通常称为骨料。用量大，特别是水利水电工程，多由施工承包商自行采购。骨料单价计算方法47 系统单价法： 骨料单价=系统生产总费用/系统骨料产量工序单价法： 综合系数法：骨料单价=系统生产总费用/（覆盖层清除摊销费+弃料处理+各工序单价之和）综合系数 单价系数法：将各工序的损耗和体积变化以工序流程单价系数的形式计入各工序单价。骨料工序单价组成天然骨料工序单价 由6部分单价组成覆盖层清除、毛料开采与运输、预筛分、筛分冲洗、成品骨料运输、弃料处理等。48

26、 人工骨料工序单价 由6部分单价组成覆盖层清除、碎石原料开采和运输、碎石粗碎、碎石中碎筛分、制砂、成品骨料运输等。电、风、水预算单价1.施工用电单价施工用电按用途分为： 生产用电包括施工机械、照明和其他生产用电，直接计入工程成本。 生活用电生活文化福利建筑的室内外照明和其他生活用电，在间接费内开支或由职工负担。施工用电组成：基本电价、电能损耗摊销费和供电设施维修摊销费。49 施工用电按取得方式分为： 外购电 外购电价=基本电价（1-高压输电线路损耗率） （1-变配电设备及高压配电线路损耗 率）+供电设施维修摊销费 基本电价按物价主管部门规定确定； 电能损耗输损率4%-6%，配损率5%-8%；

27、维摊费根据经验确定。 自发电 A.采用专用水泵攻击冷却水时： 电价=（柴油发电机组台时总费用+水泵组态时总 费用） (柴油发电机组额定容量之和k1) (1-k2)(1-k3)50 B.采用循环冷却水时： 电价=柴油发电机组台时总费用(柴油发电机组 额定容量之和k1) (1-k2)(1-k3)+供电 设施维修摊销费+循环冷却水费 式中： k1 发电机出力系数，可取0.80.85； k2厂用电率，一般取4%6%； k3变配电设备及配电线路损耗率， 取5%8%； 循环冷却水费直接以经验指数探入计算。 综合电价 当采用两种或两种以上供电方式供电时，综合电价根据供电比例加权平均计算得到。51 2. 施工

28、用水单价施工用水按用途可分为： 生产用水包括施工机械用水、砂石料筛洗、混凝土搅拌养护、钻孔灌浆等用水，直接计入工程成本。 生活用水包括职工及其家属的饮用和洗涤用水，应在间接费内开支或由职工负担，不属施工用水水价计算范围。施工用水水价组成：基本水价、供水损耗摊销费和供水设施维修摊销费3部分。52 计算公式： 水价=水泵组台时总费用（水泵额定容量之和 k）（1-供水损耗率）+供水设施维修 摊销费 式中：k能量利用系数，取0.750.85； 供水损耗率取8%12%； 供水设施维修摊销费取0.020.03元/m3。3. 施工用风单价施工用风主要指用于石方、混凝土、金属结构和机械设备安装等各种风动机械所

29、需的压缩空气，可有固定式空压机或移动式空压机供给。 53 固定式空压机供风量大、可靠性高、成本较低、 易适应负荷变化； 移动式空压机机动灵活、管路短、损耗少、临时 设施简单。施工用风价格组成：基本风价、供风损耗摊销费和供风管道维修摊销费3部分。计算公式 采用水泵供给冷却水时： 风价=（空压机组台时总费用+水泵组台时总费用） （空压机额定容量之和60mink） （1-供奉损耗率）+供风设施维修摊销费54 采用循环冷却水时： 风价=空压机组台时总费用（空压机额定容量 之和60mink）（1-供风损耗率）+供 风设施维修摊销费+循环冷却水摊销费 式中：k能量利用系数，取0.700.85； 供风损耗率

30、取8%12%； 单位循环冷却水费取0.05元/ m3； 供风设施维修摊销费取0.0020.003元/ m355 三、施工机械台时费1.台时费组成第一类费用第二类费用折旧费修理费替换设备费安装拆卸费人工费动力、燃料消耗费56 2. 台时费计算方法第一类费用：按定额编制年的物价水平以金额形式表示。编制台时费单价时，应按概（预）算编制年价格进行调整。第二类费用：编制施工机械台时费时，其数量指标一般不允许调整。本项费用只有在机械运转时才发生。 第二类费用=（人工及动力燃料消耗量相应单价） 相应单价工程所在地编制年的人工预算单价及材料预算价格。当施工组织设计选取的施工机械在现行台时费定额中缺项，或规格、

31、型号不符时，必须编制补充施工机械台时费，其水平要与同类机械相当。57第三节 项目划分 一、项目划分的目的 工程项目划分是为了将工程分解成可以管理和控制的工作单元，从而可以更为容易而准确地确定这些单元的费用和进度，明确其质量要求。 归纳起来，项目划分有以下3方面的目的：项目管理工作的基础 核心职能项目规划和项目控制； 分解细小单元类似项目找共性提高精度、有效控制各个单元联系的有效手段 技术联系和组织联系造价控制的有效工具58 二、一般工程项目的划分建设项目单项工程单位工程分部工程分项工程某工厂辅助生产车间；基本生产车间；服务性项目车间设备安装；工艺管道；自动控制；建筑工程；给排水工程；通风工程；

32、采暖工程土石方工程；桩基工程；砖石工程；脚手架工程人工土石工程；机械土石方工程；59 建设项目具有一个计划文件和按一个总体设计进行建设、经济上实行统一核算、行政上有独立组织形式的工程建设单位。单项工程竣工后能独立发挥生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程具备独立施工条件并能形成独立使用功能。一般情况下，是进行工程成本核算的对象。分部工程是单位工程的组成部分，按照工程专业性质和建筑部位确定划分。分项工程是分部工程的组成部分，也是形成建筑产品的基本构件的施工过程。60 三、水利水电项目划分水利枢纽水电站水库工程其他水利工程建筑工程机电设备及安装工程金属结构设备及安装工程临时工程水库淹

33、没处理补偿费其他工程挡水工程混凝土坝（闸）工程土（石）坝工程土方开挖土石方回填模板混凝土 6部分一级项目二级项目三级项目61第四节 工程量计算一、工程量分类1.设计工程量图纸工程量设计阶段扩大工程量因受可研阶段和初设阶段勘测、设计工作深度限制，为留有一定余地而增加的工程量。2.施工超挖工程量（影响因素：施工方法、施工技术及管理水平、地质条件）3.施工附加工程量为完成本项目必须增加的工程量。如：固定钢筋网而增加的固定筋工程量。62 4. 施工超填工程量因施工超挖量和施工附加量而相应增加。5.施工损失量包括：体积变化损失量、运输及操作损耗量和其他损耗量）6.质量检查工程量包括基础处理工程检查量和其

34、他检查量。7.试验工程量如爆破试验、碾压试验等增加的工程量。63 二、工程量计算的依据和方法（一）工程量计算的依据工程量计算规则和方法；工程设计说明及施工图纸；工程项目的施工组织设计以及施工现场的具体情况等。（二）工程量计算方法（P167）组合计算法重复计算法水平计算法64 三、工程量计算规则国内工程 计算规则视造价文件的类型而定。各类概（预）算定额中都包含相应的工程量计算规则。u要求掌握： 房屋建筑面积计算方法； 房屋建筑主要工程量计算方法（现浇混凝土工程量及钢筋工程量）。国际工程 国际上常用的工程量计算规则有： 英国的工程量计算规则，即标准工程量计算规则（Standard Method o

35、f Measurement,简称SMM） FIDIC工程量计算规则 65 四、工程量清单 见课本P168。66第三章 项目估价准备工作与估价方法v第一节 估价工作程序与内容v第二节 估价准备工作v第三节 项目询价v第四节 估价方法67第一节 估价工作程序与内容一、估价工作程序（从投标人投标报价角度看：）通过资格预审并获得招标文件组织投标班子研究招标文件工程现场勘察编制施工规划计算或复核工程量询价确定其他因素计算直接费单价计算间接费计算综和单价计算基础标价调整标价报价决策68 二、估价的工作内容 5大内容：制定估价工作计划项目的初步研究材料与分包询价项目的详细研究估算工程造价69 （一）制定估价

36、工作计划 编制计划安排及关键日程表，避免时间仓促而降低估价精度，从而影响投标报价，造成无可挽回的损失。（编制标书合理时间：20天）（二）项目的初步研究 初步研究的内容计算主要工程量计近似估价；确定拟要分包的内容及需要询价的材料、关键交货日期、进行设计方案比较等。步骤：见课本P173。70 （三）材料与分包询价 承包商与材料供应商、分包商之间进行谈判、协商，以求得到合适价格。 分包工程报价=分包商报价+合理管理费（四）项目的详细研究详细研究的目的是制定施工规划，出于2方面原因：A.招标人要求；B. 项目估价需要。施工规划内容A.施工进度计划 B.施工方案71 施工进度计划 横道图 网络图考虑以下

37、因素：总工期不得超出招标文件要求，并注明各主要工程开始和结束时间；合理安排各主要工序，体现相互衔接关系；合理安排并有效利用劳动力和有效利用机械设备，降低流动资金占用量，减少资金利息支出。施工方案综合考虑：工期安排、技术可能性、保证质量、降低成本等方面。内容步骤见课本P173。72 （五）估算工程造价主要步骤（以施工图预算为例）：依据工程设计说明、施工图纸和工程量计算规则，计算工程量；套用预算定额，以确定单位工程工、料、机消耗量和预算单价，求出直接工程费；根据有关费用标准，确定措施费、间接费、税费等费用。确定单位工程施工图预算；累加各单位工程的施工图预算，求得单项工程的施工图预算；汇总所有单项工

38、程的施工图预算，得出建设项目总预算。73第二节 估价准备工作 （承包商估价准备工作：6方面）一、招标文件研究招标文件主要内容（6部分）：投标人须知、合同条件、技术条件、图纸、工程量清单、各种附件（投标书、投标保证格式等）。（一）投标人须知（重点研究）：资金来源。企业筹资渠道有七种，包括国家财政资金、银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、民 间资金、企业自留资金和外商资金。筹资方式是指企业筹措资金所采取的具体形式，体现 着资金的属性，也有七种：吸收直接投资、发行股票、银行借款 、商业信用、发行债券、发行融资券和租赁筹资。 74 投标担保。担保形式、担保机构、担保数额和有效期；（一般为标

39、价1%3%）投标货币。汇率、利率影响。更改或备选方案。任何情况下，原方案必须报价。评标时考虑的因素。一般重点考核投标价格、工期、施工方法的先进性和可靠性，以及特殊的技术措施等。75 （二）合同分析具体考虑以下方面：合同背景分析。与工程有关的其他合同：设计合同、材料与设备供货合同、其他施工承包合同、施工监理合同等。合同形式分析。 按计价方式不同，施工承包合同可分为：总价合同、单价合同和成本加酬金合同3种。风险从高低。合同条款分析。要对工程变更与合同价格调整、付款方式、付款时间、工期、保修责任期、业主责任以及货币、汇率、保险等内容进行详细研究。 76 （三）技术条件分析工程技术条件按照工程类型描述

40、工程技术和工艺的内容及特点，它是对设备、材料、施工和安装方法等所规定的技术要求，也是对工程质量进行检验、试验和验收所规定的方法和要求。 研究目的：了解本工程有无特殊施工技术要求，有无特殊材料、设备技术要求，以及了解有关代用材料、设备之规定，以便确定施工方案、消耗量，从而计算有特殊要求项目的价格。77 （四）图纸分析图纸是确定工程范围、内容和技术要求的重要文件，也是投标人确定施工方法等施工计划的主要依据，其详细程度直接制约着估价方法和估价结果的准确性。（检查错漏）（五）工程量清单分析工程量清单又称工程量表，它为投标人提供一个共同的竞争性投标的基础。有较大出入时，投标人不得擅自改动工程量，而应致函

41、或直接找业主澄清。当业主不予更正时，应在投标文件中附上声明：工程量表中某项工程量若错误，使公结算时应按实际完成量计算。也可按不平衡报价的思路报价。78 （六）评标方法通过分析评标方法和合同授予标准，以争取相应的策略。评标方法概述： 综合评标法就是根据“能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准”这一中标标准，对已确定的有效投标文件从技术、商务、资信等方面进行评审与比较，对投标文件的总体进行评价后，确定投标优劣的评标方法。 又可分为：综合评分法（又称打分法，百分制法）和综合评标价法（操作性较差）。 适用于：市场机制尚不健全的地方和行业，或不宜采用合理最低投标价格评标法的情况，如工程咨询招

42、标。79 合理最低投标价格评标法是针对“能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价低于成本的除外”这一中标条件提出来的。适用于：市场机制完善的地方和行业；具有通用技术、性能标准或招标人对其技术、性能无特殊要求的施工招标工程。 综合评分法计算：资信（F1）财务状况、承包能力、施工经历与经验、企业等级、企业信誉等5个分指标。技术（F2）项目组织机构与主要成员，施工方案与技术措施，施工机械数量、质量、适应性，工期与工程进度、施工现场布置、质保体系与措施，施工安全、文明施工措施，合理化等8个分指标。80 单价及费用构成（F3）定额选用，基础单价的确定，人、材料、机械消耗量的选取

43、，间接费用（措施费）标准和理性等4个指标。总报价（F4）直接赋分。 计算公式： 式中： ；BKF i.jn1ji.ji44332211FCFCFCFCF4321i，个评价指标。为第为综合指标总得分个指标的权重；分别为，个分指标；个指标的第为第i,4jiFFCCCCKi4321j . i81 二、工程现场考察一些内容不能从招标文件中直接得到，但又对估价结果影响加大，可以通过工程现场考察获取。（一）一般情况考察政治情况：工程项目所在国政治形势、该国政府于邻近国及我国的关系。经济情况：该国经济政策、经济状况、外汇储备、对外贸易以及银行、保险等金融机构的主要情况和相关规定。法律情况：包括该国的经济法、

44、合同法、建筑法、税法、海关法、仲裁法等对承包上有较大影响的相关法律。82 生产要素市场：包括当地的劳动力数量、专业、技术水平、劳动效率、雇佣途径、手续和当地工资水平，各种建筑材料的供应渠道、产量、质量、价格，以及施工机械的采购渠道、型号、性能、价格等相关信息。交通、运输、通讯：便利程度及价格。自然地理条件：包括工程现场的气象、水文、地震、地质等资料。施工条件：主要包括工程所在地施工现场的范围、地形、地貌、地物、地上或地下障碍物，施工现场周围的道路、邻近建筑物，以及当地电、水、气的供应情况等。83 （二）业主情况考察这里所指的业主包括业主本身及业主委托的设计、咨询单位。考察内容：1.资金来源、额

45、度，以及工程是否符合所在国及当地政府有关工程建设管理的各项规定。2.业主在以往工程项目中的招标、评标习惯，对承包商的态度及履行业主责任的可靠程度。3.业主委托监理的方式、相应职责、权利的划分，以及监理工程师的基本素质，如业务能力、处理争端的公平性等。84 （三）调查竞争对手的内容1.了解有可能参加本工程投标的竞争对手，调查其规模、实力、经营状况、经营方式、管理水平和技术水平。2.对所有可能参加本工程投标的公司进行综合分析，重点研究竞争优势及在当地的信誉、近年来所承包的与本招标工程类似的工程，以及以往的报价策略。三、计算或校核工程量招标文件提供有工程量清单，应当复核工程量。不能将复核工程量视为纯

46、计算工作，必须对工程量计算规则与方法、图纸设计特殊要求和降低分项工程综合单价的措施等进行深入细致的研究。85 采用不平衡报价技巧，复核时，对工程量可能增加的费用项目可提高其单价，而对工程量可能减少的项目则可降低单价。若发现工程量有较大出入，特别是漏项，应致函或直接找招标人澄清，但不得擅自改动。当工程量有小的出入或漏项时，可将其费用摊到其他工程量大的费用项目单价中。四、编制施工规划编制施工规划的目的向招标人展示施工技术、管理水平以及机械装备、材料、人力的情况。改进施工方案、施工方法，合理选用施工机械，甚至出奇制胜，通过降低报价、缩短工期而中标。86 施工规划的内容（深度和广度不及施工组织设计）编

47、制原则：保证工期和工程质量的前提下，使成本最低、利润最大。编制依据：设计图纸，执行得规范，经复核的工程量，招标文件要求的开工、竣工日期，以及市场材料、机械设备、劳动力的价格。一般内容：施工方案和施工方法，施工进度计划，施工机械、材料、设备和劳动计划，临时生产、生活设施。选择和确定施工方法87 根据工程类型研究采用不同的施工方法： 常规简单工程结合已有的施工机械及工人技术水平选定实施方法，努力做到节省开支、加快进度。如：土方、混凝土、房建、灌溉工程等。 大型复杂工程多种施工方案、综合比较、择优选用。确保工程质量、控制施工进度、尽可能节约工程造价。选择施工设备和施工设施一般与施工方法的确定同时进行

48、。估价过程中考虑：哪些？型号、数量？配套设施、备用零件、辅助和修配机械？自有、租赁还是新购？国内采购还是国外采购？88 编制施工进度计划应考虑施工方法和施工设备的选定。要体现各时段应完成的工程量及限定日期。不是施工计划，较粗略，一般用横道图计划，招标文件规定必须用网络图计划的除外。考虑和应满足的要素：总工期、各主要工程的开始和结束时间、主要工序衔接合理、有利于劳动力安排均衡、有利于减少施工机械设备占用周期、有利于降低流动资金占用量。89 总计度计划的编制根据不同要求，采取不同策略。1.工期无要求承包商可作以下选择：合理工期指承包商按自身习惯组织施工日期。特点：功效最高、成本最低、报价最低、总工

49、期较长。最短工期之承包商采用所有允许和可能加快进度的措施可能实现的工期。特点：总工期最短、报价较高工期适中指承包商在合理工期和最短工期之间选择一个既能大幅度缩短总工期又不增加很多成本的施工总进度计划。90 2.工期有要求承包商可作以下选择：完全遵守招标文件的工期要求。工期适当提前。注意把握度3.设有工期奖尽可能获取工期奖，以抵消因缩短工期而增加的成本，投标时可适当压低报价。 五、分包计划分包工程内容的确定承包商进行分包的分部分项工程主要包括： 专业性强，自己施工不能保证工程质量的；成本高，会降低投标竞争能力的。91 通常包括以下分包工程：劳务性工程。手工操作技能要求较高的工程。需要专用机械的工

50、程。机电设备安装工程。分包商的确定以询价方式确定。六、资源的安排四类资源的安排：92 1.劳动力的安排取决于两个方面：施工进度计划；影响施工进度计划的程度。施工总进度计划的编制和劳动力的安排应同时进行，应特别注意劳动力的工资及其他费用、技术水平、劳动效率、工种搭配比例和管理人员比例等因素。劳动力的安排要尽可能均衡，避免短期内出现劳动力使用高峰，从而增加施工现场的临时设施，降低工效。 2.施工机械设备的安排应与施工总进度计划和施工方法的编制同时进行。主要方式有3种：调用现有设备、重新购置设备、租赁设备。93 3.材料与工程设备的安排根据施工总进度计划，计算出不同时间所需的材料种类和数量，并据此制

51、定材料的采购计划。制定材料采购计划是需要考虑材料的采购地点、产品质量、价格、运输方式和合理的储备数量。除了考虑施工总进度计划的安排时间以外，还要考虑采购周期、运输所需要的时间、设备本身的价格及运输费用、付款方式和时间等。94 4.资金的安排资金流出量：由施工总进度计划、劳动力安排计划、施工机械设备安排计划、材料和工程设备采购计划得出。资金流入量：根据业主支付的工程预付款、材料和设备与付款、工程进度款求得。绘制资金流量图，作为编制资金筹措计划的依据。特别注意：业主预付款和进度款的数额、支付方式和时间、预付款起扣时间、扣款方式和数额等。95第三节 项目询价询价是估价的基础工作。主要包括：分包询价生

52、产要素询价一、分包询价分包是指总承包商委托另一个承包商为其实施部分合同项目的行为。（一）分包方式1、业主指定分包业主直接与分包单位签订合同，总包单位仅负责在96 现场为分包单位提供必要的工作条件、协调施工进度和照管器材，并向业主收取一定数额的管理费和利润。2、总包确定分包总承包商或主承包商直接与分包商签订合同，分包商完全对总承包商负责，而不与业主发生关系。分包工程应由总承包商统一报价。在分包过程中，总承包商的分包行为以及拟选分包商需要得到监理工程师的同意。（二）分包询价内容与分析1、分包询价单分包询价单的内容与招标文件上基本一致，主要包括以下7个方面：97 分包工程施工图与技术说明；详细说明分

53、包工程在总包工程中的进度安排，以及需要分包商提供服务的时间；说明分包商为确保分包工畅顺利实施应负的责任和应提供的技术措施。总承包商提供的服务措施及分包商到总包现场认可的日期；分包商应提供的材料合格证明、施工方法和验收标准、验收方式；分包商必须遵守的现场安全和劳资关系条例；工程报价及报价日期、报价货币。98 2、分包询价分析多家询价、对比分析、择优选取。选择分包商时注意以下5个方面：分包标函的完整性；核实分包工程的单价；保证措施是否有力；确认工程质量与信誉；分包报价的合理性。二、生产要素的询价工、料、机等生产要素的费用构成了工程项目的直接费，是估价工作的基础和依据。99 （一）材料询价材料询价单

54、的内容：规格、质量、数量、供应计划、到货地点、运输方式和货款结算等。对各个供货商的报价单进行认真分析，选择合适、可靠的供应商。（二）施工机械设备询价采购时：询价方法和材料旋即方法基本一致。租赁时：向专门从事租赁业务的机构询价，并应详细了解其计价方法。（三）劳务询价主要用于国际工程的承包。根据劳动力来源不同，劳动力定价方式相异：100 国内派遣：遵照本国有关单位人工费用的具体规定。当地或第三国雇佣：通过询价了解国外的工资状况，包括个技术等级工人的小时（日）工资标准、各种税金、保险率，以及雇佣费、解雇费等。101 第四节 估价方法定额估价法作业估价法框算估价法一、定额估价法采用定额估价法应具备的条

55、件：可靠的工效、材料、机械台班的消耗定额；人工、材料、机械的使用单价。适用企业：有较可靠定额标准的企业，套用国内定额时，必须根据实际情况进行调整。 例题：见课本P182。102 二、作业估价法与定额估价法的区别：考虑作业的持续时间。适宜情况：机械设备所占比重比较大，使用的均衡性较差，机械设备搁置时间过长而使其费用大增时。使用企业：广泛使用网络计划方法编制施工作业计划的企业。作业估价法估算程序：计算总工作量、分项工程的作业时间和正常情况下劳动人员、施工机械的配备数量，然后计算各项作业持续时间内的人工、机械费用。例题：见课本P182。103 三、框算估价法又称经验估价法，估价师根据以往的实际经验或

56、有关资料直接估算出分项工程中人工、材料的消耗定额，从而估算出分项工程的直接费单价。该估价法往往适用于工程量不大、所需费用比较少的分项工程。例题：见课本P182。104第四章 项目费用构成与工程施工承发包计价办法v第一节 项目费用构成v第二节 工程施工发包与承包计价办法105 第一节 项目费用构成 与未来企业生产经营有关的其他费用工程造价设备及工器具购置费用建筑安装工程费用工程建设其他费用预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税设备购置费工具器具及生产家具购置费设备原价设备运杂费直接费间接费利润税金土地使用费与项目建设有关的其他费用基本预备费涨价预备费2000年1月起，暂停征收一、建设工程造价

57、106 二、建筑安装工程费用建筑安装工程费用项目组成（建标2003206号）（自2004年1月1日实行）建筑安装工程费直接费间接费利润税金直接工程费措施费人工费材料费施工机械使用费规费企业管理费11项5项 12项107 措施费 1.环境保护2.文明施工3.安全施工4.临时设施5.夜间施工6.二次搬运7.大型机械设备进出场及安拆8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架9.脚手架10.已完工程及设备保护11.施工排水、降水108 规 费1.工程污染费2.工程定额测定费3.社会保障费（1）养老保险费（2）失业保险费（3）医疗保险费4.住房公积金5.危险作业意外伤害保险109 企业管理费1.管理人员工资2.办

58、公费3.差旅交通费4.固定资产使用费5.工具用具使用费6.劳动保险费7.工会经费8.职工教育经费9.财产保险费10.财务费11.税金 12.其他110 间接费的计算按取费基数不同分3种：1、以直接费为计算基础土建工程： 间接费=直接费合计间接费费率（%）2、以人工费和机械费合计为计算基础设备安装工程： 间接费=人工费和机械费合计间接费费率（%） 3、以人工费为计算基础装饰装修工程及其他安装工程： 间接费=人工费合计间接费费率（%） u其中：间接费费率（%）=规费费率（%）+企业管理费费率（%）111 三、设备、工器具购置费（一）设备购置费 设备购置费=设备原价+设备运杂费1、国产设备原价的构成

59、及计算国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价，即出厂价或订货合同价。一般通过向生产厂家或供应商询价，以对方报价、合同价确定或采用一定的方法计算确定。2、进口设备原价的构成及计算进口设备原价是指进口设备的抵岸价，即抵达买方边境港口或边境车站，且交完关水位之形成的价格。进口设备抵岸价=货价+国外运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置税（9或10项）112 3、设备运杂费的构成及计算通常由4项构成：运费和装卸费。国产设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库（或施工组织设计制定的需要安装设备的对方地点）止所发生的运费和装卸费；进口设备则由我国到岸港口或边境

60、车站起至工地仓库（或施工组织设计制定的需要安装设备的对方地点）止所发生的运费和装卸费。包装费。在设备原价中未包含的，为运输而进行的包装所指出的各种费用。设备供销部门手续费。按有关部门规定的统一费率计算。采购与仓库保管费。按有关部门规定的统一费率计算。113 计算公式： 设备运杂费=设备原价设备运杂费率其中设备运杂费率按有关部门的规定计取。（二）工具、器具及生产家具购置费是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的购置费用。计算公式： 工具、器具及生产家具购置费=设备购置费部门 或行业定额费率114 四、 工程