房地产暴利有多高上课讲义

1、房地产暴利有多高 ?武汉一开发商主动降价 30%2008-03-26 07:16:56 来源 : 经济半小时 进入房地产暴利贴吧 共 514 条 黑马推荐武汉一家房地业公司的降价行动，揭开了房地产利润的冰山一角。这家公司公开宣称，房 地产存在暴利，部分开发商利润达百分之百。今年 315 前后，国内一家财经报纸曾经评选了年度十大暴利行业，其中房地产业名列榜首， 其实，房地产业是否存在暴利，早就引起过很多争论，尤其最近两年，房价连番往上涨，房 地产业的真实利润究竟有多高，广受社会质疑，而就在前不久，武汉一家房地业公司的降价 行动，揭开了房地产利润的冰山一角。这家公司不仅公开宣称，房地产存在暴利，而

2、且主动 把自家楼盘的销售价下调了 30%，这个举动，就像在房地产市场的火药桶里，扔进了一颗烟 头。【房地产位居十大暴利行业第一】那家房地产公司开发的楼盘位于武昌新兴的商业区内，离楼盘很远，就可以看到几条巨大的 红色条幅，条幅上写着这样的字样： “江城地产第一炮，轰下武汉高房价” ，“响应政府号召， 平抑武汉房价” ，条幅上还标出了具体的销售价格，住宅每平方米6000 元起价，在售楼处里也清楚地贴出了具体的价格表，根据楼层和朝向的不同，销售价格也在 6040 元到 6800 元之 间浮动。东星集团东盛房地产公司销售部部长夏子猷说，这次拿出来降价销售的都是最好的楼层，最 好的户型，购房者可以随意选

3、择。一位购房者用惊奇这个词来描述自己最初听说降价时的感受，这位购房者说，他已经和家人 商量好，下午就交钱购房，在销售人员这里，记者看到了写满电话号码的来访纪录，在 2 月 28号之前， 平均每天来咨询的还不到一个人， 而在这之后， 电话突然多了起来， 销售人员说， 就是从这天起他们开始大幅度降价的，购房者中不仅有武汉人，还有来自邻近城市的，从 2 月 28 号到记者采访时，总共 15 天的时间里，已经销售出去了 10 多套房子，收款一千多万。东盛房地产的售楼处可以说是气氛火热，看来他们的价格确实让不少购房者动心了，记者手 里有这样一份数据， 2007 年武汉市商品房价格比 2006 年上涨了

4、29.35%，特别是我们可以看 一下这份统计图表， 2006 年 12 月武汉商品住宅均价还只有 3953 元，到 2007 年年底就攀升 到了 5663 元。这么大的涨幅， 业内人士说只能用跳涨这个词来形容， 对开发商来说， 房价越 高当人利润越高，那这家东盛房地产为什么突然间打出了降价牌？来听听他们的说法。中国东星集团董事局主席总裁兰世立： “那我认为这主要是购房者和房地产商一直在对峙， 一 直在对垒，就是看谁会先败下阵来，房地产商希望这些购房者退下来，主动投降去买房，那 么购房者期望房地产商败下阵来，你降价，我来买，那么想要打破这个僵局，可能还是需要 有一种非常的一些举动。 ”兰世立，中

5、国东星集团董事局主席，总裁，此次降价活动的总策划，连这些带有火药味的广 告词都是他的原创，兰世立说，做为中国最早进军房地产的民营企业，十多年来他们一直有 着良好的业绩，但是从今年初开始，房地产销售突然遭遇谷底，春节期间，一套都没有售， 也就是一分钱收入都没有，对他们刺激很大。兰世立的说法得到了武汉亿房网研究中心的认同，研究中心的明晶晶告诉记者，从武汉全市 情况来看，今年春节期间，商品房销售量确实明显下降，春节期间，它的房子销售套数是在 100(150) 多套左右， 那么到今年， 它的房屋销售套数是在 82 套，所以说春节期间， 整个来看， 销量也是有大幅下降，基本上下降了50%。那么销量下降的

6、原因是什么呢？兰世立认为，武汉房价已经到了一个拐点，统计分析显示，2007 年武汉商品住宅成交均价达到了创纪录的 5663 元，而这一年的销售面积也达到了破纪 录的 1021万平方米， 兰世立说， 过高的房价透支了武汉的购买力， 要启动市场只能采取降价 这种非常举动，在几经权衡后，最终把起价从 8800 元降到了现在的 6000 元。兰世立透露， 即使降到目前这个价位，东星一样能有足够的利润空间。兰世立：“ 15%左右， 10%左右吧。”兰世立说， 以目前 6000 元的起价计算， 每套房子他们的利润也会达到几百元， 高的会达到一 千元，兰世立还透露说，在做出降价决定前，他也曾和同行沟通过，结

7、果是大多数人明确反 对，公开宣布降价后，甚至有开发商在电话里对他进行谩骂。兰世立：“他说如果这么做对房地产是个影响， 有的甚至直接跟我讲， 如果你这么做就造成了 武汉的房地产地震、雪崩，你要负这个责任，你是对我们大家不负责任，对我们产业不负责 任。”面对节后房地产市场的低迷， 武汉东星集团把房价把 8800元降到了 6000 元，降幅高达 30%， 但即使是这样，东星的负责人面对记者的时候也承认，如此低价卖房，他们还能得到10%到15%的利润， 面对东星公布的这些数字， 我们不禁要问， 那些动不动价格就上万， 甚至十几万 的楼盘，其中的利润又到底有多大呢？兰世立：“你比如像武汉最高的房子卖到了

8、一万五， 一万八， 而他们的综合成本， 其实社会是 最清楚的，那事实上应该说有比较大的利润空间，也可以说是暴利。 ”兰世立说，对于业内人士来说，每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐，一般情况下， 商品房的成本主要由三方面组成： 楼面地价， 也就是开发商取得土地的价格； 建安成本， 也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块：楼面地价和建安成本，以东星推出的这栋楼盘为例，土地是分 两期拿到的，总的地价和 (平均 )楼面价格大概在两千多元每平方米。那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱？记者找到了楼盘的建筑商，武汉新七建设集团的副总

9、经理余进， 他告诉记者， 这个房子的建设成本大概就在 1800 块钱， 统建部分的从升机根到住 户，最后打桩，地下室，在到房屋的建造，这个建造成本大概就在一千七八百块钱。余进说，在建筑成本里，人工要占 20%，钢材、沙石等材料费占 60 到 70%，同时根据楼盘高 度的不同，建筑成本也会差距较大，东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层，每平方米的成 本不会超过 2000 块钱，十二层以下的小高层不会超过 1500 块钱，七层以下的低层不过超过 1000 块钱，由于各地人工成本不同，造价会略有变动，但幅度不大。5000 多块钱。这样经过计算，我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说，成本大概 兰世立

10、说，目前我国对土地开发实行公开招标拍卖，这样楼面地价也是透明的，另外建筑成 本在全国来讲差距也不大，这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。对于兰世立的这种说法，武汉的开发商是否会认可？在采访期间，记者联系了多家房地产开 发企业，但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访，武汉市房地产交易管理中心的龙克 虎在地产行业工作了十多年，他告诉记者，武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。那么事实是否如此？记者以购房者的身份随机进行了走访，在位于汉口区的一处高层住宅， 楼盘的名字叫武汉天地，开发商是一家来自上海的企业。销售人员说，每平方米售价一万二到一万九千五，均价是一万五千元，这还只是一期楼盘的 销售价格，

11、眼下开发的这些价格还会更高，那么楼盘的开发建设成本又是多少？亿房网的明 晶晶帮记者找到了相关资料， 信息显示， 这家公司是 2005 年拿到眼前这块土地的， 楼面地价 为 2339 元每平方米，建筑成本即使以 3000 元计算，记者可以很容易计算出该楼盘的大概成 本。亿房网研究中心经理明晶晶告诉记者，这个是应该存在百分之百的利润的。其实，房价的成本并不是什么秘密，甚至可以说，在内行人那里是一本很透明的帐，这些成 本与高涨的房价一对比，房地产业的利润确实很高，而就在房价上涨的时候，武汉市的房地 产市场上还出现了一个新现象，土地拍卖价格屡创新高，不断出现所谓的地王，这些地王和 商品房的暴利又有什么

12、联系？兰世立告诉记者，事实上，在确定楼盘销售价格的时候，在房地产开发商中间存在着默契， 而亿房网的明晶晶则证实， 这种价格联盟确实存在， 特别是在这个楼盘整体的市场比较看好， 楼盘销量价格上涨时，那他们可能会共同来把它特别是同一片区的楼盘，可能会共同来炒作 这个片区的价值，提升这个楼盘的一个价格。明晶晶向记者透露，这种价格联盟可以说是普遍存在，在武汉一个是旧城区改造过程中，开 发商们就成功地进行了一次炒作， 开始是 5500 块钱每平方米， 然后后进的几个楼盘都来炒作， 把它炒作成为，包装成一个武汉的高档商品住宅区，现在价格就是八九千块钱，甚至到了一 万二。明晶晶说， 在卖到 5500 元的时

13、候， 开发商们已经是有利可图， 而最后那片小区卖到了一万两 千元，其中的利润可想而知，而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场，反过来又推动 了地价的上升，最终又分摊到房价上。据业内人士介绍，近年来，随着武汉房地产市场升温，来自香港、东部沿海的房地产企业大 批进入武汉市场，随之武汉开始接连出现地王，有的地块竟然创下全国单宗土地最高成交价 拍卖纪录，数据显示， 2007 年，武汉出让土地每亩单价达到666.65 万元，同比增幅竟达到143%，业内人士同时透露，就全国范围内来说，除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。在刚刚过去的两会期间，一批政协委员经过市场调研，拿出了一份“房价清单”

14、， 这份清单表明，各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。全国政协委员王超斌： “我认为最起码它收费会降一半以下， 清理出来一多半以上， 甚至会百 分之六七十都应该清理出来。 ”王超斌告诉记者，根据他的调查，目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种， 包括蓝图审查费、防雷检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询 费、工程造价咨询费、质量监督费、散装水泥推广费、房屋面积界定费、房价审查服务费、 管线综合竣工图设计费等等， 涉及 25个部门。 王超斌委员认为， 目前这些收费中不少项目都 不具备合理性。而这些名目繁多的收费也为腐败提供了温床。全国政协委员金正新： “我举

15、个例子， 都知道有个人房费这一项， 我们当时通过有关关系做作 工作，就是报批有关人员就是简单的做个弊，给我们东西，他把他那个签字的笔给我们，让 我们回来拿着他那个笔在后面画了个零，这样的话，我们的报批费用减了90%。”委员们提供的资料还显示， 各种税费加上税收， 在有些地方占到了地方财政收入的30%至 50%，最终，所有的这些费用全部转嫁到了房价上。在武汉采访期间，记者了解到，在东星集团推 出降价举措后，部分楼盘也相应推出了一些赠送活动，但也有一些开发商采用这样的方式为 销售造势。明晶晶说，目前还没有一家开发商公开宣称要跟进东星，多数企业现在还处于观望阶段，对 于这些开发商的心态，武汉天地的销

16、售人员做出了这样的解释。武汉天地售楼人员： “如果低下来的话， 肯定后面没有人买的， 我都不会买的， 如果它太低的 话，我会想可能后面会 5000，我根本就不会看，房子肯定就不会低。 ”记者：“如果是降价的话，反而会影响这栋楼？”武汉天地售楼人员： “当然会影响，我整个项目是 920 亩， 150 万方，如果我第二期，这才卖 了多少，我把它卖掉，降价了，那么后面的房子，根本就没有人敢买了。 ”采访结束时，兰世立用叛逆这个词概括了他的这次举动，也许，现在的兰世立是孤独的，但 对于自己的拮择，兰世立却充满信心。兰世立：“这么讲吧，我们只能说先人一步，就在别人未走，我们先走了一步，我相信后面会 有更多的楼盘，会采取这种行动。 ”半小时观察：房地产暴利注定不能持久开发商终于扛不住了， 当万科开始主动调整商品楼开盘价格， 当东星在武汉大幅度降价促销， 当潘石屹 （博客 ）话风倒转，开始主动“砸盘”的时候，一直死扛着的开发商在与消费者的博弈中败下阵来。开发商的颓败是必